о тарифах ЖКХ

Как Вам новые тарифы, увеличенные на 35 % ? Со стороны монополистов! Увеличенные по договорам, но в одностороннем порядке! Во время кризиса, массовых увольнений и уменьшения зарплат! Не могу найти адрес антимонопольного комитета, чтобы написать заявление о проверке на нарушение антимонопольного законодательства.

Во-первых тарифы устанавливают не предприятия ЖКХ, а регионально-энергитическая комиссия Свердловской области. Во-вторых, по сравнению с утвержденным индексом роста на 2009 год, власть тарифы и так урезала. В-третьих, тарифы итак ниже себестоимости, их искуственно влась сдерживает. И в-четвертых, наибольший индекс по области 30%, а не 35%. Такого быть не может.


[Сообщение изменено пользователем 28.01.2009 22:34]

Управляющие компании тратят от40 до 90% собранных с собственников квартир денег. Остальное кладут в карман. Себестоимость высокая потому-что производительность крайне низкая. Все это выгодно переложить на плечи жильцов. Пенсионер с пенсией 4000 может платить 2500 за квартиру? Или прикажете человеку всю жизнь отдавшему государству переехать в сарай?

Прошу специалистов в области ЖКХ подсказать по моей проблеме.
Есть новый жилой дом, введён в эксплуатацию немного больше года назад. В доме есть офисные помещения (на первых двух этажах), и есть естественно жилые помещения - квартиры. Сначала у застройщика дом приняла УК, но месяц назад в доме было организовано ТСЖ.
Я являюсь собственником офисного помещения. ТСЖ выставило счёт на оплату, в котором цифры стали больше. Стал выяснять откуда ноги растут. Председатель ТСЖ пригласил для заключения договора на техническое и коммунальное обслуживание помещения.
В договоре коммунальные услуги предоставляются по ценам поставщиков, с этим всё понятно. Есть отчисление за капремонт, с этим тоже всё понятно.
Вопрос встал в размере оплаты за техническое содержание. Наш диалог был такой:
Я - Вы в договоре выставили тарифе 16,75 руб / м2 (т.е. с метра общей площади офисного помещения). Откуда взялась данная цифра?
П (Председатель новообразованного ТСЖ) - мы решением правления ТСЖ примерно прикинули расходы на содержание дома и разделили по собственникам. Пока на этот год цифра такая. Если текущие расходы будут больше данной цифры - мы вам тоже надбавим.
Я - Сколько берётся с 1 м2 жилого помещения (квартиры)?
П - 14,20 руб/м2.
Я - Почему собственник офисного помещения должен платить больше собственника жилого?
П - Потому что мы (Правление ТСЖ) приняли такое решение брать с офисов больше. Мы решили с квартир брать по тарифам без заключения договоров, а с офисными помещениями заключать договора и в них утверждать тарифы.
Я - А почему вы решили, что собственники офисов должны платить больше собственников квартир. Можете показать такой нормативный акт, где ТСЖ даётся право устанавливать любые различные тарифы, т.е. кому как захочется?
П - ну-у-у, в городе сложилась такая практика брать с офисников больше, т.к. считается, что они больше зарабатывают. С вас же электросетевая компания и постащик тепла берёт больше, вот и мы будем вам больше насчитывать.

На этот супер аргумент мне возразить было нечего, т.к. я чувствовал подвох, но требовалось время, чтобы изучить документы.

Мыслю так. Деятельность ТСЖ и его правоотношения с собственниками проиходят на основании ЖК РФ. Изучаю про ТСЖ.
Нашёл http://www.consultant.ru/popular/housing/55_21.htm...
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. СОБСТВЕННИК ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме СОРАЗМЕРНО СВОЕЙ ДОЛЕ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Вникнув в содержание данной статьи, делаю выводы:
1) ЖК РФ в моменте обязанностей по содержаню дома не делает различия между собственниками жилых и офисных помещений, а также ФЛ и ЮЛ.
2) Все эти категории собственников в уравнены и единственным критерием в размере оплаты может быть только доля в праве общей собственности.
Что у нас служит критерием при определении этой доли?
Всем понятно, что есть один критерий - общая площадь собственного помещения. И собственник платит только в зависимости от того, скольким количеством метров он располагает.
(Прошу поправить, если в чём-то ошибаюсь).

