Ангарская 2 очередь Березовскстрой

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

во втором подъезде, на первом, у них там однушка под офис сделана..

Ну вообще-то 54б номер дома, уже и на доме адрес написали....
А в 2ГИСе исправят, мы уже звонили ;-)

[Сообщение удалено пользователем 23.05.2010 21:31]

Кто вчера ходил? Что решили, будет у нас ТСЖ или Управляющая компания. И почему СибУР, а не Градострой? 8(

Потому, что Градострой скрывается на данный момент от ОБЭП, соответственно, вывеску сменил и посадил "свадебного генерала".

Я вчера заходила в УК, и как я поняла, УК СибУР не новая, она обслуживает уже несколько домов, все на Сортировке, например дом на Таежной 7 (нашла в инете), так что это не бывшая УК Градострой

От собственников жилья в многоквартирных домах требуют определиться с эксплуатирующей компанией. Но неэффективность реализации реформы ЖКХ вынуждает жильцов оставить все как есть - в руках ДЕЗов, считает D`.
С1 января 2007 года все жилые дома в нашей стране должны были перейти на новую систему управления, а каждый российский собственник жилья - ощутить на себе качественные перемены, привнесенные вялотекущей реформой ЖКХ. Но в последний момент депутаты Госдумы отсрочили час икс еще на один год.
Реформа требует от жильцов определиться, будут ли они управлять своим домом самостоятельно (общим собранием), организуют ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) или наймут ли частную управляющую компанию (УК).
Те дома, жители которых проигнорируют возможность самостоятельного выбора, будут переданы в ведение УК по конкурсу, организованному муниципалитетом, и совсем не обязательно что дом останется под крылышком до боли знакомого жильцам ДЕЗа. Новая система потребует от жильцов не только демонстрации гражданской ответственности, но и увеличения затрат на ЖКХ.
Своим решением депутаты признали, что пока в России нет условий для поголовного сноса традиционно сложившийся системы. В частности, год был взят на выработку требований к уравляющим компаниям, а также… опять на просвящение жителей.
Новый Русский коллективизм
"Основная идея ТСЖ - помочь жильцам самоорганизоваться и таким образом облегчить процесс принятия решений и управления", - поясняет замглавы компании "Новая площадь" Евгений Якубовский. Пока, однако, по данным фонда "Коммунальная культура жизни", из 34-39 тыс. существующих в столице жилых домов только в 1,5 тыс. собственники решились на создание товарищества.
Теоретически, согласно новому Жилищному кодексу, люди могут и не создавать ТСЖ, а управлять домом самостоятельно, решая все вопросы на общем собрании, или заключить договор с частной УК. "Но если ТСЖ не создано, то по любому, самому мелкому вопросу придется созывать общее собрание собственников - представьте себе эти хлопоты", - объясняет президент фонда "Коммунальная культура жизни" Владимир Янцен. Даже если по решению жильцов дом перешел под опеку частной УК, товарищество все же имеет смысл создавать. "ТСЖ вправе контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять ее, - поясняет сопредседатель НП "Управдом" Евгения Юнисова. - И неорганизованным жителям это делать гораздо сложнее".
Другой стимул для создания ТСЖ - возможность бесплатно оформить в долевую собственность нежилые помещения: подвалы, чердаки. Они могут использоваться самими жителями - допустим, для организации детского клуба, спортзала - или сдаваться в аренду и быть стабильным источником дохода, который, в свою очередь, можно направить, например, на ремонт или благоустройство территории. Новый ЖК также предоставил товариществам право получить в свое распоряжение земельный участок, на котором расположен данный дом и все сопутствующие ему объекты. Даже если не учитывать коммерческие возможности (а в Москве каждый клочок земли сейчас на вес золота), то, по крайней мере, это дает гарантию, что никто не построит у вас под носом, там, где полагается быть детской площадке, торговый павильон.
К сожалению, большинство достоинств ТСЖ пока остаются лишь теорией - в отличие от недостатков, которые уже демонстрируют себя на практике.
Продолжение достоинств
Одна из главных проблем ТСЖ - сложности с реализацией тех его прав, которые предусмотрены законом. В первую очередь речь идет об оформлении собственности на нежилые помещения и землю. По отзывам, размещенным на специализированных сайтах в интернете, можно сделать вывод, что процесс приватизации товариществом, например, подвала зачастую затягивается. А пока бумаги лежат в ящиках чиновничьих столов, префектура успевает сдать его в аренду.
Еще сложнее обстоит дело с землей. По словам адвоката коллегии адвокатов Московской области "Центр" Альфии Какабековой, прецеденты успешной передачи земли в собственность ТСЖ есть, но "процедура достаточно сложная". Неясным остается и вопрос с прилегающей к дому территорией. Например, председатель ТСЖ "Чертаново-17" Анатолий Иванов сетует: "В Москомземе считают, что до закрепления территории за каждым домом необходимо провести межевание, поделить Москву на кварталы. А пока этого не произошло, никто не может дать гарантию, что на следующий день после того, как жители облагородят территорию вокруг дома, к ним не придут коммерсанты и не начнут возводить тут дом".
Создание ТСЖ как самостоятельной управляющей организации в большинстве случаев означает повышение расходов для жителей дома. Затраты на непосредственное обслуживание здания могут и не увеличиться. Однако у ТСЖ появляется правление, председатель и бухгалтерия, а этим людям необходимо платить зарплату. "На товарищество ложатся те же обязательства, что и на любое юридическое лицо. Например, если ТСЖ нанимает на работу людей, оно обязано платить подоходный и единый социальный налог", - поясняет начальник управления по надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаил Евраев.
Есть и еще одна малоприятная особенность "жизни в ТСЖ" - коллективная ответственность за неплатежи. Если кто-то из жителей не платит, сумма выплат распределяется на других жильцов дома, поскольку ТСЖ от своего имени заключает договор с поставщиками услуг, и, соответственно, спрос также идет со всего товарищества, а не с его отдельных нерадивых членов.
Из этой же серии и другая проблема - льготники. Почти в каждом старом доме есть хотя бы несколько человек, пользующихся льготами по оплате услуг ЖКХ (пенсионеры и т. п.), чьи привилегии могут стать бременем для других жильцов. По закону эта разница должна возмещаться из муниципального бюджета. На практике, как рассказывает Евгения Юнисова, ТСЖ часто сталкиваются с нежеланием города возвращать разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги.
Сложности у членов ТСЖ возникают и в тех домах, где живут люди разных социальных категорий. Бывает трудно найти компромисс между их запросами: если одни готовы платить больше за повышенный комфорт, то для других это непозволительная роскошь. В таком случае меньшинству придется подчиниться решению большинства собственников.
