Теоретический ребус

Господа думающие предлагаю выразить свои мнения по поводы нижеизложенной проблемы, поскольку практика АС СО является весьма противоречивой. ИТАК:

1. Договор (аренды сроком более 5 лет) является незаключенным в силу нарушения требований о его государственной регистрации.

2. Он же (договор) является возможно и ничтожным, поскольку скорее всего заключен ни собственником ни другим юридическим правообладателелем.

В текущем деле перед АС СО поставлен истцом поставлен вопрос о незаключенности договора, однако ответчик, вредничая т.к. терять ему уже больше нечего, стал кукарекать что арендодатель вообще не правообладатель объекта аренды, и ессно суд решил проверить данный момент, поскольку последствия недействительности суд может применить по собтвенной инициативе и формальных заявлений сторон для этого не нужно.

А теперь вопрос:

1. Может ли являтся предметом проверки на "действительность" незаключенный договор, т.е. отсутствующая как таковая сделка между сторонами.

2. Или наоборот, нарушение требования государственной регистрации договора все таки позволяет расценивать такой договор как совершившуюся сделку (недооформленную) и рассмотреть её действительность.

Повторюсь, встречал в собственной практике прямо противоположные решения одного и того же состава АС СО.

Победителя (обоснованное практикой мнение) обязуюсь проставить хорошим пивом / коньяком :-)

Не ну и условия у Вас.
1. Договор аренды недвижимости подлежит регистрации если он заключается на срок свыше 11 месяцев. если меньше то не подлежит.
2. Договор ареды должен быть заключен правообладателем, если такого нет, то договор заключен, но ничтожен. Ничтожность договора не подлежит проверке, так как это все в силу закона.
3. в обязанность суда входит проверка всех заявлений сторон, то есть не проверка договора, а именно проверка правообладания объектом на момент заключения договора. Следовательно, действия суда не направлены на проверку договора, а направлены на проверку доводов стороны, а значит эти действия нельзя расценивать как признание действительности договора.
4. Признание судом договора, как ничтожного, не влечет за собой последствий недействительности договора и суд не обязан их применять. Риск в данном случае лежит на сторонах заключивших ничтожный договор.

Следовательно, исходя из ваших условий, договор может быть признан как ничтожным, так и недействительным( в силу отсутствия госрегистрации при сроке более 5 лет). Но недействительным, как мне думается он будет не с момента заключения, а именно через 11 месяцев действия. Отсюда, если в течении этого срока разногласий между сторонами не было, то признавать данный договор ничтожным суд уже не будет, а вот недействительным вполне, особенно если одна из сторон не правообладатель, а значит вполне может произвести реституцию. Но в данном случае, все уходит в область субъективного мнения судьи

Zorog, под термином "недействительный" вы наверно имели в виду "незаключенный" ?
Если нет, то чем вы отличатете понятия "недействительный" и "ничтожный", т.к. по мне это одного поля ягоды.

Я вроде помню что все недействительные сделки разделяются на оспоримые и ничтожные (т.е. недействительные по заявлению одной из сторон сделки, и недействительные независимо от таких заявлений). В данном случае договор, заключенный не правообладателем является ничтожным, и т.к. имущество по нему передано арендатору, то можно применить реституцию.

Но суть проблемы не в этом. Я считаю что не может быть и "ничтожности" и "незаключенности" одновременно. Что то первично (курица или яйцо). ИМХО незаключенность первична, и незаключенным незарегистрированный договор аренды сроком на год и более будет признан изначально, а не с момента истечения 11 месяцев (ИМХО).
Дебаты продолжаются. :-)

Господа имейте в виду что обещан приз...

Дамир, не заключенным может быть договор по следующим основаниям:
1. Подписан не уполномоченными на то лицами, то есть кто-то из сторон подписал договор от имени другого лица, при этом не был уполномочен на данное действие.
2. Если в договоре указаны условия заключения договора, которые н были исполнены. Например: в договоре указано, что договор считается действующим с какого-то определенного момента, при этом стороны должны совершить какие-то определенные действия. Но срок наступил, а стороны ни чего не сделали.
3. Оферта к договору не акцептована.

