Размышления про эскроу счёта и цены на новострой.

Вопрос какой смысл покупать квартиру сейчас на котловане ? Никому это не интересно от слова совсем.
Даже застройщику не то что покупателю в чем смысл ?

Для покупателя цена сразу будет высокой застройщик получит деньги от всех единовременно в день х.
Дом строится допустим 2 года. И никакой разницы для застройщика нет купишь ты за 23 месяца до сдачи или за месяц. Застройщику даже выгодно чтоб за месяц. Дороже тебе продаст. Так как все покупатели могут деньги держать в банках и со снятыми вкладами и процентами купить квартиру дороже.

Застройщику надо определенность и знать что все продастся. Но наверное за 2-3 месяца до сдачи востребованность тоже поймут плюс минус поймут плюс понимание того что сдача на носу можно дороже продавать или дешевле. Поиграть ценой.

Итого все движухи будут за 2-3 месяца до сдачи. Раньше смысла нет никому. Банки кормить только.
В итоге все стройки которые стартуют или стартанут будут совсем без продаж. А куда торопиться ? Отсутствие спешки покажут застройщики сразу ценой.

Итого мой прогноз будет все и везде плохо.
Денег на свои строить нет, часть уйдет застройщиков, пропадут раб.места, меньше конкуренция, отделу продаж делать тоже на работе будет нечего, все сразу на новые стройки влупят цену с пониманием того что брать не будут а никому и не надо. 4-5 жирных застройщиков будут строить без конкуренции дорогие квартиры чуть сократив штат, все остальные сами вымрут.

Раньше на старте покупаешь двушку скажем за 3 млн. вместо того чтобы у тебя эти деньги лежали и за 24 месяца принесли бы тысяч 400. Итого смысл был так как фактически готовую квартиру продавали примерно за 3.6 млн. Сейчас застройщики сразу влупят 3.7 или 3.8 за 2 года до сдачи так как дешевых денег у них нет дольщиков и стоимость метра увеличится. Итого будет сразу видна разница вместо 3 лямов на старте все удивятся когда будет 3.8 на старте за двушку какую на задворках 50 метровую на 2 этаже.

Это мои размышления человека кто просто следит и размышляет не связан со стойкой ни как. Поправьте меня если не прав. Хотелось бы ошибаться. Напишите свое мнение.

Как по мне это бред и утопия убьют стройку чтоб накормить ненадолго банкиров а горожанам станет еще хуже.

[Сообщение изменено пользователем 12.06.2019 15:25]

Есть же тема

Нелепый фразеологический оборот

Это ужасно тут на форуме и такое , такую нелепость написал. Доставил страдания филологам.

Насчет того что есть отдельная тема, не нашел ее.

?

Рынок находится в ожидании... после сезона отпусков, примерно с сентября октября будет видно...куда пойдут цены.
Но многие сходятся во мнении, что будет снижении цен, из-за спада рождаемости в 90ых ( точнее с 93 по 98), т.е. нынешних потенциальных покупателей будет физически мало...(имхо)

))) улыбнуло. это как влияние приливов/отливов на циклы размножения креветок в тихом океане. может где то по стране и так, но не в крупных городах, как мск, спб, екб, нсб итд.
да и вообще, у нас когда новострой дешевел? :-D

джери и джери): ваши расчеты верны, при условии, если Вы намерены зафиксироваль доход семьи и застраховаться от падения цен на жилье, то да, в банках держать выгодно на сегодняшний день. На самом деле, если это первая недвижимость семьи, то эти два года семья будет вынуждена снимать жилье и за время съема у семьи вылетит из бюджета 600 000 налички на сам съем.

а что покупать недвигу только в определенном возрасте можно?