"Надо обладать выдающимися организаторскими способностями, чтобы отладить процесс жизнедеятельности такого сложного организма, как дом, - замечает Евгения Юнисова. - А затем избрать это сложнейшее дело своим основным занятием и круглосуточной работой без отпусков и выходных не менее чем на два года. При этом большинство соседей будут проявлять равнодушие, непонимание и зачастую нежелание участвовать в процессе управления домом и, что совсем не редко бывает, в расходах на его содержание".
Опыт работы компании MiraxService в Тропареве-Никулине показывает, что такие попытки кое-где уже закончились неудачей. "Представители соседних ТСЖ приходят к нам и просят взять их дома в профессиональное управление, потому что сами они не могут подготовиться к зиме, - рассказывает член совета директоров Mirax Group Максим Привезенцев. - У них не хватает ресурсов просто потому, что смету на этот год многие ТСЖ составляли, ориентируясь на прошлогодние цены без учета резкого роста затрат на энергоносители, увеличения фонда оплаты труда и так далее. И фактически на сентябрь этого года ТСЖ оказались без денег и ресурсов. А повысить квартплату они не могут, поскольку это утверждает только общее собрание собственников. И кредит в банке они не получат, поскольку для этого нужно заложить общее имущество, для чего опять-таки необходимо получить разрешение общего собрания".
Впрочем, часть перечисленных проблем снимается, если ТСЖ организовывается изначально с целью найма управляющей компании. "По-моему, это идеальный вариант, - считает Михаил Евраев, - ТСЖ создается, но без открытия счета в банке. От его имени правление заключает договор на обслуживание дома с частной управляющей компанией". То есть все контакты с поставщиками коммунальных услуг, все хлопоты по обслуживанию дома берет на себя УК. А ТСЖ в данном случае лишь способ взаимодействия с ней жильцов.
Недоверчивые и несговорчивые
Хотя до определяющего момента осталось всего ничего, пока не более 10% москвичей (данные НП "Управдом") выбрали способ управления своим домом, и вряд ли их количество до начала года заметно вырастет. Торможение процесса все - начиная от властей и заканчивая представителями частных УК - объясняют в первую очередь безынициативностью жителей. "Самое сложное - убедить собственников в необходимости этого действия", - считает Евгений Якубовский.
С одной стороны, так оно и есть, что ярко продемонстрировал пилотный проект компании MiraxService, которой было дано на откуп тринадцать домов в районе Тропарево-Никулино. "Из тринадцати домов нам удалось провести легитимные собрания только в шести. Остальные дома сегодня все еще не могут собрать кворум", - рассказывает Максим Привезенцев.
Можно сколько угодно говорить об инфантильности русского характера, но, чтобы выбрать, человек должен хотя бы иметь представление о том, что и зачем он выбирает. У нас пока если жители дома и осведомлены о существовании альтернативы ДЭЗу, то на практике найти ему достойную замену не так легко. Во-первых, не все хотят увеличивать свои коммунальные платежи, а при найме частной УК это почти неизбежно. "К старым расценкам придется сразу добавить двадцать-тридцать процентов, - считает Евгения Юнисова. - Да и УК не каждый дом возьмется обслуживать, им выгоднее обслуживать многоквартирные высотки. Например, стоимость обслуживания одного квадратного метра 25?этажной высотки общей площадью 25 тысяч квадратных метров составляет 10-13 рублей, жителям 17?этажного дома с площадью, в полтора раза меньшей, придется платить по 15-17 рублей, а жителям девятиэтажки - по 25-30 рублей. Но платить более 20 рублей за квадратный метр жильцы типовых домов редко бывают в состоянии, вот и достаются УК в основном элитные объекты".
Второй вопрос: где искать профессиональных управляющих? По данным фонда "Коммунальная культура жизни", в Москве сейчас работает 30 частных УК. Однако человеку, не осведомленному о специализированных источниках, сложно найти о них информацию. Даже поисковые системы в интернете на сочетание "управляющие компании" выдают по больше части информацию, не имеющую отношения к ЖКХ. Тем более не факт, что все компании, заявившие о себе как об УК, обладают необходимым опытом и квалифицированными сотрудниками.
Основным доказательством профессионализма, на которое могут опираться жильцы, делая выбор, является репутация и опыт. Как и в случае со строительными фирмами, дабы не попасться в мышеловку с заманчиво дешевым сыром, стоит посмотреть на то, что уже сделано. "Если под управлением этой компании уже есть дома, стоит съездить туда, посмотреть, как они выглядят внешне, в каком состоянии территория, поговорить с жильцами", - рассуждает Михаил Евраев. Излишняя дешевизна услуг - тоже повод для подозрений. Например, затраты на капитальный ремонт в нашей сегодняшней квартплате и так занижены, что приводит к ветшанию жилья. Поэтому, если вам предлагают еще меньшую сумму, - это явно не профессиональный подход.
Прежде чем заключать контракт с УК - вечный совет всех юристов! - стоит показать договор специалистам или воспользоваться типовым образцом. Существует несколько вариантов типового договора, разработанных муниципалитетами, общественными организациями, консалтинговыми фирмами. Посоветоваться по поводу формы контракта и тарифов можно и в различных общественных организациях, занимающихся поддержкой и консультированием собственников жилья. Например, в НП "Управдом", "Союз", "ТСЖ-Центр" и др.
Альтернатива промолчавших
Если жители не примут никакого решения, то судьба их дома будет решена на конкурсе. Михаил Евраев уверен, что это позволит наконец избавиться от монополизма в сфере ЖКХ. "Сейчас ходят разговоры о том, что на этих конкурсах муниципалитеты будут проталкивать свои компании. Это абсолютно несостоятельные версии, - утверждает он. - Постановление написано таким образом, чтобы обеспечить полноценные конкурсы с реальной конкуренцией. Главный критерий, по которому будет выбираться управляющая компания, - максимальный объем услуг по фиксированной цене".
Но возникает другая проблема. Как признают в ФАС, частные управляющие компании предпочитают брать под опеку новые дома. Что касается старого фонда, то, возможно, у ДЕЗов и не появится конкурентов. Неудивительно, что во многих районах уже сейчас жителям приносят анкеты для так называемого голосования по выбору УК. Правда, список компаний-претендентов, как правило, ограничивается одной строчкой, в которой указан местный ДЕЗ. А собственнику квартиры предлагается лишь поставить галочку в одной из трех граф: "за", "против", "другой вариант".
http://www.irn.ru/articles/9746.html
Что подразумевает управление жилым домом:
техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и проч.);
предоставление коммунальных услуг жильцам;
решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории);
а также иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом:
непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир;
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом;
управление профессиональной управляющей компанией (УК).

