Есть ли предел росту цен? Ценовой потолок для квартир в Екатеринбурге.

В последние дни я создал 2 темы в которых говорится о выгодности ипотеки и инвестиций в недвижимость по сравнению со вкладами в банках. В этих темах предсказывается надувание нового ценового пузыря на рынке недвижимости, за счёт оттока денег со вкладов населения. Новые деньги повышают цены квартир и делают их ещё более привлекательными, что опять же провоцирует новый приток денег. Это и есть замкнутый круг, который приводит к раздуванию ничем не обоснованного ценового пузыря.
Вот эти темы:
http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=432385...
http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=433489...

Но ведь есть определённый предел для роста цен. Акции МММ не могут расти до бесконечности. Они достигают определённой цены, после чего вся пирамида рушится.
На рынке недвижимости всё точно так же. Есть определённый потолок цен, выше которого надуть пузырь просто невозможно.

Есть ли потолок цен у Екатеринбуржских квартир?
Есть! И сейчас я его попытаюсь вычислить.
Для этого напрягите своё воображение и представьте, что ценовой пузырь на рынке недвижимости за 2 ближайшие года высосет все деньги вкладчиков. Вот это и будет предельная недостижимая цена квадратного метра, выше которой уже не подняться.

Итак начнём наши ориентировочные вычисления:

По состоянию на 01.01.2010 в банках Екатеринбурга (в том числе федеральных филиалах) было накоплено 151,5 миллиард рублей вкладов населения:
http://dkvartal.ru/ekb/magazines/dk-ekb/2010/n9/ve...

За прошедший год вклады населения по стране увеличились на 30%:
http://tashe4ka.investcafe.ru/post/6091/
поэтому нынешний объём вкладов населения в Екатеринбурге можно оценить цифрой 197 миллиардов рублей.

Если считать, что денежные накопления населения будут и дальше расти такими же темпами (по 46 миллиардов в год) к концу 2011 года в банках будет лежать уже 243 миллиарда, а к концу 2012 аж 289 миллиардов.

Структура вкладов в Уральском федеральном округе тоже довольно хорошо изучена:
http://www.bankinform.ru/news/SingleNews.aspx?news...
Будем считать, что в Екатеринбурге примерно такое же распределение:
40.7% - более 700 тыс.рублей (80.2 миллиарда рублей)
16.7% - от 400 до 700 тыс.рублей (32.9 миллиарда рублей)
26.9% - от 100 до 400 тыс.рублей (53.0 миллиарда рублей)
15.7% - до 100 тыс.рублей (30.9 миллиарда рублей)

Теперь примерно спрогнозируем, что будет на конец 2012 (вместо 197 возьмём 289 миллиардов):
более 700 тыс.рублей (117.6 миллиарда рублей)
от 400 до 700 тыс.рублей (48.3 миллиарда рублей)
от 100 до 400 тыс.рублей (77.7 миллиарда рублей)
до 100 тыс.рублей (45.4 миллиарда рублей)


Далее представим себе ужасную ситуацию:
В течение 2011-2012 годов постепенно до всех вкладчиков доходит что
1) Квартиры имеют гораздо более высокую доходность, чем депозиты
http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=432385...
2) Ипотека более выгодна, чем аренда квартиры + депозит
http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=433489...

И вот в течении 2011 - 2012 годов денежки текут не на вклады, а на рынок недвижимости. Более того, деньги со старых вкладов снимаются и тоже идут на рынок жилья. Нарисуем совсем кошмарную картину, что все банковские вклады населения в Екатеринбурге тают за 2 года полностью и вся эта масса денег бурным потоком устремляется на рынок жилья.
Сколько по вашему всего притечёт денег?
289 миллиардов?
А вот и неправильно!!!

Вклады до 100 тысяч рублей на рынок недвижимости вообще не придут, так как это просто невозможно. Итого 45.4 миллиардов долой. Ставим на них жирный крест.

Вклады более 700 тысяч рублей имеют те люди, которые покупают квартиры без привлечения ипотеки. У этих людей по 2-3 вклада и всё равно деньги зашкаливают за 700 по каждому вкладу (ну не в 10 же банков деньги раскладывать). Итак, плюсуем эти 117.6 миллиардов "в нашу копилку".

