Кто знает - ИСП "Город"

Инвестиционно-строительное предприятие "Город"
Продают квартиры в долевку, где застройщиком является УКС Екатеринбурга. Сидят с ними в одном здании.

Кто - нибудь владеет инфой по этой конторе?

да, это предприятие мне знакомо. Дела с ними иметь можно. Объемы ст-ва огромные. По сути , ИСП продает жилье , которое строит УКС города.

Вчера познакомился с их договором. Так называемый договор "на долевое участие в строительстве". Цитирую по памяти: "Предприятие за счёт Инвестора и от своего лица осуществляет долеое участие в строительстве..." Простота, как говориться, хуже воровства. Надо, наверно, безгранично доверять предприятию и его руководителю, что бы подписать такой договор и произвести по нему оплату.

Ну там не совсем так написано.
Да и на самом деле договора у всех почти одинаковые, что у Атома, что у УИСК, только в Атоме еще и разговаривать не будут насчет поправок к договору.
Дело в том, что любая контора может кинуть (вы не покупаете право собственности на недвижимость), недостроить, строить без получения землеотвода, дважды (трижды, т.д. на сколько хватит совести/наглости) продать одну квартиру, и т.п., но не все это делают, поскольку репутация дороже.
Вот и вопрос в том, как относится к своим инвесторам это ИСП Город - не кидает ли, не продает ли многократно одну и ту же квартиру, короче можно ли туда отдать денег и получить в результате квартиру, причем желательно вовремя.

Именно так. Цитирую:
Предприятие обязуется: от своего имени и за счёт инвестора принять долевое участие в строительстве дома....

[Сообщение изменено пользователем 24.11.2004 10:41]

Это в обязанностях предприятия написано, а вы предмет договора почитайте.
В других местах не лучше пишут.

Кто-нибудь получил квартиру от них? Такие здесь есть?

Ув. Dim_, Вы не понимаете главного. Дело в том, что договор, предлагаемый "Городом" не является договором долевого участия в строительстве. Это агентский договор, на основании которого, предприятие обязуется от своего имени заключить договор долёвки с УКСОМ, оплатить это своё долевое участие деньгами клиента и получив от УКСА готовую квартиру, лишь тогда, передать её этому клиенту. При этом, все деньги вносятся клиентом на счёт этого ООО, а не на счёт УКСА, и ответственность за них несёт так же, это ООО. Кстати, Вы, случайно, не спрашивали в "Городе" о размере их уставняка?
И ещё. Договор "Города" имеет в себе все признаки договора комиссии. Думаю, что налоговая его таковым и признает. А там где комиссия, там безумное налогообложение. Тем не мение, договор предлагается подписывать именно в таком вде... Странно. Неужели эти вопросы их не волнуют?
А условия у них действительно хорошие. Честные и справедливые. За исключением штрафняков. Впрочем, точно так же, как у УКСА.

Как раз в агентских договорах (а он именно такой и есть, комиссия это более узко) налогообложение минимальное для агента, поэтому тут проблем нет.
И я еще раз говорю, что принцип построения договоров по долевке - примерно у всех одинаковый и заключается в минимизации рисков застройщика. Завтра они допустят ошибку , и вы с агента (комиссионера) получить не сможете ничего, кроме 2-х компьютеров и ксерокса, причем на всех дольщиков, а с самого застройщика можно и кран и какую-нить недвижимость поиметь. Вот именно для этого делается агентский или комиссионный договор. В основном это делается не для кидалова, а для защиты от слишком ушлых дольщиков.
В договоре с ИСП Город вы поручаете(!) ИСП выступить инвестором, следовательно, все что сделает ИСП в рамках вашего договора будет принадлежать вам (Гражданский кодекс).

Вопрос-то именно в том, что большая часть ведет себя весьма порядочно, но есть на рынке и сволочи, которые готовы кинуть.

ИСП Город к какой категории относится?

[Сообщение изменено модератором 24.11.2004 12:52]

к тем, кто ведет себя порядочно.

