Подскажите по договору уступки прав (по недвижимости), пожалуйста!

Сложилась на текущий момент следующая ситуация:
Организация А (Застройщик) заключила инвестиционный договор с организацией Б, Те выплатили всю сумму по договору, получили бизнес-центр по акту приемки передачи под отделку 31,12,08 года. Застройщик выдал инвестору справку о полной оплате. Замеров БТИ 31,12,08 еще не было, в акте площадь комплекса была указана как по проекту. Далее в 2009 году инвестор заключал договора уступки с физлицами на помещения в этом бизнес-центре. И выдавал при этом справки о полной оплате и уведомлял застройщика об уступке. Далее осенью 2009 года были сделаны замеры БТИ и в феврале 2010 года бизнес-центр введен в эксплуатацию. В инвестиционном договоре с Инвестором и далее по аналогии в договорах уступки был такой пункт, что после замеров БТИ производятся взаиморасчеты по площади если она будет больше/меньше проектной.

Вопрос: кто должен физлицам выдавать акт-приемки передачи помещения с фактической площадью, и справку по окончательным расчетам, которые будут предоставляться в ФРС?

Инвестор предлагает доплатить ему и выдать после доплаты акт, основываясь на том, что в договоре уступки есть пункт о доплате.

Мне же представляется, что акт приемки-передачи с фактической площадью помещения должен давать Застройщик и справку о доплате должен дать тоже он.
Иначе какой смысл был в договоре уступки?
И инвестору тоже Застройщик должен давать новые акты но только на те помещения, которые остались у него к моменту ввода здания в эксплуатацию.

Кто прав в этой ситуации и почему? Какая практика сложилась по этим вопросам?

совершенно верно! по договору уступки вы встали на место стороны в первоначальном договоре.

по договору уступки Вам передали права, а не объект /ибо его еще нет на данной стадии/. объем прав от площади не зависит. доплачивать следует Застройщику.

объект не введен в эксплуатацию - формально не существует.
куплю-продажу нельзя - нет предмета.
ну или части конструкции продавать если только.

т.е. в ФРС нужно нести две справки о полной оплате: от Инвестора на площадь, например, 40кв.м. и от Застройщика на 2 кв.м.?

И еще все-таки вопрос - чтобы уж точно во всем разобраться? Тот акт, что Застройщик дал Инвестору, недействительный ведь для ФРС, и Застройщик должен давать новые акты Инвестору с фактическими площадями и только на те помещения, которые остались у него к моменту ввода здания в эксплуатацию? А нам, тем кто по уступке, на наши помещения с нашими площадями...


А про смысл договора уступки я написала для того чтобы объяснить, получается по схеме Инвестора - он получил помещение от застройщика, передал его нам и все. Зачем тогда уступку делали если у нас и Застройщика не возникает отношений.... Вот и выходит, что Инвестор не прав, когда хочет акт с фактической площадью от своего имени сделать, и доплату получить.

А как быть с пунктом о доплате в договоре уступки? Как объяснить Инвестору что он недействительный? Они же от нас денег требуют на основании этого пункта.

справку о выплате полной стоимости и акт приема-передачи


Инвестор, уступив свои права по договору Вам, из этой схемы самоустранился. Права и обязанности возникли у Вас и Застройщика.

В договоре уступки что сказано про момент исполнения обязательств?
Выкладывайте уже договор.

