ТСЖ или УК ...подскажите??????

[quote][/quote

Литературы и инфы то полно, а вот реального оаыта маловато... Поэтому и создали тему, чтобы люди добрые помогли нам определится что же лучше, оптимальнее и целесообразнее и почему?

смотрю вам уже объяснили популярно

Почитайте форум любого из домов-новостроек,
только не испугайтесь :-)

[Сообщение изменено пользователем 19.01.2007 12:49]

Думаю, что, рассматривая вопрос способа управления жилым домом, нужно исходить из соображения экономической целесообразности и качества работ по содержанию жилья.
Цель ТСЖ – обеспечить комфортность проживания в доме, цель УК – получить прибыль, оказывая услуги по содержанию дома. Плюс, УК в отличие от ТСЖ, платит налоги со всех денежных поступлений от жильцов дома. Т.е. 1 руб. уплаченный вами в ТСЖ 100 % будет потрачен на конкретные работы, а в УК только копеек 80 максимум. С другой стороны финансовых возможностей ТСЖ может не хватить на то, чтобы содержать необходимый штат персонала, да и специалистов по управлению домами не много.
Считаю, что идеальный вариант – ТСЖ, объединяющий несколько домов площадью не менее 40 т. кв.м., которое в свою очередь может нанять для выполнения отдельных работ, например сантех.обслуживание или уборку территории, УК. В итоге финансово устойчивое ТСЖ, и качественная работа УК, т.к. возникает конкуренция.
Кстати, практически все застройщики имеют «дочки»-УК, и фактически навязывают их услуги, что не есть хорошо. Застройщик в течение нескольких лет несет гарантийные обязательства, требовать их выполнения должна обслуживающая организация. УК этого делать не будет, проще решить проблему за счет собственников, чем за счет застройщика, т.е. фактически за свой счет.

у нас новый дом. УК от застройщика организовала заранее общие очные собрания для будущих жильцов, на которых нам несколько растолковали как в наше время происходит управление домами. И сейчас у нас все вот так.
Все жильцы вступили в ТСЖ - товарищество собственников жилья, выбрали правление - 5 чел., один из них - председатель и ревизионную комиссию.
Председатель уже от лица ТСЖ, заключил договор с УК, которая обеспечивает нормальную жизнь дома, т.е. именно УК имеет в штате нужных сотрудников или заключает соот-ие договора - свет, тепло, вода, мусор, двери-домофон и многие другие. В доме сидит техник-смотритель и принимает заявки.
Правление, в свою очередь, зорко следит за стоимостью услуг, направляет деятельность УК (например, нам нужно организовать ограждение газонов или жители не согласны с формой оплаты и т.д.).
На настоящий момент, считаю, что у нас пока все идет нормально. Люди работаю и виден результат. А плата за квартиру у нас средняя по городу - 1900 за трешку
:-)

А какая площадь у Вашей трешки? :-)

65 кв.м.

Во взаимоотношениях между УК и ТСЖ в новых домах я бы особое внимание обратил на то, кто заключил договора с поставщиками. Как уже писали в других форумах, если договора заключила УК, то вы с ней никогда не расстанетесь. При этом исключается основной элемент рыночной экономики - конкуренция.
Кстати, если разговор зашел о квартплате:
1. На доме стоят счетчики тепла. Вам перерасчет делают?
2. УК зарабатывает, обслуживая ваш дом, пока он новый. В домах 20-летней постройки расходы на ремонты и эксплуатацию дома (без затрат на управление) выше чем платежи населения по тарифам Главы Города.

Ваш гость, вчитываюсь в Ваши сообщения, не могу понять, это что все теоретические выкладки какие то?
Откуда такие сображения как напрмер, что из 100 копеек отданных в УК 20 идут на налоги?
Это что за новости такие?

Причем тут конкуренция?
Постащиками услуг являются предприяти мнополисты, на 90 %, кроме типа тех, которые обслуживают лифты, или слесаря-сантехника.

Это тоже не так.

Хорошо сказал

как правило при выборе способа управления домом, если застройщик не предлагает внятную УК или не находятс япрофессионалы среди жителей начинается жуткий бардак.
Вопрос в том, что этим должны заниматься знающие люди, они конечно могут найтись среди жильцов - но это во первых, вряд ли, во вторых, будьте уверены доверять им будут еще меньше чем УК.
Выбор УК и строгий контроль за их действиям наиболее реальный, хоть и не наиболее выгодный из возможных вариант.

