Цены то скоро падать начнут...
J
Jerom
Конечно, цены будут расти. Но произойдет это теперь только после этапа падения. Все дело в том, что недвижимость в последнее время превратилась в слишком привлекательный объект инвестиций. И главная ошибка тех, кто считает, что цены на квартиры не могут упасть, это то, что они рассуждают следующим
образом. В России 50% населения нуждаются в улучшении жил. условий. Значит, есть практически неиссякаемый спрос на квартиры. И, следовательно, цены могут, только расти. Но проблема в том, что, при нынешнем уровне цен, их этих 50% купить квартиры, да и то, с использованием всевозможных кредитов и
ипотек, могут менее 3%. Вы спросите, а почему же так выросли цены за последнее время? Да потому что очень много квартир куплено всевозможными банками, да и просто людьми, у которых оказалась сотня другая лишних тысяч долларов. Но куплены не для жилья, а для вложения денег. Ведь доходность со сделок
с недвижимостью в начале года превышали банковские депозиты в 7 раз! Но рынок имеет свойство насыщаться. Это когда все кто мог купить, уже купили. Те, кто купил, чтобы жить им все равно, что будет с ценой, они продавать не будут, им жить где-то надо. А теперь давайте поставим себя на место
предпринимателя. Вот купили вы квартиру, или несколько, допустим в начале года. Цена растет. Значит, деньги работают. Хорошо. Но вот цена остановилась, и не растет уже больше месяца. Значит, если бы вы продали квартиру месяц назад и просто положили деньги в матрац, был бы тот же результат. Но ведь
вы предприниматель, вы не можете допустить, чтобы ваши деньги не работали. Вы надеетесь, что это сезонное затишье и ждете. Но вот прошло пол сентября, а цена стоит. Значит дело не в сезоне. А в чем же? Да в том, что просто нет покупателя, нет спроса. Даже если цена не будет падать, вас такой вариант
не устраивает. Ваши деньги, которые должны работать оказались заморожены. Что вам остается? Только одно. Выводить деньги, продавать недвижимость. А как продавать, если нет спроса. Точнее спрос есть, но он с каждым днем все меньше. Ни один нормальный предприниматель не будет вкладываться в товар,
который не растет в цене. Да и те, кто для себя покупает, тоже не очень хотят переплачивать. Есть, конечно, единичные случаи, которым надо срочно. Вот и получается, что в ближайшее время следует ожидать резкий рост предложения на рынке недвижимости. И, как следствие, падение цены. И это практически
неизбежно.
Возможно, правда, другое развитие событий. Банки, а именно они, являются основными обладателями инвестиционных квартир, начнут предлагать всевозможные кредиты, рассрочки и т.д. У них просто нет другого способа вернуть свои деньги.
И еще по поводу всевозможных публикаций в Интернете, в СМИ, прогнозов «специалистов», и т.д. Вы посмотрите, на каких сайтах, и какие «специалисты» дают прогнозы. «Специалисты» кровно заинтересованные в росте цен. Естественно они не скажут правды. А в росте цен заинтересованы практически все. Строители – это их зарплата, инвесторы – это их прибыль, продавцы, риэлторы – это и их прибыль тоже, и даже правительство. Ведь падение недвижимости приведет к непредсказуемым последствиям, в первую очередь для банков и дальше это может коснуться каждого. Опять кризис, нестабильность. И именно поэтому СМИ так «аккуратно» освещают эту тему. Возможно, правительство что-нибудь придумает, чтобы не допустить обвала. Ну, поживем, увидим.
З.Ы. Один мой знакомый продавал комнату в Москве за 25 тысяч. Неделю назад продал. Правда за 17.
Возможно, правда, другое развитие событий. Банки, а именно они, являются основными обладателями инвестиционных квартир, начнут предлагать всевозможные кредиты, рассрочки и т.д. У них просто нет другого способа вернуть свои деньги.
И еще по поводу всевозможных публикаций в Интернете, в СМИ, прогнозов «специалистов», и т.д. Вы посмотрите, на каких сайтах, и какие «специалисты» дают прогнозы. «Специалисты» кровно заинтересованные в росте цен. Естественно они не скажут правды. А в росте цен заинтересованы практически все. Строители – это их зарплата, инвесторы – это их прибыль, продавцы, риэлторы – это и их прибыль тоже, и даже правительство. Ведь падение недвижимости приведет к непредсказуемым последствиям, в первую очередь для банков и дальше это может коснуться каждого. Опять кризис, нестабильность. И именно поэтому СМИ так «аккуратно» освещают эту тему. Возможно, правительство что-нибудь придумает, чтобы не допустить обвала. Ну, поживем, увидим.
З.Ы. Один мой знакомый продавал комнату в Москве за 25 тысяч. Неделю назад продал. Правда за 17.
е
еодинидитев`опу
причем тут Москва? у нас в Е-рге не столько инвестиционного жилья.
S
Serg_Ekb
Рост доходов населения - вот источник роста цен. В регионах различия с ростом цен связн именно с этим. У меногих неудовлетворенность в жилье, поэтому сюда прежде всего будут направлятся доходы (а не на машины, например, отдых, и т.п.).
Кстати АвтоВаз постоянно поднимает цены при прежнем качестве машин тоже потому что доходы растут.
Кстати АвтоВаз постоянно поднимает цены при прежнем качестве машин тоже потому что доходы растут.
J
Jerom
Мы от Москвы не намного отстаем. У нас в городе более 500 агентств недвижимости, думаете они без хлеба с маслом сидят? Неужели Вы думаете что у нас жилье может стоить дороже чем в Москве?;-)
Скажем так, было время, 2- 3 года назад, где стоимость нашего жилья отличалась от московского аналогимчного всего на 200 баксов
ФИНАНСЫ
Банки не переживут кризиса рынка недвижимости
Это мы не проходили
•Наталия ОРЛОВА
Последние годы сравнительного финансового благополучия рождают самые разные прогнозы, каким будет в России следующий банковский кризис. Западные аналитики предупреждают - в российских банках пока не знают, что такое кризис недвижимости. А он может в одночасье превратить в дым большинство залогов по выданным банками кредитам.
Следующий банковский кризис - это кризис рынка недвижимости, считает гендиректор рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Ричард Хейнсворт. "Этот рынок кажется очень прибыльным и устойчивым, - говорит он, - но есть моменты в истории, когда он становится неликвидным. Тогда все банковские залоги превращаются в ничто". По мнению Хейнсворта, недвижимость - единственный сегмент, которым банки пока не умеют управлять.
Самым реальным обеспечением кредита у банков считается недвижимость. Цены на нее стабильно растут в том числе и потому, что в последнее время стало возможным получить кредит на ее покупку. В риэлторских компаниях отмечают, что квартиру покупают не только чтобы в ней жить, но и получать от нее доход. То есть сдавать внаем. Это "перегревает" рынок, и квартиры продаются за столько, сколько реально не стоят. Поэтому однажды цены неизбежно упадут.
По стандартной процедуре ипотечного кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% стоимости квартиры. Последнее время есть тенденция к уменьшению этого порога. Естественно, при таком пороге риски банка значительно увеличиваются. Начало снижению первоначального взноса заемщика за приобретаемую квартиру положила основанная банком НРБ компания НИКОМ, которая в отдельных случаях готова прокредитовать 95% от суммы сделки.
"При выдаче кредита банк руководствуется fair value квартиры, то есть за сколько ее можно будет продать в случае каких-либо катаклизмов на рынке недвижимости, - говорит член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко. - Именно поэтому мы не идем на снижение первоначального взноса, который оплачивает заемщик. А те банки, которые его снижают, - рискуют".
Иначе говоря, если квартира за $100 000 вдруг стала стоить $50 000, заемщик, заплативший за нее 30% сам, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру ("пропадут" лишь 30% его накоплений). А вот если клиент банка заплатил сам только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми.
"Снижение первоначального порога действительно увеличивает риски банка, - сказала "Финансовым Известиям" президент НИКОМа Елена Клепикова, - но это не значит, что банк не страхует себя от них". По ее словам, страхование заключается в том, что по таким более рискованным кредитам банк предлагает повышенную ставку, а их доля, в портфеле НИКОМа, строго лимитирована.
