Безопасность сделок с недвижимостью

Случаи, когда сделка может быть под опасностью
1. Унаследованные квартиры
Появляются новые законные наследники
Покупая квартиру, недавно полученную продавцом по наследству, покупатель должен быть готов к появлению других наследников. Продавец может не знать о них, а может и скрывать, чтобы быстрей продать квартиру и получить деньги. Чаще всего «вновь прибывшие» – это внебрачные дети умершего. Он вписан в их свидетельство о рождении, и они могут претендовать на наследство. Сделка по продаже квартиры признается недействительной.
Появляются наследники с последней версией завещания
Читайте также

Как отсудить наследство, если нет завещания?
Право на наследство придется доказать
Иногда «всплывает» более поздняя версия завещания, по которой наследником является не ваш продавец, а другой человек. Нередко у пожилых людей оказывается множество версий завещания, по которым квартира отписывалась разным людям «по настроению». Действительна лишь самая последняя редакция, остальные - не имеют силы.
Появляются несовершеннолетние наследники
Некоторые наследники имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если они не внесены в завещание. Это несовершеннолетние дети и лица, находящие на попечении. Если выяснится, что люди, у которых вы купили квартиру, не поделились с такими наследниками, сделка будет признана недействительной.
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский не рекомендует покупать жилье, правоустанавливающим документом на которое является свидетельство о праве на наследство – это буквально «русская рулетка», ведь покупатель не застрахован от появления новых наследников.

2. Подаренные квартиры

Как подарить свою недвижимость?
Обычно с помощью дарения решаются вопросы владения и наследования внутри семьи
Сделки с договором дарения – по природе безвозмездны. Но нередко договором дарения «прикрываются» обычные сделки. И они могут быть расторгнуты, если выяснится факт передачи денег.
Расторгнуть сделку может и сам даритель. Например, внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, и она имеет право изменить свое решение. Если вы купили у этого внука квартиру, то можете ее лишиться.
3. Квартиры, полученные по договору ренты
Пожилой человек может передать свою недвижимость в обмен на содержание и уход (ренту) до конца жизни. Представим ситуацию: после смерти владельца, человек, который за ним ухаживал, получает недвижимость и продает ее. Родственники могут попытаться оспорить перепродажу квартиры и доказать, что уход за стариком был плохим. Тогда сделка будет расторгнута. Подробнее читайте о том, что такое договор ренты и как его оформить.

4. Нарушенные права несовершеннолетних

Когда владелец квартиры – ребенок
Причины и тонкости оформления жилья на несовершеннолетних детей
Чтобы не получать разрешение органов опеки на продажу жилья, люди нередко писывали несовершеннолетних детей до приватизации, а далее подавали документы на приватизацию уже без учета детей. Если будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

5. Квартиры с материнским капиталом
Такое жилье не может быть продано без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребёнку не исполнилось 18 лет. Но в договорах купли-продажи не всегда указывают, что квартира куплена с помощью маткапитала. Это может быть основанием расторжения сделки со стороны органов опеки.
Около 50-60% квартир, выставленных на продажу в Москве, получены собственниками по наследству. И за последние несколько лет доля наследственных квартир в структуре предложения выросла на 15%. Но многие покупатели старательно избегают сделок с унаследованной недвижимостью.

Считается, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо купленную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству». Многие люди напуганы драматическими историями про то, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле разрывают квартиры на части. Однако, по мнению адвоката Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Действительно, известны случаи, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных покупателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

6. Что делать, если вы не успели вступить в наследство?
Как наследнику вернуть квартиру и отстоять свои права в суде?
В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство - то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2-3 года до выставления жилья на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов на рынке в 1,5-2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5-10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин - о правах заявляют внебрачные дети, отмечает адвокат. Разумеется, гарантировать на 100% сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».
Во-первых, желательно покупать квартиры, унаследованные не вчера, а 7-10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.
Во-вторых, необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.
В-третьих, необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

7. Банкротство.
В любой ситуации конкурсный управляющий в случае объявления бывшего продавца недвижимости вправе проверить насколько «искренне» была совершена сделка гражданином впоследствии объявившего себя банкротом.
Срок конкурсного управляющего для проверки «правильности» сделки для отчуждении объекта недвижимости настоящего или ожидаемого банкрота составляет 3 года.

Будьте осторожны. Д.А.

