Ремонт "под сдачу"/1 к хрущик.

при таком раскладе потом перегородку между комнатой и кухней не вкорячить, вроде

позвольте аналогию. Нексия, приобретенная для работы в такси, никогда не будет стоить как Камри. Хоть как тюнингуй ее и вбухивай деньги. Ну или продавать ее придется до пенсии

да, потребуется проект на перепланировку. по простому перегородкой потом не отскочить. хотя разлом сантехкабины это уже можно считать перепланированием, так как в новых габаритах потребуется хорошая гидроизоляция пола с заходом гидроизоляции на стены (ну если все по уму то еще и акт на скрытые работы от действующей организации с допуском СРО).

было бы интересно услышать мнение тех, кто уже подобное делал : ремонт с целью сдать квартиру в аренду. На как долго хватает этого ремонта прежде чем квартиранты убивают весь ремонт. И что , ремонт ради ремонта? Я поэтому и спросил :"почасво или посуточно сдавать собираетес?"
Где найти квартирантов готовых денег платить больше, чем в других подобных квартирах, следить за отклеившимися обоями и не смеющими в ванной колеса автомобильные помыть? И бутылки с шампанским открывать будут и потолок порвать могут и пр и пр

За такие деньги, безусловно, никто не купит.
Я внимательно считаю общую себестоимость проекта и пока она меня устраивает.


Обсуждаю этот вопрос со знакомым риэлтором. Если будет больше "выхлоп", то можно и в оперативное управление отдать под последующую посуточную сдачу.


Я не собираюсь с этой квартирой возюкаться до пенсии. Она выполнит свою историческую миссию, после чего я ее продам. Куплю однушку в новостройке в той же ценовой категории. Я сам живу в новостройке, покупал у застройщика, делал ремонт под свои потребности. Ну самому мне тошно от этой хрущины, чесслово. Но раз взялся, надо делать. "Посан сказал - посан сделал".
Есть еще немаловажный момент: какое-то время там придется пожить с семьей, пока будет идти ремон в другой квартире. По большей части перфекционизм исходит из этих соображений.
У меня были оптимистические посылы насчет состояния полов: думал, что все хорошо и т.д. и т.п. Квартира проветривалась несколько дней. В комнате продолжало попахивать затхлостью. Вскрыли пол - между лагами лежата старая стекловата или что-то подобное. Стухла, пованивала. Пришлось убирать.
У меня были мысли не трогать электрику. Но когда прошел демонтаж и я увидел, как она собрана, от мыслей не осталось и следа. У меня было желание лайтово сделать санузел. Отдолбили старье - увидел эту шаткую кабину, пришлось ломать. Сломали стены и потолок у кабины, осталась ее плита. На плиту я надеялся как на нормальную основу. Вчера взял в руки монтировку, поддел, покачал - плита заходила. Ломать. Это цепная реакция - одно тянет другое, подтягивает третье и т.д. и т.п. Просто мне лично по жизни проще сломать и переделать заново, чем залипухой заниматься.

Есть критические моменты: в квартире не должно ничего коротить в плане проводки и в квартире должно быть все идеально в плане сантехники.
Исполнителям поставлена задача найти оптимальное решение.
В квартире не будет медных труб, автоматов на каждую розетку и прочих изысков. Все будет просто, надежно и оптимально по затратам.

Покупать дорогущую мебель, обои по 3500 за рулон или штучный паркет туда я точно не буду. Но базу, основу: стены и пол хочу сделать качественно. Да, квартиру могут засрать. Но сдернуть обои/переклеить новые - это задача на одни выходные без спешки. А ходить судиться с бабками-соседками снизу за то, что им на головы 100500 литров воды попало из-за сорванного у меня вводного крана - это так себе перспектива. Или в один прекрасный день лицезреть квартиру сожженной до состояния голых стен из-за того, что был включен электрический чайник, стиралка и микроволновка одновременно также не хочется.