В связи с этим возникают вопросы:
1) откуда у ТСЖ взялась право произвольно назначать разные тарифы, в зависимости от категории помешения? Т.е. это законно или незаконно? Прав я, что эта норма определена в ст. 158 п1 ЖК РФ или право ТСЖ в том, что есть другие нормы, по своей юридической силе выше данной?
2) Возникнет ли у меня задолженность, если я не буду платить разницу между тарифом для квартир и для офисных помещений? И что мне тогда делать - ждать пока ТСЖ будет в суд подавать и через в суд взыскивать? Понятно, что от самой обязанности по содержанию дома я не ухожу.
3) Председатель ТСЖ сказал, что с собственниками квартир договора заключаться не будут, а только с собственниками офисных помещений. А обязано ли ТСЖ заключать договора на предоставление услуг со всеми собственниками жилого дома, или просто имеет на это право? Т.е. по желанию - хочу - заключаю, хочу - нет или как? А могу ли я (собственник) отказаться от заключения такого договора? Т.е. просто платить по квитанции - и всё?

[Сообщение изменено пользователем 23.06.2009 15:42]

в этой логике я с Вами согласна :-).
Однозначное отличие у собственников нежилых помещений, это начисления за нежилые помещения должны вестись по тарифам РЭК СО,установленным для прочих потребителей. При этом, начисление ведется не ТСЖ, а поставщиками. ТСЖ в данном случае за коммуналку может перепредъявлять сумму, начисленную поставщиком за Ваши помещения.
А вот градацию в плате за содержание и ремонт в зависимости от целевого назначения помещения собственника МКД не увидела.

Вопросы о членах ТСЖ
ТСЖ и собственник нежилого помещения.

Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон «не видит» специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.

Нежилое помещение как объект права

Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.
Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, и в разд. 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.
С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Между тем параллельно с перечисленными документами действовал Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а затем был принят и Жилищный кодекс. Последние два документа определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.
Если учесть, что большинство нежилых помещений многоквартирного дома располагаются в подвале, цоколе, на чердаке (мансарде), то понятно, что вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Очень часто собственники или ТСЖ как их представитель сталкиваются с тем, что помещение, в котором расположены общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом, принадлежит на праве собственности какому-либо лицу, а значит, и доступ в них закрыт. Это, в свою очередь, ставит под угрозу безопасное проживание в самом доме. Практика разрешения данных споров на сегодняшний день крайне противоречива, поскольку суду приходится опираться на достаточно скупые нормы законодательства.

Бремя содержания общего имущества

Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

От редакции.
Известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан — одни, а для организаций и ИП (собственников нежилых помещений) — в повышенном размере, невзирая на факт членства таких собственников в товариществе. Недовольные собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (см., например, Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). Суд примет сторону собственников и подтвердит, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Арбитры также поддержат собственника (Постановление ФАС ЗСО от 13.12.2007 N Ф04-8339/2007(40703-А70-30)).

Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.
Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Договорные отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения

Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ заключение соответствующего договора с собственником помещения. Такой договор может носить разные названия, например договор долевого участия в эксплуатационных расходах или договор на управление эксплуатацией многоквартирного дома, но, на наш взгляд, наиболее правильным является название, указанное в ЖК РФ.
В отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения — необходимость предусмотреть, кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

права собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома, например подвалом;
порядок доступа представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в подвальные помещения, например для снятия показаний с индивидуального прибора учета.
Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка, поскольку нередко собственник нежилого помещения видит территорию перед своим магазином или офисом в виде, отличном от того, который в состоянии обеспечить ТСЖ. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Например, в соответствии с п. 3.1.2 и п. 3.1.3 Правил благоустройства г.Н. Новгорода, утвержденных Постановлением Городской думы г.Н. Новгорода от 20.06.2007 N 56, Администрация г.Н. Новгорода оставляет за собой право закрепления за юридическими лицами территории с целью содержания и уборки.

Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть стать абонентом.