вопрос в п.1.5 договора

ДОГОВОР уступки прав (требований)
г. Екатеринбург
Общество с ограниченной ответственностью «», в лице директора , действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и
в дальнейшем «Новый заказчик», с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны»,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.Предмет договора
1.1. В соответствии с настоящим договором «Заказчик» уступает, а «Новый заказчик» принимает в полном объеме права (требования) по инвестиционному договору от 2006 года, заключенному с ООО «» (далее – «Должник»), в части объекта недвижимого имущества (далее – Объект): нежилого помещения №, общей площадью 40 кв.м, расположенного на 3-м этаже здания по адресу: г.Екатеринбург, (строительный адрес), в соответствии с Приложением №1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Цена уступаемых прав (требований) на Объект составляет: () рублей из расчёта ) рублей за 1 кв. м. помещения №.
1.3. На момент подписания настоящего договора обязанности «Заказчика» по финансированию строительства Объекта исполнены «Заказчиком» в полном объеме, что подтверждается справкой о полной оплате от 15.07.2008 года, выданной «Должником» «Заказчику».
1.4. С момента приобретения права собственности на Объект, «Новый заказчик» приобретает долю в праве собственности на общее имущество (места общего пользования).
1.5. В случае, если по результатам обмеров БТИ, проведенных при вводе Объекта в эксплуатацию, фактическая площадь Объекта увеличится/уменьшится относительно площади, указанной в п.1.1 настоящего договора, более, чем на 1 кв.м., производится пропорциональное увеличение/уменьшение размера стоимости Объекта для окончательного взаиморасчета в дополнительно согласованные Сторонами сроки.
1.6. «Заказчик» гарантирует, что на момент подписания договора уступки отсутствуют какие-либо ограничения (обременения) в отношении Объекта, указанного в п. 1.1. настоящего договора. В соответствии с заявлением «Заказчика», на момент заключения настоящего договора права на указанный Объект никому не уступлены, не заложены, не обещаны в дар, Объект в споре и под запрещением (арестом) не состоит, лиц, сохраняющих право пользования данным Объектом в соответствии с законодательством не имеется.
2. Обязанности сторон
2.1. «Заказчик» обязан:
2.1.1. Уступить в полном объеме права (требования) по инвестиционному договору №от 2006 года в части Объекта, указанного в п.1.1 настоящего Договора.
2.1.2. В течение 3 (Три) банковских дней с момента внесения «Новым заказчиком» 100 (Сто) процентов оплаты суммы, предусмотренной п. 1.2. настоящего договора, известить письменно «Должника» об уступке прав (требований) по инвестиционному договору №от2006 года в части Объекта «Новому заказчику» и предоставить «Новому заказчику» копию извещения/уведомления, акцептованную «Должником».
2.1.3. В течение 3 (Три) банковских дней после подписания настоящего договора передать «Новому Заказчику» заверенные дубликаты инвестиционного договора от 2006 года и справки о полной оплате от 2008 года, выданной «Должником».
2.1.4. В течение 3 (Три) банковских дней с момента внесения «Новым Заказчиком» 100 (Сто) процентов оплаты суммы, предусмотренной п.1.2. настоящего договора, выдать «Новому заказчику» справку о полной оплате по настоящему договору, а также техническую документацию, необходимую для проведения строительно-отделочных работ на Объекте.
2.1.5. Произвести чистовую отделку мест общего пользования 3 этажа в срок до 17 мая 2009 года, в соответствии с Приложением №2, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
2.1.6. Подвести к внутренним границам Объекта (до вводного (коммутационно-распределительного) щита) инженерные коммуникации: электроснабжение, слаботочные сети (интернет, телефон), охранную и пожарную сигнализации.
2.1.7. Не позднее чем за два месяца до сдачи Объекта госкомиссии обеспечить передачу Объекта «Новому заказчику» под отделку.
2.1.8. К моменту передачи Объекта «Новому заказчику» под отделку обеспечить для проведения ремонтно-отделочных работ:
- возможность подключения электропитания на границе Объекта по временной схеме;
- водоснабжение в пределах этажа, на котором расположен Объект;
- доступ на Объект лицам, указанным «Новым заказчиком» письменно.
2.1.9. Обеспечить «Новому заказчику» получение документов и технической информации по Объекту, необходимых для оформления права собственности «Нового заказчика» на Объект (Справка о полной оплате Объекта, кадастрового паспорта на Объект и другой документации).
2.2. «Новый заказчик» обязуется:
2.2.1. Оплатить «Заказчику» уступаемые права (требования) на Объект в соответствии с условиями настоящего договора.
2.2.2. Принять Объект и получить у «Заказчика» и «Должника» документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на Объект.
2.2.3. До момента ввода Объекта в эксплуатацию не производить каких – либо несогласованных перепланировок Объекта, не соответствующих утверждённой проектной документации. В противном случае все риски, связанные с производством таких перепланировок, «Новый заказчик» принимает на себя.
2.2.4. В случае производства перепланировок Объекта, «Новый Заказчик» обязуется своими силами и за свой счет согласовать указанные перепланировки с уполномоченными органами.
2.2.5. Оказывать полное содействие «Заказчику» при проведении сдачи-приемки комплекса (здания) Государственной комиссии в части Объекта.
3. Расчёты по договору.
3.1. Оплата цены уступаемого права в соответствии с п.1.2 настоящего договора производится «Новым заказчиком» в следующие сроки:
1). .
3.2. «Новый заказчик» имеет право на досрочное частичное осуществление платежей «Заказчику».
3.3. Расчёты по настоящему договору производятся Сторонами самостоятельно, без привлечения к участию в расчётах «Должника».
4. Ответственность сторон
4.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему Договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством.
4.2. За несвоевременное исполнение обязательств Стороны несут друг перед другом ответственность в размере 0,01% за каждый день просрочки от размера неисполненных обязательств.
5. Иные положения
5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания. Права (требования) считаются переданными от «Заказчика» «Новому заказчику» с момента внесения «Новым заказчиком» 100 (Сто) процентов оплаты суммы, предусомтренной п. 1.2. настоящего договора.
5.2. «Новый заказчик» имеет право осуществлять уступку прав (требований) по настоящему договору третьей стороне.
5.3. Отношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем переговоров, в случае не достижения соглашения – в судебном порядке.
5.4. Договор действует до момента исполнения Сторонами всех своих обязательств по настоящему договору.
5.5. Изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
5.6. При изменении реквизитов одной из Сторон, последняя обязана письменно уведомить другую Сторону об этом в течение 5 (Пять) банковских дней с момента внесения изменений.

