Владимир Крицкий: "В Екатеринбурге строятся 2 млн квадратов жилья, но в 2017-м они никому не нужны"

Е1.RU начинает цикл предновогодних интервью – чтобы оценить, что произошло в минувшем году и как это повлияет на следующий, мы приглашаем ведущих спикеров из отраслей, важных для Екатеринбурга.

И первым, кто с нами поговорил об итогах года на рынке недвижимости, стал Владимир Крицкий – бывший вице-мэр города по капитальному строительству, действующий глава комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Екатеринбургской городской думы и управляющий строительной компанией "ЛСР. Недвижимость-Урал".

– Владимир Павлович, традиционный вопрос в конце года: где наш постоянно упоминаемый миллион квадратных метров введённого жилья? У него есть шансы?

– Объективно в этом году миллиона квадратных метров не будет. Об этом было известно ещё в прошлом году, и здесь есть целый ряд тенденций, связанных и с предыдущими заделами, и с покупательской способностью, и ситуацией в экономике. Мы с вами в прошлом году обсуждали эту тему, что снижение будет на 25-30%, и по этому году вы его увидите. Мы свои 95 тысяч квадратных метров, о которых говорим с прошлого года, сдадим метр в метр. Я могу об этом мотивированно говорить, потому что мы сдали на сегодня все объекты этого года.

А в 2017 году рынок ждёт ещё большее снижение, все факторы остались: и покупательская способность граждан, и рыночный спрос. Возможности застройщиков связаны именно с этим: чтобы деньги не замораживались в проектах, а получали свою отдачу и работали. И потребности города по большому счёту говорят, что мы должны держать годовую планку ввода жилья на уровне 650–700 тысяч квадратных метров.

– Насколько серьёзно рост стройки останавливает то, что целый год не было торгов ни по неразграниченным землям, ни на развитие застроенных территорий?

– Во-первых, посмотрите, что сегодня есть в заделах. Это 2 миллиона квадратных метров объектов, которые уже строятся. Но такой объём в течение одного-двух лет никому не нужен. Их сдача будет оттягиваться из-за падения рыночного спроса. Ряд застройщиков искусственно продлевает сроки строительства, исходя из потребностей рынка. Во-вторых, экономическая ситуация объективно сложная, и строители подвержены всем колебаниям, которые есть на рынке.

Если анализировать кризис предыдущий и нынешний – а мы сегодня работаем в кризисных условиях – то по бюджетам, которые сейчас принимаются, мы видим: резкого увеличения бюджетных инвестиций в строительство не предвидится. Предыдущий кризис позволил выжить стройкомплексу Екатеринбурга лишь по одной причине: бюджетные вливания. В это время началось активное строительство микрорайона Академический, строили его по программе обеспечения жильём военнослужащих, то есть одновременно вывели десяток домов в стройку, обеспечив десяток подрядчиков работой за счёт бюджетных средств.

– Второй фактор: в городе в тот момент понимали, что строителям в городе живётся непросто, и была принята программа капитального строительства дополнительных детсадов и других социальных и образовательных учреждений, что тоже позволило поддержать застройщиков. Тот кризис был кратковременным, он длился всего год, и поэтому поддержка сработала. А сегодняшний кризис – затяжной, он длится уже два года, и никто не говорит, что он закончится в 2017 году, ну а мы видим – он продолжится. Поэтому здесь два момента: либо поддержка за счёт бюджета не только строительства объектов, но и инженерных сетей, дорог – это поможет увеличить темпы строительства. Или заказы на строительство объектов для незащищённых категорий населения, или социальных объектов – это помогло бы застройщикам выжить. Ни первого, ни второго не происходит.

– То есть вообще безразлично, торгуют сейчас государственной свободной землёй или нет?

– Мы говорим о текущем моменте, но не говорим о перспективе. Строители как категория организаций, у которых срок каждого проекта достаточно длителен, требуют постоянного пополнения земельного банка. Это основа. Я и на думе говорил о том, что в этом году ситуация по пополнению земельного банка нулевая: не проведено ни одних торгов.