От редакции.
Ресурсоснабжающим организациям нередко проще иметь одного абонента — ТСЖ, чем множество собственников нежилых помещений, и взыскивать задолженность за оказанные услуги именно с него. Однако в ситуации, когда договоры не заключены ни с ТСЖ, ни с собственниками нежилых помещений, взыскать задолженность за поставленные в жилое помещение ресурсы с товарищества, управляющего многоквартирным домом, не получится. Например, в Определении от 27.06.2008 N 7574/08 ВАС указал, что на товарищество возложена обязанность по оплате воды, отпущенной и потребленной только членами товарищества, а юридические лица, не являющиеся членами товарищества, ответственность по оплате отпущенной воды несут самостоятельно. Суд не принял доводы ресурсоснабжающей организации о невозможности заключения договора на отпуск воды с каждым собственником нежилого помещения по причине отсутствия у них точек подключения к сетям водоснабженца и невозможности установить границы эксплуатационной ответственности. По мнению арбитров, действующее законодательство не связывает возможность заключения договора с ресурсоснабжающей организацией только с наличием непосредственной точки подключения к ее сетям, поэтому последняя была вправе заключить договоры водоснабжения непосредственно с собственниками встроенных нежилых помещений, минуя товарищество.

Предоставление услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется гл. 6 ГК РФ. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
Статья 543 ГК РФ включает положения об обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Пункт 1 этой статьи гласит, что абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Следует отметить, что правила, предусмотренные ст. 539-547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например, порядок пользования системами водоснабжения и водоотведения регулируется Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, в соответствии с которыми абонентами признаются юридическое лицо, а также ПБОЮЛ, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.
Таким образом, собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору с собственником жилого помещения.

М. А. Чистякова

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 8, август 2008 г.
http://www.upravdomus.ru/useful_advice/question_me...

Вот еще мнение Чистяковой М.А. (юрист нижегородской ассоциации ТСЖ):
" с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно"
(«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 8, август 2008 г.Консультант. )
Из всего вышесказанного, резюмируем:

произвол. ТСЖ не вправе устанавливать дифференцированнные тарифы в хзависимости от назначения помещения собственника.(Не путать с тарифами за услуги. установленные РЭК СО и органами мместного самоуправления).


ну понятно. что с т.з. ТСЖ задолженность возникнет. Можно подождать, когда ТСЖ самой обратится в суд за взысканием с Вас разницы и там расставить все точки на И, а можно обратиться за разъяснениями правомерности данных действий ТСЖ в УЖКХ Админситарции г. Екатеринбурга и прокуратуру :-)


Если вы член ТСЖ - заключение договора на содержание и ремонт общего имущества не обязательно, достаточно оплачивать по квитанциям. Если не член - то договор обязателен.(При этом, если у вас статус субъекта предпринимательской деятельности договор может быть Вам необходим для налоговой отчетности, обоснования расходов). При этом, договор с ТСЖ должен заключатся по общим правилам гражданско-правовых договоров и вы можете подписать его с Протоколом разногласий , несогласившись с завышенным тарифом и указав тариф, действующий для жилых помещений.
"Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о содержании общего имущества (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). Кроме того, ВАС рассматривает фактическое пользование потребителем услугами в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы) . А условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора)."
(«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 8, август 2008 г.Консультант. )
Поэтому в данной ситуации,если вы безоговорочно оплатите квитанцию с завышенным тарифом, это может быть признано фактическим согласием с предложенными условиями;-)

[Сообщение изменено пользователем 24.06.2009 10:39]

Спасибо за помощь. Нашёл и скачал постановление арбитражного суда, где суд признал незаконным разные тарифы для разных помещений и собственников, переслал его по эл-ке председателю ТСЖ для примера. Попросил его в ближайшее время пересмотреть тарифы и перевыставить счёт.