К снижению начального порога идут и другие игроки рынка. Например, вице-президент ВТБ Андрей Сучков подтвердил "Финансовым Известиям", что первоначальный взнос может быть снижен и в ВТБ. "Мы исходим из того, что даже, например, 20% первоначального взноса нам хватит на то, чтобы застраховаться от убытков, которые могут возникнуть", - подчеркнул он.
Пока рискованной такую политику считают только иностранцы. "Мы надеемся на Центробанк, который не даст банкам необоснованно рисковать", - говорит глава Райффайзенбанка Мишель Перрирен. Однако, во-первых, пока взнос снижают компании, не попадающие под регулирование ЦБ. Во-вторых, это вопрос кредитной политики, которую банки в нормальных условиях все же регулируют самостоятельно.
Скажем так, было время, 2- 3 года назад, где стоимость нашего жилья отличалась от московского аналогимчного всего на 200 баксов
ФИНАНСЫ
Банки не переживут кризиса рынка недвижимости
Это мы не проходили
•Наталия ОРЛОВА
Последние годы сравнительного финансового благополучия рождают самые разные прогнозы, каким будет в России следующий банковский кризис. Западные аналитики предупреждают - в российских банках пока не знают, что такое кризис недвижимости. А он может в одночасье превратить в дым большинство залогов по выданным банками кредитам.
Следующий банковский кризис - это кризис рынка недвижимости, считает гендиректор рейтингового агентства "Рус-Рейтинг" Ричард Хейнсворт. "Этот рынок кажется очень прибыльным и устойчивым, - говорит он, - но есть моменты в истории, когда он становится неликвидным. Тогда все банковские залоги превращаются в ничто". По мнению Хейнсворта, недвижимость - единственный сегмент, которым банки пока не умеют управлять.
Самым реальным обеспечением кредита у банков считается недвижимость. Цены на нее стабильно растут в том числе и потому, что в последнее время стало возможным получить кредит на ее покупку. В риэлторских компаниях отмечают, что квартиру покупают не только чтобы в ней жить, но и получать от нее доход. То есть сдавать внаем. Это "перегревает" рынок, и квартиры продаются за столько, сколько реально не стоят. Поэтому однажды цены неизбежно упадут.
По стандартной процедуре ипотечного кредитования заемщик получает кредит не более чем на 70% стоимости квартиры. Последнее время есть тенденция к уменьшению этого порога. Естественно, при таком пороге риски банка значительно увеличиваются. Начало снижению первоначального взноса заемщика за приобретаемую квартиру положила основанная банком НРБ компания НИКОМ, которая в отдельных случаях готова прокредитовать 95% от суммы сделки.
"При выдаче кредита банк руководствуется fair value квартиры, то есть за сколько ее можно будет продать в случае каких-либо катаклизмов на рынке недвижимости, - говорит член правления Райффайзенбанка Александр Колошенко. - Именно поэтому мы не идем на снижение первоначального взноса, который оплачивает заемщик. А те банки, которые его снижают, - рискуют".
Иначе говоря, если квартира за $100 000 вдруг стала стоить $50 000, заемщик, заплативший за нее 30% сам, скорее всего сможет погасить кредит банку, продав квартиру ("пропадут" лишь 30% его накоплений). А вот если клиент банка заплатил сам только 5% от стоимости квартиры, потери кредитора будут ощутимыми.
"Снижение первоначального порога действительно увеличивает риски банка, - сказала "Финансовым Известиям" президент НИКОМа Елена Клепикова, - но это не значит, что банк не страхует себя от них". По ее словам, страхование заключается в том, что по таким более рискованным кредитам банк предлагает повышенную ставку, а их доля, в портфеле НИКОМа, строго лимитирована.
К снижению начального порога идут и другие игроки рынка. Например, вице-президент ВТБ Андрей Сучков подтвердил "Финансовым Известиям", что первоначальный взнос может быть снижен и в ВТБ. "Мы исходим из того, что даже, например, 20% первоначального взноса нам хватит на то, чтобы застраховаться от убытков, которые могут возникнуть", - подчеркнул он.
Пока рискованной такую политику считают только иностранцы. "Мы надеемся на Центробанк, который не даст банкам необоснованно рисковать", - говорит глава Райффайзенбанка Мишель Перрирен. Однако, во-первых, пока взнос снижают компании, не попадающие под регулирование ЦБ. Во-вторых, это вопрос кредитной политики, которую банки в нормальных условиях все же регулируют самостоятельно.
J
Jerom
а рост доходов населения, не успевают у населения вырасти зарплаты (инфляция + задранные цены + произвол чиновников)
J
Jerom
КРИЗИС НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ БУДЕТ В 2005 ГОДУ
Маркетологи и федеральные чиновники ожидают стагнации цен на жилую недвижимость в первом полугодии 2005 г.
По мнению опрошенных RBC daily маркетологов, стагнации рынка недвижимости следует ожидать в перовом полугодии 2005 г., что совпадает с прогнозами Минпромэнерго. Стагнация будет связана с исчерпанием платежеспособного спроса. При этом сокращение платежеспособного спроса приведет к возникновению проблем с финансированием строительства у мелких строительных компаний, что заставит их снижать цены. Эксперты оценивают вероятность развития такого сценария в 65%. Риэлторы, впрочем, утверждают, что предпосылок к стагнации цен нет и их рост, скорее всего, продолжится.
Прогноз о возможной стагнации рынка был сделан президентом маркетингового агентства “Медиа-шторм” Александром Исаевым на основе масштабных полевых исследований в области недвижимости. “Наша компания проводит довольно масштабные полевые исследования в области рынка недвижимости, – сказал г-н Исаев RBC daily. – Проанализировав ряд показателей по динамике цен, ожиданиям потребителей и прочему, я пришел к выводу, что в первом полугодии 2005 г. рынок недвижимости ждет стагнация”. Подобный прогноз не так давно был озвучен главой департамента строительства Минпромэнерго Сергеем Кругликом, который заявил, что “рынок недвижимости перегрет” и в 2005 г. можно ожидать остановки роста цен либо же их снижения. Напомним, что в прошлом году цены на рынке недвижимости увеличились на 40-45%, что заставило говорить о перегреве рынка и возможном его падении. Традиционно противники версии о перегреве рынка указывают на такие факторы, лежащие в основе роста рынка, как огромный спрос на жилую недвижимость и ограниченное предложение. Однако при этом смешиваются два понятия, а именно спрос и платежеспособный спрос. Спрос на недвижимость действительно огромен. Однако платежеспособный спрос, который, в отличие от "просто спроса", реально влияет на ситуацию на рынке, ограничен.
“Стагнация на рынке недвижимости будет вызвана снижением платежеспособного спроса, который уже сейчас начал падать, – говорит Александр Исаев. – Весь объем платежеспособного спроса был вымыт за три предыдущих года, когда мы наблюдали рост цен. То есть те, кто может купить квартиру, уже купили, и не одну, и даже не две. Им больше не нужна недвижимость. Как известно, рост цен происходил во многом благодаря росту цен на нефть, однако сейчас, несмотря на сохраняющиеся высокие цены, приток капитала в страну сократился из-за нестабильной политической ситуации и известных событий в банковской сфере. Это также приводит к сокращению платежеспособного спроса”. Действительно, по имеющимся в распоряжении RBC daily данным, некоторые крупные строительные компании уже сейчас испытывают трудности с реализацией жилой недвижимости в Москве и задумались о том, чтобы заняться загородной недвижимостью. При этом Александр Исаев утверждает, что за последние несколько лет произошло увеличение количества строительных площадок в разы, то есть налицо рост предложения на фоне начавшегося падения платежеспособного спроса. Последствия данной ситуации просчитать не очень сложно.