Вклады от 100 до 400 тысяч рублей могут прийти на рынок жилья только в виде ипотеки с первоначальным взносом в среднем 10% (так как средняя сумма вклада 250 тысяч при средней цене квартиры 2.5 миллиона рублей). То есть на рынок недвижимости фактически придут не 77.7 миллиардов рублей, а 77,7 * 10 = 777 !!!! Ну что же, положим и их "в нашу копилку".

Вклады от 400 до 700 тысяч рублей на рынок жилья тоже поступят в виде ипотеки, но первоначальный взнос в этом случае будет порядка 25%. То есть на рынок недвижимости поступит сумма равная 48.3 * 4 = 193.2 миллиарда.

Всего за два года на рынок жилья Екатеринбурга при самом крайнем исходе может поступить не более 117.6 + 777 + 193.2 = 1088 миллиардов рублей. Это предел.

Что же рынок жилья Екатеринбурга может противопоставить этой лавине денег?
Дополнительные деньги могут "погаситься" только дополнительными метрами.
Наши доблестные чиновники рапортуют о миллионе сданных метров новостроя в год:
http://www.e1.ru/news/spool/news_id-341524.html
Ну что ж, поверим им. Значит за 2 года получится 2 миллиона дополнительных квадратных метров жилья.

Делим 1088 миллиардов рублей на 2 миллиона квадратных метров и получаем 544 тысячи рублей за квадратный метр.
Упс..... Вот мы и сели в лужу. :-(
Да это не ценовой потолок, это шизофрения какая то!!! :bes:

Какой вывод можно сделать из всех этих расчётов? Да очень простой. Если произойдёт хотя бы 10% оттока вкладов, цена на квартиры УДВОИТСЯ!!!
(сейчас 56, добавляем 544 / 10 и получаем 100)

Вот вам и ценовой потолок. :weep:

[Сообщение изменено пользователем 27.01.2011 03:03]








Похоже началось. С начала года вклады населения в банках сократились на 0,9 %:
http://www.rosbalt.ru/2011/02/14/819132.html
Начали заканчиваться сроки первых договоров с высокими процентами (14-17%) и люди массово начали снимать деньги. Куда пойдёт основная часть этих денег нетрудно догадаться, учитывая, что более 40% вкладов свыше 700 тысяч (учтите ещё, что это в большинстве своём "дроблёнки" разложенные на несколько банков).
Сомневаюсь, что после Египетских событий зарубежка кого то сильно манит. Тем более там нет такого роста цен на недвижимость, как у нас.

ЗЫ: Ждать осталось недолго: 2011-2012 - года бурного роста.

[Сообщение изменено пользователем 15.02.2011 15:14]










Наш рынок недвижимости решили дуть москвичи. Вот их заказная статья, обрабатывающая потенциальных инвесторов для будущего пузыря:

"ГДЕ НА РУСИ БУДЕТ ЖИТЬ ХОРОШО?

Эксперты компании Penny Lane Realty специально для "Профиля" составили рейтинг наиболее перспективных городов России для инвестирования в жилую недвижимость.*"

http://www.profile.ru/items/?item=31660

Да да, вы догадались правильно, на первом месте у них Екатеринбург. :-)

Для справки: Penny Lane Realty - крупное московское агентство недвижимости.

ЗЫ: Так что во все мои прогнозы надо делать ещё дополнительную поправку на московских инвесторов. Цены будут ещё выше, чем в прежних прогнозах.

[Сообщение изменено пользователем 15.02.2011 15:32]

расчёт интересный - но понятно что 100% оттока не будет
одобрят ипотеку так же не всем
кто то будет бизнес делать или еше чего
давай те возьмём от рассчитанной вами суммы - хотя бы просто 10%

думаю - что мультиплицировать вторичку нет смысла .... (ибо она взаимогаситься - всякими обменами - покупкой большего с доплатой и тд) - и на это уйдут часть вкладов

Бред. Товары субституты не учтены.

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2011 17:26]

Кстати при 30% будет трёхкратный рост цен на квартиры, а вклады населения при этом даже не изменятся! :ultra:
Почему?
Да вот почему:

То есть, они просто перестанут расти, оставшись на том же уровне. ;-)

ЗЫ: Короче я в ужасе от вливаний ничем не подкреплённых фантиков правительствами разных стран в свои экономики. Банки то ведь тоже не резиновые, чтобы накапливать эту лавину денег внутри себя до бесконечности. Как бы вообще гипер не приключился общемировой. ;-)

Это ещё чё - если из Ивделя сделать Нью-Ивдель и предположить, что всё накопленное населением бабло ринется туда.... Оу! Продаю всё, снимаю все деньги, срочно еду в Ивдель запасаться сараями! :weep:

Для спекуляций есть более удобные и не обременяющие инструменты, чем РН. Лишняя недвижимость - это в первую очередь лишний геморрой.