Конечно, минимальное. Только, вот, агентский договор, где агент выступает от своего имени за чужой счёт, элементарно истолковать как договор комиссии. Налоговая так и поступает. И любой руководитель знает об этом. Поэтому рисковать с заключением подобных договоров, он не будет. Конечно, если это не туфтовые договора.

Для чего это делается - понятно. Только такая схема - это уже черезвычайная наглость. Я с такой наглостью впервые столкнулся. Раньше, предложить такой договор дольщику никому даже в голову не приходило, потому, что не законченный же он (дольщик) дурак, что бы такой договор подписывать. Поэтому и написал про простоту, которая хуже воровства.
Хотя, может я и не прав, и дольщик, действительно, законченый дурак...

З.Ы. Хотя, я вот тут подумал, что в нынешних условиях, когда сметают всё, что не предложишь и по любой цене, такие схемы могут и заработать. Это Вам не девяностые... :-)

[Сообщение изменено пользователем 24.11.2004 12:11]

Просветите, плиз, в чем принципиальное отличие агентского договора от договора комиссии в плане налогообложения, а то я тружусь финдиректором и выходит, что не знаю




Я еще раз повторяю, что так делают почти все, особенно в москве - есть фирма, которая строит, и открывают вторую фирму, которая является агентом (комиссионером). А долщик если не хочет "такое" подписывать, становится покупателем вторички, поскольку почти вся долевка продается по агентским (комиссионным) договорам.
Вы видели, чтобы в наше время застройщик, обладающий хорошими активами, от своего имени заключал договора долевки?

Ну, сначала отметим, что агентский договор и договор комиссии очень похожи друг на друга. Есть лишь небольшая разница: комиссионер всегда действует от своего имени. Это означает, что именно он получает все права и несет все обязанности по сделке, совершенной по заданию комитента. С договором поручения все наоборот. Поверенный может выступать только от имени доверителя. И лишь агент вправе действовать как от себя, так и от имени принципала. Исходя из этого, налоговая старается трактовать все подобные договоры, как комиссию и не принимает к списанию из суммы вознаграждения (комиссии) какие либо затраты понесённые комиссионером. Таким образом, она не позволяет предприятию занизить фактически полученную прибыль. Можно судится, но надо ли? Не лучше ли не рисковать?
Так же, предметом договора комиссии является товар, а предметом агентского договора - деятельность. Исходя из этого, на практике, просто квалифицировать договоры поручения и агентские договоры как договоры комиссии, после чего деятельность налогоплательщика квалифицируется как посредническая со всеми вытекающими последствиями.

А как иначе?

Конечно, придумать можно что угодно. Кто не хочет риски свои минимизировать? Можно вообще частного предпринимателя из Ингушетии прокладкой поставить. Почему нет, раз люди деньги несут? Спросить в форуме, не обманет ли Вас этот ингуш, и, если скажут что он парень клёвый, тащить ему все деньги, всего и делов-то. :-)
Я понимаю, конечно цены на квартиры растут на глазах, хочется успеть взять по-дешевле. Но, вносить деньги за квартиру в ООО неспособное гарантировать хотя бы относительной безопасности Ваших инвестиций, по меньшей мере, неразумно.

Я конечно извиняюсь, но по-моему вас налоговая просто развела (если это было с вами). На кого относятся затраты (комитента или комиссионера) прописано в договоре комиссии, и если в договоре написано что например реклама за счет комитента, а комиссионер ее не перепредъявляет, то я соглашусь, что такие расходы налоговая не примет.


Какия могут вытеч последствия? Налог на прибыль уже давно не дифференцируется в зависимости от вида деятельности. Что еще может быть опасного?


Поручает продажу квартир (долевки) агенству недвижимости или создает свою фирму (агенство недвижимости), у атома например - это "АН АСК", для тех кто ориентируется тока на название - это одно и тоже.
Ингуш - это перебор, ему деньги не понесут точно.

А насчет безопасности - это только готовое жилье, на которое можно право собственности зарегестрировать в палате и расчет через сейфинг.