Сегодня на объект заступает бригада для выполнения черновых работ, а также электрики.
Как говорится, следите за развитием событий.
Электрика -разводка по потолку, минимальные штробления (меньше штроб - меньше костов).
Стяжка - полистеролбетон (легкая, дешевая, дает доп. шумоизоляцию), сверху будет финишный пол.
Стены - "кубик" санузла будет выведен идеально под плиточку. Остальные стены - "под правило". Плюс отдельно будут выведены углы.

Пока такие мысли.
Фото будут заливаться по мере развития событий.
Второй пост будет также обновляться.

я скажу так - хороший ремонт достаточно сложно убить. ну если все сделано по уму, нормальные обои (а не бумага), нормальный ламинат (а не тот у которого все швы наружу через год) - такой может продержаться лет 10. даже типовой ремонт от застройщика (самый дешман - двери, ламик, обои) может прожить лет 4-6, потом конечно убьется в хламину.
почасово и посуточно сдавать - имхо смысла нет, если нет в управлении (да да, не в собственности, именно в управлении) хотя бы квартир 5ти. иначе не набегаешься со стиркой-приборкой-заселением-выселением.


как правило, на хороший ремонт идет и хороший арендатор, так как хороший ремонт подразумевает повышенный ценник. т.е. человек, арендуя, прекрасно отдает себе отчет что эта квартира выше среднего по цене, и как правило делает такой выбор вполне осознанно (а не хапает что подешевле).
вообще на текущий момент идеальный квартирант - работающая молодая пара, без детей до 30 лет (по началу я как то побаивался молодежи), но молодежь, та, которая грамотная и способная зарабатывать, более адекватная, чем их старшие братья :-) ну и молодые военнослужащие по контракту (им гос-во компенсирует часть арендной платы, до 50%) - видно что многие прошли училища/институты, жили в казармах/общежитиях и приучены к чистоте.

а вообще конечно никто не застрахован от вандализма.ну и как тут один товарищ выразился - "неаккуратный" арендатор может убить за месяц и страховой депозит не поможет.

Далеко не каждый арендатор стал бы рассматривать как вариант снять хлев, обшитым деревом (изначальное состояние квартиры). Скорей всего на просмотр будут приходить маргиналы, нищеброды и прочие уроды.
Самая геморройная аудитория, дел с которой лучше не иметь. Хотя сдать ее по низу рынка, не вкладываясь в ремонт, не составило бы особого труда.
Отремонтированная квартира, с ценой аренды выше, будет интересовать другую категорию арендаторов. Без маргинальских нищебродов и тут не обойдется, но они замечательно отсеиваются страховым депозитом.

аренда 1 комнатной 15-20. сколько нужно ставить цену аренды, чтобы покрыть затраты на ремонт в обозримом будущем? 30? 35? И где таких Буратин-идиотов найти? Которые в школу не ходили и интернетом пользоваться не научились? Вот себе задайте вопрос:" нужна ли мне 1комнатная хрущевка с ремонтом за 30 т р?" добавьте коммуналку. И это не про ипотеку, а про аренду...
Хотя Екб - город хлебный


[Сообщение изменено пользователем 23.08.2018 10:04]

аа, ну, вот это же совершенно меняет все дело, и всю историю ))

все зависит от людей. я никогда не убивал съемные квартиры, сдавал их как минимум в таком же состоянии а часто лучше (приходилось поменять то смеситель то трубы канализационные, то окна поремонтировать).

Да, пока жил на съемных детей не было. а когда детей нет то и ущерба ремонту нет - не будешь же обои драть или на стенах рисовать

дак в том состоянии, что она была, максимум за 10-12 дай бог бы кто-то снял. И то не на долго.
20 тыс для квартиры с ремонтом норм цена.
Плюс автор повышает ликвидность для будущей продажи.

да с чего вы взяли, что автор стремится отбить ремонт))))) цель другая)

|
В точку!

