Инвестиции в недвижимость убыточны

это чего значит???? что 12 квартир купили и 12 квартир появилось в продаже???
или что предложения будут увеличиваться, а покупки нет????
люди!!! объясните мне эти умные слова 8(

Было бы из-за чего грузиться))
Не воспринимайте это все всерьез.

так это же умные люди пишут:-) статистику делали

Пишут, что им выгодно, делов-то.
В нынешней ситуации для них , чем мутнее, тем лучше.

В России может быть введена обратная ипотека — газета

Законодательную инициативу о внедрении в России обратной ипотеки намерен выдвинуть в ближайшее время член бюджетного комитета Совета Федерации Александр Починок, сообщает в опубликованной в пятницу статье газета «Московский комсомолец»
http://news.mail.ru/politics/1515204/

где-то это по-моему уже проскакивало

полное говно, которое еще повысит цены

У США нет четкого плана по преодолению ипотечного кризиса
Президент США Джордж Буш в четверг, 6 декабря, обнародовал план изменения условий выплаты ипотечных кредитов, направленный на замедление волны взысканий по закладным, которая стала угрозой обращения экономики в рецессию и вызвала опасения инвесторов по всему миру.

Администрация президента надеется, что представленный план, согласно которому заемщикам, взявшим кредит в период с 2005г. до конца июля 2007г., будет предложена заморозка ставки на пять лет, сможет помочь многим американцам.

Для владельцев домов, которые столкнулись с резким ростом выплат, решение Вашингтона может стать единственным спасением от банкротства. Впрочем, экономисты предупреждают, что подобное вмешательство государства может лишь усугубить ситуацию. Так, по данным аналитиков Center for Responsible Lending, в ближайшие три года своих домов лишатся еще 1,7 млн американцев. И хотя разработчики соглашения уверяют, что заморозка ставок спасет около 1,3 млн, большинство специалистов уверены: в реальности эта цифра будет намного меньше и избежать потерь своих домов смогут лишь несколько сотен тысяч домовладельцев, передает Reuters.

Стоит также отметить, что этот план не сможет помочь тем, кто уже потерял свои дома. Многие домовладельцы отмечают, что слишком поздно что-то предпринимать, и вряд ли готовящееся соглашение наведет порядок на кредитном рынке. Причем в последнее время такого рода опасения высказывают не только простые американцы - сам министр финансов США Генри Полсон относится скептически к этому вопросу. По его мнению, этот план не является "верным решением существующей проблемы".

Свои коррективы может внести и время. Вполне вероятно, что действительно уже слишком поздно для реализации этого соглашения. Все больше и больше экономистов говорят об увеличении вероятности рецессии крупнейшей в мире экономики.

http://top.rbc.ru/economics/07/12/2007/128975.shtm...

Пля, задолбали эти инвесторы :-( . Уже писал как-то, что живу в новом, год назад сданном доме, и в нем до трети квартир еще пустует. Недавно появилась обьява, что из-за долгов по электричеству ( около полмилиона) отключат места общего пользования и лифты. Сегодня вижу обьяву, что из-за долгов отключают горячую воду. Как-то не верится, что живущие ( по виду все вполне обеспеченные люди) долги накопили. Вывод- инвесторы, блин не ждите у моря погоды и роста цен, фиг дождетесь. Продавайте наконец квартиры, мне горячая вода и свет нужны :-) Ну или хоть долги по коммуналке оплатите.

+100
От себя добавлю что готов снять квартиру в пределах 6000 руб.
Даже самую малюсенькую

в черте города мне кажется анрил :-( . но если вдруг найдешь такую - значит чертовски везучий парень. :-)

Сниму квартиру у горе-инвестора
погашу комунальные платежи
Читоту и порядок гарантирую, можете у бабушки спросить.
Модератора просьба не беспокоить

то ли еще будет - с нового года вроде планируют уже по новому рассчитывать налог на недвижимость, для чего сейчас единый кадастр создают... наш город тоже вошла в число пилотных... видимо, как один из богатых...

[Сообщение изменено пользователем 07.12.2007 16:51]

Чё задолбали, ребята и так угорели, на их месте может оказаться каждый, не надо зарекаться

смахнул скупую мужскую слезу...

