Почем нынче сливают жилье.

Полагаете это перевешивает в сторону комнаты с непонятными соседями за полтора ляма?

Насчет раскупят или не раскупят в новых районах.
Я считаю, что без инвесторов, которые покупают для перепродажи не обойтись. И застройщики это прекрасно понимают и поэтому последние должны пойти навстречу. В чем суть: Возьмем определенные константы
- себестоимость жилья -20000 р.
- ставка по кредиту 15%
- ставка по депозиту 11%
- цена продажи готового объекта 60000 р.
- время строительства 2 года
- инфляцию будем считать равной депозиту.
- единица измерения 1 кв.м.
Различные нюансы пока опустим.

Застройщик берет кредит 20000 р. на 2 года, соответственно по окончанию строительства цена кв. м. равняется 26000 р. Прибыль 34000 р. или 130%
Покупатель-инвестор думает куда бы вложить, депозит покрывает только инфляцию; различные ПИФы пока нет доверия, вернее не привыкли, надо что то надежнее, что может быть надежнее недвижимости, вот только если бы доходность была чуть выше депозита и пусть меньше ПИФа, то тогда с радостью. Так вот, если застройщик даст инвестору к депозиту хотя бы 10%, то последние потянутся. Соответственно за два инвестор получит 42% (грубо, т.к. %% не во вклад). Далее 60000/40% получаем грубо 42250 за квадрат. Соответственно прибыль застройщика равняется 22250р. или 111% Причем в самом начале строительства и это главное и если просто для абстракции к этой сумме добавить сумму по депозиту, то получится что застройщик продал сегодня в будущих ценах по 51545 р. за квадрат. Т.е. цена вопроса равна 8455 р. за квадрат. Именно в эту цифру можно закладывать издержки-скидки при будущей продажи оставшихся квартир для застройщика.
Так как поведут застройщики? А вдруг цена будет меньше 60000, да и спрос сместится в другую сторону (и не только в новые районы, в загородное строительство, ведь и сейчас по примеру торговых центров можно сказать, что многие неудачные). Не лучше ли переложить риски на инвесторов, чем гнаться за этими 8455 р. в условиях усиливающейся конкуренции.

То есть вариант продать квартиры населению по 39000 и получить 50% прибыли даже не рассматривается? Если население будет неспособно раскупить все новостройки по 60000, то застройщик вообще бросит строить и пойдет торговать семечками?

[Сообщение изменено пользователем 04.06.2007 13:48]

Я потому и говорю, что в нынешней ситуации, когда цена высокая, то выгодней застройщику продать СЕЙЧАС пусть по 39000 на стадии котлована и получить прибыль, чем потом по другой уже неизвестно по какой цене, а вдруг она будет стоить ваши 39000 в сданном объекте. Вот тут то многие застройщики и инвесторы сядут, но пока в нынешней ситуации Почти не верится, что так будет. Особенно это видно по новым долевкам с одним забором, тот же атом на технической-ангарская со сдачей в течении 2009 выставил на сайте двушки по 40450, т.е. я считаю что моя гипотеза пока работает. И поэтому же я считаю, что если тенденция к понижению будет продолжаться, то многие застройщики будут стремиться урвать прибыль сейчас по существующим ценам на долевки и кто успеет различными скидками заманить, тот и выйграет. Для себя уяснил, что буду пока ждать...

уже причины тут же придумали...
:-)

несогласен, в чиновники дладеко не самая лучшая и эффективная часть населения идет. кто-то ведь их кормить должен? а как уже высказывались многие про кризис на энергоносители то плохо им придется, хотя имхо лично мне пофиг, но опять же налоги ... и немалые все коммерсы платят, а почему они не имеют права так же "пастись" на энергоносителях? спорно все это. и имхо, неправильно.

+1
видимо 50% для застройщика это ерунда, нестоит даже заморачиваться (имхо очень напоминает логику инвесторов до недавнего времени вкладывающих свое бабло в игровые автоматы).

Я имел ввиду что коммерсанты это инициативная часть населения которая развиваеться исходя из своих рисков , а соответсвенно более стремительно поэтому способ заработать у них куда более продуманней и т.д. и т.п.
Вообще меня раздражает если честно старая косность нашего народа , привили большей части населения что их обязательно должны куда нибудь пристроить -устроить, обязательно связи нужно иметь, на свои силы большое кол-во народа до сих пор не рассчитывает
Им то конечно -основной лозунг- "Зарплаты народу поднимай " ,
видел один пост в этой теме - з.п. подниметься до средней по стране -25000 р. смешно)))
Еще страннность большая -купюры 5000 ввели это же почти 200 баков.
http://www.izvestia.ru/economic/article3104845/
вот что сегодня нарыл

вы их коммерсов выделили очень малую часть, я бы даже сказал ничтожную (руководство и частный бизнес). В основном я под коммерсами понимаю вольнонаемную часть населения работающую у коммерсов. именно они работают наиболее эффективно и получают притом менее чем чиновники и бюджетники.

Спасибо что меня лишний раз вспомнили ;-)

дак это процентов так 60 населения России, остальные всякие бюджетники-льготники-чиновники-военные и прочие особо полезные для страны личности без работы которых все эти 60% населения сразу же бы исчезли, вымерли бы незная как им жить дальше.
:-)

[Сообщение изменено пользователем 04.06.2007 15:53]

ваша гипотеза не работает т.к. из вашей логики получается что все риски на падающем рынке застройщики хотят переложить на инвесторов. но ведь инвесторы не дураки ...