:hi:

А вообще- тогда теряется логическая связь )) Заголовок-то темы- "Ремонт для "под сдачу". А в итоге- автор ПРОСТО приобрел убитый хрущ- и делает там с интересом ремонт )) Чтобы сначала там пожить с семьей, а потом кому-то очень положительному сдать..В чем интерес темы тогда...Назовите тогда уж- " Как я делал ремонт в однушке "
Всем мир )

Итак, чтобы тема не скатывалась в околоэкономические дебаты, предлагаю вернуть все в тематику форума, сиречь строительство и ремонт.
Сегодня вместе с мастерами отправился на закупку черновухи.
То, что было раньше, - это цветочки, судный день для кошелька начинает наступать только сейчас :-)
Тут всякая мелочь:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru
Плюс завтра будет доставка крупняка: смеси для полов, гипсокартон, профиля и т.д. и т.п.
Затраты во втором посте отражены.

По электрике - автоматы Schneider Electrics, внешний блок, где эти автоматы будут крепиться (внутренние, может, и покрасивее, но зачем мне лишняя головная боль и затраты на вдалбливание блока в стену?), коробки, подразетники и т.д.
Докуплю сегодня провод на будущую варочную панель, плюс ребята посоветуются по поводу вводного автомата, он также докупится).
Что еще интересного? Поступило рацпредложение от мастера: "похоронить" плиту сантехкабины в стяжку. В нее же похоронить остатки еще одного простенка в коридоре, который также решено сносить. Думаю, это оптимальное решение.
Далее - стены между с/у и коридором будут из влагостойкого гипсокартона со звукоизоляцией между листами. Тут также согласен, ибо пазогребень, как пишут в интернетах, дает эффект "барабана". Его можно звукоизолировать, собрав некий "пирог", но опять же - нахрена козе баян? Покурил интернеты по этой теме - в большинстве случаев стены из гипсокартона вполне себе вывозят. Благо, там ничего сверхтяжелого крепиться не будет.
:hi:
Завтра начинается какая-никакая работа по квартире.


[Сообщение изменено пользователем 23.08.2018 14:50]

как немного оказывается нужно для нормального ремонта :-)
две пары перчаток это что бы процессом руководить? Если работать, может не хватить. имхо
под стены из гкл что запланировали из шумоизоляции? какие профиля? ГКЛ без шумки не просто барабан, а большой бум-барабан
судя по щитку, вы и автоматы из подъезда в кватиру переносите. А как тут без глобальной долбежки стен? Не правильнее заменить и добавить 1 автомат и оставить их на лестничной площадке? Кому они там помешали?



[Сообщение изменено пользователем 23.08.2018 15:24]

а что есть смеси для домашнего приготовления полистеролбетона?

хрущ без газа?
по фото, вроде, есть газ? зачем вы эти кренделя накручиваете под сдачу (даже с условием проживания семьи в теч 6 месяцев)?

не проще ли воткнуть по два листа ГКЛ с каждой стороны профиля? лишние траты на вату и один фиг через дешевую дверь звук нормально будет идти, какой бы не была стена

чо то уже точно не ремонт под сдачу, а баловство

его еще поднимать сущий ад - он тяжеленный.
в прошлом году себе из него стены взамен снесенной
сантехкабины в брежневке делал. про слышимость
отрицательных эмоций нет никаких.

наверно для газовой варочной панели. а провод - для электроподжига )

8( 8( 8( для поджига нужен особый провод?

у меня варочная панель с электроподжигом от 220в.
откуда их взять в районе плиты? надо предусмотреть специальный кабель.
вроде бы ничего неожиданного.

А теперь начальная математика. 20-12=8
В ремонт прикинули нужно вложить 300 (и даже 350 писали)
Отобъется он за 3 года.
Еще 3 года уйдет, чтобы заработать сверху 300. Итого 300 000 рублей за шесть лет. Для квартиры шесть лет это срок. Хоть какие аккуратные жильцы. И от повышенной ликвидности останется только часть. И опять встанет вопрос о косметическом предпродажном ремонте....

[Сообщение изменено пользователем 23.08.2018 15:54]

автор будет менять всю проводку, кабеля 3х1,5 будет навалом, о каком СПЕЦИАЛЬНОМ кабеле для поджига речь?

разговор был об отдельном автомате для плиты. А это уже не электроподжиг