И в продолжение темы.
После отправки Председателю решения арбитражного суда, где он предписывает устанавливать единые тарифы для разных категорий собственников, он со скрипом (типа "...много вас здесь таких, каждый приходит что-то своё втирает, некогда мне с вами заниматься..."), но согласился и сказал, что будет понижать для меня тарифы за содержание дома (до уровня как жильцам дома) и сделает перерасчёт.
Но возникли ещё вопросы:
А может ли собственник нежилого помещения в многоквартирном доме стать членом ТСЖ?
Точка зрения Председателя ТСЖ дома, в котором находится мой офис:
Я - я хочу стать членом вашего ТСЖ. Вот, примите заявление, хочу иметь с вами правоотношения по Уставу ТСЖ, а не по договору.
П - вы не можете быть членом ТСЖ, т.к. даже название говорит о том, что это товарищество собственников ЖИЛЬЯ. И поэтому собственник нежилого помещения не может быть членом товарищества и мы с вами будем работать только по договору.

Ну беру опять ЖК, читаю про ТСЖ:
http://www.consultant.ru/popular/housing/55_18.htm...


Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Т.е. опять я нигде не увидел, что ЖК РФ позволяет быть членами ТСЖ только собственникам непосредственно квартир (жилья). Т.е. получается, что собственники нежилых точно также могут вступить в ТСЖ и строить правоотношения с ним по Уставу?
Если я прав, то наверняка наш Председатель не первый такой некомпетентный и уже были суды и судебные решения по этому поводу - может кто-то даст ссылки на них?

что вам говорит председатель - бред сивой кобылы. Конечно собственники жилых и нежилых помещений равны. Название ТСЖ - не более чем название. Суть - собрались собственники, независимо от статуса помещения, которым они владеют.
Вопрос такой, а в собрании дома, которое выбрало это ТСЖ - вы участвовали? С каким процентом голосов вы принимали участие? И как голосовали? Вообще, некоторыми юристами молчаливо предполагается, что те, кто на собрании голосовал за создание ТСЖ в доме - автоматически считаются его членами. Вообще практика заключения договоров ТСЖ с собственниками - существует только для самых "упертых" деятелей, которые не желают входить в ТСЖ по тем или иным только им известным причинам. А какие есть причины у председателя ОТКАЗАТЬ кому бы то ни было во вступлении в ТСЖ, если он хочет - не понятно..

Нет. ТСЖ ведёт свою деятельность с мая этого года. Ну Общее собрание состоялось наверное в апреле. Меня (владельца офиса) никто надлежащим образом не извещал. надлежащим образом - это я имею ввиду как в ЖК.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

1. В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.

Хорошо, читаем ст.45
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме


1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

*****************
*****************

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. в УКАЗАННЫЙ СРОК СООБЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ДОЛЖНО БЫТЬ НАПРАВЛЕНО КАЖДОМУ СОБСТВЕННИКУ ПОМЕЩЕНИЯ В ДАННОМ ДОМЕ ЗАКАЗНЫМ ПИСЬМОМ, ЕСЛИ РЕШЕНИЕМ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ДАННОМ ДОМЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕН ИНОЙ СПОСОБ НАПРАВЛЕНИЯ ЭТОГО СООБЩЕНИЯ В ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ, ИЛИ ВРУЧЕНО КАЖДОМУ СОБСТВЕННИКУ ПОМЕЩЕНИЯ В ДАННОМ ДОМЕ ПОД РОСПИСЬ ЛИБО РАЗМЕЩЕНО В ПОМЕЩЕНИИ ДАННОГО ДОМА, ОПРЕДЕЛЕННОМ ТАКИМ РЕШЕНИЕМ И ДОСТУПНОМ ДЛЯ ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ДАННОМ ДОМЕ.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Меня никто под роспись или телеграммой о собрании не оповещал. В доме я не живу. Офис арендуют, и в нём я появляюсь раз в два месяца. Объявление на входе было. Но уже о том, что в доме создано ТСЖ, а УК прекратило свою деятельность и ТСЖ приглашает всех собственников офисов заключить с ним договор.

Но дело даже не в том, что про меня "забыли". Дело в том, что Председатель ТСЖ в вопросах ЖКХ и юридических вопросах просто неграмотный и ЖК РФ ему не указ. Управляющий также ни бум-бум.
Приходишь к ним, говоришь очевидное, предяъвляешь конкретные претензии (как я рассмтривал выше) - говорят, не отнимайте у нас время, нам надо работать.
Какой у меня есть рычаг воздействия на них, если даже в члены ТСЖ меня не хочет принимать?
То есть мне надо прислать ему ссылку или распечатку с постановления суда, где суд подтверждает право на членство в ТСЖ имеет право собственники любых помещений, независимо от их целевого назначения и статуса собственника (т.е. ФЛ, ИП или ЮЛ).

