Гараж: серьезная диспропорция продажа/аренда

Я на религиозные темы не спорю, думайте что хотите, а я знаю то что знаю!

есть объективные законы здравого смысла или физики... и они говорят что жить в долг не выгодно. что тут еще сказать???? или будете убеждать в обратном? или вы думаете банки такие дураки что раздают бабло направо и налево всем подряд себе в убыток?

1 000 000 долларов 30 лет назад и сейчас не одно и тоже, еще через 30 лет на 1 000 000 долларов вы не купите и трети от того что можете купить сейчас а может быть и ещё хуже, во всяком случае копить или не копить решает каждый сам за себя в зависимости от ситуации, к примеру выгодно ли копить на обучение или лучше взять кредит, отучится, устроится на хорошооплачиваемую работу и расплатится с кредитом? так же и с ипотекой у всех разные жизненные обстоятельства к тому же в штатах и Великобритании (страны за которые знаю точно ) существует институт банкротства как для предприятий так и для граждан, поэтому набирая кредиты люди знают что если что-то пойдет не так и они не смогут платить по долгам то смогут выйти из этой ситуации не оставаясь пожизненно в долговой яме у банков, правда после процедуры банкротства человек врядли получит снова кредит но это уже другая история.

Ну как показывают последние события в америке, когда большинство банков объявили об очень крупных убытках в связи с тем что давали деньги на право и налево всем подрят то это просто неоспоримый факт.


[Сообщение изменено пользователем 07.04.2008 19:22]

сами то долги заемщиков НИКУДА НЕ ДЕЛИСЬ... банки просто послали тех кому продали облигации выпущенные под обеспечение этими проблемными кредитами.... проще говоря - кинули людей вложивших деньги в их банки под гарантии этих банков обеспеченные фуфлыжными закладными... а заемщиков просто освободят от ипотечного долга освободив от недвижимости, которую продадут по нормальной, а не завышенной цене... и не факт что долг просто "СПИШУТ"... платить придется в любом случае.. либо заемщику, либо страховвой по риску неуплаты...

конечно не одно и тоже, НО.. 1 000 000 положенный на счет 30 лет назад равен с капитализировавшимися процентами (даже без учета пополнения) под 4-5% (нормальная ставка по депозитам в пиндосовских банках) равен счас 4 321 000$.. и приносит 200 000$ в год чистого дохода ( 17 000$ в месяц) как бы на кефирчик хватит и еще по свету поездить.....и это при том что дом купленный 30 лет назад за миллион баксов стоит счас тысяч 550 - 600.... вот такая арифметика...

А можно персонального водителя нанять. :-)

да я просто привел как пример абсурдности ситуации... цены необьяснимы с точки зрения здравого смысла... вообще сумма равная например стоимости машины + стоимость гаража + содержание капитального гаража + содержание машины + налоги, страховка ОСАГО, КАСКО (вообще зачем если гараж? от повреждения???) выйдет в такую нехилую сумму что она просто экономически неоправдана... как вы сами сказали если эти затраты выливаются в 1 000 000 (машина) + 2 000 000 (гараж) разово + страховка осаго бензин еще 60 000 в год.. то пожалуй что с %% по такому депозиту можно нанять водилу с такой же машиной :-D :lol: :-D :lol: и пусть у него голова болит... за 30 000 в месяц я думаю это можно найти

Это уже всё не важно и собственно проблемы банков и людей которые хотели заработать вкладывая далеко не последние деньги в эти самые облигации.


Действительно что еще надо когда из тебя песок уже сыплется - кефирчик, да на мир разве что только посмотреть, а некоторые их кстати большенство предпочитают жить здесь и сейчас. Сейчас кстати америкосам которые вот так вот думали даже и на мир посмотреть не получится, если в штатах падение бакса не ощущается то скажем в европу съездить уже не по карману, а как всю жизнь копили, как мечтали, но пвторяю это всё фантазии они не копят они живут в долг.