Со мной такого не было. Было со знакомым, да и то неудачно для налоговой. А то, что развести пытались - это точно. Посто, речь я веду о том, что неразумно провацировать налоговую на такие разводы.


Я имел в виду правовые последствия. Очень вероятно, в случае спора по такому договору получить судебный иск о признании этого договора - договором простого подряда и припаять к нему "Закон озащите прав потребителей" на полную катушку.

Вообще, меня это радует. Если клиент доказыает риэлтеру о том, что это схема нормальная, рабочая и совсем неопасная, то, видимо, всё сильно поменялось в этой жизни, и Россия, наконец-то, превратилась в земельный участок где растут деревья с золотыми монетами вместо листьев. Надо бы на досуге парочку бизнес-планчиков набросать! ;-) :-)
Помните анекдот: "Вот тут-то мне масть и попёрла! " :-)


[Сообщение изменено пользователем 24.11.2004 18:07]

Агентирование, поручение и комиссия - с точки зрения налогов - апппсолютно одно и тоже (разнца тока в полномочиях принципала-поверенного-комиссионера), и все это - нелюбимая вами "посредническая деятельность"
И какие могут быть "последствия" признания деятельности посредничекой в отличии от любой другой - я не понимаю. У нас в стране и непосреднеческую, а самую производственную деятельность имеют как хотят (привет от Ходорковского).
Так что договор у ИСП Город вполне нормальный в плане его агентской конструкции, там есть нюансы насчет штрафов, выходов из долевки, гарантий и т.п., но агентская кострукция там отличная (для дольщика).

Это не просто вероятно, уже практика такая есть, когда договора инвестирования (соинвестирования) переквалифицируют в договора долевого участия и подключают к ним защиту потребителей, правда не на полную катушку.

Я этого не говорил, и тем более не доказывал
Долевка - это в принципе опасно, могут недостроить, дважды продать и т.п., а через прокладку опасно вдвойне, поскольку при случае взять нечего.
Но покажите мне пример, кто продает напрямую от застройщика (юр. лица, на которое оформлен землеотвод и с которого можно реально вернуть деньги, если все станет совсем плохо).

[Сообщение изменено пользователем 24.11.2004 18:25]

Господа, изначально настраивать(ся) на кидаловость, разбирая ньюансы этих бумаженций - не тот путь. Жизнь и практика умнее всех нас, вместе взятых со всеми законами и прочими условностями.

О чём я и говорю. "разнца тока в полномочиях принципала-поверенного-комиссионера" Как вы сформируете приличную затратную часть так что бы заплатить по-меньше налогов? Оговорите это всё в договоре комиссии?
Ну, да ладно. Я в этой сфере неособенно силён. Да и правы Вы, здесь это неглавное.
А вот с правовой точки зрения, тут явный косяк. Белыми нитками шито прикрытие одного вида сделки другим. С точки зрения закона такие сделки вообще ничтожны. Думаю, что наверняка найдутся желающие в будущем пободаться по этому поводу.

Надейся на лучшее, готовься к худшему - русская народная пословица, имеет прямое отношение к долевке.


Неа, они не ничтожны, а притворны (причем, если получится в суде доказать).

И все-таки кроме одного голоса "за" ИСП Город (который знаком с их руководством), кто-нибудь еще выскажется?

Сделка прикрывающая собой другую - притворная сделка. Притворная сделка - ничтожно. Это не НК, это ГК РФ.


Ну, это понятно....

Сущность долевки как совместной рисковой деятельности со всеми вытекающими и выпадающими - не меняется от формы ее выражения на бумаге.

Где такое написано?
Притворная будет классифицироватся по-другому (например не инвестирование, а долевое участие, т.е. договор подряда)

Меняет. Во-первых, есть постановление Верховного суда рекомендующее судам рассматривать любую долёвку с физиком как простой подряд, а не как совместную деятельность. Во-вторых существует законопроект о внесении изменений в группу законов РФ о долевом участии. Там и ГК есть, и закон защите прав потребителей... Короче, полная задница. Завтра ссылочки выложу.