Этот вопрос лучше всего задать в форуме "правовые вопросы", может быть подскажут.
Вообще, как я понимаю, варианта два, но пусть лучше те юристы подскажут чем грозит каждый из них
- первый - договор не заключать, написать заявление в ТСЖ, при свидетеле вручить, до момента принятия заявления (как они это формально устроют - неважно) не платить по квитанциям (либо вообще, либо только по статье "содержание"). Рано или поздно пойдут на переговоры.
- второй - самим подавать в суд, на отмену неправильного решения об установлении таких тарифов, но для этого надо получить это решение в письменном виде. А оно существует? Этот вариант сложнее.

не думаю, что какой-то суд решал подобные вопросы, это вообще очевидно. ЖК вообще то круче любого судебного решения.
Вообще, пока вам не покажут протокол общего собрания (+дадут комментарии относительно способа расчета долей собственников, в частности, учитывались ли офисы) - вы можете вообще говорить, что вы не знаете, кто это такие, и поэтому не будете заключать договор с неизвестными проходимцами.

ЖК, Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Тут не написано, что собственник помещения обязательно - физическое лицо, и не написано что помещение обязательно жилое.

В принципе вопрос уже решён, тарифы председатель уже понизил до уровня как за квартиры. Подействовали советы выше в данной теме и ссылки на решения абитражных судов.
Но вот показывать смету расходов ТСЖ, т.е. вообще что входит в понятие "содержание" (может там Ланд-круйзер для Председателя запланирован :-) ) они не показывают, говорят что вы не член ТСЖ, мы перед вами отчитываться не обязаны. Вначале говорили: мы с вами (владельцами нежилых) работаем по договору , тариф за "содержание" мы приняли разный для офисов и для квартир (ниже) на заседании Правления ТСЖ. А в ТСЖ мы принимать вас не будем и доки ТСЖ мы вам предоставлять не обязаны. А т.к. офисов в доме по определению на порядок меньше, чем квартир, то всегда большинством голосов будут приниматься невыгодные тарифы для офисов. Причём если бы не ЖК РФ, который чётко уравнивает платежи всех категорий собств. - так бы и происходило.

Т.е. для этого я и хочу вступить в ТСЖ, чтобы хотя бы иметь право знакомиться с расчётами а потом уже как-то влиять, оспаривать, обжаловать и т.д.

Для этого есть ревизионная комиссия (ревизор), который проводит проверку деятельности правления и раз в год отчитывается перед собранием ТСЖ.
Формально, наверное перед не членами ТСЖ они отчитываться не должны, но вот как заставить их принять вас в члены?... затрудняюсь ответить, задайте этот вопрос в "правовых вопросах"...
наоборот, кто бы сказал, на каком основании можно отказать:-)?
кстати, заявление о вступлении подается в правление а не председателю, и решать вступить или отказать должно именно правление. Вы попросите протокол заседания правления с отказом:-) Этот документ затрагивает ваши права поэтому его не могут отказать дать.

Кстати спасибо за интересное замечание. Буду писать заявление на имя Правления ТСЖ, а не председателю. А уж потом, после принятия, буду требовать для ознакомления смету расходов на содержание.

Кстати по поводу пресловутых расходов на содержание уже пошли очередные "тёрки". Может у кого аналогичные проблемы - пригодится в будущем. Ну а наша коммунальная эпопея продолжается :-)

