Продажа недвижимости собственником и роль агента покупателя...не пойму, что к чему

Ситуация.
Являюсь собственником квартиры, продаю сама, без услуг риелтеров, так как пакет доков собран самостоятельно мной, сложностей с объектом нет, чистая продажа, востребованный объект, разумная цена.

Находится покупатель, смотрит объект, потом присылает агента своего для сбивания цены и оформления сделки. По сумме в итоге сошлись. Договорились, что покупатели внесут мне аванс в определенный день при заключении предварительного договора. За несколько дней до данного события агент покупателя предлагает мне заключить формальный договор с его АН на минимальную сумму в например 100 рублей, чтоб покупатели внесли аванс агентству, а не мне как частному лицу, так как им страшно, что я не верну без суда в случае расторжения предварит.договора. А у меня получается на руках никакого козыря и денег тем паче, свидетельствующих о намерении покупателя совершить со мной сделку. При этом я вынуждена отказать другим потенциальным покупателям.

Я Вторая в цепочке, покупатели продают свою квартиру через это агентство, за нее внесли аванс уже. Но если у них срывается продажа их квартиры, я так понимаю, у нас с ними срывается тоже. А время идет.

В чем проблема заключить договор и нести аванс, а лучше залог мне лично? Во всех предыдущих сделках сложностей не было, предварительный заключали и вносили деньги, с меня расписка.

Сижу и не могу понять ситуацию и свои риски. Проясните, пожалуйста.

P.S. на форум недвижимость просьба не отправлять, там большинство агенты, и взгляд на мой вопрос будет однобоким.

если вас настораживает( а меня бы тоже насторожило ) отправляйте в лес.

А в авансовом договоре есть пунк что они принмают денежные средства для передачи собственнику объекта :-D так что они вам его и обязаны отдать , настаивайте на заключении предварительного договора между вами и покупателями.

насторожило. Но хочу понять, чем именно

Хотят оставить аванс в агентстве так как если цепочка рухнет аванс придеться возвращать по цепочке, вы отдавать не захотите , а агентство обязано будет отдать людям внесшим его им , вот этого и бояться, или еще смотрят варианты кроме вашего и если выпадет что то лучше чем ваш откажутся покупать без риска для себя так как денежные средства в виде аванса будут лежать в агентстве , но второй вариант маловероятный.

да, было такое предположение у меня тоже.
то есть я получается рискую по большей части временем...

Аванс-то все-таки можно не возвращать, если по вине другой стороны сделка не состоится? тогда в чем разница с залогом?

Аванс это в любом случае возвратная сумма, с агентства быстрей его взыскать и проще чем с физического лица.

Задаток наверно имеете ввиду , он не возвратный даже через суд если вас откажутся покупать.
В любом случае настаивайте на заключение предварительного с покупателем.

задаток, да, конечно. Спасибо за совет

это стандартная схема риэлторских агенств. Они вас на себя завязывают, сами с покупателя берут аванс (покупатели почему-то предпочитают аванс вносить агенствам недвижимости, считая такой вариант надежней), потом с вами рассчитываются, также берут с покупателя и (или) продавца комиссию свою.




физ. лицо отвечает всем своим имуществом, а агенство в большинстве случаев 10 000 уставного капитала.

Если у физ лица есть какое то имущество.
Агентство точно из за 30-50 тысяч закрывать не будут, если конечно не агентство где 1 человек работает.

в договоре на оказание услуг по сопровождению сделки, который мне отправил агент покупателя, ну и мой как бы "потенциальный" агент, сплошь и рядом ссылки на Правила оказания риэлтерских услуг по сопровождению сделки - локальный акт агентства, с которым я, разумеется, не ознакомлена.


видимо, есть, раз аванс беру под продажу этого имущества :-)


то есть агентство в этом договоре ведь никак не фигурирует вообще, правильно?
и что мне лучше выбрать - задаток или аванс? задаток по суду также можно вернуть ведь

Правильно , предварительный заключается только с покупателем.
Если уверены что не передумайте продавать то лучше задаток так как если откажуться покупать задаток остается у вас, но если вы передумате должны вернуть будете в двойном размере, ну и почитайте ГК 429 , 445 статьи что бы соблюсти правильно все условия предварительного договора.

А вы попросите ознакомиться, что за правила у этого агентства мне неведомо, у нас никаких скрытых правил нигде не прописано и мне думается когда что то скрывают ссылаясь на какие то документы просто хотят вас запутать или взять с вас какие то скрытые вознаграждения.

Если агентство член Уральской палаты недвижимости можете еще там запросить
именно этого агентства, вообще про агентство узнать и про конкретного агента.

на сайте упн в списках и агентство, и агент фигурирут, я смотрела

мне теперь ни к чему, наверно, так как договор с агентством заключать не планирую

В данной ситуации агентство действовало грамотно.
Но вы вправе ждать другого покупателя, это верно.