В вашем же случае нельзя считать договор не заключенным, иного мы не наблюдаем. Стороны имеются, сделка начала совершаться, как мы понимаем, площади переданы и за них производилась арендная плата. О какой незаключенности тут речь-то?

Под недействительной сделкой я подразумевал оспоримую сделку, о чем собственно и идет речь. Ничтожная сделка, в вашем случае ст. 168 ГК, вот и отсюда видно, что суд может признать вашу сделку оспоримой, а не ничтожной. В то же время, в соответствии со ст. 169 ГК, как сделка совершенная заведомо против основ правопорядка, Организация А, не являющаяся правообладателем, сдала в аренду не принадлежащее ей помещение и получила денежные средства заведомо незаконным способом, может говорить о ничтожности сделки как таковой.

Насколько я понял Дамир представляет интересы арендодателя, который видимо взыскивает арендную плату с арендатора

и если



то у него нет полномочий на обращение с исковым заявлением в суд. Такие полномочия есть только у законного владельца (собственника например)


когда суд об этом узнает он откажет в иске

соответственно, с практической точки зрения, рассуждения о недействительности или ничтожности сделки в данном случае не уместны


или я что то не понял ???

Евгений, ты правильно все понял. И я о том же, тут все на усмотрение суда, в том или ином случае суд может принять решение как в пользу арендатора, так и в пользу третьего лица - собственника, если Дамир не докажет в суде что на момент заключения договора его организация не была этим собственником. Но далее втупает в силу следующий момент, если организация Дамира перестала быть собственником, то договор следовало расторгнуть и арендатор скорее всего являлся первоочередником на заключение договора аренды с новым арендатором, либо Новый арендатор должен был перевести в свою пользу имеющийся договор аренды, что не было сделано, да и сам договор не был должным образом зареган. Следовательно у Дамира очень мало оснований истребовать арендную плату с арендатора, но очень хочется.

Посмотрите что там в ГК написано про момент заключения сделки требующей госрегистрации... вывод - нет регистрации - сделка не может быть признана заключенной.

По ситуации поясню : за аренду мы не бьемся (имущество федеральное и аренда все равно поступает в бюджет). К нам - иск о понуждении выполнения обязательств по договору, мы - иск о признании договора незаключенным.

Волнует вопрос сугубо ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ (без $$$ ей-богу): что приоритетнее - незаключенность или ничтожность. А суд я честно говорю вооюще хочу направить в узкие рамки правового спора о договоре, не дав ему возможность осмыслять основания наличия у нас какого-либо титула обладания недвижимостью (там еще не совсем ясно - федеральное имущество или муниципальное).

а какая разница ??? последствия одни и те же...

двухстороняя реституция.






так если применять последствия недейстивтельности то можно взыскать арендную плату

Доктор, я тебя понимаю, практические последствия всегда рулят, особенно когда дело доходит до $.

Но здесь ситуация чисто теоретическая, немного пиарная, т.к. нам гораздо приятнее видеть незаключенный договор, чем получить решение, устанавливающее так мельком в мотиворовочной части что арендодатель "сам казел" (с) т.к. сдал непринадлежащее ему имущество.

Добрался до компа, вот статьи:
п.3 ст. 433 ГК РФ
ч.2 ст. 651 ГК РФ
Если есть возможность, даже пример другого дела
Дело N Ф09-9457/06-С6 в Уральском ФАС

кстати, а мне вот интерсно ..

арендодатель заключал договор аренды не имея права на это (не являясь собственником)

Дамир ты не думаешь что они это все подведут под 169 ГК. Сделка совершенная с нарушением закона и применят последствия недействительности по 169 ???



