Продажа офисного помещения. Налоговые вычеты

Еще вариант, сменить систему налогообложения на УСН доходы минус расходы, потом продать офис, поставить в доход, потом купить другой (больше, лучше, ну для чего то же деньги нужны от продажи офиса), поставить в расход. Заплатить налог с разницы доходы минус расходы.
Если расходы будут больше доходов то налог вообще минимальный.

... предварительно просчитать свой вариант что бы была выгода :-)

Все сказанное мое имхо

Получается, что вариантов реальных пока два:
1.Перед продажей сниматься с регистрации как ИП. Для ИП это не слишком трудно.
2. Сдавать неофициально, за нал - если специально никто не просигналит - как налоговая вообще узнает об этом факте. Никак.

Ещё предлагаю рассмотреть такие варианты:
1. Если заключить договор обмена, к примеру на автомобиль, без доплат с чьей либо стороны. Но автомобиль фактически в обмен принят не будет, просто покупатель расплатится деньгами. Т.е. в этом случае налоговая будет требовать в доказательство факта сделки показать ПТС автомобиля, в котором продавец будет фигурировать, как его собственник (в рез-те обмена)? Или можно сказать, что на следующий день автомобиль уже был продан, типа ПТС на руках уже нет.
2. Сдавать в аренду не от себя, а от имени других лиц (другой ИП или юр. лицо). Получается, здесь нужен какой-то договор передачи объекта недвижимости во временное управление этому лицу или налоговой это вообще неинтересно?

[Сообщение изменено пользователем 06.09.2011 10:49]

Однако. Расход должен быть на приобретение того самого офиса, а не другого.В задачке, как мы поняли, расход равен нулю- офис был подарен.

как-бы не принято вроде давать неправовые советы, не? Да и арендатору на затраты не поставить.

Еще раз. Для ИП на упрощенке по системе"доходы" налог 6%. Для просто физика 13%.

Офисы небольшие, по 20 м, аренда около 10 т.р. , спрос на такие достаточный, а предложение не слишком большое, поэтому готовы платить чёрным налом.

Нет, конечно, не подарен. Офисы покупались в долёвку несколько лет назад. Регистрация права собствености только в этом.

Тут вообще непонятно, офисы когда приобретались, ИП был зарегистрирован, но деятельности не вёл, покупал как физик, в том году в расходы на приобретение в Книгу учёта доходов и расходов не их не проставлял, ибо даже не задумывался о том, что офисы могут признать товаром для предринимательской деят-ти. А если продавать в этом году - расходы на их приобретение в книгу учёта доходов и расходов уже фиг запишешь, т.к. насколько я понимаю - она ведётся только год и все расходы-доходы вносятся по мере поступления. Тем более что на упрощёнке 6% расходы на приобретение вообще не учитываются.
Зато как физик, при продаже я всегда могу вычесть первоначальную стоимость офисов, уплаченную застройщику, неважно в каком году я покупал, лишь бы это было документально подтверждено и 13% я должен буду заплатить только с разницы между ценой покупки и продажи. А можно вообще в договоре написать ту стоимость, за сколько покупал у застройщика - аналогично, как продают квартиры, бывшие в собственности менее 3 лет.

Получается, если хочешь не попасть на налоги - тут выход пока такой:

подскажите- ООО зарегистрировало нежилое помещение (в офисном здании) 09.11года основание - договор долевого участия 09 года. сейчас при продаже поподет под НДС? а вариант если перевести эти помещения под жилые?

В качестве апа:

ИП на УСН при продаже недвижимости не уплачивает НДФЛ

01.11.2011 16:10
Минфин РФ в своем письме ? 03-11-11/226 от 08.09.2011 разъясняет порядок налогообложения доходов физлица, зарегистрированного как ИП, в случае продажи им недвижимого имущества.

В письме отмечается, что в том случае, если в ЕГРИП за ИП указаны такие виды экономической деятельности как ?Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества?, ?Сдача внаем собственного недвижимого имущества? и т.п., а также в том случае, если недвижимое имущество используется им в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется УСН, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением данной системы налогообложения.

При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от НДФЛ.

