Купить квартиру с обременением

Добрый день))) нашли квартирку - очень подходящий вариант.. одно смущает - квартира куплена в ипотеку и долг составляет 1,5 млн... Как в этом случае можно оформить покупку, чтоб себя 100% застраховать... какие можно бумаги оформить или сделку как провести, чтоб ограничения сняли и на нас точно всё переписалось потом... подскажите варианты??? просто дать деньги в качестве аванса не айс))) (причем мы тоже ипотеку берем - правда небольшую - 0,5 млн - и в другом банке)
Спасибо заранее за советы))))

Вообщем-то далеко не факт, что у Вас получится ее приобрести. Была ситуация - мои клиенты выбрали ипотечную квартиру, у нас тоже ипотека. Намучилась я, и с начальством и в том и другом банке пришлось беседовать, потому как в последнюю минуту банкиры включили "заднюю".
Тут проблема в том, что срок погашения регистрационной записи об ипотеке составляет месяц, а ипотека регистрируется 5 рабочих дней. В Вашем случае так не получается - регистрация Вашей ипотеки займет месяц. Именно поэтому банки против таких сделок. Плюсом сейчас большинство банков выдают кредиты после регистрациик, тут опять возникает проблема - согласится ли продавец ждать месяц. Если свет клином сошелся на этой квартире, возьмите потреб.кредит.

Если берете ипотеку в том же банке, где квартира заложена, то все может оказаться совсем не сложно. Одно время я хотел продать свою квартиру под ипотекой. В ВУЗ банке сказали веди покупателя, готового взять на себя твою ипотеку, оформим за 5 дней. Потом передумал.
По бумагам не заморачивайтесь- банкиры лучше Вас знают что надо- все сами подготовят.

Так что не все так просто.

Сейчас квартира в залоге и банка продавцов (Банк №1). Продавцы не могут самостоятельно распоряжаться своей квартирой. С другой стороны, банк покупателей (Банк №2) не захочет выдавать кредит, поскольку квартира не попадет ему в залог.
Для снятия обременения месяц не нужен: Банк №1 получает деньги, 2-3 дня готовит документы и через своего представителя снимает обременение в Росреестре (еще 3 раб.дня). Все, квартиру можно покупать. Или закладывать в залог Банку №2. Банк №2 скорее всего потребует справку об отсутствии обременений на квартиру (еще 5 раб.дней), после этого согласится выдать кредит (деньги, возможно, после регистрации собственности на покупателей и оформления залога в пользу Банка №2 (еще 5 раб.дней). Все это время кто-то должен рисковать своими деньгами. И это, однозначно, будут не деньги Банка №1 и №2. Возможно, это будут наличные покупателей, но если что-то пойдет не так... Организационные риски достаточно велики. Можно было бы рисковать, если продавцы дают очень большую скидку (две-три сотни тысяч). Иначе - смысла не вижу.

Да, по сроку я нагрубила. Давно занималась снятием залогом. Но смысл не меняется - сначала надо деньги выложить, чтобы снять залог, подождать, потом на сделку. Я бы тоже не стала рисковать

Уже не один раз занимался как продажей, так и покупкой залоговых квартир.Во всех случаях все проходило гладко (как по маслу). Самое главное при покупке или продаже таких квартир( а кстати это уже становится обыденностью, т к на рынке таких квартир достаточно много), предварительно обговорить все условия с Банком залогодержателя и банком, в залоге у которого будет в последствии находится квартира!Я как правило исхожу из условий банка, у которого в залоге будет в будущем квартира, так как они должны прежде всего должны дать юр экспертизу приобретаемой (в будущем залоговой квартиры) и вынести свое решение, а так же процедуру, по которой необходимо будет в дальнейшем осуществлять действия!Только после положительного решения этого банка необходимо совершать действия (передавать первоначальную сумму продавцу данной квартиры, которая в последствии пойдет на погашение задолженности ( в Вашем случае это 1,5 млн с Ваших слов). После совершения этих действий необходимо ждать закладную. Срок может колебаться от 3дней до 2-3 недель. После того, как закладная будет в Банке,представитель Банка с доверенностью снимает в рег службе залог и параллельно заказывается ЕГРП, где будет написано, что квартира не имеет обременений. После этого нет никаких сложностей в приобретении этой квартиры Вами с использованием кредитных средств Банком2. Самое главное, чтобы срок положительного решения Банка 2 за время проведения всех действий Банком 2 не закончился. Но если даже он и закончится, то всегда можно параллельно этот срок продлить (если не изменилась у Вас з/п!!). Желаю Вам успехов в приобретении выбранной Вами квартиры.Я думаю, ВСЕ а Вас получится!Успехов!!!

У нас была ипотека в Сбере 1300000 остаток на дату продажи. Новые покупатели прямо в банке отдали деньги я с покупателем прошел в кассу оплатил остаток долга по ипотеке, через 5 минут пришел менеджер банка со справкой об отсутствии задолженности. Мы все вместе поехали в рег палату в Антей подписали остальные бумаги( покупатели через "Новосел" работали, а у них там офис) Все снятие обременения и оформление на новых хозяев в один день. Через месяц забрали с Ленина документы о снятии обременения и свидетельство о регистрации свое старое. Правда покупатели без ипотеки были. ;-)

Спасибо большое))) действительно, наличие ипотеки с моей стороны, видимо, усложняет процесс - но все ж, наверно, все решаемо.... в принципе моих денег хватит на погашение их долга.. но вот как их обезопасить, чтоб потом сделка не отменилась...
конечно, лучше б всё сделать одновременно... в банк сдали деньги и поехали сразу снимать обременение и сразу договор купли-продажи там подписали.. причем может есть вариант, что в договоре прописывается, что остальная сумма - в течение 5 дней с момента снятия обременения - тогда мой банк в безопасности и я вроде как не просто так уже деньги отдала - такое вообще возможно???

Вы то подписать договор можете, а вот Банк №2 денег не даст, поскольку залог в пользу Банка №1

Прежде чем приступать к такой сделке, нужно заручиться согласием обоих банков. Пока...

Я не знаю Вашу конкретную ситуацию (детали), но можно составить предварительный договор, в котором все четко прописать.....Надеюсь, у Вас есть грамотные специалисты с Вашей стороны?

Если предварительный договор подпишут в том числе и оба банка, то это идеальная ситуация. А если подписей банков не будет - не более, чем туалетная бумага :-D

банки не продают квартиры, они выдают кредиты!!!

Банки не только выдают ипотечные кредиты, они еще в залог квартиру хотят :-)

[Сообщение изменено пользователем 26.01.2011 20:58]

Вы когда-нибудь видели, чтобы Банки (их доверенные лица) подписывали такие договоры?)))

Вы в банке, где собираетесь ипотеку, брать были? что они говорят по поводу этой квартиры?

добрый вечер))) наш банк отказался дать ипотеку.... сейчас рассматриваем вариант расчета самостоятельно.. только нам отсрочка требуется на 0,5млн (как раз сумма ипотеки - на что - вроде согласны продавцы).

Какие есть варианты, чтоб оформиться без опаски??? у них закладной на руках нет - это я отдам 1,5 млн, а когда придет закладная - снимется обременение... вроде рассматривается вариант, что мы сдаем деньги в банк и договор в палату одновременно... когда придет закладная - снимается обременение и оформляется уже собственность - договор будет всё это время в регистрац. палате., мы платим оставшуюся часть денег , а 0,5 недостающую (то, что в ипотеку хотели - рассчитываемся в течении 2 месяцев, например... квартира это время будет в залоге у наших продавцов - как заплатим всю сумму - они снимут обременение... как такая схема??? чем-то мне грозит????

Нет, конечно! Поэтому результат

был предсказуем /см. мой пост от 22 янв/ :-D

совсем не смешно((( так надоело уже искать - сего купить - ужас))) счас как представлю, что все поиски по новой -.... :weep:

Вроде разъяснял уже... Какой договор купли-продажи, если продавцы-собственники не имеют права распоряжаться квартирой (в том числе продавать!!!), поскольку она в залоге у Банка №1. Считайте, что договора не было. Следующее... кто это "мы сдаем деньги в банк"... Кто должен банку, Вы или собственники квартиры. В итоге "собственник-должник сдает деньги в банк", а вы - так, мимо проходили. Хотя возможны варианты с менее трагичным исходом... Видимо, и остальные пункты договора могут быть написаны в том же духе.
P.S. Это просто комментарии о правовых последствиях необдуманных действий :-)

[Сообщение изменено пользователем 28.01.2011 00:05]

Не хотел Вас лично обидеть :-) Это мы с Япб иронизируем.
Просто Вы далеко не одиноки, кто вкладывает силы, время и свои эмоции в "проработку" практически бесперспективного (а еще хуже - ненадежного и опасного) варианта. Если там не было больших бонусов для покупателя в виде скидки, например, в 400-500тр, я бы сразу посоветовал своим клиентам "проходить мимо" - есть много менее опасных способов купить квартиру. Удачи!

....я насколько понимаю из Ваших советов, что НИКТО И НИКОГДА такие квартиры не покупал и не продавал?????...а если и продавал, то последствия были всегда только трагичны?
Если это так, то не могли бы Вы предоставить, или дать ссылку на форуме по аналогичному делу,дошедшему до суда, чтобы Ваши слова, уж извините не стали разговорами бабушек на лавочке...



[Сообщение изменено пользователем 28.01.2011 10:40]

Если бы за такую квартиру был бы очень хороший бонус ПОКУПАТЕЛЮ - тогда был бы смысл. Что-то я про скидку с цены хотя бы в 200-300тр не слышал... А то, что есть ПРОДАВЦЫ, взявшие ипотечный кредит на 80-90% от стоимости, мягко говоря, не подумав, я знаю. Так это их проблемы, а не ПОКУПАТЕЛЯ. Я дал советы ПОКУПАТЕЛЮ, Вы можете дать советы ПРОДАВЦУ /хотя бы по поводу хорошей скидки :-)

По данной квартире скидка есть - 200 тыс. примерно... плюс тот фактор, что она в принципе нашим запросам удовлетворяет... ещё - мы квартиру ищем с ноября - надоело уже сидеть на упн - если честно))) конечно, ради 200тыс, я суммой в 01,5 млн. рисковать не хочу.. поэтому и спросила - рискуя я -если мы сдадим в палату договор - и протом довезем туда снятие обременения... договор-то уже будет подписан и сдан ... как обременение снимется - его палата зарегестрирует... продавцы уже ведь не смогут передумать... получается, я не рискую?

Правильно! Если Вы сдадите договор подписанный, и правильно будете передавать деньги, то договор зарегистрируют с обременением, где собственником уже Вы будете являться (я такое по крайней мере делал, и все гладко проходило, но срок регистрации занимал побольше времени).

Для меня срок регистрации вообще не имеет значения... я квартиру покупаю на будущее - счас сдавать буду.. поэтому +/- месяц роли не играет..а вот рисковать деньгами - точно не хочу... :-)

[Сообщение изменено пользователем 28.01.2011 11:45]