[Сообщение изменено пользователем 04.06.2007 15:59]

Вы забыли про край непуганных идиотов, ой как много. Если сейчас возникнет нездоровая ситуация, все ломанутся с ней по течению - пошел рост, надо скорей скупать пока не опоздаешь; пойдет затяжная коррекция, многие захотят зафиксировать прибыль, т.е. успеть заскочить на подножку вагона уходящего поезда. Да и потом почему все риски, нет... застройщик же не факт что все квартиры продаст сразу, он же диверсифицирует риски.
А на счет снижения цен и ухода с непонятного РН пусть меня поправят спецы с фондового рынка (вроде Schrec): слышал на канале Вести интервью, что на фондовом рынке сейчас коррекция, но к концу года РТС поднимется до 2300 пунктов. Это значит, что многие инвесторы, которые вывели деньги с РН, могут их вложить на растущий фондовый рынок. Нам потребителям это на руку.

А еще Ельцин , и Кириенко обещали в 98 , что рубль будет крепчать и крепчать , так что обязательно верьте Вестям , уж эти точно не соврут. ;-)

по телику болтали. Типа вести-урал. Другие местные у меня все равно никак не проскакивают. Хотя может это десятка была.
Услышал - даже удивился несколько.

не по стране, а по екб;-)
Ниче смешного кстати.
В ИТ сейчас меньше чем за 20000 даже вчерашние студенты не особо рвутся. Посмотрите предложение. Работодатели вакансии меньше двадцатки уже почти не предлагают.
Всего несколько лет назад ситуация была совсем другая. Раза в два.
Это не весь рынок труда, но довольно показательно.







обычная ситуация для любых рынков.
За счет этого движения цен и получаются;-)

За "спецов " не скажу, но перетекание денег из одних инструментов и рынков в другие безусловно происходит, вопрос в какой степени ( насколько например велика денежная масса из категории "инвестиционного жилья" к обьему всего рынка недвижимости? ). Если вы можете оценить обьем этих инвестиционных денег, то безусловно можно спрогнозировать ситуацию на РН в среднесрочной перспективе. Деньги которые инвестируются на РН можно назвать "длинными" деньгами, т.к. вряд ли кто-то из тех кто покупал недвижку в начале 2006 года представлял рост цен на конец года, а вот не знать о сроках строительства наверно не мог. Когда люди вкладывали в строительство, они исходили из некого обьема прибыли за некий период оценивая риски своих инвестиций как умеренные, или даже низкие. ( Ну скажем 50% за 2 года ). Большинство инвесторов-физиков на фондовом рынке (как впрочем и фонды всякие) участвуют в инвестициях "короткими" деньгами, предполагая меньшие сроки инвестирования и расчитывыя на больший доход при существенно больших рисках. ( это разумеется некая усредненная оценка по ФР). Теперь представьте себе ситуацию двух инвесторов - один с ФР, другой с РН : в каком случае тот или другой решат что иной способ инвестиций более целесообразен? Для простоты возьмите прогноз по ФР на индекс 2300 до конца года. А чем должен руководствоваться инвестор вкладывая свои $ на ФР - гарантией "от Вестей по телику" ? Если он конечно бесбашенный, то может вкладывать деньги по чьим то советам, и может даже на этом заработать! Если повезет. А может и убытки получить, причем даже не обязательно чтобы индекс вместо 2300 на 1500 ушел: у него нет опыта, знаний и т.п., можно не в те бумаги инвестировать, можно панически продавать на коррекциях к росту или покупать ближе к максимумам цен, можно истерически наблюдать как снижаются цены при коррекции на всех мировых финансовых рынках и т.п. На ФР если кто-то зарабатывает, то кто то теряет однако! Некорректно задним числом оценивать эффективность инвестиций. Можно лишь предполагать из каких то собственных оценок в момент, когда принимаешь решение. Не думаю что достаточно большое количество людей могут вовремя просчитать ситуацию и перераспределять свои $ для наиболее эффективного способа инвестиций, соответственно не думаю что те немногие кто в этом приуспел создают движение на рынках, будь то РН или ФР... (Перегретость рынка недвижимости на сей момент очевидна, вот где те люди, кто раньше оценил период когда произойдет насыщение? А динамику цен кто летом и осенью рисовал? )...

http://www.urbc.ru/daynews.asp?ida=159575
В 2006 году среднемесячная зарплата в Екатеринбурге составила 13,6 тысячи рублей

В 2005 году среднемесячная зарплата в Екатеринбурге составила 10,8 тысячи рублей

Такими темпами 25 будет в 2009. И это тем более вероятно, если доллар после выборов будет стоить 50-75р.

И надо учитывать, что 30% всех денег получает 10% населения. И эти деньги вряд ли тратятся на приобретение хрущевок в Екатеринбурге.

Упс.... А нельзя ли об этом поподробнее ? Это на основании чего и каких источников такие выводы сделаны?

А если 12-15?

Да не брехня(с)
На самом деле стотысячмиллионов за один доллар, НЕ МЕНЬШЕ!!!

уж явно реальнее чем

хотя у нас

никто исключить не может

Как связана средняя зп в ектб с ценами на жилье ?
Даже с 30 000 в месяц в ипотеку разумный человек не пойдет. Потому, что с доходами только в виде зп риски большие(болезнь увольнение). Как этот человек собиратеся обеспечивать залог ипотеки, если стоимость его квартиры снижается ?

Одинаковая жопа для большинства населения.....

ничего подобного. население от дешевого импорта только выиграет (ничего "своего" мы уже давно не производим).

PS: только прикиньте, дешевые авто, бытовуха-электроника итд.

[Сообщение изменено пользователем 05.06.2007 16:38]