а вам в голову не приходило что ездят по свету те кто как раз таки не жил в долг? и что жить здесь и сейчас отдавая 1000$ за сьемную хату из зарплаты в 7000-10000$ как то веселее чем 3000$ за свою из той же зарплаты? в течении тех же 30 лет????

Нет не приходило, встречал почемуто тех кто всю жизнь живёт в долг и даже путешествуют в долг, хотя нет были исключения в виде состоятельных американцев но это реально исключения.

Вы у меня то почему об этом спрашиваете? американцы почему то предпочитают покупать жильё в ипотеку, или жить в трейлерах я не знаю почему так.

[Сообщение изменено пользователем 07.04.2008 20:08]

я не знаю ни одного америкоса моложе 40 лет, купившего дом или апартаменты.. и это не с проста.. у нас же все ломятся как только им на 5000 р повысят зарплату брать кредит и покупают скворечник... там приводились выдержки из ГК, опускающие оптимистов думающих погасить долг по кредиту с одной зарплаты при гиперифляции в РФ... не знают люди простой русской истины - все что есть в ГК действует по умолчанию... а если чего есть в договоре, противоеречащее ГК - того мы не принимаем к расмотрению в суде... в любом случае прежде чем вам ухудшат условия договора вас предупредят и попросят если вы не согласны вернуть долг досрочно... а уж потом вас начнут натягивать на кукан.. просто это не афишируется пока и не приобрело массовый характер...

Давайте оперировать фактами:
Факт говорящий о том что американцы предпочитают покупать недвижимость в ипотеку а не копить до старости собственно рецессия в штатах которая началась с того что люди оказались неспособны платить по ипотеке, сдвинуть такую махину как экономика США с курса неспособно меньшинство которое по вашему состовляет ту часть общества которая покупает жильё в кредит, веть остальные то по вашему копят, а значит что всётаки тех кто покупает недвижимость в кредит подавляющее большинство и фиг с ним, неважно какого они возраста.

с чего вы взяли что там что то сдвинулось с курса? из СМИ? все сми печатают то что им проплатили....

Снижение цен на жилье является основной причиной кризиса ипотечного кредитования в США, заявил РИА Новости ведущий эксперт компании HSH Кит Гамбин.

Компания HSH специализируется на предоставлении информации о потребительских кредитах.
"Основной причиной кризиса ипотечного кредитования в США стал недостаточный рост цен на жилье. В то же время, все меньше людей могут позволить себе кредит", - сказал Гамбин.

Снижение способности американцев брать займы на покупку жилья, по словам Гамбина, объясняется, в том числе, повышением процентных ставок.

Он уточнил, что ставки по всем основным видам ипотечного кредитования по сравнению с началом года возросли. "Если брать так называемый "Джамбо лоан" (Jumbo Loan) (заем, превышающий 417 тысяч долларов), то в настоящее время он выдается в среднем под 7,17%, тогда как в начале года ставка составляла 6,38%", - сказал Гамбин.

Процентная ставка на кредиты меньше 417 тысяч долларов также выросла - в начале года она составляла 6,20%, а сейчас 6,43%, отметил эксперт.

По данным Национальной ассоциации риэлторов США, средняя цена на дом для одной семьи в конце лета 2007 года составляла 223,8 тысячи долларов. В 2006 году в среднем такой дом обошелся бы в 227,1 тысячи долларов, то есть средняя цена снизилась на 1,5%.

В США существует два основных вида ипотечного кредитования: обычный кредит и большой кредит. Ограничения по обычному ипотечному кредиту, который устанавливают Федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фанни Мэй" (Fannie Mae) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита "Фредди Мак" (Freddie Mac) в настоящее время составляет 417 тысяч долларов.