5.7. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, третий экземпляр - для УФРС по Свердловской области.

а почему справка о полной оплате от Застройщика только? Он же выдал уже одну Инвестору, мне и думается поэтому, две справки должно быть? От Инвестора и от Застройщика... разве нет?

хм. а инвестиционный есть договор?

/странная уступка прав, в которой Инвестор выполняет отделку/.

инв.договор не могу выложить, но в нем есть такой же пункт о перерасчете после замеров БТИ

дак это полбеды и не в этом пункте дело.
важно понять, какие права требования Вы приобрели к Застройщику.
из выложенного Вами договора следует, что именно с инвестором Вы взаимодействуете на этапе ввода в эксплуатацию, а должны - с Застройщиком.

Все права по инв.договору, а в нашем договоре есть пункт, что мы обязаны

2.2.2. Принять Объект и получить у «Заказчика» и «Должника» документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на Объект.
У Должника, т.е. Застройщика что-то мы же должны получить, я так понимаю акт и справку о доплате за лишние кв.метры.

Меня беспокоит сейчас еще, как от Инвестора отбиться, который доплату требует за метры, хотя сам их и не получал у Застройщика.

Созвонилась сейчас с Застройщиком, он отказывается подписывать какие-либо акты, говорит - у вас отношения с Инвесторм, идите к нему.

Даже если мы получим сейчас акт приемки-передачи помещения у Инвестора, нас не завернут ли в ФРС? Скажут, у вас договор уступки, должны быть отношения с Застройщиком.

Я оббъясняю это представителю Застройщика, а он заявляет, что будет в это случае оспаривать наш договор с Инвестором. Мол ему не нужны проблемы, когда будут ходить тридцать чнловек и что-то с него требовать. Он общается с одним Инвестором, а не с нами.

[Сообщение изменено пользователем 01.04.2010 13:07]

нужно у инвестора истребовать инвестиционный договор.


вот и говорю - странно.

потому что "право" стоит столько-то в расчете за кв. м.
по-идее, в случае изменения метража Вы должны взаимодействовать с Застройщиком, а по Вашему договору - и с Инвестором.

если например между застройщикои и инвестором существует догвор о взаимодействии, согдасно которому инвестор осуществляет отделку и с Вами взаимодействует по вопросам предоставления документов и окончательных расчетов - тогда все хорошо. взаимодействуйте с инвестором.

позвоните инвестору может, не?

Диковатый договор... особенно режет глаз

ну и совсем дико- права уступаются, а передать под отделку обязуется первоначальный кредитор... брр...

у меня есть инв.договор, только скан не могу выложить,

а вообще по моему мнению, смысл в том, что Застройщик выдаст Инвестору единый акт на передачу помещений по фактической площади, и в ФРС будут вынуждены на основании этого зарегистрировать право собственности на Инвестора.
Ну не может по моему мнению Инвестор после получения акта на весь объект после ввода его в эксплуатацию передавать по актам помещения другим людям, пусть даже на основании договора уступки.

Вообще ведь только Застройщик может давать акты на передачу помещений, разве нет? У Инвестора нет прав пока распоряжаться.

Получается, Застройщик посылает нас подальше с нашими договорами уступки. Инвестор не имеет прав передавать нам помещение. Пока не зарегистрирует право собственности. Но тогда должен быть договор купли-продажи уже, а не уступки.

именно.
по догову уступки инвестор из цепочки выбывает.

все правильно, и я так считаю... но как быть то сейчас? в суд обращаться на Застройщика, раз документы не предоставляет? хочу конечно им сначала письмо написать... но боюсь что не поможет.

напишите застройщику письмо с просьбой предоставить документ, подтверждающий полномочия инвестора на выдачу документов и действовать в интересах застройщика требуя дополнительных выплат за увеличение площади.

А Застройщик нас снова пошлет? уверена в этом, и не будет отвечать :weep:

копию инвестору. с отметкой о принятии.
а потом в прокуратуру.

почему в прокуратуру? разве не в суд надо?

дак они надзирают.
жути навивают.


мороки дофига.
еще в п. 2.1.9 сроков нет.

а что здесь такого?
по кодексу вроде так и звучит:
"Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование)..."
;-)

так в этом и закавыка... трудный застройщик попался, у них юрист и главный инженер - одно лицо... и инвестор такой же - юрист с недвижимостью первый раз столкнулась, ничего не знает как правильно делать...я в шоке 8(

[Сообщение изменено пользователем 01.04.2010 17:37]