Застройщики получат возможность строить более высокие здания без дополнительных согласований

В Екатеринбурге собираются увеличить максимальную плотность застройки в самых важных жилых и общественных зонах города. Если раньше на условном гектаре земли, предназначенном под общественную или многоэтажную жилую застройку, можно было построить многоэтажные помещения площадью около 25 тысяч квадратных метров, то сейчас эту площадь довели до 30 тысяч квадратных метров на гектар. Это значит, что застройщики смогут увеличить этажность своих проектов без дополнительных согласований. Если придерживаться этой пропорции, то там, где раньше можно было построить 10 этажей, теперь можно 12, или там, где можно было 20, теперь можно 24. 


Эти изменения планируется внести в новые правила землепользования и застройки Екатеринбурга (ПЗЗ), которые завтра будут вынесены на суд депутатов гордумы. Весной 2018 года проект правил прошёл публичные слушания.


Представители компаний-застройщиков к этим слушаниям вносили довольно много предложений по увеличению коэффициента строительного использования земельного участка, который и определяет плотность застройки. Этот коэффициент определяется как отношение общей площади всех этажей всех зданий (и существующих, и планируемых) к площади участка, на которой они стоят. В предыдущей редакции правил землепользования и застройки, которые принимал Минстрой области, этот коэффициент в большинстве интересующих застройщиков зон составлял 2,5 для многоэтажных зданий (то есть на одном гектаре площадь всех помещений не могла превышать 25 тысяч квадратных метров). 


Застройщики предлагали ещё сильнее поднять этот параметр. Например, «Астра», «Стройтэк» и «Форум-Групп» предлагали для зон Ц-2, Ж-5 и Ж-4,2 (для общественно-деловой зоны местного значения, для зон многоэтажной и среднеэтажной застройки) установить коэффициент 3,2 (то есть поднять площадь возможной застройки до 32 тысяч квадратных метров на гектар).


Верх-Исетский район у пруда и вдоль улицы Металлургов облюбовали застройщики — например, «Астра», и изменения в ПЗЗ дают им больше свободы 


ООО «Платина» — правда, только для зоны общественно-деловой застройки местного значения — вообще попросило поднять этот параметр до 70 тысяч квадратных метров на гектар. В итоге эти предложения были отклонены.


Участники слушаний (и впоследствии Главархитектура) одобрили более умеренный вариант с повышением коэффициента строительного использования участка с 2,5 до 3 для зон деловой застройки, а также зон многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки (Ц1, Ц2, Ж-4,2 и Ж-5). Это предложение внесло местное отделение Союза архитекторов вместе с самой Главархитектурой. 


Сейчас такое увеличение плотности городской застройки нужно будет рассмотреть городским депутатам. 


В целом новые правила землепользования и застройки стали несколько проще, чем те, что действовали ранее и были приняты Минстроем. Например, вместо 8 типов зон категории Ж (предназначенных под жильё) в правилах землепользования и застройки осталось всего 5. В частности, исчезла зона дачной застройки, а две категории среднеэтажной многоквартирной застройки объединились в одну — Ж-4. Вместо 6 категории Ц (общественно-деловой застройки) осталось 4 (например, зону крупных торговых центров и рынков с оптовой торговлей объединили с зоной складов с оптовой торговлей). 


— Существенных изменений в новых правилах землепользования и застройки по сравнению с тем, что было, нет, — считает Михаил Вяткин, участник Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки и глава Градсовета Екатеринбурга. — Мы хотели кардинальных изменений, но с нами — с Союзом архитекторов — не согласились. Я критиковал эти правила: они довольно громоздкие, там слишком много надуманного, и они не облегчат инвестиционный климат в Екатеринбурге. Наши замечания учли, хотя и незначительно. Однако сокращение числа зон можно поприветствовать — современный тренд градостроительства требует того, чтобы зоны были универсальными, многофункциональными. Такие «миксовые» зоны позволяют более живо решать градостроительные проблемы.