а я ушаночку потуже затянул ;-)

ничё подбного. На таком месте могут оказать только люди котороым повезло одновремнно бытьжадными и тупыми.
Добавлю:
раз уж тема про инвестиции. Вообще любым спекулянтом движет 2 силы это жадность и страх. И если он не умеет грамотно и оптимально оперировать этими силами то провал неминуем. У тех кто влезал в "квартирную пирмиду" сила страха судя по всему вообще отсутвовала, т.е. сила жадности затмила не только разум но и все инстинкты самосохранения.
Результат на лицо.


[Сообщение изменено пользователем 07.12.2007 17:48]

вот здорово то как :weep: т.е. нельзя что ли на этих инвесторов в суд подать по поводу просроченной задолженности, и пущай по 30% зароботка платят,,

Да ладно! Я, вон, не инвестор, но пока Интернет-банк не поставил дома, тоже долги копились, иногда аж до полугода. :-D Теперь плачУ день в день. :-D

знаете что самое интересное,,,,что те люди которые деньги вложили будут пытаться их вернуть до последнего, и цена вниз не поползет,,,,,,но вот если бы ввели налог на владельцев 2-3 объектов недвижимости тогда бы начали скидывать,,,,,,,только налог нужен примерно средняя годовая стоимость съема квартиры, т.е. на однокомнатную 120т.р. и т.д.,,,,,,,вот тут бы все и полезло

Будут оформлять на родственников.
Тут где-то звучала идея ввести налог на сврхнормативные квадратные метры. Скажем, 30 метров на человека необлагаемых налогом, все остальное считается по рыночной цене и налог по-полной с них.

[Сообщение изменено пользователем 07.12.2007 22:36]

это возможно если у родственников нет собственности

Скрипач (Крах недвижимости)
2007-12-08 12:13:05
Если сравнить Россию сегодня с Советским Союзом, возникает подозрительно много аналогий. Тот-же неясный и неоправданный отток средств (раньше помощь по линии СЭВ, финансирование компартий, ныне стабфонд и множество теневых каналов). Включенная на полную мощность система дезинформации населения. Очевидный уклон в сторону милитаризации. Борьба с инакомыслием. Выборы без выбора - как классический пример. Но сегодня мы зависим от Запада не только из-за того, что цены на нефть формируем не мы. СССР обладал мощной производственной базой, политические и финансовые рычаги давления на союзников позволяли развивать экспорт. Огромный приток инвестиций, используемый сегодня для надувания пузырей вместо развития производств - вот бомба замедленного действия. Принято считать, что СССР рухнул из-за снижения цен на нефть. Возможно, хотя мне кажется, что развал произошёл прежде всего в головах политиков. Так вот сегодня мы, как часть мировой финансовой системы - наиболее уязвимая её часть именно потому, что узкоспециализированная. Плюс заминированная минами замедленного действия - финансовыми пузырями. Рычаги для подрыва этих пузырей опять же не у нас. Ну не могу я поверить, что перспективы развития, скажем, ипотечного кредитования не просчитаны экономистами на высшем уровне. Это не что иное, как высасывание спроса на многие годы вперёд. Это сокращение потребления! Не может семья, отдающая половину дохода государству в лице банков (ибо государство сегодня - финансовая структура, тут можно спорить..) тратить столько же, как если-бы не отдавала ничего. Ну то есть, при идеальном развитии событий, без потрясений, так оно и должно быть… Однако схема дала осечку по внешним, скорее всего заранее предусмотренным факторам. Эдакое внесение запланированного дефекта в изделие при изготовлении, приводящее к его неминуемому выходу из строя через определённый промежуток времени. Собственно Штаты, как мы имеем возможность убедиться, зная о дефекте, принялись за его лечение очень своевременно. Мы же продолжаем игру в одни ворота. А рвани пузырь на фондовом рынке, вкупе с падением цен на нефть, не окажется ли наша экономика в состоянии худшем, чем было при СССР?

Юстас Бизнес Эстейт:

Господа, а вам не кажется, что мы все в этой стране просто привыкли к постоянному росту цен на недвижимость? Ведь с момента образования свободного рынка цены только росли, росли и росли... Но должен ведь когда-то наступить перелом. И нынешняя стагнация на рынке - не показатель ли приближения к этому перелому? Те, кто занимается ценными бумагами и акциями, знают, что перед моментом смены тренда часто происходят колебания курса. Вам не кажется, что цены на рынке недвижимости "выдыхаются"?