Я (когда доказал им, что они не имеют права для офисов начислять больше) - дайте пожалуйста исправленный счёт.
У (управляющий) - ладно, перерасчёт то мы вам сделаем, но учтите, что за вывоз мусора офисы всё равно платят больше, поэтому всё равно плата ниже не будет. То на то и получится.
Я (огорошенный новой траблой) - опаньки. Что это ещё за новости. Опять противоречие ЖК. Не могут собственники нежилых платить больше. Покажите, каким документом это обосновано.
У - нам такие разные тарифы даёт поставщик услуг по вывозу отходов, а именно ЕМУП "Автобаза".
Я - т.е. какое-то предприятие само устанавливает законы и в котором само решает, что вывозя мусор с одной помойки кто-то должен платить дороже, а кто-то дешевле?
У - Нет. Они действуют по тарифам, которые установило муниципальная власть.
Я - (мне стало опять интересно, как это так) - а что за нормативный документ, подскажите!
У (суперуверенно) - пожалуйста, там всё написано. Что офисы должны платить дороже и мы вам больше начислим. И даёт мне
Постановление Главы Екатеринбурга от 2 февраля 2007 г. N 260
"Об утверждении годовых норм образования отходов производства и потребления различными категориями природопользователей города Екатеринбурга"

Но посмотреть в нём конкретные цифры не дал, я говорит занят, ищите сами.
Но спасибо интернету, такие проблемы легко решаемы и нормативные акты всегда в нём можно найти, например здесь: http://www.russianpeople.ru/old/325925
или здесь http://www.the-law.ru/node/4381/print

И опять вижу, что Управляющий либо мягко говоря лукавит, либо добросовестно заблуждается либо просто нагло врёт.

Начнём с того, что это не обязательные к исполнению нормы, а только лишь РЕКОМЕНДУЕМЫЕ (см. п2)

2. Рекомендовать организациям, обслуживающим жилищный фонд, при
заключении договоров на вывоз отходов и крупногабаритных
материалов с арендодателями и собственниками нежилых помещений
применять нормы, указанные в приложении к настоящему
Постановлению.

Т.е. это не есть закон, а как договоришься с поставщиком услуг на свободном рынке - такие тарифы тебе и будут..

и во-вторых, самое главное, это не ТАРИФЫ, а рекомендуемые для расчётов НОРМЫ образования отходов, т.е. кто сколько после себя этих отходов оставляет. Т.е. тарифы на услуги то едины, но платить собственники должны по-разному, исходя из нормативов образования отходов.
И получается, что ЕМУП "Автобаза" предложила свои тарифы, а Председатель ТСЖ молча их принял без всяких оговорок, посчитав их на уровне закона.

Ну, размышляю дальше. Ведь по логике вещей, в офисе люди работают, и скорее всего отходов должно быть меньше, ведь пищу же в них не готовят в конце концов! и начинаю вдумчиво изучать этот документ. И - опаньки! Опять управляющий свистит!
Нормы образования отходов в офисе в полтора-два раза меньше, нежели чем на одного жильца! Так судя по его логике - он должен мне начислять даже меньше, чем за жилое!
Так и пишу по эл.почте Управляющему. Он мне в ответ - даже несмотря, что норматив у вас меньше - вы платить будете больше, т.к. потребляете больше, т.к. у вас прописано в Договоре 12 работающих.
Если учесть, что в Договоре я указывал всего 3 (три) работающих - я опять офигеваю и тут же пишу заявление о фактическом количестве работающих, чтоб они в дальнейшем применяли эту цифру в расчётах.

Ну и тут уже меня заело. Если ни ЖК РФ, ни РЭК, ни естественный монополист - никто не устанавливает обязательных тарифов за поставляемую услугу - то тариф будет тот, который предложил первый попавшийся поставщик услуг. И на свободном рынке ТСЖ должно, действуя в своих меркантильных интересах, провести тендер (конкурс) и выбрать наиболее выгодного поставщика!
И я спрашиваю Председателя:
Я - а почему собственно выбран именно этот поставщик услуг (ЕМУП "Автобаза")?
П(Председатель) - Он самый выгодный, он уже давно с нами работает (с времён постройки дома, когда была УК)
Я - А откуда вы взяли, что у них самые дешёвые тарифы? Т.е. вы можете документами это подтвердить? Т.е. вы (т.е. в ТСЖ была создана для этого конкурсная комиссия) проводили тендер, рассмотрели коммерческие предложения ну хотя бы от пяти компаний, и комиссия однозначно остановила свой выбор на ЕМУП "Автобаза", всё это запротоколировано и лежит в архиве? и ткаждый может ознакомиться?
П - Нет. Я просто знаю, что у них дешевле всех.
Я - Опаньки. А может конкурса не было, потому что они откат заплатили?
П - Идите... не мешайте мне работать, я уже тысячу раз пожалел, что согласился работать председателем.
ЗАНАВЕС.