Источник: http://www.klerk.ru/

Вот в этом и засада, причём гораздо большая, чем налог на НДФЛ. На НДФЛ не попасть легко - просто указываешь в договоре начальную сумму, за сколько покупал. Вопрос, как не попасть при продаже на налог УСН?
Если покупал например как физик несколько лет назад, может даже не был ИП в тот момент, естественно никаких книг учёта дохода-расхода не вёл, соответственно в расходы не включал, а теперь разом получается крупный доход. Вот и попадаешь на этот налог, хотя и в сделке опять же участвуешь как физик, т.е. купля-продажа помещений является разовой сделкой, а не постоянным видом деятельности ИП.
Получается тут выход один - принять аванс, после чего сняться с регистрации как ИП, провести сделку, снова зарегиться как ИП.
Ещё есть зацепка - на том же Клерке прочитал,
http://www.klerk.ru/cons/skobeleva/186334/
что есть определение суда Уральского округа о том, что признать такие разовые сделки, как не входящие в постоянную деятельность ИП и не подлежащие обычному налогообложению ИП

А я вот мнение свое поменяла по этому вопросу. :-)
После прочтения вот этого:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 января 2010 г. N Ф09-5369/09-С2

Дело N А07-14957/2008
.....пропускаю несущественное...
Как следует из материалов дела, инспекцией проведена выездная налоговая проверка за период с 01.01.2005 по 31.01.2008. В ходе мероприятия налогового контроля инспекция сделала вывод о том, что предпринимателем реализованы нежилые помещения, которые использовались им в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), в связи с чем отказала в праве применения имущественных вычетов по нежилым помещениям, приобретенным предпринимателем более 3 лет назад.
Данные обстоятельства явились основаниями для принятия налоговым органом решения о привлечении налогоплательщика к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного п. 2 ст. 119, п. 1 ст. 122 Кодекса, в виде штрафов в сумме 410 897 руб. 40 коп., ему начислены пени в сумме 298 140 руб. 08 коп., предложено уплатить недоимку по налогу на доходы физических лиц (далее - НДФЛ), налогу на добавленную стоимость (далее - НДС) в общей сумме 2 049 087 руб. за 2007 г.
Не согласившись с указанным решением и полагая, что его права нарушены, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении инспекцией требований ст. 101 Кодекса, выразившихся в необеспечении предпринимателю возможности участвовать в процессе рассмотрения материалов проверки лично и (или) через своего представителя.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что доход от продажи налогоплательщиком нежилых помещений не является доходом от осуществления предпринимательской деятельности, гражданин Мухаметкулов Р.К. не является плательщиком НДС, поскольку им продано личное имущество, как физическим лицом, вне рамок его предпринимательской деятельности.
Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 143 Кодекса налогоплательщиками НДС признаются индивидуальные предприниматели.
В силу ст. 207 Кодекса индивидуальные предприниматели признаются плательщиками НДФЛ.
В соответствии с п. 1 ст. 209 Кодекса объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиком от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Пунктом 1 ст. 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой на основании ст. 212 Кодекса.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в том числе в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб.
Указанный подпункт не распространяется на доходы, получаемые индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Из смысла положений подп. 1 п. 1 ст. 227 Кодекса суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что если физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, получило доход не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности, то полученный доход подлежит налогообложению в порядке, установленном подп. 2 п. 1 ст. 228 Кодекса, - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 210 Кодекса налоговая база в данном случае определяется как денежное выражение дохода от продажи недвижимого имущества (подп. 5 п. 1 ст. 208 Кодекса), уменьшенного на сумму имущественных налоговых вычетов (подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса).
Суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что наличие статуса индивидуального предпринимателя, не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно позиции Министерства РФ по налогам и сборам, изложенной в письме от 06.07.2004 N 04-3-01/398 реализуемое предпринимателем нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
Предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве личного имущества, необходимого для личных нужд, поэтому его имущество не может быть разграничено.
Следовательно, при реализации физическим лицом, хотя и имеющим статус индивидуального предпринимателя, товаров (работ, услуг), но вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, такая реализация не может быть признана подпадающей под объект налогообложения НДС.
Судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что сдача незначительной части помещений в аренду, не является достаточным доказательством того, что доход, полученный налогоплательщиком от реализации недвижимого имущества, является доходом от предпринимательской деятельности. Тем более, что в данном случае характер предпринимательской деятельности носила не реализация помещений, а их сдача в аренду, доход от которой учитывался налогоплательщиком в установленном налоговым законодательством порядке.
На основании имеющихся в деле доказательств, исследованных согласно требованиям, предусмотренным статьями 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что доход от продажи нежилых помещений Мухаметкуловым Р.К. не является доходом от осуществления (в связи с осуществлением) предпринимательской деятельности, в связи с чем, в отношении него не распространяются положения абз. 5 подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, исключающие возможность применения имущественных налоговых вычетов.
Таким образом, доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и доказательств по делу, исследованных по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как названная переоценка не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу норм ст. 286, п. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу N А07-14957/2008 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 31 по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

