Вложения денег

Но как вы решились кредиты брать летом 20 го или даже весной 21 года? Ведь ничего непонятно было :-)

Идеи и принципы это хорошо, но к любым правилам надо подходить разумно (еще 20 лет назад Далай-лама сказал: "Учите правила, тогда вы будете знать, какие из них вы можете нарушать"). Я тоже стараюсь не давать в долг и не беру кредиты на потребление. Но если кредит позволяет заработать больше, то почему бы и нет?
Поясню на примере квартиры: предположим, квартира стоит 3 млн. Есть гипотеза, что в течение ближайших лет она будет дорожать на 5% в год (как за счет инфляции и общего удорожания квартир, так и за счет развития конкретного перспективного микрорайона). Предполагаемая арендная доходность еще 6% в год. Итого, если у вас есть 3 млн., вы можете купить одну квартиру и получить 11% годовых, или 330 т.р. (часть наличными, часть виртуально, в виде удорожания актива). Если гипотеза про удорожание не подтвердилась и роста цен нет, то вы получите только арендные платежи, а если еще и аренда упала, то их будет не 6, а, например, 5% годовых или 150 т.р. в год.
Но вы можете на эти же деньги купить 3 квартиры у застройщика в сданной или вскоре сдающейся новостройке, внеся эти же 3 млн. в качестве ПВ и взяв 6 млн. под 5,9-6,1% +страховка, либо 7,1% годовых (если отказаться от личного страхования). Возьмем для простоты в среднем 6,5%. В этом случае, при хорошем исходе, ваш валовый доход составит в среднем 3х330=990 т.р. в год, чистый расход по процентам максимум 6000х6,5%=390 т.р. (на самом деле, чуть меньше, за счет частичного погашения кредита, но для наглядности этим можно пренебречь). Чистый доход 600 т.р., что почти в два раза, или на 270 т.р. больше, чем без ипотеки!
В самом плохом случае ваш валовый доход составит 450 т.р., за минусом уплаченных процентов чистый доход всего 60 т.р. или на 90 т.р. хуже, чем при покупке одной квартиры без кредита. Это, конечно, грустно, но разница втрое меньше возможной выгоды при благоприятном исходе.
Дальше вопрос матожидания - если вероятность позитивного исхода вы оцениваете более чем в 25%, то покупка с ипотекой статистически выгоднее. Если же ожидания роста цен не оправдались, совершенно не обязательно платить ипотеку все 20 лет, вы вполне можете продать одну или две квартиры, погасив ипотеку полностью или частично, доведя платеж до комфортного уровня, который отбивается арендой.
Понятно, что в этом примере не учтены расходы на отделку, мебель и косметические ремонты, но общая суть, я надеюсь, понятна.
Кроме того, есть еще один весьма значительный довод - большинство семей у нас в моменте не имеют свободных 3-4 млн для покупки лишней квартиры, а имеют, например, 1 или 1,5 млн. Либо имеют, но хотят диверсификации - часть денег предпочитают инвестировать в акции, часть хранить на вкладе или в валюте. В этом случае, вариантов выгодного вложения средств в недвижимость гораздо меньше. Комнаты и маленькие студии на окраинах гораздо хуже сдаются, там живут менее надежные и платежеспособные арендаторы, а также они имеют меньший потенциал роста цен. Для таких семей покупка с ипотекой также может оказаться более интересным и потенциально более выгодным вложением.
0/6 |  + -

Сейчас интересно, что из гипотезы подтвердилось, а что нет. Рост цен я предполагал в среднем в размере +5% в год, за прошедшее время средняя цена квартир в Екатеринбурге уже увеличилась на 21%, а купленные мною квартиры в новостройках подорожали примерно на 25-30%.

в 12 году я купил квартиру за 3250, это в среднем 100т$. сейчас она стоит максимум 70т$, а скорее 65. на аренде, возможно, я заработал около 30т$ за это время, но общий профит сомнительный

Но я же писал про конкретную бизнес-идею: покупку квартиры в ипотеку со сдачей ее в аренду, ее и надо сравнивать с другими идеями, например, покупкой квартиры без ипотеки, а также покупкой долларов, открытием банковских вкладов и пр.

фактическую доходность на вложенные в ПВ и ремонт миллион с небольшим даже писать не хочется, а то опять заминусят, на этот раз от досады

500т вносим +1000 на ремонт.
и начинаем платить ипотеку, так как деньги вам уже дали, а квартира будет готова в лучшем случае через год, или цена будет не 3 а 5 млн.
ипотека на 3мл с взносом 500т будет стоить 19т в месяц итого нужно заплатить 230т + 1000тр ремонт + первый взнос 500т. = 1730 уже не 500т о которых говорилось.
теперь к доходам. по моему опыту квартира сдается в среднем 11м в году. значит только на покрытие ипотеки нужна аренда в 21т.р. + ку.
смотрим объявления на авито однокомнатных квартир сдаться 225 штук из них половина за цену 21+. 3 из них в академе.
а доход у вас будет не 21т, а 4 799,14. остальное в платеже по ипотеке это проценты и только к 10годам ипотеки он подрастет до 10тр. а за 10 лет может случится очень многое.

Первые полгода сдавалась за 17, сейчас пересдана

Итого 12+12,7=24,7% среднегодовых.

за прошедшее время средняя цена квартир в Екатеринбурге уже увеличилась на 21%, а купленные мною квартиры в новостройках подорожали примерно на 25-30%.

подорожала и аренда (хотя многие "эксперты" предсказывали снижение цен на аренду квартир из-за льготной ипотеки и снижения реально располагаемых доходов населения).

что-то не уловил, вы же вроде писали что продали ту квартиру, что была куплена в ипотеку, и купили новую?

на тот момент, предлагал, КУДА более легкую альтернативу (телодвижений 0, пара кликов мышкой) - вложить в фондовый рынок. На момент внесения вами первоначального взноса, был составлен портфель из moex10, на эту минуту показывает +48,5% и это без учета полученных за это время дивидендов (они еще дадут +5-7% )

На момент внесения вами первоначального взноса, был составлен портфель из moex10, на эту минуту показывает +48,5% и это без учета полученных за это время дивидендов (они еще дадут +5-7% )

За конкретный этот год и квартира в ипотеку принесла более 50% от вложенных средств только за счет роста цен (без учета арендных платежей, аналога дивидендов).

Уверены, что на протяжении 5-10 лет фондовый рынок даст 20-25% среднегодовых?

то есть вы уже продали? или хотелки хозяев посмотрели?

снимаю квартиру, пока не вижу подорожания
как в 2016 году снял, так цена до сих пор такая же

сейчас проверю на ваших сроках

еще до освобождения предыдущим арендатором, говорит, что это не случайность, а тенденция.

5 лет - 18% годовых
10 лет - 17% годовых

по российскому рынку

ради интереса открыл статистику УПН
5 лет - 5%

Ну так я на среднегодовой доходности 5% и считал, с учетом аренды и кредита под 6,1% получилось 24,7% годовых на вложенные средства.

Ну так я на среднегодовой доходности 5% и считал, с учетом аренды и кредита под 6,1% получилось 24,7% годовых на вложенные средства.

студия то сколько стоила при покупке?
2 920????

по сути за счет кредитного плеча,
и роста цен в последние год или два (поправьте, не слежу за рынком)
да наверное так и будет

при росте 5% в год как вы планировали, будет доходность до 14-15% годовых

рост FXRL (это индекс на Мосбиржу + дивиденды) за год +56%, за три года +104%