А вывод такой. Ещё раз убеждаюсь, что нами управляют либо компетентные и знающие специалисты (но ворующие где только можно, например УК"Чкаловская") , либо "свои", но просто безграмотные и некомпетентные люди. И поэтому нельзя безразлично принимать все их условия и оплачивать всё, что они насчитают. И надо чётко знать законы, тарифы, откуда какая цифра берётся и т.д. и пытаться влиять на ситуацию.

У меня же история не закончена. Я взял координаты ревизора ТСЖ. И буду интересоваться у него, почему это собственно говоря, поставщики услуг берутся без конкурса и соответствующей процедуры, хотя во всех потребляющих организациях это общепринятая практика.

[Сообщение изменено пользователем 09.07.2009 19:13]

Могу соврать, но "спецавтобаза" берет плату за каждый контейнер, а кто кидает в него, офис или квартира, неважно. Нормативы, о которых вы написали, действительно нужны именно для проектирования помоек а не для расчета тарифов. Только для того чтобы знать, что на данной помойке необходимо например два или десять контейнеров взависимости от того сколько домов в округе и сколько в них офисов.

тут вам ревизор особо не поможет. Его обязанность проверить все, доложить об этом факте на общем собрании, а оно уже примет решение, простить ли правлению такой грешок или выгнать его и выбрать другое.

вообще это скорее всего правда, так что вы уж сильно с ним палку не перегибайте. Если будете членом ТСЖ, помните - это все таки товарищество. Чтобы сделать что-то дельное, нужно поступать друг с другом по товарищески а не наездами....

Вот она - истина. И я о том же. Понятно, что тарифы берутся именно по числу вывезенных контейнеров, и автобазе абсолютно фиолетово, кто и сколько там мусорит. И обоснование, что тарифы для нежилых больше, только потому что так назначила Автобаза - чушь полнейшая.
И приведённое Управляющим Постановление № 260 для обоснования завышенных тарифов для не жилых - опять чушь, оно вообще не о тарифах.
Другой вопрос - расходы на вывоз всё-таки будут. И как их справедливо поделить между всеми собственниками - вот здесь можно попытаться притянуть за уши эти рекомендуемые нормы. Хотя можно просто считать по ЖК пропорционально площади помещений.
Где-то читал про это, что какой способ выбрать - решают опять же собственники на общем собрании.

Ну хотя бы поставит вопрос на Общем собрании о проведении конкурсов на поставляемые услуги, с заданной периодичностью. Хотя бы уже будет уверенность, что поставщик не навязанный, и не происходит переплата а также пресловутые откаты.



Да никто не стремится наезжать. Наоборот я стремлюсь себя защитить перед ними. Т.к. получается, что ТСЖ - это для меня естественный монополист, и себя они товарищами не считают, а, как и любой другой монополист, только и думают, как больше содрать денег и навязать невыгодные для меня условия.

Снова подымаю эту тему. Опять возникли вопросы по ЖКХ. кстати предлагаю всем задавать вопросы по тарифам в этой теме - уже накоплен большой опыт этих тарифных выяснений отношений, может наш коллективный разум поможет другим.

Ситуация такая. Офисное помещение на 1 этаже жилого дома, недавно построенного. Домом управляет ТСЖ. Управляющий ТСЖ прислал акт сверки за прошлый год.
1. Обнаружилась такая непонятка. Расчёт потреблённой электроэнергии рассчитывается с непонятным коэффициэнтом потерь - 1,05 . Например показание счётчика предыдущее 1 000, последнее 1 400, размер потреблённой энергии - 400 кВт, в счёте ТСЖ выставляет: 400*1,05 = 420 кВт.
Кто знает - что это за коэффициэнт потерь электроэнергии? Правомерно ли его включение в счёт? Каким нормативным актом это описано, где можно посмотреть. Ведь получается ерунда - стоит счётчик, его показания очевидны, а мне начисляют за большее число кВт, нежели я потребил. Это вообще правомерно? Кто-то уже с подобным сталкивался - и было ли какое-то решение?

