Размышления про эскроу счёта и цены на новострой.

Если всё будет так, значит цена строительства поднимется, объёмы строительства снизятся, а цена квадрата на рынке после всего этого возрастёт.
Правильно я рассуждаю? :beach:

О , прикольно тема ожила. Спасибо всем кто участвует.

Тут кто-то пишет что застройщики заложили объекты. Я что-то их и не вижу. Хочу купить в северной части города. Смотрим пик открывает продажи по дому 2 а, смотришь цены и они высокие учитывая что сдача через 2 года. Метр более 90 т.р. в студиях.
В северных кварталах без отделки все за 100 метров.
На катловане обтектов то и нет.
Лср флагман будет строить, каменные палатки, я не знаю обьектов на катлрване других если не академ, компрессорный какой. Может кто подскажет.

Удивляет еще что не будет процентов по эскроу счетам. Вопрос - вот почему их нет ?!
Банк микро услугу предоставояет по завершению смотрит что обьект сдан и перегоняет с 1 на другой счет. Все. Ну сколько это стоит ну скажем 1 или 2 процента от стоимости. Ну не может услуга стоить такая больше 50-100 тысяч.
Ну так пусть тогда денежки растут не 6.5 или 7 процентов приносят а скажем 5. Ну вот почему нет ?
Очень крупная сумма ы миллионах приходит в банк и без рекламы. Это не пенсионеров зазывать и вести из счета по 20 тысяч. Ответственности никакой. Так почему нет ?

То что застройщики будут брать кредит так там под другие проценты и другие риски отделы и люди.
По логике должно быть процентная ставка под 7 на эскроу а после вскех проверок застройщик берет скажем под 10 или 12.
А взять под 0 и отдать застройщику прд 14 на 2 года. Получится 28% .....таких кредитов и нет. Как быстроденьги почти

Это плата за риск, который дольщик перекладывает на плечи банка.
По старой схеме эти 28% получал дольщик, если покупал на котловане, но он и рисковал всеми своими деньгами.
По новой схеме все эти риски берёт на себя банк. Если застройщик гавкнется, то банк потеряет деньги, вложенные в стройку. Потому и вознаграждение в виде 28% за риск тоже получает банк.
Всё как в этот мультфильме:

:-)

Инвесторы да, отомрут окончательно. Люди уже не будут покупать котлован, чтобы сразу продать при сдаче дома. Будут покупать только для себя или аренды (не для перепродажи). И это на мой взгляд хорошо.

Банк то чем рискует ?!
Есть застройщики кто строит на свои . Могу ошибаться но гринвич недвижимость вроде как.
Затеит такой застройщик стройку какую после 01.07.19 и строит дом и на свои.
На стадии котлавана люди пришли и сдали деньги в банк , но застройщик их не получает. А деньги на хранении у банка на 2 года. Банк их естественно прокручивает. Как только стройка завершилась банк со счета клиентов переводит застройщику. Все.
Зануда , где потрудился банк и чем рисковал ?

Другой пример. Другой застройщик строит после 01.07.2019 есть свои деньги и нужны заемные банка. Банк смотрит проект и перспективы и кредитует или не кредитует застройщика обычная рутина банка, анализ заемщика . Только до 01.07 он этим же самым занимался взяв у вкладчиков деньги под 7 процентов, а проанализировав давал под 14. На эти 7 и жил там же и риски и прочее.

А вопрос мой сейчас то почему сдаем бесплатно на хранение? Сама по себе операция при сдаче перевод денег она не трудоемкая как ячейка банковская при наступлении события.
Это должно быть дешево само по себе и с процентами .
А будет платно и в добавок без процентов миллионы типа хранят.

да есть, те дома что продает НКС (большая часть) у них инвестор паевой фонд, строят на свои.

Система другая, застройщик, привлекая народ на стадии котлована, эти деньги пускал в дело. Сейчас же он сможет использовать лишь кредитные ресурсы без привлечения денег со стороны покупателей.
И что меня смущает в этой схеме, ладно если застройщик накроется, а если банк обанкротится ? или цб у него отзовет лицензию ? Плакали денежки вместе с квартирой ?

местечковый квартирный олигарх учит риэлтеров жизни ... :-D

риск дольщика никуда не уходит. Только теперь он зависит не от надежности застройщика, а от устойчивости банка.
Все же помнят, какая сумма вклада покрывается страхованием. А тут будут совсем другие цифры. Следовательно, банку потребуются дополнительные затраты на увеличение своих гарантий, что отразится на ставке для застройщика. Поэтому останутся крупные - те, что могут строить на свои, уменьшится конкуренция - вырастут цены.
И слабо верится, что это все для того, чтобы 5% обманутых дольщиков думали, что теперь их не обманут.
И еще одно наблюдение. В обманутые дольщики чаще всего попадают те же люди, что несут свои деньги в пирамиды. Они верят. Они не считают, не анализируют, не планируют. Верят, и не слышат аргументов против. У меня была женщина на сопровождении, я ей 17 (!!!) пунктов рисков написала по тому, что ей предлагалось подписать, и что вы думаете- она таки купила это. После года четыре судилась, честно говоря не знаю чем кончилось, перестала отслеживать.