Скорее наоборот, накопления Ивделя перетекут на рынок недвижимости Екатеринбурга (за вычетом двух - трёх Ивдельчан, которые сразу ломанутся в Москву и Париж).

ЗЫ: Вы думаете Екатеринбург дорожает на фоне дешевеющей Европы и Америки? А вот дудки. :ultra: Недвижимость некоторых стран Европы росла в 2010 году в 2-3 раза быстрее, чем квартиры в Екатеринбурге. ;-) Могу ссылки найти если надо. Этот пузырёк много где намечается.

Не, я думаю, что у Екатеринбурга перспектив на будущее ни каких. Метро-то построить не могут, небоскреб возвести - уже событие. Ну мигранты пока с вымывающейся областью позволяют рисовать удобную статистику по населению... А дальше, увы, - всё. :weep:

Забавные рассуждения.


Откуда 777 миллиардов то возьмутся?
В ваших рассуждениях это деньги виртуальные. В реале кредитные деньги, которые банк дает человеку берутся в банке либо путем привлечения кредитных денег "сверху" (у более крупного, федерального банка), либо из денег других вкладчиков банка.
Вы рассматриваете гипотетический случай когда вкладчики пойдут забирать вклады массово. Очевидно, что это вызовет кризис ликвидности. Банку, у которого кризис ликвидности, очень трудно будет деньги привлечь "сверху" (помните, что недавно было?).
Значит в наших теоретических рассуждениях мы можем опираться только на деньги вкладчиков -рассчитаные вами 117+77+48 = 242 млрд.
Для того что бы скупить предполагаемые 2 млн м2 по "текущей" цене в 50000/м2 надо выгрести из этой копилки 100 млрд.
Вряд ли это возможно (например в 2010 году ипотечных кредитов выдали всего на 8 млрд). Отсюда вывод - цена будет ниже текущей :-)


А если серьезно: чем больше в банке денег, тем меньше рисков он несет, выдавая ипотечные кредиты, тем больше кредитов он может выдать, тем больше покупателей будет на рынке недвижимости, тем больше будет спрос и соответственно больше цена. И, соответственно, наоборот (меньше денег-> меньше цена). (Да, естественно есть и другие факторы, но мы пока рассматриваем именно влияние объема вкладов на цену )

Так что, Зануда, агитируя людей за снятие денег со счетов и уменьшение объема вкладов Вы приближаете снижение цены на РН :-)

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2011 18:31]

Хорошо, давайте будем считать по вашим правилам. :-)

Исходим из следующих предпосылок:

1) Нынешняя цена квадрата 55 тыс.руб при наблюдающемся годовом притоке денег в банки Екатеринбурга от населения на уровне 46 миллиардов рублей.

2) Принимаем, что люди вообще НЕ БУДУТ СНИМАТЬ деньги со вкладов в ближайшие 2 года, или будут снимать столько же, сколько и укладывать. То есть все вклады сохранятся в нынешних объёмах!
(лихо я загнул? ;-) )

3) Принимаем, что ВСЕМ ЛЮДЯМ ОТКАЗАЛИ В ИПОТЕКЕ!
(лихо лихо я загнул? ;-) )

Итак начинаем расчёт прогнозной цены квартир:

Цена квадрата держится на уровне 55 тыс. несмотря но то, что ежегодно 46 миллиардов от населения уходит в банки, а не на рынок недвижимости. Если эти 46 миллиардов пойдут на рынок недвижимости, то они будут создавать добавку к нынешней цене. Рассчитаем размер этой добавки:
46 миллиардов в год / 1 миллион квадратов в год = 46 тысяч рублей за квадрат.
55 + 46 = 101 тыс.руб за квадрат :cool:
Готовы к такой цене в 2013 году?