Это выше среднестатистической цены на дом для одной семьи, однако меньше реальной стоимости большого количества домов. Так, в некоторых районах Калифорнии средняя цена на дом колеблется от 730 до 850 тысяч долларов. В ситуациях, когда размер ипотечного кредита превышает рамки установленной нормы, в дело вступает так называемый Большой кредит, размер которого может значительно превышать установленный "Фанни Мэй" и "Фредди Мак".

Получить кредит на жилье в США несложно - зачастую даже не требуется документов, подтверждающих размер доходов. По мнению экспертов, именно выдача большого количества неподкрепленных ничем кредитов в значительной степени повлияла на возникновение кризиса в сфере жилищного кредитования.

Многим людям, взявшим кредит несколько лет назад и въехавшим в новый дом, сейчас приходится продавать свои дома или отдавать их за долги.

Как говорится в письменном заявлении вице-президента Центра за ответственное кредитование Эрика Штейна, в результате безответственной кредитной политики 2,2 миллиона американских заемщиков уже потеряли или потеряют свои дома в ближайшее время.

"Рынок жилья переживает первый серьезный спад со времен Великой депрессии. Более 100 ипотечных компаний уже разорились. В цене теряют целые кварталы: по нашим оценкам семьи, которые не будут лишены права выкупа закладной потеряют 265 миллиардов как результат низкой цены на недвижимость, вызванной именно лишением права выкупа закладной для заёмщиков с небезупречной кредитной историей, по ставке, превышающей изначальную на несколько пунктов", - отмечает Штейн.

По его словам, порядка четырех миллионов семей имеют кредиты, ежемесячные выплаты по которым возросли на 40 и более процентов.

Когда семья брала кредит, то кредиторы, в обычном порядке, говорили о возможности рефинансирования в том случае, если в будущем возникнут какие-либо проблемы. Однако снижение цен на недвижимость, штрафы за просроченные платежи и уход с рынка самих кредиторов оставляет все меньше возможностей для рефинансирования. Даже продажа дома порой не является выходом из ситуации, поскольку средств, вырученных от продажи дома, не хватит для погашения кредита.

В соответствии с американскими законами, у владельцев дома с ипотечным кредитом есть возможность либо реструктурировать долг, либо потерять свой дом через лишение права выкупа закладной.

По данным аналитиков First American CoreLogic, порядка половины из 450 тысяч семей с небезупречной кредитной историей потеряют свои дома.

Выходом из ситуации, по мнению Штейна, может стать изменение в законодательстве, касающееся банкротства. В настоящее время процедура банкротства не распространяется на ипотеку.

"В настоящее время инвесторы и биржевые дельцы могут воспользоваться процедурой банкротства и реструктурировать долг. Однако закон запрещает людям среднего класса воспользоваться этой возможностью для спасения крыши над головой", - сказал он. По мнению Штейна, изменение закона о банкротстве позволит судам реструктурировать долги владельцев домов, что поможет порядка 600 тысяч семей остаться в своих домах.

Государство уже предпринимает попытки облегчить участь тех, на ком ипотечный кризис отразился в полной мере. Таким людям пришлось либо продать свой дом самостоятельно, либо пустить его с молотка за долги по кредиту. Раньше полученная при продаже разница от первоначальной цены за дом и той, за которую его продали, в конечном счете попадала под налог на прибыль. Четвертого октября Палата представителей США приняла закон, который вносит изменения в налоговое законодательство и избавляет от уплаты подоходного налога тех, кто продает свои дома, оказавшись в сложной финансовой ситуации из-за невозможности выплачивать кредит.

"Конгресс принял хорошее решение, которое отразится на многих американцах, попавших в тяжелую ситуацию. Новый закон облегчит налоговое бремя для тех, кто переживает финансовые потери из-за продажи или потери дома. Эти семьи и так преодолевают финансовый кризис и, в большинстве случаев, не в состоянии платить дополнительные налоги", - говорится в заявлении президента Национальной ассоциации риэлторов Пэта Комбса.


еще:

Ипотечный кризис в США
Напомню, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости под залог жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков — если клиент по какой-либо причине не сможет или откажется выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что, при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости не покрывает расходы и задолженность заемщика по ипотечному кредиту. При массовой продаже недвижимости по дефолтным кредитам цены на рынке снизились примерно на 50 %.

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с так называемыми «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно. Данная ставка зависит от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом рынке. По годам она меняется довольно существенно: например, в 1989г. составил 9%, а к 1992 г. снизился до 3,3%. С конца 2000 года преобладала ниспадающая тенденция, но с января 2004 года ставка начала повышаться и к декабрю 2006г. составила 4,29%. Процентная ставка по кредиту с «плавающей» ставкой выросла, а ежемесячные платежи соответственно стали больше, американские заемщики не осилили выплаты по кредиту. По оценкам ряда западных экспертов прогнозируемая динамика значений LIBOR USD к концу 2007 года составит 6-6,5%, LIBOR EUR -3% -3,5%.

Для российского рынка ипотечного кредитования «плавающая» процентная ставка новинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой - это риск, сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Но предложения с «плавающей» процентной ставкой на рынке уже появились, поэтому нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.

Кредиты с «плавающей» ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования. В настоящий момент это подтверждается категорией клиентов, которые получают такой вид кредита. Все они люди близкие к финансовым кругам. Люди, которые хорошо ориентируются в макроэкономических показателях и поведении финансовых рынков. Они берут кредит при снижении индекса LIBOR и на небольшой срок, таким образом экономят на переплатах. Кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США, поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в России.

Нужно так же отметить, что американские кредиты выдавались на длительные сроки. А платеж состоял из двух частей: первая, самая большая – это уплата процентов, вторая- погашение основного долга. И соотношение между ними 99:1. Постепенно соотношение между ними изменяется, и выплаты по процентам уменьшаются. Таким образом, означает, что в первую очередь американские заемщики платили проценты, а когда некоторые кредиты были признаны дефолтными, оказалось что деньги которые вносились в банк не намного уменьшили основной долг.

Ипотечный кризис США сказался и на банках. Выдавать новые кредиты они не могут, так как деньги по кредитам не возвращаются. Таким образом банки стали занимать друг у друга деньги и внутренний показатель LIBOR вырос. Закладные, которые оформляют при выдаче ипотечного кредита, являлись обеспечением ценных бумаг, на фондовом рынке с ростом риска их перестали покупать. И в итоге банки понесли миллиардные убытки. А ведь это банки, которые входят в первую сотню кредитных организаций мира.

Подобный кризис может повториться и в России. Да и в любой другой стране, где существует ипотечная «лихорадка». Но в России на данный момент существует дефицит недвижимости, квадратных метров не хватает. Поэтому дешеветь недвижимость в ближайшие лет 10-15 не будет. В то же время американский кризис уже повлиял на деятельность и перспективы развития ипотечного рынка Европы и России. Многие люди пытаются сейчас провести параллели, и ждут падение цен, таким образом, наблюдается снижение спроса на недвижимость. Но по прогнозам аналитиков Корпорации «ЮРИНФО» и независимых аналитиков, в Санкт- Петербурге и Ленобласти, а также в Москве и Московской области снижение цен на недвижимость не ожидается. Прогнозируется только рост.

Ипотечные кредиты без первоначального взноса в России не так распространены. В основном банки выдают не более 90% от стоимости объекта. Программы без первоначального взноса и без подтверждения доход есть, однако эти программы будут скорректированы с учетом опыта США.

Чего не скажешь, о российских потребительских кредитах, где процент дефолтов может увеличиться. Так как выдаются так называемые 100% кредиты, и чаще всего без подтверждения платежеспособности заемщиков.