подниму тему .
вопрос с продажей коммерческой недвижимости( магазина ) , принадлежавшей частному лицу , который использовал ее по назначению как ИП .
система налогообложения - ЕНВД .
какую сумму придется заплатить при продаже магазина ?
предположим покупали по договору долевого строительства за 3 млн. в 2005г. , сейчас цена продажи 9 млн.

варианты:
если упрощенка осталась, то по ней можно.
если нет, то 13% с разницы продажа-покупка

упрощенки сейчас нет .
13% с разницы между 9 и 3 млн ?
т.е. 780 тыс. рублей налог ?

ага,
как вариант попробуйте договорится с покупателем и в договоре купли-продажи указать не 9 млн, а меньше...
Укажете 3 млн - налог будет = 0

да. :-(

выход один - занижать насколько можно. но риски огромные. :cool:
"прокачивая" весной эту тему другого выхода не нашли.

[Сообщение изменено пользователем 27.06.2013 13:33]

занижать не особо хотелось - риск , да и покупателю это не особо интересно .
но проблема еще и в том , что как бы не заставили этот магазин вообще как доход по общему налогообложению предприятий декларировать ... т.е. НДС и т.д. ..
такое вообще возможно, если сейчас ИП( владелец недвижимости ) , который работал в данном магазине на ЕНВД ?

если СЕЙЧАС (т.е. на момент продажи) ФИЗ.ЛИЦО (собственник) на енвд (но надо порыться, т.к. у нас УСНО все таки осталась, а ЕНВД это спецрежим), то будет обычный НДФЛ. если собственик предприятия на ОСНО, то да, НДС и т.п. (было и такое)).
реально попадают те, кто покупал (строиил, менял. выкруживал)) недвижку лет 10-15 например назад - документы или пропали или расходы по ним мизерные. :nud:



искать компромисс. покупатель потом тоже когда то станет продавцом и ему тоже придется выкручиваться. риск ещё раз тоже говорю, огромный. все юристы советуют заплатить и спать спокойно - правильно, риск и деньги не ихние. :-D

[Сообщение изменено пользователем 30.06.2013 13:34]

учесть в расходы кроме цены договора долевки отделку помещения - смета, чеки на отделочные материалы, договор на работы и оплату работ - набрать можно приличную сумму, но сверить с состоянием объекта по договору долевки - чтобы не пересекалось

[Сообщение изменено пользователем 30.06.2013 21:05]

немалые суммы придется набрать. к тому же НЕ любого налогового периода.

особенно если помещение сдавалось застройщиком "под ключ" . :-D

апну тему...

в 2013 было приобретено на физ лицо нежилое помещение. было ИП на УСН 6%. в 2014 году ИП закрыто, помещение простаивало. сейчас есть возможность продать. как будет исчисляться налог
как НДФЛ физ лица (с вычетом по владению более 3х лет)
как УСН
как ОСНО (ндфл 13 с разницы и ндс 18)?

и если сейчас перед продажей зарегистрироваться как ИП на УСН С РАЗНИЦЫ - то примут ли в расход покупную стоимость? ведь за 2013 в книге расходов и доходов расходы на покупку не были учтены