– В области, кажется, шли аукционы на землю под блокированные дома?

– Считайте, только под индивидуальную застройку. А это физические лица, которые хотят себе построить дом. "Индивидуалка" может быть и комплексного освоения, но ни одной такой площадки тоже не выставлено.

– Но у нас новый глава Минстроя, Михаил Волков, и он вам, скорее всего, знаком…

– Что значит "знаком"? Он 8 лет работал под моим началом. Квалификация у него достаточная, человек он опытный и дееспособный. У него есть и образование, и возможности, и опыт для исполнения той функции, к которой он приступил.

– Некий первый шаг по возвращению Екатеринбургу части градостроительных полномочий как будто сделан: подготовка и выдача градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Это хоть сколько-нибудь значимо?

– Это чисто технический документ. Он даёт характеристику всему, что находится на данном земельном участке, и определяет, что можно здесь построить, границы строительства потенциального объекта, где территорию нужно благоустроить и так далее. Я 8 лет работал в городской администрации, и то, что ГПЗУ начинают преподносить как один из очень значимых градостроительных документов, этого я никогда не ощущал. Я как замглавы города по капитальному строительству ни разу этот документ не подписывал – его подписывал главный архитектор, и этот документ далеко не соответствует тому значению, которое ему пытаются придать. Он лежит в основе проектирования, и он должен проходить "на автомате" через очень короткий путь. А остальное должно определяться проектированием.

– И вам приходилось запрашивать его в этом году через область?

– Да.

– И как, достаточно просто это происходило?

– В этом году мы с органами государственной власти и органами местного самоуправления работаем по регламенту. Проще это или сложнее – мне сказать сложно. Единственное – я могу это подтвердить, – есть проблемы, связанные со взаимодействием. Сроки рассмотрения документов значительно затягиваются из-за того, что они проходят несколько этапов согласования. Этого раньше не было, и это, конечно, неправильно.

– Вы ждёте, что часть других, более крупных полномочий, перейдёт обратно в мэрию?

– Спросите об этом у губернатора, у министра.

– Да, спросила, мне ответили, что нужны компромиссы. Спрашивала, будут ли передаваться полномочия по каким-то секторам. Ну вот, как-то передался маленький сектор – градостроительные планы земельных участков.

– Да какой же это сектор, это мелочь. А ждём мы нормальных взаимоотношений. Вам любой застройщик скажет: нам безразлично, кто согласовывает документацию. Нам нужно понимание процесса, и чтобы он не был слишком длинным. Потому что от срока прохождения документации напрямую зависит экономика объекта, отношения с дольщиками и так далее. Вот что сегодня нам важно.

– Приняты новые значения налога на землю в Екатеринбурге – спорные, по многим отзывам. Вы поддержали эту инициативу?

– А что в налоге на землю журналистов пугает? Он принят нормально. По четырём категориям физических лиц было двукратное увеличение, на комиссии по городскому хозяйству мы этот процесс остановили, подтвердили эту позицию на комиссии по бюджету, создали рабочую группу… И тогда стали возмущаться некоторые депутаты, которые просто цифр не видели.

– Для каких владельцев земли повышение будет ощутимо?

– Я считаю, что ничего не произошло вообще. Физлица остаются в том же положении. До 17% увеличение налоговой ставки идёт по некоторым категориям плательщиков, но это будет введено с 2018 года, а сегодня еще 2016-й. За два года естественная инфляция сделает увеличение незаметным. По физлицам изменений нет вообще, по юрлицам нет существенного увеличения. Вы видите замечания по отелям? Так, доля налога в их доходах составляет от 0,06% до 0,26%. Не 6%! Шесть сотых процента. Это существенное увеличение, что ли? О чём тут говорить?

– Апартаменты к отелям относятся в данном случае?