[Сообщение изменено пользователем 15.06.2019 10:34]

Еще смешнее выглядит схема когда покупатель на стадии котлована берет ипотеку у банка под 10%
Банк эти деньги типа выдал и сразу забрал на хранение а далее их же дал застройщику под 13 годовых... это вообще как ?
Наверное таких сделок будет не много но. До введения этих счетов покупатели за счет ипоьеки часто покупали обьекты которые были не сданы.
И это было нужно всем сейчас такие сделки убили тоже почти полностью.
Ну это же глупость когда банк типа дает деньги в ипотеку не давая по факту получая огромную прибыль а потом еще и застройщику . Смотрим сколько заработает банк при такой схеме.

К примеру семья покупает квартиру 1 млн свой и 2 заемные под 10 процентов на 24 месяца. Общий прайс 3 млн.
Эти 2 взятых млн в кредит превращаются в выплатах в 400 за 24 мес.
Итого банк 2 года распоряжается суммой 3400 которую дал застройщику под 13 годовых. Тот ему вернет 4290.
Итого банк вложив 2 млн своих через 2 года вернет более 100% или более 50 годовых в процентах.
Деньги эти и сверх прибыль не из неоткуда. Все будет в цене в итоге которую Россияне не смогут оплатить так как резко увеличится и сейчас то все не дешево.

Если застройщик строит на свои, то ваши деньги он два года не увидит, а потому застройщику, который строит на свои, абсолютно фиолетово на котловане вы занесли в банк деньги, или перед самой сдачей дома.
Правильно?
Идём дальше...
Раз застройщику, который строит на свои, фиолетово, на какой стадии вы занесли деньги, значит он поставит ОДИНАКОВУЮ ЦЕНУ, что на котловане, что перед сдачей (ему ускоренное поступление денег не нужно, так как он их не получает, пока не построил).
Правильно?
Идём дальше...
Раз цена у застройщика, который строит на свои, будет одинаковая на всех стадиях и на котловане дешевле не будет, значит покупатель НЕ ПОНЕСЁТ ДЕНЬГИ в банк на стадии котлована. В этом просто нет никакого смысла. Покупатель положит эти деньги на депозит и снимет перед окончанием стройки, чтобы купить квартиру.
Правильно?
Идём дальше...
Раз покупатель квартиры у "застройщика на свои" не понесёт заранее деньги в банк на такую стройку, значит банк не получит эти халявные деньги.

Итог:
В схеме с "застройщиком на свои" банк не имеет не только рисков, но и денег. Так что и тут всё справедливо. :beach:


А вообще, если застройщик строит на свои, то зачем ему вообще эта схема с экстроу-счетами? Данная схема предназначена сугубо для долевого строительства, а "застройщик на свои" может тупо построить дом, а потом просто продавать квартиры ВООБЩЕ БЕЗ ВСЯКОЙ ДОЛЁВКИ. Нафига ему эстроу, банк и долёвка, если у него ИТАК ЕСТЬ ДЕНЬГИ на стройку? :-)

[Сообщение изменено пользователем 17.06.2019 12:12]

Не понимаю, а что вас беспокоит? Страховка АСВ до 10 миллионов по экстроу счетам. Вы планируете покупать квартиру дороже 10?

Помним. 10 миллионов по экстроу-счетам. Если будете покупать хату за 15, или 20 лимонов, то да, рискуете... :-D

Для тех, кто уже затарился, это позитив. :-)



Бла бла бла...
А причём тут схема экстроу-счетов? :-D

Да, такие сделки действительно убили новой схемой. Сейчас в ипотеку будут покупать уже готовое. Возврат к логике здравого смысла, ведь согласитесь, покупка котлована в ипотеку это абсурд. Это уродливая форма, сохранившаяся со времён квартирного пузыря 2006 года.

Подорожают только ранние стадии, готовое не подорожает.

Все банки кто привлекает деньги под процент их вкладывают с риском и это нормально
Если бы риска не было за котопый банк прлучает деньги то люди напрямую физик юрику на бизнес деньги передал под 13 процентов и все. Но из за опасений, отсутствия опыта и прочего физик банку дает под 7 а банк под 14.
Я так и не понял зануда, в чем перекладывания риска на плечи банка? Он занимается такой же своей работой только раньше он делал это за 7 а сейчас спазу за 14 так как не считает нужным закон платить по эскроу считам.
И когда кто-то пишет что кто-то на кого что взвалил то положение должно ухудшиться. А по факту улучшилось.