“Если рост цен на рынке недвижимости остановится, то многие мелкие строительные компании, так называемые компании “одного дома” могут столкнуться с проблемой нехватки средств, – говорит Александр Исаев. – Они не смогут финансировать строительство за счет средств, поступающих от договоров долевого участия, просто в силу того, что население перестанет покупать квартиры. Многие компании, которые сейчас находятся на нулевой стадии реализации своих проектов, в первом полугодии 2005 г. выйдут на этап строительства, то есть возведения коробки или заливки монолита. При этом монолитное домостроение, в отличие от панельного, имеет непрерывный цикл: то есть каждый месяц необходимо платить подрядчику, чтобы он заливал монолит. В случае отсутствия средств это сделать сложно. Компании обратятся в банки за кредитами, однако банки, видя ситуацию на рынке недвижимости, могут отказать в выдаче кредита. Тогда у строительных компаний “одного дома” останется только один путь: снижение цен. Особенно если учесть, что такие компании не имеют собственного отдела продаж, отдавая свои квадратные метры на реализацию риэлтору, который, имея огромное количество предложений от различных строительных компаний, не будет заниматься продвижением площадей одной компании, испытывающей проблемы с финансированием. Они просто предложат снизить цену. Загнанные в тупик мелкие строительные компании будут вынуждены начать снижать цены. Сначала это примет вид косвенных скидок, например, “купи квартиру, получи машину”, затем перейдут к прямым скидкам и наконец – к массовым распродажам. В случае если начнутся массовые распродажи, предсказать развитие ситуации на следующее полугодие невозможно”.
Впрочем, по мнению Александра Исаева, это не приведет к падению рынка, поскольку в качестве спасательной соломинки, которая и удержит рынок от падения, выступят крупные строительные компании, финансовая устойчивость которых позволит пережить период стагнации, не снижая цены. “Падения рынка, в смысле резкого сокращения объемов продаж, не будет, поскольку жилье является предметом первой необходимости, – говорит Александр Исаев. – Именно высокий уровень необеспеченного спроса удерживает рынок от падения. Можно предполагать, что после стагнации, которая наступит в начале 2005 г. с вероятностью 65%, через год-два рынок снова сделает рывок вверх, повторив сценарий 1999 года”. Впрочем, риэлторы не разделяют эти прогнозы. “В настоящее время предпосылок для падения рынка недвижимости нет, – сказал RBC daily пресс-секретарь компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Игорь Ладычук. – Мы полагаем, что благодаря высокому уровню спроса и ограниченному предложению в этом году рост цен продолжится и будет таким же, как и в прошлом году”.
/
Маркетологи и федеральные чиновники ожидают стагнации цен на жилую недвижимость в первом полугодии 2005 г.
По мнению опрошенных RBC daily маркетологов, стагнации рынка недвижимости следует ожидать в перовом полугодии 2005 г., что совпадает с прогнозами Минпромэнерго. Стагнация будет связана с исчерпанием платежеспособного спроса. При этом сокращение платежеспособного спроса приведет к возникновению проблем с финансированием строительства у мелких строительных компаний, что заставит их снижать цены. Эксперты оценивают вероятность развития такого сценария в 65%. Риэлторы, впрочем, утверждают, что предпосылок к стагнации цен нет и их рост, скорее всего, продолжится.
Прогноз о возможной стагнации рынка был сделан президентом маркетингового агентства “Медиа-шторм” Александром Исаевым на основе масштабных полевых исследований в области недвижимости. “Наша компания проводит довольно масштабные полевые исследования в области рынка недвижимости, – сказал г-н Исаев RBC daily. – Проанализировав ряд показателей по динамике цен, ожиданиям потребителей и прочему, я пришел к выводу, что в первом полугодии 2005 г. рынок недвижимости ждет стагнация”. Подобный прогноз не так давно был озвучен главой департамента строительства Минпромэнерго Сергеем Кругликом, который заявил, что “рынок недвижимости перегрет” и в 2005 г. можно ожидать остановки роста цен либо же их снижения. Напомним, что в прошлом году цены на рынке недвижимости увеличились на 40-45%, что заставило говорить о перегреве рынка и возможном его падении. Традиционно противники версии о перегреве рынка указывают на такие факторы, лежащие в основе роста рынка, как огромный спрос на жилую недвижимость и ограниченное предложение. Однако при этом смешиваются два понятия, а именно спрос и платежеспособный спрос. Спрос на недвижимость действительно огромен. Однако платежеспособный спрос, который, в отличие от "просто спроса", реально влияет на ситуацию на рынке, ограничен.
“Стагнация на рынке недвижимости будет вызвана снижением платежеспособного спроса, который уже сейчас начал падать, – говорит Александр Исаев. – Весь объем платежеспособного спроса был вымыт за три предыдущих года, когда мы наблюдали рост цен. То есть те, кто может купить квартиру, уже купили, и не одну, и даже не две. Им больше не нужна недвижимость. Как известно, рост цен происходил во многом благодаря росту цен на нефть, однако сейчас, несмотря на сохраняющиеся высокие цены, приток капитала в страну сократился из-за нестабильной политической ситуации и известных событий в банковской сфере. Это также приводит к сокращению платежеспособного спроса”. Действительно, по имеющимся в распоряжении RBC daily данным, некоторые крупные строительные компании уже сейчас испытывают трудности с реализацией жилой недвижимости в Москве и задумались о том, чтобы заняться загородной недвижимостью. При этом Александр Исаев утверждает, что за последние несколько лет произошло увеличение количества строительных площадок в разы, то есть налицо рост предложения на фоне начавшегося падения платежеспособного спроса. Последствия данной ситуации просчитать не очень сложно.
“Если рост цен на рынке недвижимости остановится, то многие мелкие строительные компании, так называемые компании “одного дома” могут столкнуться с проблемой нехватки средств, – говорит Александр Исаев. – Они не смогут финансировать строительство за счет средств, поступающих от договоров долевого участия, просто в силу того, что население перестанет покупать квартиры. Многие компании, которые сейчас находятся на нулевой стадии реализации своих проектов, в первом полугодии 2005 г. выйдут на этап строительства, то есть возведения коробки или заливки монолита. При этом монолитное домостроение, в отличие от панельного, имеет непрерывный цикл: то есть каждый месяц необходимо платить подрядчику, чтобы он заливал монолит. В случае отсутствия средств это сделать сложно. Компании обратятся в банки за кредитами, однако банки, видя ситуацию на рынке недвижимости, могут отказать в выдаче кредита. Тогда у строительных компаний “одного дома” останется только один путь: снижение цен. Особенно если учесть, что такие компании не имеют собственного отдела продаж, отдавая свои квадратные метры на реализацию риэлтору, который, имея огромное количество предложений от различных строительных компаний, не будет заниматься продвижением площадей одной компании, испытывающей проблемы с финансированием. Они просто предложат снизить цену. Загнанные в тупик мелкие строительные компании будут вынуждены начать снижать цены. Сначала это примет вид косвенных скидок, например, “купи квартиру, получи машину”, затем перейдут к прямым скидкам и наконец – к массовым распродажам. В случае если начнутся массовые распродажи, предсказать развитие ситуации на следующее полугодие невозможно”.
Впрочем, по мнению Александра Исаева, это не приведет к падению рынка, поскольку в качестве спасательной соломинки, которая и удержит рынок от падения, выступят крупные строительные компании, финансовая устойчивость которых позволит пережить период стагнации, не снижая цены. “Падения рынка, в смысле резкого сокращения объемов продаж, не будет, поскольку жилье является предметом первой необходимости, – говорит Александр Исаев. – Именно высокий уровень необеспеченного спроса удерживает рынок от падения. Можно предполагать, что после стагнации, которая наступит в начале 2005 г. с вероятностью 65%, через год-два рынок снова сделает рывок вверх, повторив сценарий 1999 года”. Впрочем, риэлторы не разделяют эти прогнозы. “В настоящее время предпосылок для падения рынка недвижимости нет, – сказал RBC daily пресс-секретарь компании “МИЭЛЬ-Недвижимость” Игорь Ладычук. – Мы полагаем, что благодаря высокому уровню спроса и ограниченному предложению в этом году рост цен продолжится и будет таким же, как и в прошлом году”.
/
J
Jerom
кстати, о птичках, постоянно вижу одни и те же объявления в газетах (3 месяца стоят как минимум)
значит или цены задраны или закончился спрос платежеспособного населения.
значит или цены задраны или закончился спрос платежеспособного населения.
J
Jerom
Кризис рынка недвижимости неминуем
Постоянные разговоры о пузыре на рынке недвижимости привели к волнениям в стане аналитиков. Большинство из них уже гораздо сдержанее прогнозируют дальнейшие темпы роста цен. Некоторые эксперты уже заговорили о том, что квартиры могут подешеветь еще до конца этого года. Все должно решиться в ближайшие месяцы.
Рынок московской недвижимости прозрачным не является. Аналитики далеко не всегда могут опираться в своих исследованиях на реальные цифры, поэтому и прогнозы их часто бывают ошибочными. В начале 2003 года эксперты пророчили и сдержанный рост цен (около 15% в год), и его полную остановку, и падение стоимости квартир. В действительности цены за год выросли на 35-40%.
Аналитики ссылаются на внешние факторы, сыгравшие на повышение рынка недвижимости, - резкое падение курса доллара, повышение цен на нефть, отсутствие высокодоходных финансовых инструментов. "Рост цен на недвижимость - не что иное, как скрытая инфляция. Квартиры на вторичном рынке за прошлый год подорожали на 37% в рублях - все ужасаются. Но в то же время хлеб, например, тоже подорожал на 30%, и это никого не удивляет. Количество наличных денег у населения только за прошлый год выросло на 45%, а предложение недвижимости осталось на прежнем уровне. Увеличение цен на квартиры составляет всего 0.94% от роста объема денежной массы", - считает Андрей Бекетов, сертифицированный Российской гильдией риэлторов (РГР) аналитик рынка недвижимости.
Макроэкономические показатели работают на рост цен и сейчас. Но уверенных прогнозов дальнейшего роста цен все меньше. "Участники рынка сейчас предчувствуют возможность гроз и потрясений. И чем все это кончится - пока неизвестно", - говорит Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ". По мнению Константина Апрелева, вице-президента РГР, руководителя агентства "САВА", прошлогодний рост цен в 2004 году точно не сохранится и квартиры подорожают не более чем на 20-25%. Он сравнивает нынешнюю ситуацию с 1995 годом - тогда цены начали постепенно снижаться, немного подросли перед кризисом 1998 года и только потом последовало окончательное падение рынка, продолжавшееся два года.
Делать прогнозы исходя из внутренней ситуации на рынке недвижимости еще сложнее. Сейчас здесь имеется множество моментов, способных как повысить, так и понизить цены. Например, активное развитие ипотеки играет только на повышение. По мнению Стерника, такие схемы можно запускать только в регионах, где стоимость жилья практически не растет, а в Москве от кредитов ничего хорошего ждать не приходится. Правда, многое будет зависеть от ставок. В Прибалтике, где ипотечные кредиты стали выдавать под 4-6% годовых, цены на квартиры за прошлый год выросли сразу на 50-60%. России до таких ставок еще очень далеко, а при существующих условиях (в среднем 15% годовых в валюте) платежеспособный спрос увеличивается не слишком сильно.
Непонятна и ситуация с объемом предложения жилья, а также с монополизацией рынка. Многие аналитики не соглашаются с тем, что предложение сокращается. По мнению Апрелева, оно даже растет, да и срок экспозиции квартир сейчас слегка увеличивается, что может притормозить рост стоимости квартир. Ценовой сговор крупных девелоперов участники рынка категорически отрицают - во всяком случае, на стадии реализации жилья договориться никому не удается. Монополизация в использовании административного ресурса и получении доступа к земельным участкам действительно существует. Это тянет вверх цены на строительные площадки. Но сейчас, по словам Евгения Леонова, начальника отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ строительства Москвы, происходит серьезный передел столичного рынка, на который стараются пробиться федеральные структуры.
Пока в возможность резкого падения стоимости квартир верят немногие эксперты. Но то, что кризис в той или иной форме будет, они не скрывают. "Западный опыт показывает, что на рынке недвижимости есть 10-15-летние циклы роста и падения цен, совпадающие с общей экономической цикличностью. В 1998 году, например, кризис в недвижимости был не столько финансовым, сколько психологическим - люди стали бояться улучшать свои жилищные условия. Достаточно любого потрясения - социального, политического, мирового - чтобы подобное произошло и сейчас", - полагает Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья".
Единственным независимым аналитиком, не боящимся говорить о существенном снижении цен уже в этом году, оказался Андрей Сапожников. По его прогнозам, в январе 2005 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве будет составлять $1.2-1.4 тыс. (сейчас этот показатель составляет $1.7-1.8 тыс.). Сапожников основывает свои расчеты на ежемесячном наблюдении за ценами за период с 1990 по 2004 год. "Рынок недвижимости, как и любой другой, подвержен определенным математическим законам. Упасть он должен неминуемо. Когда именно, покажет поведение рынка в ближайшие несколько месяцев", - объясняет он
Постоянные разговоры о пузыре на рынке недвижимости привели к волнениям в стане аналитиков. Большинство из них уже гораздо сдержанее прогнозируют дальнейшие темпы роста цен. Некоторые эксперты уже заговорили о том, что квартиры могут подешеветь еще до конца этого года. Все должно решиться в ближайшие месяцы.
Рынок московской недвижимости прозрачным не является. Аналитики далеко не всегда могут опираться в своих исследованиях на реальные цифры, поэтому и прогнозы их часто бывают ошибочными. В начале 2003 года эксперты пророчили и сдержанный рост цен (около 15% в год), и его полную остановку, и падение стоимости квартир. В действительности цены за год выросли на 35-40%.
Аналитики ссылаются на внешние факторы, сыгравшие на повышение рынка недвижимости, - резкое падение курса доллара, повышение цен на нефть, отсутствие высокодоходных финансовых инструментов. "Рост цен на недвижимость - не что иное, как скрытая инфляция. Квартиры на вторичном рынке за прошлый год подорожали на 37% в рублях - все ужасаются. Но в то же время хлеб, например, тоже подорожал на 30%, и это никого не удивляет. Количество наличных денег у населения только за прошлый год выросло на 45%, а предложение недвижимости осталось на прежнем уровне. Увеличение цен на квартиры составляет всего 0.94% от роста объема денежной массы", - считает Андрей Бекетов, сертифицированный Российской гильдией риэлторов (РГР) аналитик рынка недвижимости.
Макроэкономические показатели работают на рост цен и сейчас. Но уверенных прогнозов дальнейшего роста цен все меньше. "Участники рынка сейчас предчувствуют возможность гроз и потрясений. И чем все это кончится - пока неизвестно", - говорит Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ". По мнению Константина Апрелева, вице-президента РГР, руководителя агентства "САВА", прошлогодний рост цен в 2004 году точно не сохранится и квартиры подорожают не более чем на 20-25%. Он сравнивает нынешнюю ситуацию с 1995 годом - тогда цены начали постепенно снижаться, немного подросли перед кризисом 1998 года и только потом последовало окончательное падение рынка, продолжавшееся два года.
Делать прогнозы исходя из внутренней ситуации на рынке недвижимости еще сложнее. Сейчас здесь имеется множество моментов, способных как повысить, так и понизить цены. Например, активное развитие ипотеки играет только на повышение. По мнению Стерника, такие схемы можно запускать только в регионах, где стоимость жилья практически не растет, а в Москве от кредитов ничего хорошего ждать не приходится. Правда, многое будет зависеть от ставок. В Прибалтике, где ипотечные кредиты стали выдавать под 4-6% годовых, цены на квартиры за прошлый год выросли сразу на 50-60%. России до таких ставок еще очень далеко, а при существующих условиях (в среднем 15% годовых в валюте) платежеспособный спрос увеличивается не слишком сильно.
Непонятна и ситуация с объемом предложения жилья, а также с монополизацией рынка. Многие аналитики не соглашаются с тем, что предложение сокращается. По мнению Апрелева, оно даже растет, да и срок экспозиции квартир сейчас слегка увеличивается, что может притормозить рост стоимости квартир. Ценовой сговор крупных девелоперов участники рынка категорически отрицают - во всяком случае, на стадии реализации жилья договориться никому не удается. Монополизация в использовании административного ресурса и получении доступа к земельным участкам действительно существует. Это тянет вверх цены на строительные площадки. Но сейчас, по словам Евгения Леонова, начальника отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ строительства Москвы, происходит серьезный передел столичного рынка, на который стараются пробиться федеральные структуры.
Пока в возможность резкого падения стоимости квартир верят немногие эксперты. Но то, что кризис в той или иной форме будет, они не скрывают. "Западный опыт показывает, что на рынке недвижимости есть 10-15-летние циклы роста и падения цен, совпадающие с общей экономической цикличностью. В 1998 году, например, кризис в недвижимости был не столько финансовым, сколько психологическим - люди стали бояться улучшать свои жилищные условия. Достаточно любого потрясения - социального, политического, мирового - чтобы подобное произошло и сейчас", - полагает Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья".