2. От застройщика стоит 1-тарифный счётчик. Но идёт слишком сильное потребление энергии, подозреваю, что счётчик сильно завышает. Кроме того исследовал тарифы - оказывается 1 кВт дневного потребления 2-тарифного счётчика стоит дешевле, чем тот же 1 кВт 1-тарифного счётчика. Т.е. даже только дневное потребление при 2-тарифном счётчике обойдётся дешевле. Поэтому решил перейти на 2-тарифный счётчик.
Кто знает - может кратко опишете порядок действий при замене одного счётчика на другой, причём с 1- на 2-тарифный. И ещё - есть ли какие-то особенности для офисных помещений?

[Сообщение изменено пользователем 16.02.2010 21:12]

а первая ваша ситуация - тоже касается нежилого помещения?
Дело в том что для нежилых в договор энегоснабжения включаются потери.
это раз. а два - для нежилых тарификация гораздо сложнее, чем просто ночь/день. Там каждый месяц меняется нерегулируемая составляющая тарифа. Поэтому проще все фактически уплачнные за нежилое помещение деньги делить на показания счетчиков.Вероятнее всего у вас так и происходит.

Да, всё относится к офису.
Сейчас в счёте я плачу по 4 строчкам:
1. Электроэнергия регулируемая (офиса) 60% - XXX кВт (показание счётчика умноженное на 1,05)
2. Электроэнергия нерегулируемая (офиса) 40 % - YYY кВт (понятно, что этот % меняется ежемесячно)
3. Электроэнергия МОП (мест общего пользования) регулируемая 60%
4. Электроэнергия МОП (мест общего пользования) нерегулируемая 40%
Но ведь вопрос в том, что я по счётчику потребил 400 кВт, а мне в счёте выставляют уже, что я как будто потребил 420 кВт. И к концу года разница между фактическими показаниями счётчика и начисленными кВт набегает приличная. И что - я должен её оплачивать?
А что мне будет, если я (как собственник офиса) буду платить не по счетам, а по именно фактическим показаниям счётчика?
Договор электроснабжения у меня с ТСЖ, общий на все КУ. Я хочу выяснить, откуда взялся этот коэффициент потерь и с какой стати у меня обязанность по его уплате - т.е. ссылка на нормативный акт.

[Сообщение изменено пользователем 16.02.2010 21:06]

должно быть не показания+5% ,а потребление + 5%
то есть
показания на начало 54645
показания на конец 54898
потребление 253
+ потери 5% от 253 = 12.65
итого 265,65 кВт

в следующий месяц показания на начало = 54898
или у вас показания счетчика на конец месяца умножают на 1.05?

как вам сказать.... вообще то только жилые помещения можно отключать только через 6 месяцев после неуплаты... нежилые можно отключить хоть на следующий день...
кроме того они могут вас отправить заключать индивидуальный договор с энергосбытом, - и там то вы точно еще больше горя хапните а платить будете по той же системе....

Так вы сами путаницу не замечаете? По вашему расчёту потреблено 253 кВт. Начислено итого 265 кВт. если 265 кВт - то показание счётчика должно быть 54645 + 265 = 54910. А фактическое показание именно 54 898. И в каждом месяце это несоответствие увеличивается!
А фактически в счетах ТСЖ даже не указывает, что я плачу уже не за фактические, а за расчётные кВт. и даже не указывают в счетах предыдущее и последнее показание счётчика. И к концу года они просят подписать акт сверки по расчётам - а у меня разница в фактическом потреблении и начисленных кВт - более 200. Причём по тарифам для предприятий - 5...6 руб за кВт. Т.е. уже существенная разница.
А я не знаю, откуда вообще взялся этот коэффициэнт, должен я его платить или не должен. если должен - то на основании какой нормы и где он прописан? Почему я должен верить ТСЖ, что он = 1,05 , а не 1,0001 например? И почему квартиры в моём доме не платят его, а офисы должны платить?