[Сообщение изменено пользователем 30.11.2018 18:15]

Пункт №1 должен быть - наличные расчеты в МФЦ.
С 1980 г., никто в нашей стране не подумал о безопасности расчетов. Пытались комнаты в мфц (главное что сделали ЕР, но уже все похерено, из-за того что туда всех права и вместо загса послали) делать ...Вместо того чтобы сделать удобную и простую систему на сайте кодастровой палаты например как в развитых странах. На гос сайте все подписали, деньги перевели и не нужно ни в какое МФЦ шкуру протирать. Но это не про Россию, и в 3018 отправят все справки собирать

Я вообще не о "развитых странах", где, как я думаю, вы не делали ни одной сделки, писал на этом форуме.
И где на этом свете есть развитые страны? За долгие свои годы ни одной не видел.
Тема о другом. Чтобы мы общались и делились своим опытом о тех случаях, когда сделка ставится под сомнение или нельзя ее делать.
С уважением Д.А.

Можно начать с недоразвитых стран под названием ОАЭ, ей лет 60-70 не больше.
Там нужно зайти на сайт Земельного департамента, заполнить форму А (если ты продавец), и форму В если покупатель (написать свои намерения), после на сайте подписать договор форма F и безналично или чеком оплатить по реквизитам указанным там же.
Все наследники, материнские капиталы м прочая хрень учтена на том же сайте, прописаны даже доверенности, кому и когда выданы. Есть мировой опыт, у нас же свой путь.. все как 1989 г. , только бумаг стало больше.

Получается, что мы с Вами теперь чем-то меряемся. то есть, кто из нас с Вами более продвинутый.
Прошу Вас снова вернуться к теме, которую я возбудил в умах форумчан.
Думаю, что моя тема более полезная, чем какой-то степ, неизвестно о чем.

А что обсуждать? Про банкротство, вы можете проверить? Я никак не мог проверить что в 2016 г. до меня и еще двух покупателей купил Банкрот (я не мог нигде это проверить). Сейчас суд уже почти год идет , меня бесит что наши законотворцы творят.. 30 лет капитализма, а катимся в совок

Вам я посоветую только, чтобы вы женились и нарожали и воспитали не менее 2-х детей

Уже есть и сам советую иногда.

Начните делиться опытом, я поделился одним, вы не стали обсуждать.

Аккредитив и страхование титула всем в помощь.

расскажите подробнее, конкурсный управляющий банкрота очухался и пытается вернуть в конкурсную массу имущество которое было продано несколько лет назад, обосновывая тем что имущество специально было продано? но как это вообще можно доказать? то, что кто то там специально продал недвижимость перед своим банкротством. на то время он был не банкротом, был обычным владельцем - захотел продал, захотел подарил, захотел пробухал...

Ну не несколько лет, в конце 2016 г. начали банкротить его. Его госбанк проснулся,как только я купил в 2017, банк написал мне письмо, что это уже возможно не мой зуб (с), "Не бойся я с тобой"
Нанял юристов по банкротству, ну его нафик, тема относительно новая и как не странно, на практике, банки у добросовестных приобретателей (таких как я) недвижимость на раз отжимают.

Перестраховка дело важное.
Но мы с бабушкой дарственную без юристов делали.
Просто не видел я смысла платить, когда договор скачал готовый с https://dogovor.ru/contracts/view/dogowor-dareniya... и просто заполнил все пропущенные пункты.

[Сообщение изменено пользователем 13.12.2018 18:23]

Не несколько лет, а только за последние три года, перед объявлением физ лица банкротом.
У конкурсных управляющих есть несколько критериев, когда сделка выглядит подозрительной.
Сделка является подозрительной, например при несоответствии заявленной стоимости в ДКП реальной, то есть средней рыночной стоимости.
Да мало ли что еще им на ум придет.
Еще для примера могу привести случаи, когда закладная по ипотечной сделки вдруг перепродается неизвестно какой компании. Ипотечник добросовестно перечисляет взносы к прежнему держателю закладной. А у нового держателя закладной накапливается неуплата взносов по ипотеке более 3-х месяцев.
Старый держатель возвращает накопленные за 3-6 месяцев деньги ипотечнику. А у нового держателя закладной имеются формальные основания
для объявления ипотечника банкротом. Объект выставляется потом на продажу понятно за какую цену.
И такие случаи к сожалению в последний год не единичные.