Вам бы вносили именно этот аванс, и в случае, если бы по какой-то причине сделка сорвалась ( а причин тому может быть множество)- им нечего было бы вернуть своему покупателю. А на тему: кто виноват в срыве могли быть не совпадающие точки зрения. У каждого своя правда. :-)

Ваш совет - соглашаться на предложения агента, заключить с ним фиктивный договор, снять с продажи свою квартиру и ждать, как пройдет продажа первой квартиры в цепочке?

[Сообщение изменено пользователем 01.09.2013 17:16]

:lol: :lol: :lol:
Найдите 10 отличий с моим постом. Я вообще не даю советов, имея в качестве почвы для размышлений субъективное изложение ситуации одной стороной.

В итоге агент покупателя согласился на оформление предварительного договора между мною и непосредственно покупателем. Но, когда собрались сегодня для подписания, опять сюрприз - в договоре предлагают прописать порядок оплаты тремя частями: 1. аванс, 2.наличка, которую получат
покупатели от их покупателя в день сделки, 3. Жду, когда им банк Первых покупателей выплатит сумму по ипотеке. То есть я получу в день сделки только 55%, остальное через 5 дней ну или сколько там дней требуется для регистрации перехода права собственности по ипотеке. Я предлагаю увеличить срок предварительного договора на неделю например, чтобы у моих покупателей прошла до конца первая сделка, и они уже спокойно в другой день купили бы мою квартиру с выплатой мне полной стоимости за минусом аванса. Именно наличкой, а не ипотекой интересен был мне вариант продажи данным покупателям и я сделала им очень хорошую скидку. Агент покупателя уверяет меня, что риск у меня минимален, так как без моей расписки о получении остатка суммы регистрации перехода права собственности новому владельцу не произойдет.
Я взяла пока тайм-аут для обдумывания ситуации.
Вопрос: в чем опасность для меня их очередного предложения? Я вижу так, что я получаю всего лишь чуть больше половины суммы, но при этом сдаю документы для регистрации перехода права собственности и живу 5 дней или более в волнениях, заплатят ли мне оставшуюся часть? Я уже как бы не владелец, но и денег всех не получила? Я ошибаюсь?

[Сообщение изменено пользователем 03.09.2013 01:40]

Обычная практика для сделок по цепочке с использованием ипотеки.
С Вами ипотеку оговаривали? Если да то непонятно Ваше удивление.
Обычно так в три этапа и делается- аванс, затем ВСЕ (то есть и покупатели ваших покупателей тоже) выходят на сделку и платят какую то оговоренную заранее сумму 55% или столько то тысяч и подписывают все договоры (в которых и про ипотечные деньги и сроки и расторжение при отсутствии окончательной оплаты до такого то числа тоже все должно быть прописано) далее ВСЕ сдают документы в рег. палату и через 4 дня получают из обратно и идут в банк за ипотечными деньгами.

ипотеку со мной не оговаривали, посмотрели квартиру, сказали : "Давайте торговаться, у нас ведь наличка будет". Я отказала другим потенциальным клиентам, у которых ипотека. Сторговались. Собрались подписать предвар.договор, и выяснились, что деньги частями будут



[Сообщение изменено пользователем 03.09.2013 14:03]

всегда так трогательно смотреть как люди путают понятие "агенство" или там "магазин" или просто "работающее предприятие"- с понятием "юридическое лицо" ))

Все помещения и люди на том же месте, а юр лицо уже другое, название прежнее, ничего сложного )) Тем более что помимо 50тыщ еще прилетят всякие судебные издержки, моральный вред и прочие прелести. А если проблемных ситуаций парочка, то закрыть старое и открыть новое юр лицо просто само напрашивается ))

Значит вас ввели в заблуждение.
Можно согласится, но на гос. регистрацию сделки идите, когда получите полностью расчет. Или оговаривают пусть в договоре как регить будут и взаиморасчеты.
Я бы на месте покупателей и не торопилась. Получили деньги-бегом на след. сделку.

я про то же



меня смущает спешка, особых оснований для нее не вижу, готова подождать чуть дольше, но получить полный расчет сразу. А вот агент покупателя пугает, что в нашем государстве возможно все, а они уже без квартиры, свою-то ведь продали, мою не купили еще, и приводит мне в пример страшилки перестроечных лет, когда доллар за день чуть не в два раза увеличивался и все друг друга кидали при первой возможности. Нагоняет страху, короче.
А я, по его словам, прямо в шоколаде: и деньги-то 55% получила, и право собственности еще у меня, а не у покупателей

[Сообщение изменено пользователем 03.09.2013 15:35]

То есть согласно договора вы идете оформлять гос. рег. после получения вами всей суммы?
Тогда тем более, если уж вы так страшны для агента, покупателям нет резона отдавать частями сумму, ну скакнет доллар, откажитесь от сделки, а еще и 55% замылите. :-D
Или по договору - другое?