Ситуация в Ростове-на-Дону по состоянию на 3.12.07:
Цены растут прежними темпами (дорожают стройматериалы, инфляция и т.д.), а покупателей на рынке всё меньше и меньше. Агентства гоняют одного покупателя, зная его по имени-отчеству, по десяткам квартир, но ему нигде не уступают. В результате он тоже исчезает, но появляется новый "турист".
Агенты, недостаточно психологически устойчивые, просто уходят с рынка. "Звезды" и "спецы" околачиваются вокруг постоянных клиентов, чтобы хоть как-то пережить эту стагнацию.
При том же объеме рекламы количество звонков сократилось В РАЗЫ!
И цены не падают при этом, вот парадокс!

Но всё же, думаю, этому можно найти объяснение. Всё дело в колоссальной инерционности массовой психологии. Пока население верит, что рост цен на недвижимость - это так же естественно, как закат или восход, стагнация продолжится. И торлько когда накопится сверхобъем предложения - цены пойдут вниз. Они не упадут и не провалятся. Они просто плавно просядут вниз по определенным позициям. Рынок сам дифференцирует сегменты роста и падения.

Мы не переживали ещё кризисов на рынке недвижимости. Но переживем. Обязательно. Верю в это стопроцентно. Но прогнозы делать не берусь. Тем более определять даты.

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=7921&start=60...

Опоздал ты, мальчик :-)
Кто хотел избавиться от инвестиционных квартир, уже давно избавился.
Я получил неплохой доход от вложений свободных денег в недвижимость. Сейчас спокойно сдаю квартиры :-)
Задолженности по комуналке пока нет.
Смирись со своей участью. Дрочи клаву, мониторь форум и жди предложения аренды за 6 тыров :-)

http://www.libereya.ru/biblus/newedimov/07.html

........................
С другой стороны, должен существовать механизм принудительного вовлечения в пирамиду общества всех его членов. Для этих целей лучше всего подходит недвижимость и земля. Каждый человек нуждается в жилье, и количество земли заведомо ограничено.
* * *
Структура «горизонтальной» пирамиды недвижимости повторяет структуру воображаемой «вертикальной» пирамиды положения в обществе.
Говоря о недвижимости, следует понимать, что в Орде стоимость собственно строения (стройматериалов, коммуникаций и так далее) обычно составляет 10-30 процентов от стоимости недвижимости. 70-90 процентов составляет стоимость земли.
При этом стоимость земли в одном и том же городе может резко отличаться в разных его районах, например в Нью-Йорке в Манхэттене и в Гарлеме. Это связано не с качеством земли, но исключительно с престижностью места, с тем, какого «класса» люди селятся в том или ином районе.
Если в прошлые сельскохозяйственные века стоимость земли во многом определялась её плодородием, то по мере развития индустриального и информационного общества, в которых источником власти не является контроль продовольствия, плодородие земли вообще перестало влиять на её стоимость. Сегодня лучшие сельскохозяйственные земли стоят во много раз меньше, чем клочок земли в престижном районе.