Единственным независимым аналитиком, не боящимся говорить о существенном снижении цен уже в этом году, оказался Андрей Сапожников. По его прогнозам, в январе 2005 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве будет составлять $1.2-1.4 тыс. (сейчас этот показатель составляет $1.7-1.8 тыс.). Сапожников основывает свои расчеты на ежемесячном наблюдении за ценами за период с 1990 по 2004 год. "Рынок недвижимости, как и любой другой, подвержен определенным математическим законам. Упасть он должен неминуемо. Когда именно, покажет поведение рынка в ближайшие несколько месяцев", - объясняет он
Z
Ziggy
Как меня умиляют эти наивные "экономисты- коммунисты", прогнозирующие (вот уже не первый год) скорую дешевизну жилья, разорение зажравшихся спекулянтов и прочие формы народно-трудового щястья...
Особенно радует, что в "расчет" берутся два-три фактора и нафик игнорируются все остальные. Про количественные оценки и многофакторные модели я и не вспоминаю.
Просто сижу и плачу от умиления...
Особенно радует, что в "расчет" берутся два-три фактора и нафик игнорируются все остальные. Про количественные оценки и многофакторные модели я и не вспоминаю.
Просто сижу и плачу от умиления...
J
Jerom
Кризис начнется с московской недвижимости
Догнать и перегнать Японию
Феномен московского рынка недвижимости последних лет, когда квартиры стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов расходятся, как горячие пирожки, при более близком рассмотрении перестает быть таковым. Бесконтрольный рост цен на недвижимость в мегаполисах во времена экономического подъема – достаточно распространенное явление, и свойственно оно не только России. Нечто подобное несколько лет назад переживала Япония и ряд других бурно развивающихся "азиатских тигров". Для Японии, правда, это закончилось довольно плачевно: кризис рынка недвижимости предварил и обозначил кризис банковской системы, а за ней и всей экономики.
Московский рынок перегрет сегодня отнюдь не меньше, чем японский в 90-х, и разговоры о возможном его падении и переносе кризиса в другие секторы экономики постепенно усиливаются. Законы развития рынков не приемлют бесконечного роста, вне зависимости от его темпов. Коррекция неизбежна всегда, и вопрос ее формы зачастую сводится к тому, будет она носить характер отвесного обвала, или кривая снижения окажется более пологой. Коррекция московского рынка недвижимости не оставляет сомнений; неподдельный интерес представляет ее отправная точка, форма и последствия. Мы поговорим и о первом, и о втором, и о третьем, но несколько позже и в другой последовательности. Пока же обратимся к ближайшим прогнозам, предлагаемым московскими риэлторами.
Московская недвижимость всегда в цене
По мнению экспертов крупнейшего столичного агентства недвижимости МИАН, при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в России в первом полугодии 2004 г. глобальных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Темпы строительства в Москве будут сопоставимы с темпами прошлого года, однако по причине сокращения доступных площадей под строительство можно прогнозировать уменьшение объемов поступления на рынок типового жилья.
С уменьшением количества свободных площадок в Москве застройка все чаще будет осуществляться на месте выведенных производственных площадей или расселения ветхого фонда. Это более длительный и трудоемкий процесс, а следовательно – более дорогостоящий. Благодаря этому цена столичного квадратного метра на вновь возводимых объектах будет продолжать расти. На этом фоне можно прогнозировать значительное увеличение спроса на новостройки в городах ближнего Подмосковья. В течение 2004 г. в городах-спутниках, расположенных в непосредственной близости от МКАД, цены на недвижимость будут расти более высокими темпами, чем в Москве, и вплотную подойдут к московским.
Где прячется кризис
Пока чисто внешне перед московским рынком недвижимости не стоит прямых угроз. Чувство здравого смысла, конечно, начинает потихоньку не давать покоя покупателям, выкладывающим непомерные суммы за воздух над котлованом, который по прошествии месяцев должен превратиться в вожделенную бетонную коробку. Однако оно упорно заглушается равнодушными замечаниями продавцов: не возьмете сейчас вы – возьмут другие, а завтра будет дороже.
Действительно, спрос определяет предложение, а предложение банально не успевает за спросом. Экономические прогнозы не предрекают пока ни снижения мировых цен на нефть, ни сокращения притока в страну нефтедолларов и инвестиций, а значит, кризис спроса в ближайшем будущем рынку недвижимости не грозит. То, что предлагается покупателю, зачастую не является эталоном строительного качества, не говоря уже о воплощении "дома мечты", но извечный квартирный вопрос, груз "бабла на кармане" и ледяное: "Не возьмете вы – возьмут другие" действуют безотказно. Пока...
А так ли все хорошо с предложением? Продавать квартиры начинают сегодня все кому ни лень, ибо данный вид бизнеса становится сравнимым по доходности разве что с чем-нибудь сильно криминальным. Строительные компании обрастают неимоверным количеством "дочек", "внучек" и "внучатых племянниц" с одной лишь целью – минимизировать любые отчисления, а заодно и ответственность, в случае если что-то пойдет не так. Отдельной проблемой становятся источники финансирования застройщиков.
Глиняная нога
Удорожание строительства жилья может существенно сказаться на финансировании застройщиков, не особо желающих сокращать свои аппетиты. Здесь, пожалуй, и кроется одно из наиболее слабых мест московского строительного монстра. Строительные компании работают преимущественно на заемных деньгах – на банковских и, в меньшей степени, на привлеченных путем выпуска облигаций и векселей. Банки осуществляют кредитование застройщиков под достаточно высокий процент, что связано с высокими рисками данного бизнеса. В случае возможного начала снижения цен на недвижимость оказавшиеся в "непростом положении" строительные организации либо окажутся не в состоянии вернуть кредиты, либо предоставят в их оплату залог, состоящий из квартир (возможно, недостроенных), стоимость которых на тот момент будет неуклонно снижаться. Пытаясь быстро реализовать залог, банки еще более усугубят ситуацию на рынке недвижимости. В последние годы существенно возросла доля инвестиций в недвижимость самих банков, поэтому при нарастающем падении рынка высокими темпами начнут обесцениваться и банковские активы. В конечном счете подобное развитие ситуации повлечет за собой ухудшение положения кредитных учреждений, вплоть до возможности дефолта некоторых из них.
Наиболее тонким местом на рынке недвижимости сегодня остаются инвестиции. Учитывая неустанный рост цен на квартиры, приобретение жилья не с целью проживания, а с целью дальнейшей перепродажи (в первую очередь, на стадии строительства) стало распространенным видом бизнеса. "Сейчас малый и средний бизнес у многих заключается в покупке квартир и их дальнейших продажах, например, покупка осуществляется на нулевом цикле, а продажа – после завершения строительства. Это дает, как минимум, 50% годовых, – считает известный экономист Александр Шохин. – Этот рынок перестанет когда-то давать такую доходность, наступит коррекция, а цены застопорятся – это может произойти, например, через год. Однако "мыльный пузырь" состоит не в этом, а в том, что многие застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства в то время, как этими деньгами затыкаются финансовые дыры по старым объектам. Некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды. Снижение интереса к недвижимости как к средству инвестиций снизит приток новых денег и не позволит компаниям, которые занимаются этим бизнесом, расплатиться по предыдущим обязательствам".
Не буди лихо...
Весьма неожиданно отозвался о ситуации на рынке недвижимости и глава (до отставки правительства) МЭРТ Герман Греф, выступая на экономической конференции в Москве. "На сегодняшний день российская экономика страдает от отсутствия инвестиционного спроса и дефицита инвестиционных идей. Мы не можем сейчас переварить тот поток инвестиций, который уже сформировался в нашей экономике. Есть очевидная опасность перегрева традиционных рынков для инвестиций – фондового рынка и инвестиций в недвижимость", – заявил Греф. По его мнению, инвестиционные перекосы приводят к серьезным проблемам сначала в финансовом секторе, а затем во всей экономике. Некоторые бизнесмены после этого заявления довольно мрачно взирали на Германа Оскаровича. Не буди лихо, пока оно тихо – читалось на их хмурых лицах.