1_________Способ первый
«Сделай сам»
Первый способ хорош тем, что хозяева квартир лично, без посредников решают все вопросы, касающиеся родного домовладения. Эта система управления позволяет постоянно быть в курсе всех «жилищных дел» и контролировать их ход. Любые решения - от глобальных вопросов типа реконструкции и капремонта до ежедневной «текучки» вроде увольнения нерадивой уборщицы - принимаются общим собранием жильцов-собственников. В особнячке на 8 - 10 квартир соседи при большом желании смогут собираться более или менее регулярно. А можете себе представить общие встречи жильцов 20-этажного 8-подъездного дома? Тут придется подумать о других способах управления.
2______________Способ второй
По новому Жилищному кодексу товарищество собственников жилья создается только в том случае, если в него вступают хозяева квартир, имеющие в общей сумме более 50 процентов голосов в домовладении.
Не все знают, что в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2 - 3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.
Товарищества, где количество голосов членов недотягивает до нормы, в том числе такие ТСЖ, созданные до вступления в силу нового ЖК, должны ликвидироваться (ст. 141 кодекса).
По мнению руководителя сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» Фонда «Институт экономики города» Татьяны ЛЫКОВОЙ, ТСЖ - это самая серьезная и в то же время гибкая система управления домом. Наиболее важные, принципиальные вопросы «общедомовой» жизни хозяева квартир здесь решают лично - на общем собрании членов товарищества. А «текучкой» занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества на общем собрании. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год финансовую деятельность «управленцев» проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир на общем собрании.
Многих пугает сложность создания ТСЖ, поскольку его нужно регистрировать в Госреестре юридических лиц. Татьяна Лыкова успокаивает: по нынешнему законодательству сделать это довольно просто. Необходимые документы подаются в «одно окно» в налоговой инспекции. Расходы потребуются лишь на копирование бумаг, изготовление печати и уплату госпошлины. Т. Лыкова утверждает, что прежнее положение, когда для создания ТСЖ непременно надо было оформить общее имущество в доме, добыть массу справок в БТИ, органах архитектуры, земельного кадастра и проч., - ушло в небытие. По новому кодексу ТСЖ - это объединение жильцов для представительства их интересов при управлении домом. Так что решать имущественные вопросы при регистрации товарищества не требуется.
БУДЬ ГОТОВ!
Если до 1 марта 2006 г. в вашем доме не пройдет общее собрание собственников квартир и не будет выбран один из трех способов управления, то этот способ определят «сверху».
По закону орган местного самоуправления (управа, районная администрация и т. п.) организует открытый конкурс среди управляющих компаний. С победителем конкурса каждый из жильцов-собственников ОБЯЗАН заключить договор управления домом.
Однако право на выбор у граждан все же сохранится. В течение года после начала работы управляющей компании, отобранной по конкурсу муниципалитетом, местные власти обязаны организовать общее собрание жильцов-собственников. На нем принимается решение: согласны ли хозяева квартир дальше сотрудничать с работающей УК, либо они изберут иной способ управления, либо выберут другую компанию, либо перезаключат договор с действующей УК на новых условиях.
3_________Способ третий
Управленцы-профессионалы
Создавать ТСЖ хотят и готовы не все. Впрочем, даже при наличии товарищества руководить домовладением будут обычные хозяева квартир, не искушенные в вопросах управления жилищно-коммунальным хозяйством. Если не хотите, чтобы ваш дом управлялся методом «проб и ошибок», можно обратиться к профессионалам - в управляющую компанию (УК).
Если в доме создано ТСЖ, то выбор компании происходит на общем собрании членов товарищества. Здесь же большинством голосов утверждается содержание договора с УК, где оговариваются условия ее работы, в том числе расценки. Заключает договор с компанией само товарищество, поэтому при появлении претензий к «управленцам» защищать права жильцов будет ТСЖ.
Если товарищества в доме нет, то выбор УК и утверждение условий договора происходят на общем собрании хозяев квартир. Затем управляющая компания заключает договор с каждым жильцом-собственником. Отказаться от этого нельзя, даже если вы не участвовали в собрании и (или) не одобряли текста договора. При попытке уклониться от его подписания УК вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
ЭТО ПРИГОДИТСЯ
Как выбрать надежную управляющую компанию?
Чтобы было из чего выбирать, можно дать объявление в местной прессе: требуется УК.
Можно обратиться за информацией в московский Центр содействия жилищной реформе. Это государственное учреждение, где имеются данные о муниципальных УК (т. е. ДЕЗах) и о многих частных управляющих компаниях.
Полезные сведения можно узнать в некоммерческом партнерстве «Управдом». В него входят более 350 жилищных организаций Москвы, в том числе ТСЖ и управляющие компании.
На что же обращать внимание при выборе УК? Советует наш эксперт, руководитель департамента правового консалтинга сервейинговой* компании «ЕвроДомСервис» Александр ЧЕТВЕРИКОВ:
- Ознакомьтесь с работой УК на других объектах, побеседуйте с жильцами домов, которые уже обслуживает эта компания. Большой плюс, если УК имеет сертификат, подтверждающий качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. О надежности частной управляющей компании свидетельствует и ее аккредитация при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ.
Перед одобрением и заключением договора внимательно ознакомьтесь с условиями, предлагаемыми компанией. Важен вопрос об ответственности УК за некачественную работу. Защитить свои права жильцы смогут, даже если в договоре вообще не окажется пункта об ответственности. В таких случаях будут применяться Закон «О защите прав потребителей», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением правительства РФ от 26.09.94 № 1099, и постановление правительства Москвы от 24.02.98 № 142, определяющее порядок снижения платы за жилищно-коммунальные услуги при нарушении качества и сроков их предоставления. Те управляющие компании, которые стремятся честно работать, будут сами заинтересованы в отстаивании и защите прав жильцов, доверивших управление своими домами УК.
http://kp.ru/daily/23497/39018/ продолжение статьи http://kp.ru/daily/23501/39242/
Проводим общее собрание жильцов
Все «судьбоносные» решения - о способе управления домом, выборе управляющей компании и др. - принимаются на общем собрании жильцов - собственников квартир. Подробные правила содержатся в статьях 44 - 48 Жилищного кодекса. Будьте готовы к тому, что:
о дате, месте и повестке собрания жильцов необходимо известить не менее чем за 10 дней;
собрание считается состоявшимся и вправе принимать решения, если в нем участвуют собственники квартир, обладающие более чем 50 процентами голосов;
возможно заочное голосование;
решение, принятое общим собранием, обязательно для всех собственников жилых помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в собрании и (или) не голосовал (ч. 5 ст. 46 ЖК).
ВАЖНО
Приступая к выбору управляющей компании, надо решить два основных вопроса: а) какой набор услуг вам необходим; б) сколько вы готовы платить за них. При этом имейте в виду, что жильцы-собственники вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Но! По закону этот перечень должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания. Поэтому для определения минимально необходимого набора работ и услуг лучше привлекать специалистов.
_____Составляем договор с управленцами
Перечень обязательных пунктов договора с управляющей компанией (УК) перечислен в ст. 162 Жилищного кодекса. Итак, должны быть указаны:
1. состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Так, обсуждая условия договора на общем собрании, жильцы могут решить, что содержание инженерного оборудования и строительных конструкций здания поручается УК, а придомовая территория не включается в перечень «управляемого» имущества. За ней граждане будут ухаживать самостоятельно либо наймут дворника напрямую, без посредничества управляющей компании;
2. перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг;
3. порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей.
Обратите внимание: расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают региональные и местные власти;
4. порядок осуществления контроля за работой управляющей компании.
По закону УК не реже чем раз в год предоставляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора.
Что делать, если в доме создается ТСЖ, а вы не хотите вступать в него?
Силком вас никто не затащит. Но в демократическом обществе, за которое мы так боролись, действует принцип: меньшинство подчиняется большинству. Поэтому новый Жилищный кодекс содержит правило о том, что собственники квартир, не пожелавшие вступать в ТСЖ, организованное большинством, обязаны заключить с товариществом индивидуальные договоры. На основании этих документов ТСЖ будет обеспечивать таких граждан жилищными и коммунальными услугами на условиях, утвержденных членами товарищества. В общем, как ни крути, а в конечном итоге жильцам-«одиночкам» придется подчиняться решениям, принятым ТСЖ. К тому же плата за ЖКУ для них, возможно, окажется даже выше, чем для членов товарищества. Потому что в ТСЖ плата за обслуживание жилья и коммунальные блага перечисляется в форме членских взносов, а «индивидуалистам» придется оплачивать именно услуги. При этом начисляются налоги, в частности, НДС, увеличивающий стоимость ЖКУ.