Кризис такого масштаба в ближайшее время нам не грозит еще потому что ипотечное кредитование только развивается. Процент выданных кредитов не может спровоцировать такую ситуацию. Более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют. К тому же российские требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Глава Минэкономразвития РФ Герман Греф считает, что «в России повторение ситуации, которая наблюдалась в США абсолютно нереально, — сказал он. - Ипотека только развивается, и в ближайшие 8-10 лет будет главным инструментом решения жилищных проблем. В настоящее время, сказал он, с помощью ипотечных кредитов в России приобретается менее 10% жилья». При этом он подчеркнул, что государство продолжит субсидирование ипотечных кредитов для молодых семей и ряда других категорий граждан.

На брифинге «Американский ипотечный кризис: уроки и последствия для России», первый вице-президент Ассоциации региональных банков России Александр Хандруев сказал, что кризис в сфере ипотечного кредитования в США не повлияет на российскую ипотечную систему. Я не вижу для банковской системы особых угроз», — сообщил Хандруев. В доказательство логичности своих доводов Хандруев привел следующие аргументы : во-первых, объем ипотеки в России не очень значителен, и в прошлом году составил около 600 миллиардов рублей, а во-вторых, по мнению чиновника, банки пытаются удержать ставки в разумных пределах, а в-третьих, в России достаточно развита практика досрочного погашения кредитов. Хандруев подчеркнул, что кризис в ипотечном секторе США может привести к тому, что банки будут осторожнее подходить к выбору клиентов, однако существенного роста процентных ставок не произойдет.


если первая статья из надежного и проверенного источника только констатирует ффакты, то во второй анагажированой полуправда притянута так ловко, что убеждает россиян брать ипотечные кредиты несмотря на здравый смысл.... ловкая манипуляция цифрами и вуаля...

и это, 4 миллиона семей живущих в ипотечных домах и имеющие проблемы на 350 миилонов населения США я думаю не есть подтверждение того, что там все в кредитах с зеленых соплей... скорее подтверждает мое предположение что не стоит заглатывать сыр, халява которого очень радостно описывается в СМИ

При чём здесь сми, американские банки и не только американские, ипотечные фонды, инвестиционные компании которые официально признали убытки в связи ипотечным кризисом, вы конечно можете долго со мной спорить и отвергать неоспоримые вещи, можете вообще упереться рогом и сказать, что ваше мнение самое правельное потому что вы Ушастый Запорожец, а скажем в Мерилл Линч сидят идиоты и не понимают что происходит в американской экономики, сути вещей это не изменит...

Ну и откуда вы взяли эту простыню? Даже невооружённым глазом видно что понадёргали абзацев которые вырваны из контекста.

очки купите и учебник под названием "поиск в интернет для чайников"

там как раз не идиоты сидят, а что убыток у одного - то прибыль у другого...

Смешной вы, поиск в интернете :-D ну и кто из нас жертва сми, уж вы то эту книжку уверен освоили от корки до корки.
Ещё раз говорю думайте как хотите мне надоело с вами спорить, удачи.

тот кто верит информации только из тех источников которым хочет верить... я же исследую все доступные и делаю выводы исходя из осмысления полученой информации... часто выводы противоположные тем что навязывают СМИ... тут важно КТО за источником стоит, а не что там пишут...

ссылки же на статьи дал как пример манипуляции правдивыми фактами с целью навязать свое мнение выгодное проплатившему статью...

[Сообщение изменено пользователем 07.04.2008 21:10]

Сами этот бред придумали или прочитали где?
Даже не тридцать, а три-пять лет назад цены в приличных городах были ниже, чем сейчас, несмотря на значительную коррекцию последнего года.
Дом, стоивший 30 лет назад миллион, сейчас стоит 5, а то и 10 миллионов.

идите и продайте халупку 70-х годов за 10 милиилонов.. попутный ветер вам в сутулую спину... а я за лимон себе куплю хату в стиле хай тек с бассейном, а не деревянно-гипсокартоную халупу в негритянском квартале...

это где? что для вас приличный город?