ЗЫ: А теперь повторите мой расчёт при условии, что пункты 2 и 3 не выполняются, и прослезитесь. :weep:

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2011 20:11]

Никто не задумывался, откуда взялись эти 46 миллиардов за год? ;-)
Скажу честно - из воздуха. Это чистая накачка экономики ничем не подкреплёнными деньгами. ;-)
Если вклады населения выросли за год на 30% при неизменном уровне производства, значит ваш рубль РЕАЛЬНО похудел почти на треть.
Почему же мы тогда не видим инфляции в 30?
Да потому, что эти деньги пока не на потребительском рынке, а на фондовом и сырьевом. Но до бесконечности их надувать невозможно, поэтому и началось ускорение продуктовой инфляции, потому и полезли вверх цены на квартиры.
Но нынешняя инфляция на потребительском рынке (8,8%) и рынке жилья (5,5%) пока ещё далеки от 30%.
Всё ещё впереди.... :weep:

невежество - не то слово, чтобы описать подобные выкладки..




что равно 50 000р на каждого человека в области. И эти 50 000р в течении года переткут на рынок жратвы, а оттуда - импортерам и далее на запад.

Чувак, про таких как ты еще Пр. Преображенский высказывался, если ты в курсе, кто это.

А вот интерестная статья про инвестиции в Россию, советую почитать :-)

Отток капитала из России: причины и тенденции


После новогодних каникул Центральный банк РФ буквально огорошил сообщением о том, что по итогам 2010 года отток капитала из России составил 38 млрд долларов США. При этом только за ноябрь-декабрь из страны было выведено 16 млрд долларов США. Цифры более чем впечатляющие для того, чтобы просто принять их к сведению.


Данная статья не претендует на научный труд и ставит основной целью ответ на вопрос: в чем причины того, что одна из крупнейших развивающихся экономик с огромным геополитическим, сырьевым, научным и кадровым потенциалом не вызывает интереса у стратегических инвесторов?

Казалось бы, крупнейшие государства мира продолжают тратить огромные финансовые средства на восстановление своих экономик. Часть этих средств, безусловно, перетекает их границы и ищет более привлекательные точки своего приложения. В таких условиях развивающиеся рынки становятся достаточно лакомым кусочком, тем более что отдача на капитал на них должна быть гораздо выше, чем в развитых странах с высокой конкуренцией и издержками, в то время как риски становятся сопоставимыми.


Одним из традиционных ответов на поставленный в статье вопрос, который можно услышать на каждом шагу, является коррупция. Безусловно, ее размеры в нашей стране ошеломляющие, что не позволяет с достаточной степенью уверенности просчитать рентабельность своих инвестиций и значительно повышает риски. Однако, на мой взгляд, основной проблемой инвестиционного голода страны является кадровый вопрос. В России практически отсутствует прослойка населения, способная к генерации и реализации инвестиционных проектов (строительство недвижимости и открытие торговых павильонов не в счет, поскольку данные сектора практически не создают конкурентной на внешних рынках продукции). Кстати, отсюда и высокая коррупция. За 20 лет перестройки у большинства наших сограждан так и не сформировалось в сознании ни стереотипа того, что хорошо ест тот, кто хорошо работает, ни каких-либо моральных идей и устоев, не связанных с меркантильными интересами. В результате мы получили огромную массу людей, единственной целью которой является стремление завладеть как можно большей суммой денег с неясными перспективами ее расходования. При этом некоторые СМИ ведут достаточно активную деятельность среди молодежи по насаждению еще более извращенных принципов жизни. В результате этого приходящий на свое первое собеседование молодой человек тут же требует зарплату 60-70 тыс. руб. в месяц. А на вопрос "что он умеет делать", отвечает, что всему научится.


Я практически уверен, что 70-80% наших сограждан при возможном устройстве на коррупционноемкую должность будут склонны к получению взяток, а те, кто сейчас громко заявляют, что коррупция—это плохо и критикуют за нее власть, видимо, просто не имеют возможности устроиться на такую работу. И вряд ли активно провозглашаемая президентом программа по борьбе с коррупцией сможет хоть как-то изменить ситуацию просто потому, что единственной ценностью в жизни людей стали деньги. Они перестали быть просто средством платежа, а стали идолом, которому следует поклоняться. Понятно, что без них плохо, но их обретение не является самоцелью ни в одном нормальном развитом обществе. Даже капиталисты с Уолл-стрит, зарабатывающие миллиарды, огромную часть своих состояний тратят на благотворительность, потому как прекрасно понимают, что не смогут забрать деньги с собой в могилу, а на этом свете смогут прожить с большим удовольствием, если будут вращаться не среди обнищавшей озлобленной толпы, а в окружении людей с интересами, простирающимися далеко за пределы работы и необходимости ежемесячной выплаты ипотечного кредита.