Управляющая компания. Что это?
http://www.restate.ru/material/42802.html
Управляющая компания является коммерческой структурой. Она неподведомственна органам местного самоуправления. Ее отличительная черта - это профессиональная специализированная организация со штатной структурой и опытными квалифицированными специалистами. По идее, так должно быть на практике. Деятельность управляющей компании регулируется двусторонним договором на управление общедомовым имуществом. Такой договор заключается со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме. Срок действия договора, который заключается между собственниками жилья и УК, согласно действующему законодательству может составлять от одного года до трех лет.

По словам Виктора Часовских, председателя рабочей группы по реформированию ЖКХ при правительстве Самарской области, в настоящее время есть два вида управляющих компаний (УК). Это УК, выбранные собственниками жилья, и УК, назначенные собственникам жилья в результате проведения муниципалитетами открытых конкурсов по отбору управляющих организаций.

В первом случае собственники жилья в соответствии с Жилищным кодексом РФ сами выбирают один из трех способов управления своим многоквартирным домом. В данном случае они выбрали способ управления - через управляющую компанию. Граждане сами вырабатывают условия управления своим домом, определяют критерии и исходя из этого выбирают УК (договор подготавливают сами собственники), далее через домовой комитет они могут контролировать работу УК и расходование данной компанией их денежных средств. Главные преимущества такого вида управления:

- собственники в состоянии контролировать свои деньги;

- если их не устраивает работа данной УК, они имеют право заменить ее на другую;

- в соответствии с ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ», собственники могут получить деньги на проведение капитального ремонта своего дома».

Во втором случае собственникам, которые до 1 мая нынешнего года не определятся с формой управления домом, муниципалитет сам назначит УК.

Этот процесс в Самаре практически закончен: УК назначены в семи районах города. Но данный способ имеет очень много недостатков и недоработок. Виктор Часовских обозначил следующие недостатки работы УК, назначенных по конкурсу:

- собственники практически не в состоянии контролировать свои денежные средства, перечисленные на счет УК;

- если их не устраивает работа данной компании, они не имеют права ее заменить. Безусловно, граждане могут выбрать другой способ управления своим домом, но он вступит в силу только после того, как уже назначенная УК отработает один год;

- в соответствии с ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ», собственники не могут получить деньги на проведение капитального ремонта своего дома;

- администрация района практически не имеет рычагов воздействия на назначенную УК.

Ее задачи и обязанности

«Главная задача всех УК заключается в управлении многоквартирными домами, т.е. они должны содержать дома в технически исправном состоянии, а также предоставлять собственникам весь перечень коммунальных услуг, - комментирует г-н Часовских. - УК уполномочены выполнять все те же функции, что ЖЭКи, ДЭЗы, только эти предприятия не муниципальные, а коммерческие и, соответственно, как правило, являются монополистами в своей сфере». По договору в обязанности УК входит оказание услуг населению по обслуживанию жилья, ремонту и устранению аварийных ситуаций. Профилактика и ремонт газового оборудования, а также дератизация жилья являются дополнительными услугами. По закону контроль за деятельностью УК официально осуществляют несколько структур - это администрация района, которая является собственником муниципального жилищного фонда и должна контролировать исполнение обязательств по неприватизированному жилью, а также Государственная жилищная инспекция. То есть при обнаружении каких-либо нарушений со стороны УК последним органом ей выдается предписание к устранению. Если нарушения не будут устранены либо компания далее продолжает предоставлять некачественные услуги, жилищная инспекция может подвергнуть штрафу руководителя УК. Можно обратиться с жалобой и в администрацию района, но, скорее всего, последняя не сможет что-либо изменить.

Минусы УК, назначенной по конкурсу

«Администрация района, проведя конкурс по отбору УК, таким образом сняла с себя всю ответственность за управление и содержание домов, - считает Виктор Часовских. - Наглядный пример - сокращение комитетов ЖКХ в администрациях районов. Собственники, недовольные качеством предоставляемых услуг назначенной УК, обязаны сначала обратиться к руководству УК, но не факт, что все замечания будут приняты во внимание. А так как администрация района не имеет рычагов воздействия на эти компании, решение проблемы может затянуться на неопределенный срок. Остается два рычага: Государственная жилищная инспекция и суд.

Наша рабочая группа обратилась в ГД РФ с просьбой внести поправки в закон о деятельности муниципалитетов в плане предоставления последним конкретных рычагов влияния на УК, но решения этого вопроса пока нет. Сейчас сложилась такая ситуация, что все собственники жилья остались один на один с управляющими компаниями. Власть нам помочь в этом вопросе не может, и сами себе помочь мы тоже не можем, т.к. договоры УК с собственниками написаны в интересах первых. Остается защищать себя самим, кто как может».

К нелицеприятным моментам можно отнести и то, что деятельность УК по вопросам управления многоквартирным домом не лицензируется. Но как положительный момент следует отметить, что для участия в конкурсе на право управления жилищным фондом того или иного района города УК должна предоставить гарантии исполнения обязательств в денежном выражении. «Если УК принимают участие в конкурсе, то, естественно, должны иметь лицензию на осуществление определенного вида работ. Также у каждой УК должна быть залоговая сумма, которая идет в ход при каких-то казусах», - считает Виктор Часовских.

Оплата услуг УК

Собственники помещений должны четко понимать, что УК получает деньги от населения по квитанциям об оплате по двум позициям: за содержание жилья и за его ремонт. Все средства сейчас напрямую направляются на расчетный счет специально созданной при администрации г.о. Самара структуры - Единого расчетно-кассового центра, не поступая в личное пользование УК. Этот центр отсекает средства, которые мы обязаны заплатить поставщикам услуг, и перечисляет их им, а деньги на содержание и ремонт домов возвращает УК. Таким образом, эта структура обеспечивает безопасность движения денежных потоков для населения и гарантирует целевое использование денежных средств УК.

Сейчас мы платим с каждой квартиры в среднем около 800-900 рублей за обслуживание и ремонт дома.

УК, являясь коммерческой организацией, берет себе за работу порядка 20-30% от этих средств. А если учесть, что 5-7% собственников не платят за квартиру, сумма получается еще меньше. И вот на эти оставшиеся деньги УК должна содержать дом в хорошем состоянии. Реально ли это? Выводы делайте сами!

Гарантии государства

Государство оставило за собой право установления планки максимального повышения тарифов, поэтому повышаются они один раз в год. На 2008 год определено повышение не более чем на 20% на содержание и ремонт жилья и не более чем на 22% на коммунальные услуги. Муниципалитеты принимают конкретные решения по данным повышениям: могут повысить их на 10-15%, могут по максимуму, но не выше. Сейчас рабочая группа по реформированию ЖКХ при правительстве Самарской области совместно с министерством строительства и ЖКХ ведут проверку правильности повышения тарифов муниципалитетами. УК самостоятельно не имеют права повышать тарифы, так что собственники могут быть спокойны: в этом плане они защищены государством. Но если собственники сами выбрали способ управления своим домом, то сумму платежей за обслуживание и ремонт они определяют на общем собрании - она может быть выше или ниже, в зависимости от того перечня услуг, которые они хотят получить.