Механизм пирамиды недвижимости

Почему земля в Нью-Йорке стоит гораздо дороже земли в Нижнем Новгороде, а земля в Нижнем Новгороде – гораздо дороже, чем точно такая же земля в 100 километрах от Нижнего Новгорода?
Как мы помним, стоимость товаров находится в прямой зависимости от (1) объёма денег, обслуживающих рынки этих товаров, и (2) от количества товаров. Поскольку количество земли в городах практически неизменно, то стоимость земли зависит только от объёма вращающихся денег.
Значит, надо замкнуть деньги, вращающиеся в Нью-Йорке и пустить их на увеличение стоимости недвижимости. В США это делается через механизм ипотеки (mortgage), в России – через простое накопление.
* * *
Чтобы купить жильё в США, в стандартном случае человек должен заплатить 25 процентов от общей стоимости дома [218] , а остальные 75 процентов он получает в долг от банка в рассрочку, обычно на 25 лет. Ежемесячные выплаты за дом составляют порядка 30-40 зарплаты, а с учётом налогов на недвижимость и затрат на обслуживание дома – 50 процентов и более.
Естественно, что права на дом принадлежат банку, а не человеку, до тех пор, пока дом не будет полностью выплачен.
Таким образом, одной рукой деньги даются человеку, другой рукой деньги у него забираются. Эти деньги можно было бы вообще выкинуть из оборота. Они просто совершают путь со счёта капиталиста, когда он выплачивает зарплату, обратно на счёт капиталиста, когда он получает выплату по ипотеке (обычно выплаты по ипотеке происходят в тот же самый день, когда платится зарплата). В этом случае зарплата бы уменьшилась вдвое, но и жильё бы стало стоить 25 процентов от нынешней стоимости, то есть более-менее соответствовало затратам на строительство.
Но тогда и рабочий, и капиталист почувствовали бы себя беднее. И главное – нарушилась бы пирамида. Для любой пирамиды важно, чтобы её «правильность» подтверждалась нижестоящими, чтобы был постоянный приток новых желающих купить недвижимость в том или ином месте [219] . Пока есть такие желающие, они будут обменивать произведённые ими товары на землю просто потому, что им кажется, что земля стоит дорого.
Если бы недвижимость в Нью-Йорке, в Нижнем Новгороде и в китайском райцентре стоила примерно одинаково, то какой был бы смысл качать российскую нефть и завозить миллионы тонн китайских товаров в обмен на землю в Нью-Йорке?
Имея идеальное золото, и возможность впрыскивать деньги в определённые точки системы, можно легко регулировать соотношение цен и мировую иерархию. Текущий совокупный долг американцев по ипотеке превышает 7 триллионов долларов. Это даже больше, чем весь государственный долг США, который составляет 6.8 триллиона, как мы отмечали выше.
Небольшой трёхкомнатный дощатый дом в Ванкувере с участком земли в 3-4 сотки стоит примерно 330 лет труда китайского рабочего при 80-часовой рабочей неделе [220] .
Российский бизнес скупает недвижимость в Европе.
* * *
Более того, 25-летний заем и накрепко привязывает работника к корпорации, делает его гораздо более сговорчивым, усиливает конкуренцию за право удержаться в том или ином районе или переехать в лучший район. Теперь капиталист владеет уже не только временем наёмного работника, но и его жилищем.
С другой стороны, ипотека является удобным способом регулировать трату денег во время кризисов. Изменение банковской учётной ставки, то есть процента по кредитам, приводит к уменьшению или к увеличению процента зарплаты, который уходит на выплату по ипотеке. Таким образом, банковская система получает возможность напрямую менять реальную зарплату рабочего [221] .
Есть ещё и механизм обратной ипотеки. Например, если дом выплачен на 60 процентов, то можно получить от банка обратно 60 – 25 = 35 процентов от стоимости дома в наличных, которые можно потратить на что угодно (при этом счётчик выплаты опять вернётся в положение «25 лет»).
В моменты кризисов производство может продолжаться за счёт перехода в собственность верха иерархии всё большей доли жилья низа иерархии [222] .
Пирамида арендной платы, производная от стоимости недвижимости, работает примерно тем же образом – деньги выдаются только для того, чтобы их забрать. Но в случае кризиса, при аренде нет подушки собственности. И капиталист несёт убытки от отсутствия арендаторов, и наёмному работнику негде жить. Поэтому продажа жилья предпочтительнее.