Таким образом, на мой взгляд, отток капитала в первую очередь связан с отсутствием объектов для инвестиций внутри страны, т.к. любые вложения обычно осуществляются в первую очередь не в машины и оборудование, а в людей, которые будут на них работать. В противном случае эта груда металла и пластика не приносит никакого дохода.


С учетом вышенаписанного складывается впечатление, что в ближайшие 5-10 лет инвестиционная привлекательность нашей страны вряд ли претерпит существенное изменение. Конечно, спекулятивные капиталы найдут у нас применение, однако при первых признаках опасности, они тут же будут исчезать, в результате чего неминуемо повторение пике-2008 на фондовом рынке.


И я полагаю, что точка перегиба в данной тенденции наступит тогда, когда государство начнет вкладывать больше средств не в строительство очередного нефтепровода, а в человеческие ресурсы, потому как при средней зарплате преподавателя в ВУЗе на уровне 6 тыс. руб. в месяц я не думаю, что у него будут большие стимулы для выпуска квалифицированных кадров, с моральными ценностями, не ограниченными желанием получить взятку или откат за согласование какого-либо проекта.

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2011 21:53]

Зачем считать среднюю температуру по больнице, если есть конкретные данные по распределению вкладов:

:confused:


Ну не знаю, прожрать 400 или 700 тысяч за год это надо быть знатным обжорой, или из ресторанов не вылазить. :-D

потому что опят приводятся (с непонятной целью для манипуляции?) однобокие выкладки, давай суммы долгов домохозяйств тоже тащи сюда... у меня вклад в банке, у сестры или брата - долги на сумму большие... ну ипотека например... как ты думаеш на семейном совете будет решено поступить, если не дай бог, они остануться без работы?


ты давай все цифры, а то как про США, так у них типа одни долги, а как про нас, так у нас типа одни вклады...

и количество вкладов тоже неплохо бы посмотреть, на 3000 000 человек по опросам у 90% вообще нет сбережений, сколько тогда в те самые >700 000 то попадет? на пару подъездов в хруще хватит? вряд ли будут три человека на одну хату скидываться

и потом слово "кредитный мультипликатор" челу явно не знакомо... на РН могут поступить деньги которых ВООБЩЕ НЕТ ни на вкладах, ни в экономике. Только продажам это не поможет. Будет твой метр стоить 100 000 000р (легко), да вот кг картошки будет стоить 100 000р... а если еще и курс бакса останется прежний, т.е. 30р за зеленый, то наркобарыги вместо коки будут этой картошкой поля в колумбии засеивать и сюда экспортировать вместо герыча... будеш по праздникам по грамму крахмала брать, да в клубешнике с друзьями нюхать... :-D :-D

Конечно есть, но и риски несоизмеримы. Фондовый рынок во сколько раз провалился?

Но эти деньги через зарплату стройсектора, взятки, дивиденты и просто прибыль возвращаются обратно в банки.

Которые вернутся назад за нефть. Рубль, что то из себя представляет пока есть единственный товар нефть и газ.

При вводе нового жилья в размере 3% и ветшании хруща больше 5% платежеспособного населения не требуется для создания спроса и дефицита.

вставлю свой комментарий, не все копят на недвигу, кто то на учебу детям, кто то на классный отпуск 150+т.р. кто то машину себе хочет купить 1млн. руб.+ все это тоже надо учитывать в вашем рассчете, прикиньте и поймете что не все так страшно :-)

И это замечательно, только эти деньги опосредованно возвращаются на рынок, заинтересовывая в покупке недвижимости работников автосалонов, турфирм и вузов.

При условии, что им оно надо.

Вы про цепочки в 45 квартир слышали? Когда все сидят и ждут когда купят одну квартиру.

дикари-с (с)

Что с того? По умолчанию всем нужно расширяться? По умолчанию никто не строит дома сам (вот это реальный денежный пылесос)?

И кто на этом ведь даже заработал. Там хоть манёвренность, азарт, игра. А тупо сидеть с инвестиционным квадратом - это, сорри, но по-моему кризис мозга. Т.е. ни каких идей мыслей, реализаций. Этакая голубая мечта бабушки торгующей семками. Сидишь, лузгаешь, а деньги прутъ. :weep:

Т.е. - реального платежеспособного спроса 1 к 45 от всех сделок? О ужас! :weep: