14 прОцентов САИЖК - миф или реальность?

Пару месяцев назад серьезно задумался о приобретении квартирки в кредит (однокомнатная квартира за мульон, первоначальный взнос – 50%, срок – 10 лет). Почитал, поспрашивал, и решил работать по схеме САИЖК с СКБ-Банком, процент уж очень заманчив (14%).

Вообще, прорабатывалось несколько вариантов (подробно условия предоставления описывать не буду):
- 18% на жилье в Сбербанке, без участия САИЖК; 1 поручитель и залог имеющегося жилья, короче, деньги можно получить до совершения сделки купли-продажи;
- 19% на неотложные нужды в Сбербанке, разные условия предоставления, срок ограничен пятью годами (деньги тоже можно получить сразу);
- 14% ипотека в СКБ-Банке.

Пару недель назад подал все документы, через 5 дней получил положительный ответ. Завершается этап выбора агентства недвижимости (участие аккредитованного агентства практически обязательно).

А теперь, суммируя информацию, полученную от агентств, о дополнительных расходах:
- 4% от стоимости квартиры риэлтеру (говорят, 1% процент отваливается банку, часть уходит в САИЖК, оставшаяся часть, за вычетом стандартной таксы при обычной покупке, это стоимость услуг по подготовке дополнительного пакета документов для САИЖК).
- 1% от суммы кредита страховщику (страховка присутствует в любом кредите, но может быть меньше в зависимости от типа кредита).
- ~20 штук поделят оценщик, нотариус и банк.
Итого: ~ 70 штук (плюс-минус 5 штук).

Немного математики.
Формула для расчета ежемесячных выплат, по которой считает САИЖК:
Платеж = Сумма * Процент / (1 - (1 + Процент) ^ (-КоличествоПлатежей - 1))
- Сумма – 500 штук,
- Прцент – 0,14 / 12 = 0,0117,
- КоличествоПлатежей – 10 * 12 = 120.
После подстановки значений получаем ежемесячный платеж равный 7,73 штукам.

Проделываем небольшой математический трюк:
Включаем эти доп. расходы в сумму кредита (570), пересчитываем ежемесячный платеж, получаем 8,82. Далее меняем сумму кредита обратно на 500 штук и, постепенно увеличивая процентную ставку (метод подбора), добиваемся ежемесячного платежа в 8,82. Получается что-то около 17,5%.

Вывод:
конкретной халявы не бывает, ранок есть рынок. Высокий процент, при других схемах, компенсируется меньшими доп. расходами при совершении сделки (что-то около 15 штук, подробности описывать не буду – итак поэму накатал).

А вообще, хотелось бы услышать мнение опытных перцев, может где еще можно сэкономить тыщу, другую.

P.S.
Одному моему знакомому (который тоже брал кредит по САИЖК), его хорошо знакомый риэлтер помог уменьшить доп. расходы до 20 штук, но более этот риэлтер с ипотекой работать не желает, шибко хлопотно.

рублей или $ ?

Если договор купли-продажи не заверять нотариально, эта строка расходов уменьшится в несколько раз.

Если готовы сами бегать собирать многочисленные справки и документы (причем при любом кредите) можно договорится об уменьшении процента, но дело действительно очень и очень хлопотное, особенно переговоры с продавцами квартир, которые сегодня хотят рубли, завтра - доллары. послезавтра - евро и все желательно до сделки.
В принципе, банк может дать кредит и без сопровождения риэлтора, но попросит при этом застраховать титул (право собственности на квартиру). а это менее выгодно, чем даже 4% риэлтору, т.к. риэлтор берет за услуги один раз, а страховщики ежегодно.

Миша, по-моему вы несколько лукавите

Делается ведь "договор купли-продажи и ипотеки" и он насколько я понимаю должен быть заверен у нотариуса (1% от стоимости квартиры)

Я немного не в курсе, но кажется нелогичным, что проводя сделку через риэлтора банку не нужна будет страховка. Риэлтор ведь не гарантирует 100% чистоту квартиры. Так что страховка, я так думаю, должна быть в любом случае.

А здесь так и так придется собирать кучу справок самому, риэлтор разве что в пакет документов их в нужном порядке положит и проверит наличие и правильность всех документов в пакете, ну и передаст в банк со словами "я тут уже все проверил, все ок"

--------------------------------------------------------------------------
не лукавит - договор купли-продажи и ипотеки ( или закладной) можно сделать в простой письменной форме , другими словами - без заверения нотариусом. Можно и нотариально - заверение они оценивают от 0.5 до 1,0 % от суммы договора. Форма договора зависит от требования банка.

тут разъяснения просты : страхование титула - мероприятие крайне затратное , до 4 % от стоимости объекта. Если же заключен договор между АН , страховой компанией и банком - на страхование титула можно сэкономить 3 % , т.е сумма составит 1 %.

что касается справок со стороны берущего кредит - Вы правы , а вот перечень дополнительных бумаг по приобретаемому объекту недвижимости - кол-во различных документов возрастает вдвое и более по сравнению с тем перечнем, который необходим для проведения сделки без ипотечного кредитования .

скажите, кто не требует нотариального удостоверения?

хм, довольно-таки странно. эт что, страховая согласна снизить тариф на 75% (читай - конкретно обделить себя), если клиент денежки отдаст не страховой а АН?????

Например, СКБ-банк, с которого Вы начали этот пост.

СКБ банк требует застраховать жизнь и трудоспособность заемщика и саму квартиру в любом случае, а риск потери права собственности (т.н. "титул") - только если Вы покупаете ее без помощи агентства. Это разные страховки.

Чета я про скб банк кажется не писал

есть банки , которые не требуют страхование титула , например - Сбербанк . Есть смысл ознакомиться с условиями выдачи кредита на сайте банка. В целом - они похожи, в частностях - разные : в том числе и по страхованию титула .

Извините за слово "вы", надо было написать "автор темы"

Страхование титула за 1-й год при сумме кредита 650 т.р. составило ок. 1250 рублей. (могу посмотреть и уточнить) .С каждым годом сумма будет уменьшаться. Даже если нет, то 1250*10 лет = 12500 рублей. Агентству 4% от стоимости объекта было бы порядка 50000 рублей. Да и с застрахованным титулом самому спокойнее, мне кажется. Еще, если работать без агентства, банк берет прилично денег за оформление кредитного договора, договора купли-продажи, закладной. Получается около 10000.
У меня в сумме получилось (примерно):
10000 - банк за оформление документов
8500 - страховка
7000 - рег.палата (1000 официально + 6000 на лапу за ускорение)
2600 - оценка объекта.
Вроде все ...во вяском случае не вспоминается больше.

Мне, за ускорение, называли большую сумму - 10000 руб. Забавно, что официально, регистрация ипотечных сделок в юстиции не может превышать 14 дней, в отличии от обычных, а ускорить ее можно только на 5 дней -- получается 2 штука/день, очень неплохо.


Это около 1,5%, т.к. вы без агенства работали, если сделаку проводит агент, страховщики берут 0,8 (по крайней менре обещали так).

А вообще, как вы умудрилиь без агента сработать, может больше пугают? Хотелось бы узнать по подробнее.

Да, я слышала что сейчас размер взятки подрос. А срок регистрации даже при ипотеке обычный (в июле во всяком случае был ) - 28 дней.


Сама теперь не знаю как...глаза боятся руки делают. Самое главное - найти и уговорить продавца, остальное - детали. Мне так показалось.


Процент не знаю при работе с агентствами, но можете зайти на сайт Военно-страховой компании, там можно рассчитать сумму, заведя исходные данные - сумму кредита, срок кредитования, ставку

Вспомню и я циферки:
1. Агенство, 4% от стоимости жилья - 90000 руб
2. Страховка, 1,5% от суммы кредита (титул, жильЁ, жизнь заёмщика и созаёмщика) - 20000 руб
3. Ускорение в ФРС - 7000 руб
4. Нотариус то же был, что делали у него не помню, взял 500 руб.
ИТОГО: 117500 руб - 10%, от суммы кредита, но это разовые платежи необходимые для осуществления сделки. В последующем обязан только страховаться до полного погашения задолженности.

Во, во. А если кредит составляет 1/3 от стоимости, то эта циферка становится вообще некрасивой.

Есть ли у кого опыт покупки квартиры с использованием заемных средств, так чтоб доп. расходы были значительно меньше, и вообще не зависили от стоимости квартиры (если кредит составит 10% от стоимости, то я им смогу покрыть только доп. расходы, обидно)?

САИЖК - обычная финансовая пирамида, в чём все мы убедимся в ближайшем будущем

У меня есть такой опыт. Источник заемных средств - обычный нецелевой кредит в банке на 5 лет. заемные средства составили 16% от стоимости квартиры.

Какая-то странная пирамида -- обычно пирамиды деньги собирают, а не раздают. В случае краха, пострадают только те кото прикупил их ценные бумаги.

Порадовал агент. Говорит, что совместные поездки по квартирам никак в 4% (45 тыс.) оплаты услуг не входят, чуствую -- не сработаемся.

Дело в том, что покупая через ипотеку, покупатель не является собственником жилья, пока полностью не расчитается.... А собирают деньги в виде ежемесячных/ежеквартальных (и т.д.) выплат по кредиту

Как раз собственником он и является, просто квартира, пока не погашен кредит, находится в залоге.


Пирамиды берут все сразу, а возврящают постепенно.

Кстати, любой коммерческий банк может быть финансовой пирамидой -- и ниче, потихоньку доверяем.

[Сообщение изменено пользователем 27.12.2005 17:14]

Вы явно не разбираетесь в этом вопросе, поэтому, пжта, не пугайте людей страшилками. Ну или заблуждаетесь, или путаете с другими "системами кредитования".... в любом случае - по системе САИЖК заемщик сразу же становится собственником квартиры, на которую накладывается обременение в виде залога.

Собственник жилья волен распоряжатся им (жильём), продавать, дарить, менять (как во всех цивиллизованных странах)... В данном случае(САИЖК), "собственник" только проживает в недвижимом имуществе, платит по кредиту, но ничего не сможет с ним сделать (у такого собственника такие же права, как и у еще обного субъекта "ипотечной" системы кредитования)...

Всё верно, обременение, в виде залога, накладывается на собственника, НО, если (а вероятность очень большая) система САИЖК развалиться, то такой собственник, заложенную квартиру никогда не получит в собственность....

Уж больно сомнительно что они обеспокоенны, как бы дать народу побольше кредитов под низкий процент, да ещё и не заработав ничего при всём при этом :-)

Кто это вам сказал? Или вы сами до этого умозаключения дошли? Даже если САИЖК обанкротится (а это крайне маловероятно, учитывая господдержку), это никоим образом не затронет права собственности на квартиру, которое уже есть у заемщика.

Во первых, процент не такой уж низкий в долгосрочной персперктиве, во-вторых, с чего вы взяли, что ничего при этом не зарабатывают. Работает и зарабатывает довольно много людей, занятых в этой системе - банки, страховщики, оценщики, риэлторы, да и руководители САИЖК в накладе не остаются.
Так что поменьше читайте страшных книжек на ночь - может спокойнее спать будете. В упомянутых вами цивилизованных странах вот уже десятки лет большинство квартир продается в кредит под куда меньший процент на значительно более длинные сроки и никто еще не развалился.