ну а что касается политической составляющей (пиара) я с зорогом согласен тут на усмотрение суда ничтожность или незаключенность

[Сообщение изменено пользователем 18.03.2007 19:10]

немного офф... насчет заключения договора
года два назад заключал договор аренды на землю
пришел в ЕКУГИ там вредная тетка на кировский район сидит, в общем не договориились.
пришел в МУГИСО мне говрят да без вопросов давай заключим
при этом и муницыпалы и федералы думали что земля их :-)
я так понимаю бардак продолжается :-)


по вопросу считаю, если не будет достаточных доказательств подтверждающих отсутсвие права титульного владения, договор все же признают заключенным, иначе ничтожным

Мотивировочную часть решения в студию пожалста.

Вот и я про тоже самое, либо ничтожен, либо заключен, но в связи с нарушениями по регистрации - оспорим(недействителен) реально вполне

Так-то год и более, а не 11 месяцев.

Если арендодатель неправомочен, то 168+608= ничтожность сделки.
Далее - абз.2 п.2 ст.166 ГК

неважно, не за это рубимся... :-)




как может быть ничтожной сделка которой не существует (договор то незаключенный в силу отстутствия госрегистрации). Получается что незаключенность первична по отношению к критерию ничтожность / законность.

скоро суд уже, успевайте записать свое мнение в анналы истории, будет потом повод сказать "АС поддержал авторитетное мнения признанного эксперта в области права г-на Пупкина Василия и решил...."

Вопрос в том, что Вы хотите получить на выходе. Какой результат?
Хотите реституции - идите по пути ничтожности. Зачем тогда вообще о незаключенности говорить?
Если с чисто теоретической точки зрения рассуждать -
уже перетерто в литературе не на раз, например:

В юридической литературе высказываются мнения о том, что под незаключенным договором законодатель понимает ничтожный договор, и незаключенная сделка является видом ничтожной сделки по признаку - несоответствие формы сделки закону. Данная позиция обосновывается тем, что для незаключенных (несостоявшихся) сделок в законе не предусмотрены особые правовые последствия, поэтому отсутствуют основания для выделения незаключенных договоров в самостоятельную группу.
Многие ученые исходят из того, что незаключенные договоры не являются недействительными, составляют самостоятельную группу сделок, к которым применяются нормы о неосновательном обогащении.


Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок

Автор

Е.И. Афонина - судья, стаж работы в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа - 5 лет

"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа", 2002, N 4

Реституции хотим, но ничтожности не хотим, равно как и рассуждений в решении о правах арендодателя на объект.

Теории-то много, но мне интересна устоявшаяся практика.

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Как ты думаешь, откуда это? Это не просто какие-то теоретические выкладки - это мнение законодателя

Поэтому и говорю, либо ничтожна, либо суд признает ее заключенной и обяжет ее зарегистрировать, конечно если противная сторона сможет доказать, что Вы противились госрегистрации. Отсюда и возможность истребования убытков с Вас.

[Сообщение изменено пользователем 22.03.2007 21:49]

плюс



влечет не совсем однозначное понимание



чему лично у меня в реальной практике были подтверждения. Т.е. судья пишет типа "а раз сделка незаключена, то и признавать недействительным нечего". Вот я и решился разобраться в этом вопросе...

Брат, это ст. 165 ГК.

Да я понял что ГК... в том и дело, что не все так просто. Читай внимательно:


т.е. я делаю вывод - недействительность сделки влечет нарушение требования о её государственной регистрации только в случаях, установленных законом. В других случаях - нет.

А дальше не читаете?
Там написано: Такая сделка ничтожна.
Действительно, в других случаях (если не требуется нотариального заверения или государственной регистрации) сделки не могут быть признаны недействительными (ничтожными).
Но в вашем случае данное нарушение есть.
В п.3 ст. 165 говорится, что суд может и обязать произвести государственную регистрацию, а это означает, что он признает сделку заключенной.
Следовательно оснований считать сделку не заключенной нет, либо заключена ничтожная сделка либо заключена сделка и Вы обязаны были произвести ее регистрацию, но не произвели из-за одной стороны, либо обоих сторон, и суд обязывает Вас произвести регистрацию сделки.