Маленький камешек
Подводя итог, можно сказать, что по внешним признакам ситуация на московском (и ряде других городов) рынке недвижимости пока не предрекает неожиданностей. По-прежнему существует устойчивый спрос, за которым с трудом поспевает предложение. И все же эта идиллия не вызывает успокоения. Сказанное выше ясно показывает, что вывести всю эту внешне устойчивую систему из равновесия может оказаться куда проще, чем кажется на первый взгляд. Известно, что вызвать камнепад можно, вытащив маленький неприметный камешек из основания нагромождения валунов.
Роль такого камешка, во-первых, может сыграть неожиданное снижение цен хотя бы одним из участников рынка, не говоря уже о нескольких. Такое возможно в случае, если кто-то из игроков по тем или иным причинам будет вынужден в короткий срок "сбросить" значительное количество квартир. Произойти это может по разным причинам, прежде всего из-за возникших финансовых трудностей, от которых не застрахован никто. Конечно, спасти положение могут другие игроки, выкупив весь объем "демпинговых" квартир. Однако если это будет крупный застройщик или если таких "ликвидаторов" окажется сразу несколько и дешевое жилье окажется на открытом рынке, ситуация может принять совсем иной оборот. Далее все начинает развиваться по спирали: застройщик, инвесторы, банки и т.д.
Еще большую опасность представляет кризис спроса. Если в случае проблем у отдельных игроков исправить положение возможно, то проблемы, возникшие в части спроса, моментально превращают ситуацию в критическую. Характерно, что проблемы спроса могут носить даже краткосрочный характер, но этого будет вполне достаточно, чтобы внести сбой во всю многоуровневую систему рынка. Важнейшая его особенность в том, что основными покупателями являются частные лица, зачастую лишенные хладнокровия бизнесменов и подверженные психологическим воздействиям. Психология – одна из важнейших составляющих любого рынка, и одним из ее проявлений является паника. Она может быть вызвана чем угодно, начиная с объективных причин и заканчивая чьим-то злым умыслом.
Синдром падающей крыши, или Призрак "Трансвааля"
Еще не успели закончиться работы по расчистке завалов на руинах "Трансвааль-парка", как Москву облетело сообщение еще об одной "съехавшей крыше". На этот раз не повезло автостоянке торгового комплекса сети "Метро".
Подобный торговый комплекс в Москве отнюдь не единственный, равно как и злополучный навес над автостоянкой, которыми оснащено огромное количество магазинов подобного рода. Что испытывают сегодня покупатели, паркующие под ними свои авто, догадаться нетрудно. Двух ЧП оказалось вполне достаточно для формирования среди москвичей нового городского синдрома – "синдрома падающих крыш".
Пресса пестрит прогнозами и заявлениями различных экспертов о том, что за катастрофой в "Трансвааль-парке" и ЧП на стоянке "Метро" могут последовать и другие, на сей раз уже в густонаселенных столичных новостройках. Эти заявления уже посеяли сомнение в сознании многих потенциальных покупателей недвижимости, которые начали задавать множество вопросов относительно технических особенностей той или иной серии домов и эксклюзивных проектов и интересоваться репутацией строительных фирм. Не исключено, что подобное поведение покупателей может повлечь за собой серии отказов от предложений застройщиков, которые по каким-либо причинам вызовут у них опасения. "Неудачнику" ничего не останется, кроме как снижать цены и ставить себя на грань высочайшего риска.
Страшно представить, что будет с рынком, если какая-то авария, не дай Бог, случится с каким-нибудь вновь построенным жилым домом. Это еще один из вариантов "маленького камешка", способного вызвать самые непредсказуемые последствия.
В заключение напомним о том, что совершенно осознанно "выдернуть камешек" из-под пирамиды недвижимости может и недоброжелатель – были бы деньги, а нужная "PR-машина" всегда найдется.
Догнать и перегнать Японию
Феномен московского рынка недвижимости последних лет, когда квартиры стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов расходятся, как горячие пирожки, при более близком рассмотрении перестает быть таковым. Бесконтрольный рост цен на недвижимость в мегаполисах во времена экономического подъема – достаточно распространенное явление, и свойственно оно не только России. Нечто подобное несколько лет назад переживала Япония и ряд других бурно развивающихся "азиатских тигров". Для Японии, правда, это закончилось довольно плачевно: кризис рынка недвижимости предварил и обозначил кризис банковской системы, а за ней и всей экономики.
Московский рынок перегрет сегодня отнюдь не меньше, чем японский в 90-х, и разговоры о возможном его падении и переносе кризиса в другие секторы экономики постепенно усиливаются. Законы развития рынков не приемлют бесконечного роста, вне зависимости от его темпов. Коррекция неизбежна всегда, и вопрос ее формы зачастую сводится к тому, будет она носить характер отвесного обвала, или кривая снижения окажется более пологой. Коррекция московского рынка недвижимости не оставляет сомнений; неподдельный интерес представляет ее отправная точка, форма и последствия. Мы поговорим и о первом, и о втором, и о третьем, но несколько позже и в другой последовательности. Пока же обратимся к ближайшим прогнозам, предлагаемым московскими риэлторами.
Московская недвижимость всегда в цене
По мнению экспертов крупнейшего столичного агентства недвижимости МИАН, при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в России в первом полугодии 2004 г. глобальных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Темпы строительства в Москве будут сопоставимы с темпами прошлого года, однако по причине сокращения доступных площадей под строительство можно прогнозировать уменьшение объемов поступления на рынок типового жилья.
С уменьшением количества свободных площадок в Москве застройка все чаще будет осуществляться на месте выведенных производственных площадей или расселения ветхого фонда. Это более длительный и трудоемкий процесс, а следовательно – более дорогостоящий. Благодаря этому цена столичного квадратного метра на вновь возводимых объектах будет продолжать расти. На этом фоне можно прогнозировать значительное увеличение спроса на новостройки в городах ближнего Подмосковья. В течение 2004 г. в городах-спутниках, расположенных в непосредственной близости от МКАД, цены на недвижимость будут расти более высокими темпами, чем в Москве, и вплотную подойдут к московским.
Где прячется кризис
Пока чисто внешне перед московским рынком недвижимости не стоит прямых угроз. Чувство здравого смысла, конечно, начинает потихоньку не давать покоя покупателям, выкладывающим непомерные суммы за воздух над котлованом, который по прошествии месяцев должен превратиться в вожделенную бетонную коробку. Однако оно упорно заглушается равнодушными замечаниями продавцов: не возьмете сейчас вы – возьмут другие, а завтра будет дороже.
Действительно, спрос определяет предложение, а предложение банально не успевает за спросом. Экономические прогнозы не предрекают пока ни снижения мировых цен на нефть, ни сокращения притока в страну нефтедолларов и инвестиций, а значит, кризис спроса в ближайшем будущем рынку недвижимости не грозит. То, что предлагается покупателю, зачастую не является эталоном строительного качества, не говоря уже о воплощении "дома мечты", но извечный квартирный вопрос, груз "бабла на кармане" и ледяное: "Не возьмете вы – возьмут другие" действуют безотказно. Пока...
А так ли все хорошо с предложением? Продавать квартиры начинают сегодня все кому ни лень, ибо данный вид бизнеса становится сравнимым по доходности разве что с чем-нибудь сильно криминальным. Строительные компании обрастают неимоверным количеством "дочек", "внучек" и "внучатых племянниц" с одной лишь целью – минимизировать любые отчисления, а заодно и ответственность, в случае если что-то пойдет не так. Отдельной проблемой становятся источники финансирования застройщиков.
Глиняная нога
Удорожание строительства жилья может существенно сказаться на финансировании застройщиков, не особо желающих сокращать свои аппетиты. Здесь, пожалуй, и кроется одно из наиболее слабых мест московского строительного монстра. Строительные компании работают преимущественно на заемных деньгах – на банковских и, в меньшей степени, на привлеченных путем выпуска облигаций и векселей. Банки осуществляют кредитование застройщиков под достаточно высокий процент, что связано с высокими рисками данного бизнеса. В случае возможного начала снижения цен на недвижимость оказавшиеся в "непростом положении" строительные организации либо окажутся не в состоянии вернуть кредиты, либо предоставят в их оплату залог, состоящий из квартир (возможно, недостроенных), стоимость которых на тот момент будет неуклонно снижаться. Пытаясь быстро реализовать залог, банки еще более усугубят ситуацию на рынке недвижимости. В последние годы существенно возросла доля инвестиций в недвижимость самих банков, поэтому при нарастающем падении рынка высокими темпами начнут обесцениваться и банковские активы. В конечном счете подобное развитие ситуации повлечет за собой ухудшение положения кредитных учреждений, вплоть до возможности дефолта некоторых из них.