Вместо эпилога

Конечно, делать скоропалительные выводы о качестве обслуживания и предоставления услуг той или иной управляющей компанией пока рано, так как срок их работы на рынке ЖКХ еще слишком мал. Но есть аксиома: у дома должен быть хозяин. Что за форма управления это будет - УК или ТСЖ - решать только нам. Однако если мы хотим получать качественные коммунальные услуги и при этом платить меньше, необходимо в первую очередь самим определиться со способом управления многоквартирным домом и найти ему хорошего хозяина. В противном же случае, кроме призрачной надежды, что работа управляющих организаций на рынке услуг ЖКХ все же принесет положительные результаты и качество предоставленных ими услуг в значительной степени повысится, нет.

Комментарий специалиста
Виктор Часовских, председатель рабочей группы по реформированию ЖКХ при правительстве Самарской области:

- Основная цель передачи жилищного фонда в управление частным структурам и полного ухода из этой сферы муниципалитета - повышение качества предоставляемых услуг за счет создания между управляющими компаниями конкурентной борьбы за собственника посредством снижения платы за содержание жилья. Для того чтобы осуществлять деятельность по обслуживанию домов, управляющие компании должны стать коммерческими структурами. Это является одним из главных условий реформирования ЖКХ, в соответствии с которым государство отдает бразды управления жилищным фондом управляющим компаниям.

Справка

Конкурсы в районах, где собственники помещений не определились со способом управления своим домом, уже прошли практически во всех муниципальных образованиях города. Теперь управлять жилищным фондом Советского, Железнодорожного, Октябрьского и Самарского районов в ближайшие три года будет ЗАО «ПТС-Сервис», в Кировском - ООО «ДЕЗ-1», в Красноглинском - ООО «Жилкомсервис», в Ленинском - ООО «Коммунальник», Куйбышевском - «ПЖРТ Куйбышевского района». Не определился с УК пока Промышленный район города. Но до 1 мая с.г. и жители Промышленного района узнают название назначенной им УК. Во всех остальных районах управляющие компании уже приступили к исполнению своих обязанностей. Пилотным стал Советский район, здесь к управлению многоквартирными домами УК «ПТС-Сервис» приступила в ноябре 2007 года. В остальных районах управляющие организации приступили к обязанностям с 1 января 2008 года. Предоставление услуг по договорам на весь срок их действия осуществляется в соответствии с ценами и тарифами на услуги ЖКХ, установленными органами местного самоуправления, то есть постановлением главы г.о. Самара. К договору прилагается обязательный перечень работ и услуг, которые должна выполнять УК.

Предлагаемые договоры УК с собственниками сегодня явно дискриминируют процесс реформирования ЖКХ и требуют пересмотра.

«Представители рабочей группы готовы обсудить с руководителями УК тексты их договоров, указать им на нарушения, помочь внести поправки, - заявил Виктор Часовских. - Нужны их воля и желание».

Вопросы о ТСЖ

В предлагаемой вниманию читателей статье автор анализирует статус председателя правления ТСЖ, рассматривает порядок его избрания и отвечает на вопрос: какие отношения возникают между физическим лицом, избранным на должность председателя ТСЖ, и товариществом как юридическим лицом.

Правление ТСЖ и его председатель

Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческое юридическое лицо, создаваемое в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Данными целями и предопределяется структура органов ТСЖ, установленная ст. 144 — 150 ЖК РФ. Причем ст. 144 ЖК РФ к органам управления ТСЖ прямо относит общее собрание членов товарищества, как высший орган управления, и правление товарищества, осуществляющее руководство деятельностью ТСЖ. Очевидно, что в структуру органов ТСЖ следует включить также ревизионную комиссию или ревизора, в чью компетенцию входит проверка финансово-хозяйственной деятельности товарищества.
Статус председателя правления ТСЖ в Жилищном кодексе детально не прописан. Однако ряд его норм позволяет выделить некоторые основные элементы правового положения председателя. Председатель правления ТСЖ является одним из членов правления, более того, возглавляет его и созывает заседания правления в сроки, установленные уставом товарищества. Закономерно, что права и обязанности председателя во многом обусловлены компетенцией правления, которая определена в п. 1 ст. 147 , ст. 148, п. 4 ст. 151 ЖК РФ и уставе товарищества. В соответствии со ст. 147 ЖК РФ правление является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

Также в ст. 149 ЖК РФ указано, что председатель правления ТСЖ:
избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ);
обеспечивает выполнение решений правления;
имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для данных лиц обязательно;
действует без доверенности от имени товарищества;
подписывает платежные документы;
совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;
разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Кроме того, председатель правления ТСЖ ведет общее собрание членов ТСЖ (п. 5 ст. 146 ЖК РФ), а также созывает заседания правления товарищества (п. 5 ст. 147 ЖК РФ).
Поскольку ЖК РФ не дает прямого ответа на вопрос, следует ли считать председателя правления ТСЖ единоличным органом управления товариществом, мнения юристов по данному поводу диаметрально противоположны.
С. А. Лушкин, С.И. Федоров, А.В. Шанталей полагают, что законодатель ошибочно не назвал в ст. 144 ЖК РФ председателя правления товарищества в качестве органа управления и в правоприменительной практике следует исходить из того, что председатель товарищества также является органом управления ТСЖ. В обоснование своей позиции авторы предлагают применять по аналогии ст. 115 ЖК РФ, где председатель правления кооператива назван в качестве одного из органов управления ЖСК.
Г. Н. Макаренко указывает, что ЖК РФ не определяет председателя правления ТСЖ как единоличного исполнительного органа. С.Л. Филимонов придерживается аналогичной позиции, замечая, что установленная ЖК РФ (ст. 144) структура органов управления ТСЖ является исчерпывающей. Это означает, что в ТСЖ не могут быть образованы иные органы управления, которые не предусмотрены в законе и уставе такой организации.
Как видим, единства мнений по данному вопросу среди юристов нет, а практика правоприменительных органов отсутствует.
Автор придерживается следующей позиции. Председатель правления ТСЖ не является единоличным исполнительным органом. Исходя из буквального толкования положений гл. 14 ЖК РФ статус председателя правления ТСЖ определяется тем, что он возглавляет коллегиальный исполнительный орган ТСЖ, а именно правление товарищества. Функциональные обязанности председателя правления обусловлены исключительно компетенцией правления ТСЖ и не выходят за ее рамки.