Что такое ТСЖ? Не путать с ЖКХ, ЖЭУ, УК и т.д.
ТСЖ-это товарищество собственников жилья.
Это мы с вами собрались в кучку, открыли счет и стали думать, самим управлять или доверить дяде.
Если решили сами управлять, нанимайте на работу специалистов и вперед. Другой вариант, нанять на ваши средства УК.
В любом случае ТСЖ необходимо, если Вы хотите влиять на управление домом. Вы это жители.
А тупо перечислять деньги кому угодно, не известно за что не имея права распоряжаться деньгами по своему усмотрению, удел не далеких людей.
У нас ТСЖ, имеем свой счет и распоряжаемся им так как считаем нужным, нанимаем кого хотим.
Платежи жителей в первую очередь поступают на счет ТСЖ а не на счет Управляющих компаний, ну а как деньгами распорядиться, решают жители т.е ТСЖ.

[quote]В любом случае ТСЖ необходимо[/quote

Получается, что раздел VIII ЖК ст. 161 раздел 2, не работает!
А вы работаете с УК? А кто вам квитанции печатает?

Мы работаем с УК и на основании договора, УК предоставляет нам определенные услуги, за которые мы платим. В договоре есть все, что касается управления и тех. обслуживания. Мы т.е. ТСЖ контролирующий орган Все договора, все действия согласовываются с ТСЖ, без подписи председателя не может произойти не одного действия. Договора все без исключения подписываются от ТСЖ, УК выступает как посредник, корректирует, разрабатывает, советует, берет на себя, как юридические, так и все остальные функции.
Можем расторгнуть договор и составив штатное расписание, нанять работников и заниматься управлением и тех. обслуживанием сами. На сегодняшний день, считаем это не целесообразным.
Цена вопроса примерно одинаковая, а в качестве можем потерять, человеческий фактор нельзя исключать, слесарь запил, бухгалтер заболел, уборщица в отпуске и.т.д. С УК проще, есть обязательства, и посторонние факторы нас не волнуют.

[Сообщение изменено пользователем 30.01.2007 15:54]

Отвечаю OneTwoOne:

1. По поводу налогов. УК является коммерческой организацией и, скорее всего на упрощенной системе налогообложения. Все денежные средства, поступающие им на расчетный счет, считаются доходом и облагаются 6%, либо доходы - расходы 15%. Если УК на общей системе, то всплывает НДС, налог на прибыль и т.д. В данном случае, конечно, не рассматривается случай с обналичкой через левые конторы.
Кроме того, любая деятельность коммерческой организации предполагает определенную рентабельность, не менее 15%. Поэтому я и говорю о примерно 20%, которые для жильцов потеряны.
Денежные средства, поступающие на расчетный счет ТСЖ, не считаются доходом и поэтому налогом не облагаются.
2. Поставщики коммунальных услуг являются монополистами. Кто-же спорит. Я пытался сказать о том, что существует определенная процедура заключения договоров между эксплуатирующей организацией (УК или ТСЖ) и поставщиком. Поверьте, что если договор заключен между УК и поставщиком, то ТСЖ перезаключить договор может, но это будет история длиной не менее чем в полгода с постоянной головной болью.
3. На счет конкуренции. Основная идея реформы ЖКХ – это внедрение рыночных механизмов в отрасль. Т.е. предполагается, что если собственники недовольны работой УК, то они могут отказаться от ее услуг и нанять другую. То о чем я писал в п.2 мешает этому.
Вывод: договора с поставщиками коммунальных услуг должны быть заключены от имени ТСЖ. А УК оказывает услуги по управлению, содержанию и ремонту жилья.
4. По поводу гарантии. Ссылку на конкретную статью ГК РФ не дам, но реальный случай: одна из фирм-застройщиков в 2005г. сдала в эксплуатацию дом. На данный момент по требованию ТСЖ бесплатно заменили асфальт возле дома, привели в рабочее состояние систему канализации в подвале, сделали косметический ремонт в подъездах (были трещины из-за усадки), местами отремонтировали кровлю и еще много чего.
5. С последним абзацем согласен 100%.

ваш гость!
Выкладку по поводу налогообложения я примерно понял, что вы хотели сказать, еще до объянения, просто оперируемые цифры очень далеки от реальности по моему.
Представьте стоимость обслуживания дома (совокупность сумм в каждой квитанции) и представьте, ну неуежли самая раскоммерчсекая организация будет делать накрутку хотя бы близкую к 20 процентам от этой гигантской суммы.
Вознаграждение за услуги будет гораздо и гораздо скромнее. И разбирается с налогами сама УК в размере этого вознаграждения.
По п.2, я честно говоря, не осведомлен о возможности заключения договора на поставку услуг с УК, возможно это и возможно, пардон за тафталогию, но явно не должно быть интересно ни одной из сторон, и бессмысленно, для УК хотя бы потому, что УК становится обязанным лицом по оплате услуг и в случае "косяков" поставщиков не будут интересовать их взаимотношения с ТСЖ, и оплату будут требовать в любом случае с УК.