Наиболее тонким местом на рынке недвижимости сегодня остаются инвестиции. Учитывая неустанный рост цен на квартиры, приобретение жилья не с целью проживания, а с целью дальнейшей перепродажи (в первую очередь, на стадии строительства) стало распространенным видом бизнеса. "Сейчас малый и средний бизнес у многих заключается в покупке квартир и их дальнейших продажах, например, покупка осуществляется на нулевом цикле, а продажа – после завершения строительства. Это дает, как минимум, 50% годовых, – считает известный экономист Александр Шохин. – Этот рынок перестанет когда-то давать такую доходность, наступит коррекция, а цены застопорятся – это может произойти, например, через год. Однако "мыльный пузырь" состоит не в этом, а в том, что многие застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства в то время, как этими деньгами затыкаются финансовые дыры по старым объектам. Некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды. Снижение интереса к недвижимости как к средству инвестиций снизит приток новых денег и не позволит компаниям, которые занимаются этим бизнесом, расплатиться по предыдущим обязательствам".
Не буди лихо...
Весьма неожиданно отозвался о ситуации на рынке недвижимости и глава (до отставки правительства) МЭРТ Герман Греф, выступая на экономической конференции в Москве. "На сегодняшний день российская экономика страдает от отсутствия инвестиционного спроса и дефицита инвестиционных идей. Мы не можем сейчас переварить тот поток инвестиций, который уже сформировался в нашей экономике. Есть очевидная опасность перегрева традиционных рынков для инвестиций – фондового рынка и инвестиций в недвижимость", – заявил Греф. По его мнению, инвестиционные перекосы приводят к серьезным проблемам сначала в финансовом секторе, а затем во всей экономике. Некоторые бизнесмены после этого заявления довольно мрачно взирали на Германа Оскаровича. Не буди лихо, пока оно тихо – читалось на их хмурых лицах.
Маленький камешек
Подводя итог, можно сказать, что по внешним признакам ситуация на московском (и ряде других городов) рынке недвижимости пока не предрекает неожиданностей. По-прежнему существует устойчивый спрос, за которым с трудом поспевает предложение. И все же эта идиллия не вызывает успокоения. Сказанное выше ясно показывает, что вывести всю эту внешне устойчивую систему из равновесия может оказаться куда проще, чем кажется на первый взгляд. Известно, что вызвать камнепад можно, вытащив маленький неприметный камешек из основания нагромождения валунов.
Роль такого камешка, во-первых, может сыграть неожиданное снижение цен хотя бы одним из участников рынка, не говоря уже о нескольких. Такое возможно в случае, если кто-то из игроков по тем или иным причинам будет вынужден в короткий срок "сбросить" значительное количество квартир. Произойти это может по разным причинам, прежде всего из-за возникших финансовых трудностей, от которых не застрахован никто. Конечно, спасти положение могут другие игроки, выкупив весь объем "демпинговых" квартир. Однако если это будет крупный застройщик или если таких "ликвидаторов" окажется сразу несколько и дешевое жилье окажется на открытом рынке, ситуация может принять совсем иной оборот. Далее все начинает развиваться по спирали: застройщик, инвесторы, банки и т.д.
Еще большую опасность представляет кризис спроса. Если в случае проблем у отдельных игроков исправить положение возможно, то проблемы, возникшие в части спроса, моментально превращают ситуацию в критическую. Характерно, что проблемы спроса могут носить даже краткосрочный характер, но этого будет вполне достаточно, чтобы внести сбой во всю многоуровневую систему рынка. Важнейшая его особенность в том, что основными покупателями являются частные лица, зачастую лишенные хладнокровия бизнесменов и подверженные психологическим воздействиям. Психология – одна из важнейших составляющих любого рынка, и одним из ее проявлений является паника. Она может быть вызвана чем угодно, начиная с объективных причин и заканчивая чьим-то злым умыслом.
Синдром падающей крыши, или Призрак "Трансвааля"
Еще не успели закончиться работы по расчистке завалов на руинах "Трансвааль-парка", как Москву облетело сообщение еще об одной "съехавшей крыше". На этот раз не повезло автостоянке торгового комплекса сети "Метро".
Подобный торговый комплекс в Москве отнюдь не единственный, равно как и злополучный навес над автостоянкой, которыми оснащено огромное количество магазинов подобного рода. Что испытывают сегодня покупатели, паркующие под ними свои авто, догадаться нетрудно. Двух ЧП оказалось вполне достаточно для формирования среди москвичей нового городского синдрома – "синдрома падающих крыш".
Пресса пестрит прогнозами и заявлениями различных экспертов о том, что за катастрофой в "Трансвааль-парке" и ЧП на стоянке "Метро" могут последовать и другие, на сей раз уже в густонаселенных столичных новостройках. Эти заявления уже посеяли сомнение в сознании многих потенциальных покупателей недвижимости, которые начали задавать множество вопросов относительно технических особенностей той или иной серии домов и эксклюзивных проектов и интересоваться репутацией строительных фирм. Не исключено, что подобное поведение покупателей может повлечь за собой серии отказов от предложений застройщиков, которые по каким-либо причинам вызовут у них опасения. "Неудачнику" ничего не останется, кроме как снижать цены и ставить себя на грань высочайшего риска.
Страшно представить, что будет с рынком, если какая-то авария, не дай Бог, случится с каким-нибудь вновь построенным жилым домом. Это еще один из вариантов "маленького камешка", способного вызвать самые непредсказуемые последствия.
В заключение напомним о том, что совершенно осознанно "выдернуть камешек" из-под пирамиды недвижимости может и недоброжелатель – были бы деньги, а нужная "PR-машина" всегда найдется.
J
Jerom
Вот что пишут про Московскую недвижимость:
Сейчас можно купить или сдуру, или если деньгам счета нет и их вообще не жалко.
Кстати, в той же Москве себестоимость строительства вместе со всеми разрешениями-согласованиями не превышает 400 американских (это даже сильно округленная цифра). Себестоимость везде практически одинаковая на застройку.
Разницу оплачиваем мы с вами. И кому из нас это надо?
Сейчас можно купить или сдуру, или если деньгам счета нет и их вообще не жалко.
Кстати, в той же Москве себестоимость строительства вместе со всеми разрешениями-согласованиями не превышает 400 американских (это даже сильно округленная цифра). Себестоимость везде практически одинаковая на застройку.
Разницу оплачиваем мы с вами. И кому из нас это надо?
J
Jerom
Знать бы прикуп...
Для того, чтобы быть уверенным, что цены рухнут, не надо быть академиком. - Это знает практически любой школьник старших классов. Всех волнует вопрос когда начнется ниспадающий виток колец Эллиота. Похоже, мы близки к этому. Ситуация складывается такая.
Народ деньги из банков вытащил, но вкладывать в жилье пока не стремится. Оттого и за иномарками - как тут правильно высказались - очередь выстроилась. А кто слишком нервный - тот повышает курс вечнозеленого и всегда услужливого американского друга (посмотрите за тенденцией после перетрясок).
Кто скажет про нефть - тот недальновидно смотрит на всю эту ситуацию. Ведь посмотрите: не зря же ввели дополнительное налогообложение на экспорт нефти. Это объясняется тем, что за кордон качают все, что можно. И думаете, что все бабки, которые платят за нее, возвращаются обратно в Россию? Ха-ха-ха... Ходорковский с Лебедевым разве не охладили эти поползновения? Лучше в Chealsy и TVR вложиться: так надежнее, так не отберут. Яйца, правда, кое-кто ввозит сюда, Фаберже, понимаешь. Зачтется, наверное.
Мигранты с бабками в России, обычно, не задерживаются. Те, кто сюда едут, не очень-то скупают под корень квартиры - им бы дотации от государства и места на рынке получить. Отдельные сегменты общества в благосостоянии растут? Он один - этот сегмент - несколько процентов, правда бабла у них действительно много - погоду на рынке этот сегмент делает только в своей нише...на это даже не замахнуться. Цены рухнут, а их ниша останется практически нетронутой.
Так что пока ситуация с долларом такая, какая она есть, прикупите, пока он не выполз наверх до неприличия и подержите "под матрасиком"...тем временем недвижимость-то вниз соскользнет... И ВЫ ТУТ ВО ВСЕМ БЕЛОМ...
Ждать не долго, да и такой рычаг встречается раз в 7-10 лет всего...
А пока что видно истерическую рекламу - "последние китайские предупреждения" - относительно прекращения действия зимне-весенне-летне-юбилейно-праздничных скидок на непродающиеся квартиры без отделки.
Всем успешных операций на рынке!
Для того, чтобы быть уверенным, что цены рухнут, не надо быть академиком. - Это знает практически любой школьник старших классов. Всех волнует вопрос когда начнется ниспадающий виток колец Эллиота. Похоже, мы близки к этому. Ситуация складывается такая.
Народ деньги из банков вытащил, но вкладывать в жилье пока не стремится. Оттого и за иномарками - как тут правильно высказались - очередь выстроилась. А кто слишком нервный - тот повышает курс вечнозеленого и всегда услужливого американского друга (посмотрите за тенденцией после перетрясок).
Кто скажет про нефть - тот недальновидно смотрит на всю эту ситуацию. Ведь посмотрите: не зря же ввели дополнительное налогообложение на экспорт нефти. Это объясняется тем, что за кордон качают все, что можно. И думаете, что все бабки, которые платят за нее, возвращаются обратно в Россию? Ха-ха-ха... Ходорковский с Лебедевым разве не охладили эти поползновения? Лучше в Chealsy и TVR вложиться: так надежнее, так не отберут. Яйца, правда, кое-кто ввозит сюда, Фаберже, понимаешь. Зачтется, наверное.
Мигранты с бабками в России, обычно, не задерживаются. Те, кто сюда едут, не очень-то скупают под корень квартиры - им бы дотации от государства и места на рынке получить. Отдельные сегменты общества в благосостоянии растут? Он один - этот сегмент - несколько процентов, правда бабла у них действительно много - погоду на рынке этот сегмент делает только в своей нише...на это даже не замахнуться. Цены рухнут, а их ниша останется практически нетронутой.
Так что пока ситуация с долларом такая, какая она есть, прикупите, пока он не выполз наверх до неприличия и подержите "под матрасиком"...тем временем недвижимость-то вниз соскользнет... И ВЫ ТУТ ВО ВСЕМ БЕЛОМ...
Ждать не долго, да и такой рычаг встречается раз в 7-10 лет всего...
А пока что видно истерическую рекламу - "последние китайские предупреждения" - относительно прекращения действия зимне-весенне-летне-юбилейно-праздничных скидок на непродающиеся квартиры без отделки.
Всем успешных операций на рынке!
J
Jerom
Еще есть сведения о том, что 90% строительства идет на кредитные средства. Как известно, эти средства дают кредитные организации - банки. Как вы думаете, если есть риск невозврата кредитов, банки их продолжат выдавать?... Это уже происходит. Что происходит дальше? Строительные организации, осваивая
взятые кредиты, не получая новых, на пике цен не могут продать квартиры, но имеют обязательства по возврату перед банками и договоры на поставку перед ДСК, ЖБИ, ДОК и т.д., раскрученными на полную мощь предыдущим периодом бума, которым не сбыть свою продукцию (это называется затоваривание в обоих
случаях). Какой у всех выход? Правильно.
Выход № 1: банкротство.
Выход № 2: бросовые цены.
Выход № 3: заставить население покупать квартиры по старым ценам.
№ 3 - спрос издох.
№ 2 - иного просто не может быть.
№ 1 - кто не воспользовался № 2.
Выход № 1: банкротство.
Выход № 2: бросовые цены.
Выход № 3: заставить население покупать квартиры по старым ценам.
№ 3 - спрос издох.
№ 2 - иного просто не может быть.
№ 1 - кто не воспользовался № 2.
J
Jerom
Форумляне и иже с ними!
Денежки из России потекли. Это ж видно. Аналитики всех мастей указывают на цифру 11 млрд долларов со времени начала "посиделок" в Матроске. Так всего-то год прошёл. И чем дальше денежные мешки будут мочить в сортире, тем быстрее денежки будут перебираться на Запад и вкладываться в тамошние экономики. Ну уж если завелись у кого здесь деньжата, разве им дадут спокойно жить? Это ж не по-российски! Вот и цены встали - не вкладывает такой вот хозяин, без пяти минут раскулаченный, в недвижимость и все тут! А дальше - больше. Чтоб ни орали сейчас риэлторы о повышении цен на недвижимость, этого не будет! - Им-то тоже с этого кормиться хочется - ну просто подпирает ажно. Ну и дела будут, господа.
А то ещё тут кто-то умный высказал: нефть, нефть... Да нефтяники и переработчики и здесь продают уже почти по доллару литр бензина. А тащут-то туда. Кому нафик сейчас надо оставлять деньги и серьёзные ценности в России, скажите? Ведь отнимут же.
--------------------------------------------------------------------------------
2004-08-30 09:40 GMT - #359 Цитата
... Гы, а недвижимость то все не дорожает http://www.irn.ru/ - а риэлторы кричат до хрипоты ... вот - вот только погодите, начнется осень - похоже уже сами себя убедили.
Денежки из России потекли. Это ж видно. Аналитики всех мастей указывают на цифру 11 млрд долларов со времени начала "посиделок" в Матроске. Так всего-то год прошёл. И чем дальше денежные мешки будут мочить в сортире, тем быстрее денежки будут перебираться на Запад и вкладываться в тамошние экономики. Ну уж если завелись у кого здесь деньжата, разве им дадут спокойно жить? Это ж не по-российски! Вот и цены встали - не вкладывает такой вот хозяин, без пяти минут раскулаченный, в недвижимость и все тут! А дальше - больше. Чтоб ни орали сейчас риэлторы о повышении цен на недвижимость, этого не будет! - Им-то тоже с этого кормиться хочется - ну просто подпирает ажно. Ну и дела будут, господа.
А то ещё тут кто-то умный высказал: нефть, нефть... Да нефтяники и переработчики и здесь продают уже почти по доллару литр бензина. А тащут-то туда. Кому нафик сейчас надо оставлять деньги и серьёзные ценности в России, скажите? Ведь отнимут же.
--------------------------------------------------------------------------------
2004-08-30 09:40 GMT - #359 Цитата
... Гы, а недвижимость то все не дорожает http://www.irn.ru/ - а риэлторы кричат до хрипоты ... вот - вот только погодите, начнется осень - похоже уже сами себя убедили.
J
Jerom
это все нарезки из интернета. Это не мои мысли.
A
Axxe
прям какой то фанат лены т. с одного сайта на три буквы :-)
прям какой то фанат
:-) причем дважды фанат. С интервалом в месяц. Что-то такое уже было на "Экономике" или "Правовых вопросах".
е
еодинидитев`опу
Что-то такое уже было на "Экономике" или "Правовых вопросах
в "Общении Автоклуба" :-)
прям какой то фанат лены т. с одного сайта на три буквы
причем дважды фанат. С интервалом в месяц. Что-то такое уже было на "Экономике" или "Правовых вопросах".
Без умолку безумная девица
Кричала: "Ясно вижу Трою, павшей в прах!"
Но ясновидцев — впрочем, как и очевидцев —
Во все века сжигали люди на кострах. (с) :-d
Без умолку безумная девица
Кричала: "Ясно вижу Трою, павшей в прах!"
Но ясновидцев — впрочем, как и очевидцев —
Во все века сжигали люди на кострах. (с)
Кричала: "Ясно вижу Трою, павшей в прах!"
Но ясновидцев — впрочем, как и очевидцев —
Во все века сжигали люди на кострах. (с)
:-) За Кассандру у костра я уже разок получила (от О.) :-) .Птицеед - Высоцкого тож любите ?
разок получила (от О.)
Ну, она-то уже далеко не девица. Хотя, то же, безумная. Базара нет. :-)
Птицеед - Высоцкого тож любите ?
Ага.
U
1975
Блин а мне квартиру нада..... И что теперь.....Вы как не продавцы скажите Может правда чуток подождать...
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.