Порядок выборов председателя ТСЖ

Во многих товариществах сложилась практика избрания состава правления ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ, что вытекает из положений п. 2 ст. 147 ЖК и пп. 3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Избрание нового правления или переизбрание состава старого правления оформляется протоколом общего собрания членов ТСЖ. Затем необходимо в кратчайшие сроки провести заседание правления ТСЖ по вопросу избрания председателя, итоги которого также оформляются соответствующим протоколом. ЖК РФ не устанавливает специальных требований к проведению заседаний правления ТСЖ, однако некоторые требования к периодичности их созыва могут быть предусмотрены уставом конкретного ТСЖ. Кроме этого, следует помнить о п. 6 ст. 147 ЖК РФ, согласно которому заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в нем участвует большинство членов правления товарищества. Решение об избрании той или иной кандидатуры принимается большинством голосов присутствующих членов правления. Голосование правления по любым вопросам, в отличие от общего собрания членов ТСЖ, осуществляется «руками», то есть одному члену правления принадлежит один голос. Такой способ избрания председателя правления ТСЖ напрямую предусмотрен положениями жилищного законодательства. Однако существует и альтернатива.
Председатель правления ТСЖ может быть избран также общим собранием членов ТСЖ, поскольку компетенция общего собрания, как следует из п. 4 ст. 145 ЖК РФ, носит наиболее широкий характер: общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
ЖК РФ установлено требование зафиксировать такое «расширение» компетенции общего собрания членов ТСЖ в уставе товарищества, который является основным документом ТСЖ (п. 3 ст. 145 ЖК РФ). В таком случае для избрания председателя правления ТСЖ необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей. При этом голосование по вопросу об избрании председателя правления осуществляется «площадями» по правилу ст. 48 ЖК РФ, применяемой по аналогии к проведению общего собрания членов ТСЖ. То есть количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Такой способ избрания председателя правления ТСЖ не требует составления протокола заседания правления — избрание председателя оформляется только протоколом общего собрания членов ТСЖ. В повестке дня подобного собрания должен найти отражение соответствующий вопрос, поставленный на голосование: избрание состава правления ТСЖ, избрание председателя правления ТСЖ.
Преимуществ того или иного способа избрания председателя правления ТСЖ с точки зрения права нет. Выбор между ними должен определяться скорее целесообразностью для конкретного товарищества. На наш взгляд, избрание председателя правления общим собранием членов ТСЖ в том товариществе, где жители охотно собираются на собрания, проводимые в очной форме, позволит лучшим образом выявить настоящего лидера в доме. Ведь не секрет, что, несмотря на такое отрывочное и «туманное» регулирование статуса председателя в ЖК РФ, он — ключевая фигура в ТСЖ.

Отношения председателя правления и ТСЖ

Чтобы обозначить принципы, на которых строятся отношения председателя и товарищества, необходимо определиться, что же представляют собой трудовые отношения.
Трудовое законодательство (ст. 15 ТК РФ) определяет трудовые отношения как отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации; конкретного вида поручаемой работнику работы), подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором.
Общим и обязательным основанием возникновения трудовых отношений является заключение трудового договора между работником и работодателем.
Кроме того, ч. 2 ст. 16 ТК РФ гласит, что в случаях и порядке, которые установлены законодательством или уставом (положением) организации, трудовые отношения возникают на основании трудового договора в результате избрания на должность. При этом избрание на должность, в соответствии со ст. 17 ТК РФ, должно предполагать выполнение работником определенной трудовой функции.
Исходя из п. 2 ст. 147 ЖК РФ председатель правления ТСЖ в первую очередь является участником коллегиального исполнительного органа ТСЖ (правления) и избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Таким образом, основание возникновения трудовых отношений с председателем ТСЖ носит комплексный характер: избрание на должность, подтвержденное соответствующим протоколом заседания правления ТСЖ (либо общего собрания членов ТСЖ), а также заключение трудового договора с четко определенной трудовой функцией работника, то есть председателя правления ТСЖ. При составлении соответствующего пункта трудового договора за основу можно взять положения ст. 149 ЖК РФ, характеризующие полномочия председателя правления ТСЖ.
Жилищный кодекс не содержит запрета на заключение трудового договора с председателем правления ТСЖ, но и не указывает на необходимость заключения такого договора. Подпунктом 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ установлено, что общее собрание членов ТСЖ решает вопрос об определении размеров вознаграждения членов правления ТСЖ, а следовательно, и председателя правления. Отметим, какой характер носит это вознаграждение (единовременный или периодический), в ЖК РФ не разъяснено.
В случае если председатель правления ТСЖ выполняет определенную трудовую функцию, ему регулярно выплачивается вознаграждение в установленном размере, можно говорить о трудовых отношениях между ним и ТСЖ. Даже при отсутствии трудового договора основанием их возникновения будет являться фактический допуск к работе. Так, в силу ч. 3 ст. 16 ТК РФ трудовые отношения между работником и работодателем возникают также на основании фактического допущения работника к работе с ведома или по поручению работодателя или его представителя в случае, когда трудовой договор не был надлежащим образом оформлен.
Аналогичной точки зрения придерживается Г.Н. Макаренко, указывая, что данный договор относится к трудовым, поскольку в данном случае речь идет об особой трудовой функции — управлении организацией, в то же время деятельность по управлению организацией имеет свою специфику, которая и должна найти отражение в договоре с соответствующими лицами.
Следует отметить, что работодателем для председателя правления ТСЖ, как руководителя коллегиального органа ТСЖ, будет являться само товарищество, а решение о заключении трудового договора, согласовании его условий должно приниматься высшим органом управления ТСЖ — общим собранием членов ТСЖ. Косвенным подтверждением данного вывода может служить пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.
Однако заключение трудового договора с председателем правления ТСЖ и выплата ему заработной платы не являются императивным требованием жилищного законодательства. В ряде ТСЖ общее собрание членов товарищества устанавливает безвозмездные начала в осуществлении председателем своих функций. Поскольку периодическая выплата вознаграждения за исполнение трудовой функции является одним из признаков трудовых отношений, при отсутствии таковой отношения между председателем и товариществом не будут подпадать под действие норм трудового законодательства и полностью определяются соответствующими нормами ЖК РФ (гл. 13, 14), а также основными положениями ГК РФ о юридических лицах (§ 1 гл. 4).

Особенности трудовых отношений между председателем правления и ТСЖ

Итак, как было указано выше, отношения председателя правления и ТСЖ могут являться трудовыми.
Г.Н. Макаренко отмечает: из положений ТК РФ (ст. 273) следует, что трудовой договор с председателем ТСЖ должен заключаться в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно товариществом, а не управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. В случае управления многоквартирным домом по договору управления с другой организацией отношения ТСЖ с председателем правления должны регулироваться на основании устава, при этом трудового правоотношения в данном случае возникать не может.
Позволим себе не согласиться с данной позицией.
Во-первых, никакой обязанности заключать трудовой договор с председателем ТСЖ Жилищный кодекс не устанавливает.
Во-вторых, даже при наличии договора с управляющей организацией часть функций по совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме может быть оставлена за ТСЖ. Исходя из этого и будет определяться объем трудовой функции председателя правления ТСЖ.
Таким образом, вывод Г.Н. Макаренко справедлив только в том случае, если по договору управляющему (управляющей организации) переданы все без исключения права и обязанности, связанные с управлением домом.
В силу ст. 273 ТК РФ руководителем организации признается физическое лицо, которое осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет функции ее единоличного исполнительного органа, независимо от ее организационно-правовых форм и форм собственности.

Трудовой и Жилищный кодексы устанавливают следующие особенности регулирования трудовых отношений с председателем правления ТСЖ как с руководителем организации:
Трудовой договор, заключаемый с председателем правления ТСЖ, носит срочный характер и должен заключаться на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года (ст. 275 ТК РФ, ст. 147 ЖК РФ).
Совместительство у другого работодателя допускается только с разрешения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ (ст. 276 ТК РФ).
Председатель правления ТСЖ несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ (ст. 277 ТК РФ). Под прямым действительным ущербом понимается реальное уменьшение наличного имущества работодателя или ухудшение состояния указанного имущества (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если он несет ответственность за сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение, восстановление имущества либо на возмещение ущерба, причиненного работником третьим лицам (ст. 238 ТК РФ).
Статьей 278 ТК РФ предусмотрены дополнительные основания для расторжения трудового договора с председателем правления ТСЖ.
В случае прекращения трудового договора с председателем правления ТСЖ в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица (правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ) решения о прекращении трудового договора при отсутствии виновных действий (бездействия) председателя ему выплачивается компенсация в размере, определяемом трудовым договором, но не ниже трехкратного среднего месячного заработка (ст. 278, 279 ТК РФ).
Досрочное расторжение трудового договора по инициативе председателя правления ТСЖ допускается с предупреждением товарищества (правления и общего собрания) в письменной форме не позднее чем за один месяц (ст. 280 ТК РФ). Следовательно, если новый кандидат не выбран, а председатель желает расторгнуть трудовой договор, то установленного месячного срока будет достаточно для избрания нового председателя правления ТСЖ.
Помимо указанных особенностей к регулированию труда председателя правления ТСЖ применяются общие положения трудового законодательства с учетом норм Жилищного кодекса.

Фактически исполнение председателем своей трудовой функции начинается с момента его избрания, то есть принятия решения общим собранием членов ТСЖ или правлением ТСЖ. В кратчайшие сроки в Единый государственный реестр юридических лиц необходимо внести изменения, касающиеся лица, которое имеет право действовать от имени ТСЖ без доверенности.
Полномочия председателя правления ТСЖ прекращаются с момента истечения двухлетнего периода, на который избираются правление и председатель. Кроме того, ЖК РФ не содержит запрета на досрочное прекращение полномочий как правления, так и председателя правления ТСЖ. Решение о досрочном прекращении полномочий председателя может быть принято общим собранием членов ТСЖ или правлением (в зависимости от порядка, предусмотренного уставом ТСЖ, или порядка избрания председателя).

Вознаграждение председателя правления

Вознаграждение председателя правления помимо выплаты установленной трудовым договором заработной платы может предусматривать премирование как одну из мер поощрения работника, указанных в ст. 191 ТК РФ. Не установлен запрет и на материальное стимулирование председателя правления, осуществляющего свои функции на безвозмездных началах.
И в том и в другом случае, на наш взгляд, принятие такого решения в силу пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ и оформляется соответствующим протоколом. Также если с председателем заключен трудовой договор, то дополнительным основанием выплаты премии будет являться приказ (распоряжение) о поощрении работника.
Основная сложность в данном вопросе — отсутствие предусмотренных для этих целей в смете ТСЖ денежных средств. Смета ТСЖ является основным финансовым документом товарищества. В силу некоммерческого характера ТСЖ, а также его узкоспециальной компетенции, определенной п. 1 ст. 135 ЖК РФ, средства юридического лица состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер.

Смета ТСЖ, утверждаемая на очередном общем собрании членов ТСЖ, может содержать следующие разделы:
административно-управленческие расходы, включающие заработную плату сотрудникам ТСЖ, аттестацию специалистов и обучение обслуживающего персонала, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы;
резервный фонд, включающий непредвиденные расходы.

Считаем, что расходы на премирование председателя правления ТСЖ можно включить отдельной строкой в раздел «Административно-управленческие расходы» сметы. Однако, если в смете на год не было заложено вознаграждение, но по итогам года принято решение поощрить председателя за хорошую работу и выплатить ему в следующем году вознаграждение за прошедший год, представляется целесообразным осуществить эти расходы за счет статьи «Резервный фонд».

Органы управления ООО и ТСЖ: сходства и различия

Общество с ограниченной ответственностью относится к коммерческим организациям, созданным в форме хозяйственного общества (п. 2 ст. 50 ГК РФ). Согласно ст. 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» структура органов управления ООО включает в себя:
общее собрание участников общества;
cовет директоров (наблюдательный совета);
исполнительные органы (единоличный и (или) коллегиальный).
http://www.upravdomus.ru/useful_advice/question_ts...

Коллегиальным органом управления могут быть правление, дирекция и другие. Образование коллегиального исполнительного органа в ООО не является обязательным и определяется уставом общества. Функции председателя коллегиального исполнительного органа ООО выполняет лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, за исключением случая, если полномочия единоличного исполнительного органа общества переданы управляющему.
Таким образом, в отличие от ТСЖ, образование коллегиального исполнительного органа в ООО необязательно, его компетенция полностью определяется уставом общества, руководство его деятельностью осуществляет единоличный орган управления. Основы статуса единоличного органа управления ООО определены в ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ.

С.А. Трофимова

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 6, июнь 2009 г.
http://gkh.avbn.ru/

В конце-концов есть и общие черты у УК и ТСЖ http://www.kvartplata.info/d/1517/index.jhtml давайте думать, какой способ управления лучше. Мне сразу бросается в глаза, что ТСЖ может сдавать в аренду подвалы и даже стены дома под рекламу, например. Это может дать средства, направляемые на оплату услуг ЖКХ. Управляющая компания менее самостоятельная, но зато и возможностей повлиять на УК и на выбор сроков и способов получения услуг ЖКХ со стороны жильцов меньше.
Рассмотрим пример ТСЖ http://www.nahabinka.ru/index/0-14
Предлагаю найти и другие примеры ТСЖ и УК в интернете

[Сообщение изменено пользователем 25.05.2010 22:01]

Я считаю нужно вступать в управляющую компанию.
На это вижу несколько основных причин:
1. Врят ли кто то возмется сейчас создавть ТСЖ, да и это займет время.
2. В момент становления больше всего работы, заключение договоров на поставку энергоресурсов. на обслуживание лифтов и тд и тп. Думаю, что у Сибура есть такой опыт и они могут проделать всю это работу. В дальнейшем работа будет довольно рутинная и не сложная, и тогда уже можно будет создать ТСЖ или выбрать другую УК. Вообщем, позиция, пускай они сейчас все сделают, а мы потом подумаем.
3. По поводу самой УК Сибур, я вот лично понятия не имею какие УК хорошие, а какие плохие, мне кажется проще сначала вступить в эту, а если не понравиться выбрать другую. А если понравится и все будет хорошо, то и менять вообщем то не нужно будет.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "СибУр" 620050,Свердловская обл, ,Екатеринбург г, ,Таежная ул,7-69 дата регистрации 07.08.2009

Я считаю надо создавать ТСЖ. Считаю так, потому что уже сталкивался лично с обеими формами управления. Кстати сейчас в моем доме выбрали ТСЖ. Председатель получала бумаги по кап ремонту и Мы все дружно впали в ах....тунг: с нас содрали за капремонт по 3 000 руб с квартиры свех квартплаты ( это по 200 квартир в 2-х домах - итого 1 200 000 руб.), а оказывается точно такой же объем средств был на счету для капремонтов управляющей кампании, которая списала все на чёрти что !!! 8( ЛЯМ денег, которые жильцы копили несколько лет списали за 1 месяц и не придерешься!!!! И это только 1 случай, который Я разобрал, а ремонтов в старых домах до х... и больше! При ТСЖ есть правление, которое и решает как использовать средства поступившие от сдачи подвалов, рекламы, квартплаты и прочего. И на эти средства можно много чего содержать - кружки разные для детей и т.п.

откуда такая информация? 8(

скажите. а у кого-нибудь возникали проблемы при установки двери в ванную в однокомнатной квартире? на наш взгляд там что то ненормально с дверным проемом

Там дверь надо брать на 70, а не на 80, а пустоты запенивать или зашпаклёвывать. Но и на пене дверь хорошо держится.


А чем правление ТСЖ отличается от правления УК. Оно не имеет право потратить деньги без разрешения жильцов? Как тогда оно решает текущие вопросы, каждый раз всех спрашивает?

Мы ваши соседи по 1 очереди и столкнулись с УК "Градострой" по полной программе. Остальное в личку

Сообщение в личку я уже получал, :-) только в нём нет никакой новой информации. 8( Дело с УК Градострой уже рассматривается как уголовное, вряд ли УК Сибур захочет аналогичного дела в отношении себя. ;-) Кроме того, не могли бы Вы опубликовать здесь :ultra: устав Вашего ТСЖ. Если для Вас это трудно, :-) то можете дать в личку Ваши выходные данные, чтобы я получил этот устав от Вас лично для копирования его сюда. ;-) Из этого устава мы и поймём, насколько лучше ТСЖ, чем УК. Сибур дал всем желающим договоры :ultra:

а вот по ТСЖ официальных документов мы не видели. 8( Это не из-за неуважения к Вам, Ябеда, :hi: но Вы же должны понимать, что слова словами, а документ документом. ;-) Я периодически езжу на Ангарскую. Можете прислать мне электронную копию устава или договора на ящик ;-) veslo@e1.ru. Спасибо за информацию. :-)

Мне в личку ничего не присылали.
Предлагаю обсудить вопрос публично, здесь мною выложена статья для обсуждения, но там ситуация в Москве http://www.newsland.ru/News/Detail/id/509243/cat/8... :cool:

Начну с того, что я вам не навязываю создание ТСЖ и думается, что вы сами в состоянии собрать информацию, что лучше, а что хуже. Стандартный Устав ТСЖ можно и "под себя" переделать, если не лень (а вам я думаю лень - столько ж хлопот). И раз уж часто бываете на Ангарской, то потрудитесь сами найти председателя нашего ТСЖ и пообщаться с ним по всем документам.

конторе нет даже года!

а что стало проблемой открытие юр. лиц? Кинет "УК Сибур" и завтра же придет какойнить УК "Уралхаус"......
я за ТСЖ!!!

Aлeкcандp отвечаю на Ваш вопрос:
как раз правление (по 1 представителю от подъезда) и принимает решение куда деньги девать. А Представитель подъезда если не Вы, то Ваш сосед, к которому Вы всегда можете зайти на чай в удобное для Вас время(а не с 9-00 до 18-00). А самое главное сказал Mihey81: конторе нет даже года! Любая УК, какой хорошей она не была, будет ЗАРАБАТЫВАТЬ на Нас Бабло. Лично Я не очень гарю желанием отдавать Свои деньги левому дяде, пусть лучше это будет сосед .

председателя только выбирайте тщательно, а не то получится как у нас http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=133&i=71245...

судиться не пересудится, ну и в качестве положительного примера можете посмотреть на ТСЖ Эльмашевское. Там людям Ваще при жизни памятник надо поставить, создали ТСЖ в старых домах, позитив полный. Не в каждых новостройках так все четко как у них.

Спасибо за ответ, вот ещё одна статья об управлении УК http://communist.ru/articles.php?article_id=136
Итак, управляющая компания начинает «управлять». Однако стоит помнить о том, что это — коммерческая структура, и её цель — получение прибыли. Сделать это можно как минимум двумя путями.
Первый — это, как называют его сами «управленцы», «энергосберегающие технологии». Выглядит он примерно так. Сейчас тепло, поставленное в дома производителем-монополистом, не считает никто, кроме самого монополиста. Только он знает, сколько именно от него ушло тепла. Сколько его дошло до потребителя, сколько потерялось «по дороге», никто учесть не в состоянии по причине того, что у конечного потребителя (ТСЖ или конкретного жильца) нет механизма учёта тепла. Поэтому все накладные расходы (те же потери тепла ввиду изношенности труб и других коммуникаций) монополист «забивает» в стоимость, оплачиваемую потребителем. Проверить-то его, монополиста, всё равно нельзя. И поставить счётчики тепла жильцы не могут. Счётчик на тепло — вещь дорогостоящая, одному человеку ставить его невыгодно и сложно.
Но вот приходит управляющая компания и ставит общий счётчик на весь дом. И выясняется: реально жильцы потребляют не 100% тепла, которые они оплачивают, а примерно половину (для ровного счёта возьмём 50%). Например, не 1 Гкал стоимостью 100 рублей (цена условна), а 0,5 Гкал. Управляющая компания продолжает брать с жильцов по тарифу 100 руб., однако монополисту она теперь может платить строго по счётчику — то есть 50 рублей за реально поставленные калории. Итак, 50 рублей — чистая прибыль управляющей компании», полученная на «энергосберегающих технологиях».
Дальше начинается самое интересное. Что сделает монополист, у которого, при широком распространении этой схемы, ополовинятся доходы? Смирится, скажет «рынок есть рынок, будем изыскивать внутренние резервы или разоримся, как завещал великий Адам Смит»? Как бы не так! Он же монополист! Ему просто нужно поднять тарифы, пролоббировав этот процесс «где надо». Например — в администрации города или региона.
Он может поднять тарифы так, чтобы за ту же 1 Гкал получить уже 150 рублей — если управляющая компания согласится не увеличивать свою норму прибыли. Но она, скорее всего, в соответствии с принципами той же рыночной экономики, на такую филантропию не пойдёт, и норму прибыли увеличит. Значит, и стоить для жильцов тот же 1 Гкал будет уже не 100, и не 150, а все 200 рублей. И тепловой монополист, и управляющая компания в накладе не останутся... Любое «повышение тарифов» и для монополиста, и для «управляющих» — удобная возможность ещё больше увеличить свою норму прибыли.
Второй «золотой телёнок» для управляющей компании — само жильё. Сейчас, как известно, имеется два статуса жилых помещений: частная (приватизированная) собственность и «социальный найм» (неприватизированная). По действующему законодательству, выселять за неуплату квартплаты и счетов коммунальных служб жильца квартиры «социального найма» можно уже через 6 месяцев после появления задолженности. А типовой договор ТСЖ с управляющей компанией заключается на 12 месяцев. То есть, у последней всегда есть временная фора для того, чтобы через суд выселить неплательщика в «6 квадратов на человека по социальной норме». В лучшем случае, в «общагу», со всеми чадами и домочадцами.
Если до 2006 года жильцы дома не создадут ТСЖ и сами не выберут, кто их общим имуществом будет управлять, местные чиновники самостоятельно определят управляющую компанию.
Вероятное развитие событий: при невероятно высоких ценах за обслуживание многие дома останутся зимой без отопления и воды (и, как следствие, — с замёрзшей канализационной системой). Управляющие компании будут «тянуть до последнего», рассказывая обществу о скором преодолении трудностей, а потом просто массово откажутся соблюдать свои обязательства по поддержанию жилого фонда в функционирующем состоянии (как это сейчас уже сделало государство), сославшись на монополистов и действия местных властей.
Чтобы не платить по суду за отказ от взятых в рамках договоров обязательств, произойдет череда банкротств управляющих компаний, после которых судебным приставам будут доставаться пустые офисы и старые компьютеры... В этом случае государство скажет жильцам: а что вы от меня-то хотите? У нас же рынок! Обанкротилась компания? Так подавайте заявление в прокуратуру, пусть она разбирается...
http://communist.ru/articles.php?article_id=136