По теме. Согласна с основными тезисами Джери. Инвестирование на стадии котлована будет более рискованным, т.к. не все застройщики смогут перестроить свои бизнес-процессы на проектное финансирование, больше недостроев будет. В целом себестоимость вырастет за счет кредитования и ухода зачетных схем с подрядчиками.
Делается это под лозунгами защиты дольщиков, а по факту в случае банкротства застройщика сейчас дольщики квартиры получают, а будут вместо них получать обесцененные деньги.
Думаю, инвесторы, кто до 1 июля не вложится в близкие к финишу проекты, года два-три понаблюдают как оно пойдет, уйдя на вклады. Если существенно цена не вырастет, года через 3-5 отложенный спрос выйдет на рынок.

[Сообщение изменено пользователем 12.06.2019 16:36]

основной ответ таков !

ПЕРВУЮ недвижимость да, в определённом возрасте.
Потом обычно покупая новую квартиру вы продаёте старую и далеко не всегда при этом происходит увеличение площади. То есть, влияния на рынок недвижимости вы особого уже не оказываете.
Исключение можно сделать только для квартир - маломерок, которые покупаются уже как вторая, третья квартира сугубо для аренды (как страховка под старость). Но это тоже делается в определённом возрасте (обычно под 50 лет).

Марина, я вас конечно уважаю, но в данном случае вы несёте полнейший абсурд. Рискует застройщик, а не инвестор.
Что может потерять инвестор при экстроу-счетах? Только проценты от своей суммы.
А что инвестор мог потерять при старой схеме? ВСЁ!!! :ultra:
Так при какой схеме больше риска?


Лично меня при старой схеме так впечатляли многочисленные обманутые дольшики с плакатами типа "Умоляю, помогите!!!", что я никогда не решался вкладываться в котлован. Да, маржинальность высокая, но и риск как в русской рулетке.
В новой схеме доходность вложений на котловане действительно будет сомнительной. Застройщики действительно понесут огромный урон из-за потери интереса инвесторов. Стройки действительно начнут массово замораживаться (те, которые в неимоверном количестве запустились в 2018 году, чтобы успеть по старой схеме). Но у инвесторов по новой схеме уж точно нет никаких страшных рисков (в отличие от старой схемы).

А если сразу купить, то будут два года жить в строящемся доме?

мы точно одинаково понимаем значение слова "инвестор"? ;-)


они не многочисленные, просто громкие, и среди них много тех, кто сам обманываться рад. И знаете, есть ведь целая глава в законе о банкротстве,седьмая, называется "банкротство застройщика". Там участникам строительства предлагается два варианта требований заявлять: о передаче квартиры и о возврате денег. Так вот никто не хочет возврата денег. И в конце концов все они получают свои квартиры.

Ну и у кого требовать возврата денег, если застройщик сел на 5 лет? У государства? :-)
А через сколько лет получили квартиры жители 1 николаевского, где "всё благополучно завершилось"? Да они бы 2 таких квартиры купили, если бы все эти годы деньги в банке держали. :-)

Ну её нафиг, эту вашу старую схему.
Схема с экстроу гораздо более комфортная и предсказуемая. Да, будет ломка у застройщиков первые 1-2 года, как у наркоманов, но зато потом всё встанет на цивилизованные рельсы.

юрлицо трудно посадить на 5 лет. Откройте закон, почитайте, если интересно, я же все слова поисковые написала.


дак вы с ней и не работали.
инвестирование в строительство просто прекратится, вот и все. Хорошо это или плохо- кому как.

Юрлицо - банкрот. Организаторы юрлица - 5 лет общего режима (2 человека). Строили дом на Щербакова, но на достройку последней 3 секции не хватило полмиллиарда.


Здрасьте, а как я Крылов покупал? :-)
Просто покупал я у относительно надёжного застройщика (Синара) и уже на конечной стадии строительства (уже стояла коробка и фасад начали отделывать). Риск я очень не люблю, поэтому котлованы просто не смотрел.