Требовать от застройщика выполнения гарантийных обязательств полностью вправе ТСЖ, УК здесь вообще не причем. За отслеживанием подобных моментов и существует правление ТСЖ.

Немножко отклонюсь от темы. Вопрос вот в чем: может ли собственник НЕжилых помещений в жилом доме являться членом ТСЖ?
Часть квартир ранее приобретены этим собственником в переведены в НЕжилые помещения (используются в коммерческих целях), теперь этот собственник выступает инициатором создания ТСЖ, претендуя на управление им (заключение договоров, найм дворников-сантехников и т.д.) и, соответственно, сбор квартплаты. А имеет ли он право хотя бы вступать в Товарищество Собственников ЖИЛЬЯ этого дома?

и может и должен, т.к.

причём при голосованиях его доля будет пропорцональна площади его собственности в доме(домах) этого ТСЖ.
Кстати, раcширяя тему, надо ли при вьзеде в дом, где ранее было ТСЖ писать заявление о вступлении в ТСЖ? А то может получиться, что если заявления не пишут, то со времененем "офицальных" членов ТСЖ может остаться меньше 50%? ;-)

Так он же собственник НЕ жилья. Он в доме не живет и не имеет в нем жилых помещений. По определению, ТСЖ - тов-во собственников ЖИЛЬЯ. Зачем ТСЖ такой товарищ??

И, расширяя тему,

а зачем Вам вступать в ТСЖ? Можно заключить с ними договор на ком.обслуживание. Расходы будут такие же.

[Сообщение изменено пользователем 13.02.2007 11:22]

Я сейчас активно интересуюсь переводом управления своего дома из УК в ТСЖ.
Дом не новый, 12 этажный имеет примерно 4500 кв.м. жилья.
С каждого метра мы платим 9,37 р за содержание жилья и 2,90 за кап.ремонт (его никто уже не видел лет 10)
Комунальные услуги отдельно...

Итого только за содержание жилья получается около42 т.р./мес
Я думаю что в эти деньги легко можно
1) нанять одного дворника 6000/ мес макс
2) заключить договор с сантехниками - ???? (думаю тыщ 8000)
3) заключить договор на вывоз мусора. (подскажите кто знает)
4) заключить договор на обслугу лифтов. (подскажите кто знает)

И должно остаться еще........ А если поставить счетчики воды и тепла, то реально на комуналке можно много сэкономить

З.Ы. Если в доме льготники, то ТСЖ получает недостающую часть из бюджета ???

Так что жилое/не жилое - значения не имеет.

Спасибо.

А вот, действительно, интересно: столько лет платим за кап.ремонт. Кап.ремонта не было.
При переводе из УК в ТСЖ все многолетние платежи по капремонту жильцам "прощаются", и для проведения капремонта необходимо собирать средства заново?

passer by совершенно прав. Это и есть проблема, из-за которой в старых домах создавать ТСЖ не выгодно. Чиновники сейчас активно обсуждают эту тему, но без результата.

Получают, конечно, надо расчеты подавать и ждать денег. С опозданием, но получают.

Про лифты - в среднем 1 лифт 3500-4000 тыс.
Вывоз мусора - 3500, плюс вывоз крупногабаритного мусора и тд. и тп.
Про персонал. Дворнику 6000 вы явно размахнулись. Зато почему-то забыли председателя правления, бухгалтера, уборщицу подъездов, желательно, главного инженера. Плюс налоги с ЗП.

Можно и так. только не сможете принимать участие в управлении, голосовать, по тем же денежным вопросам.
Смысла не вступать в ТСЖ не вижу.



По определению, да. Но этот товарищ имея помещение в собственности (не важно жилое или нежилое, просто ПОМЕЩЕНИЕ) находится со всеми в равных правах и условиях.



Как приятно читать такие слова. Сам-то я полностью согласен. А вот у МинФина другая точка зрения.

FanFan лично я руководствуюсь письмом того же Минфина, в котором четко написано, что при определенных условиях денежные средства, получаемые от собственников за содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги доходом не являются.
Хотя даже без этого письма наверно не ошибусь если скажу, что не одно ТСЖ налоги на доходы не платит. Слишком это дорого.

[Сообщение изменено пользователем 03.03.2007 00:00]

Не подскажете что это за письмо. Как-то оно мимо меня прошло. Наверное, свеженькое что-то. И что это за определенные условия. Знаю точно есть такие ТСЖ, кот. платят налог с доходов, а есть даже такие, кот. земельный налог платят.