Почему ? Часть застройщиков уйдет, так как не выгодно будет строить раньше прибыль была 14 с учетом денег дольщиков, сейчас удорожает все процента на 7 и все станет не рентабельно.
Новые сройки встанут, будет неразбериха, даже на средних сроках не факт что будут покупать. В каких то процессах строки то что было понятно и работало долгие годы работать перестанет. Плюс деньги всем нужны во время даже инвесторы на котловане были нужны так же как и людт кто брал в ипотеку на средней стадии. Все эти люди были нужны. Все подорожает по крайней мере на 10-12 месяцев точно мое мнение.

Прямо нерентабельно? А какие то застройщики вообще раскрывали когда нибудь данные о своей рентабельности? Не верится что 7-14% (5-10 тыр/метр) подкосят их бизнес. Конечно если считать что с типовой однушки в 50 метров застройщик - альтруист зарабатывал 250 тыр...., а с двушки в 70м - 350тыс..... Но как то не верится.
По мне так за прибыль менее 25% на 1 стройку они врятли ли не работают. (случаи банкротства как правило связаны с кидаловом и воровством, либо бизнесом по форме пирамиды, а не с "не хватило").
Таким образом все застройщики выстроившие хотя бы 4 поколения домов должны были накопить фин.подушку достаточную чтобы строить на свои. Другое дело если по каким либо причинам они не хотят светить или работать с привлечением этих деньех...

Застройщик на котловане сейчас может снизить цену и люди массово понесут деньги в банк. Люди ведь с экстроу-счетами уже ничем не рискуют и могут смело вкладываться в объекты с низкой ценой (раньше низкая цена на котловане могла отпугнуть, так как часто была индикатором грядущего долгостроя или и вовсе непостроя). В итоге почти 100% квартир будет раскуплено на котловане, а застройщик от этого банка получит кредит ПОД НИЗКИЙ ПРОЦЕНТ, ведь процент при финансировании по экстроу-счетам очень сильно зависит от текущей доли проданных квартир.
Так что я тут вообще никаких проблем не вижу. Если застройщик хочет получить кредит под низкий процент, он снижает цену на этапе котлована и привлекает максимум покупателей.

1,4 млн вернут законно, так что не трепыхайтесь.... :-D

https://banks.is/ask/1158-strahovanie-schetov-eskr...

"Здравствуйте. Вопрос. При ипотечной сделки открывается номинальный счёт на продавца недвижимости. И деньги банка находятся там, пока не произойдёт регистрация нового владельца. Примерно пусть 14 дней. на этот период счёт продавца относится к страхованию вкладов ( который гарантируется государствам до 1400 тыс.) ?

Ответ:
Здравствуйте!
Счет, который вас интересует, называется "ЭСКРОУ" - тот самый счет, деньги на котором блокируются до регистрации сделки. Ранее, такие счета не подлежали страхованию АСВ, что приносило немало проблем продавцам и покупателям недвижимости. С 02.04.2015 этот вопрос решен - АСВ страхует счета эскроу наравне с депозитами.
Страхование счетов эскроу превышает стандартный уровень возмещения. Если по вкладу вы получаете о 1,4 млн, то здесь вам выплатят до 10 млн."

https://erzrf.ru/news/dengi-dolshchikov-budet-stra...

6 марта 2018 20:24

Деньги дольщиков будет страховать АСВ

В соответствии с поправками в закон «О страховании вкладов», которые сейчас готовит Минфин, дольщики, разместившие средства на счетах эскроу, могут получить гарантии в объеме до 10 млн руб., сообщили «Известия».
По информации издания, деньги граждан, участвующих в долевом строительстве, могут быть застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). Как сообщили «Известиям» в пресс-службе финансового ведомства, в настоящее время Минфин разрабатывает поправки к законопроекту «О страховании вкладов», согласно которым инвестиции граждан при участии в долевом строительстве могут быть гарантированы АСВ. Поправки могут быть приняты в июне 2018 года, прогнозируют в Минфине.

Цель нового законопроекта — создание механизма страхования средств до 10 млн руб., размещенных на счетах эскроу или спецсчетах, открытых для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, пояснили в министерстве.

В рамках новации средства граждан, участвующих в долевом строительстве, будут застрахованы на весь срок возведения жилья — напомним, что сегодня эта норма отсутствует. То есть АСВ введет дополнительные гарантии до момента, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Компенсация при наступлении страхового случая будет выплачиваться из фонда страхования вкладов, куда банки ежеквартально отчисляют 0,15% от объема привлеченных средств физлиц. Если же денег для выплат страхового возмещения АСВ не хватает, то Агентство возьмет кредит в Банке России.


ЗЫ: Насколько я понимаю, закон о страховании экстроу счетов АСВ в сумме до 10 миллионов уже принят. Или я ошибаюсь? ;-)

Нет, не ошибаюсь:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_457...

Блин, я везде пишу экстроу вместо эскроу. :-D

[Сообщение изменено пользователем 19.06.2019 11:39]

Хорошо, что страхование предусмотрено. Раньше об этом просто не было информации. Спасибо всем, кто ответил.

[Сообщение изменено пользователем 19.06.2019 14:21]