-Ставка по кредиту для застройщика зависит от того, сколько квартир продал.
- Банк хеджирует (принимает на себя) риск дольщика.
условно.
- Фондирование для банка 7% (средняя ставка по депозитам). Риск 5% (т.е. 5% застройщиков банкротятся).
- итого ставка для застройщика при фондировании банка 7+5=12%
- если половину квартир купили через экскроу (по факту это значит беспроцентный депозит в банке, то получается 0,5*7+5=8,5% ставка для застройщика). Если застройщик банкротится - это проблемы банка. Понятно что всякие мутные схемы типа "построим многоквартирник на землях ИЖС а потом оформим в долевую собственность" банк сразу шлет лесом.

Ну и явно осмотрительней относится к проектам, чем любители халявы "обманутые дольщики"

немного связана моя работа с рынком недвижимости....
1. сейчас очень большой разрыв в доходах и квартирах - люди не хотят покупать вообще ибо нет денег-нет уверенности в завтра- поменялась психология и проще снимать. о чем говорит джери дак те пепси-поколение у них вообще ничего за душой нет, да и и не надо. им проще раз в год покупать айфон и путешестовать чем сидеть в своей квартире в академе. да, это так) и дальше все будет еще интереснее.
2. инвесторы пересмотрят свои отношения. найдут что-то новенькое и часть останется. 30 процентов свалит в другие сферы.
3. покупатель однозначно увидит новые цены, а потом и мега скидки так как просядет спрос.
4. отделы продаж будут сокращены ибо нет смысла держать весь цикл эти рты в штате. отсавят своих родственников, содержанок и сосок в штате :ultra:
ла в принципе уже многое о чем пишу уже реальность и кто в теме - тот в курсе :beach:

[Сообщение изменено пользователем 14.06.2019 08:47]

причем здесь как вы покупали?
Инвестирование- это несколько другая деятельность, когда покупается на котловане и продается перед сдачей.
Вы обсуждаете сами с собой покупки ваших трех квартир. Советую вам двигаться дальше.

1) Инвестирование может происходить на разных стадиях, а не обязательно на этапе котлована.
2) Инвестирование не обязательно предусматривает продажу квартиры. Квартира может быть оставлена для сдачи в аренду.

Вы, Марина, рассматриваете инвесторов в узком смысле. То есть тех, для кого это бизнес. Такие инвесторы массово выходили на рынок году так в 2006, а в 2009 начался поголовный мор таких рисковых инвесторов. Я сам покупал квартиру в Новой Звезде у такого горе-инвестора по переуступке. Дядька вложил на котловане 4200, а мне перепродал через 4 года за 3900. Вот вам и вся инвестиция.

Сейчас рисковых котлованных инвесторов почти не осталось. Инвесторы это полустарпёры, типа меня, которые хотят оставить задел на старость в виде арендной квартиры. Это консервативная инвестиция типа банковского депозита. Это просто сохранение денег на старость, а никак не средство зарабатывания. Так что совсем другие сейчас инвесторы - те, кто покупает квартиры чтобы сдавать их поколению пепси.

Но есть ещё одна категория инвесторов - паразитические присоски. Они зарабатывают деньги миллионами и напрямую связаны со структурами застройщика. Например, в Эвересте некий дядька скупил квартиры этажами прямо на старте продаж. То есть, наступил старт продаж, а самые интересные квартиры уже проданы по цене застройщика. Людям пришлось выкупать квартиры у этого дядьки по переуступке, но уже на сотни тысяч дороже. Дядька за 1-2 месяца заработал на этом несколько миллионов. Подробности я уже писал на форуме и лишний раз будировать эту тему не буду по понятным причинам.

Наконец то появился хоть один грамотный и профессиональный ответ, который в доступной форме объясняет механизмы действия экстроу-счетов при строительстве.

есть сомнение, что банкир ставку для застройщика будет определять таким витиеватым путем. есть цена кредита сейчас юрику примерно 12-15%, + залоговое покрытие 100%, так такие же условия и для застройщика будут.

это только говорить сейчас начинают, что де правительство должно банкирам как-то прогарантировать что-то, чтобы они среднерыночную ставку строителям не впаривали. ну так разговоры вести можно долго (ибо и тема не простая), а шлагбаум уже через 2 недели закрывается.