– А куда они денутся. Конечно, относятся. И теперь спросите себя, почему некоторые депутаты так активно протестовали? Не потому ли, что они настроили непонятного вида недвижимости, нежилой, в отличие от квартир, продали её гражданам, и теперь граждане будут платить повышенные налоги?

– Они ведь не получают постоянных гостиничных доходов, чтобы уравновесить эффект увеличения, как в вашем примере.

– А зачем они покупали апартаменты, зная, что это нежилая недвижимость? Почему мы строим добросовестно, с соблюдением всех требований законодательства? По жилью есть нормативы – по парковкам, детским площадкам, всему остальному, а по апартаментам их нет – это же гостиничные комплексы. Там можно сократить объёмы благоустройства, количество машиномест и так далее, то есть, с одной стороны, застройщик пытается обойти действующие нормативы, с другой – гражданин, который покупает такое, не знает будто, что он покупает? Люди не думают о том, как им там жить, сколько придётся платить налогов? А мы почему должны об этом думать?

– Потому что они тоже горожане и покупали апартаменты, рассчитывая на иные условия?

– Ничего себе ответ. Вот поэтому у нас всегда будут обманутые дольщики, потому что мы вдруг говорим: "Так они же люди! Они же деньги принесли". Вы идёте в магазин и видите, что продаётся сметана, выпущенная в прошлом году, – я утрирую – но вы её покупаете, понимая, что завтра ею отравитесь?

– Не буду скрывать – есть комплексы, которые мне нравятся.

– На Западе есть такая недвижимость – апартаменты, и она нежилая, а люди её не покупают, а арендуют. В целом я считаю, что вы напрасно забеспокоились. Например, приводили в качестве примера крематорий – мол, у него в несколько раз увеличится сумма налога на землю. Но зачем приводить этот пример, если у него плата за газ в тысячи раз больше в течение года. Для них это вообще незаметно. А про отели я уже сказал.

– С 1 января вступают в силу поправки в 2014-ФЗ. Разнообразные…

– Только крупные организации могут безболезненно влиться в новый порядок исполнения законов. Например, только одна проектная декларация объекта теперь должна включать в себя не 26 пунктов, а 256. Для нас я особой угрозы не вижу, на наших дольщиках эти поправки не отразятся – мы целый год готовились к работе в новых условиях. В 2016 году "ЛСР. Недвижимость-Урал" было единственным застройщиком во всей области, кто получил знак "Надежный застройщик – 2016". Те, кто выдают этот знак, получили, видимо, грант на исследование и изучили 13 тысяч домов по всей России. О том, что вся "Группа ЛСР" по всем показателям рейтинга – снова застройщик № 1 в России, вы и сами, наверное, уже слышали.

– У вас какие планы ввода жилья на 2017 год?

– 110 тысяч квадратных метров.

– За счёт каких объектов наибольшая доля будет обеспечена?

– Мы строим в разных районах, и ввод будет относительно равномерным по разным нашим проектам.

– Должен появиться орган, который будет выдавать заключения о возможности привлечения денежных средств граждан, то есть определяющий, кто из застройщиков сможет продавать свои квартиры на этапе стройки, а кто – только готовые. Такой орган уже есть? 1 января близко.

– Я о нём не слышал, но, думаю, губернатор наделит этими функциями областной Госжилстройнадзор. Это решение принимается на региональном уровне, и время ещё есть, можно за этот срок даже небольшой объект построить.

– Напоследок о парках. Вы инициировали обсуждение выделения денежных средств на благоустройство парка "Зелёная Роща". Их уже даже предусмотрели, но только на 2018 год, по новой муниципальной программе благоустройства. Может быть, сейчас намечаются ещё какие-то подобные объекты для таких же инициатив?

– О других говорить ещё рано, а в программу можно и изменения внести: бюджет на 2017 год ведь ещё не принят. Вот примут его – тогда и будем комментировать.