Пирамида долга

Вторая по значимости после пирамиды недвижимости – это пирамида долга. Долг вызывает перераспределение капитала, а необходимость отдать долг стимулирует производство.
Более того, большая пирамида долга, как и пирамида недвижимости, создаёт у её участников ощущение владения новым богатством и запускает конкурентную гонку за обладание этим новым богатством. Выпуск всё новых долговых обязательств США ведёт к воображаемому увеличению богатства их держателей и к конкуренции за обладание этими бумажками.
Отличие пирамиды долга от иных пирамид в только том, что если в остальных пирамидах значения собственности её участников имеют положительные значения, то в пирамиде долга у одной части участников пирамиды – кредиторов – положительные значения, у другой части – заёмщиков – отрицательные.
Хотя внешне кажется, что пирамида долга сильно отличается, скажем, от пирамиды недвижимости, на самом деле механизмы как создания, так и крушения всех пирамид весьма схожи. Чтобы получить из пирамиды недвижимости пирамиду долга, на графике роста стоимости недвижимости просто мысленно подвиньте ось Х вверх на несколько десятков или сотен тысяч долларов. Тогда если цена на недвижимость опустится ниже новой оси Х, то мы получим эквивалент негативной стоимости собственности.
Единственной серьёзной особенностью пирамиды долга является то, что её крах не опосредованно, но напрямую может обанкротить людей, которые не участвовали в ней. Если падает в цене недвижимость, то немедленно разоряются только владельцы недвижимости, а на остальных действует спад в экономике в целом. Если рушится пирамида долга, то мгновенно банкротятся банки, а вместе с ними и вкладчики банков, которые не участвовали в пирамиде долга.
* * *
Давайте посмотрим, как пирамиду долга может создать обычный человек, вообще не имея денег. В банках можно получить кредитные карточки, минимальная выплата по которым будет составлять 3 процента в месяц от суммы долга. Человек заводит 2 карточки, и просто перекидывает раз в месяц эти 3 процента с одной карточки на другую. Постепенно он выбирает лимиты кредита по обеим карточкам, и тогда он заводит третью карточку, с которой оплачивает две предыдущие, затем четвёртую карточку, и так далее [223] .
Примерно таким же образом корпорации и банки бесконечно одалживают деньги друг у друга. При этом, пока они делают минимальные выплаты, все довольны и все богаты.
Управление пирамидой долга сводится к тому, чтобы выдавать кредиты тем, кому надо; и не давать кредиты тем, кому не надо. Через размеры кредитов можно устанавливать пропорции объёмов денег, обращающихся на соответствующих рынках, и стоимость соответствующих товаров.
* * *
Если пирамида долга создана как открытая система, то она может бесконечно работать за счёт некого третьего, внешнего источника, из которого будут черпаться золото или деньги для выплаты процентов. Например, человек, взявший долг у банка по кредитной карточке, может покрыть долг, устроившись на работу в третью фирму.
Но если мы рассмотрим всё общество, которое является замкнутой системой, в которой происходит постоянное движение капитала снизу в верх иерархии, то чтобы пирамида не рухнула, остаётся два выхода.
Первый – периодические дефолты и прощение долгов. Нижние слои вынуждены постоянно делать новые займы, чтобы покрыть выплату процентов по предыдущим. Естественно, что каждый раз займы будут даваться под всё больший и больший процент, поскольку по мере роста долга будет увеличиваться риск невыплаты. В конечной счёте, дефолт рано или поздно неизбежен.
Второй – необходимо постоянно подпечатывать деньги или иные бумажки, или создавать новое «богатство», новую собственность, которые будут идти на выплату процентов. Естественно, что проще всего создать пустой товар.
* * *
По принципу пирамиды долга построена и так называемая схема Понзи, которая хорошо известна в России по МММ, Олби и ГКО. Отличие схемы Понзи от других пирамид долга в том, что её создатели и не предполагают отдать изначальные вклады, но просто выплачивают проценты за счёт вновь приходящих вкладчиков. Рано или поздно приток вкладчиков иссякает, выплачивать проценты становится нечем, наступает банкротство.
Ниже мы рассмотрим интересные исторические примеры роста и крушения пирамид долга и недвижимости. Затем мы рассмотрим третью главную пирамиду религии денег, пирамиду акций.

II.
Теория большего дурака

Как возникают пирамиды, и в особенности спекулятивные взрывы? В основе всех пирамид лежит простая теория – Теория большего дурака (в учебниках по инвестициям она так и называется – Greatest Fool Theory).

Как мы помним, сутью счётной книги является не производство и не создание чего-либо, а простая перепродажа. Тот же принцип перепродажи лежит и в основе пирамиды. Поганый покупает товар, на котором строится пирамида, только ради того, чтобы впоследствии перепродать его с прибылью другому.
Как всегда в перепродаже, имеет значение не столько абсолютная цена покупки, сколько разница между ценами. Не важно, купит ли «инвестор» дом, на строительство которого затрачено 50 тысяч, за 1 миллион или за 2 миллиона. Важно, найдёт ли он такого дурака, который купит у него этот дом за ещё большие деньги.

Поскольку каждый поганый считает себя особым сверхчеловеком, который умнее всех остальных, то такое сборище сверхумников, считающих остальных дураками, в целом может вздуть цены на абсолютно любой товар за короткое время на бесподобные высоты. Как ни странно, в итоге в дураках оказываются все.
...................