аванс риелтору

И забирает в свой карман. Происходит сделка или нет- неважно.

1) Как проверить подлинность и действительность такой доверенности?
2).сколько можно набрать таких "авансов" за один объект?
3) кто будет возвращать аванс при срыве сделки, если деньги взял левый посредник, а поекпатель продавца в глаза не видел.
4)расписка риэлтора не сгодится для вычета налоговй
Даже риски п1 и п3 неоправданы и неприемлемы.
Все расчёты непосредственно при сделке.В самом компромиссном варианте - аванс прописан в ДКП, который подписывается в дату уплаты аванса. И при этом предпочтительнее, чтобы это был задаток


без разницы, падающий или нет. Покупатель всегда прав

всё равно бегать.


у посредника. а посредника беспокоит только своё вознаграждение. Ну и доверенность отзывается...

а нафига выставлять объект, не готовый к продаже? на сбор свежих справок надо 2-3 дня. Платить аванс, не видя готового пакета документов - несусветная глупость, пустьдаже аванс по закону и подлежит возврату.


есть ещё депозит нотариуса, аккредитив... Это лишние накладные расходы. Дешевле,проще и не менее надёжно прописать все платежи в ДКП в порядке расчётов. В нём же отдельная подпись - расписка в получении аванса/задатка

Можно подробнее что за ячейки и как это происходит,а то скоро скоро нужно будет продавать квартиру и как бы не совсем в теме.

так https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvart...
так http://www.papabankir.ru/ipoteka/peredacha-deneg-c...
или так http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartir...
и т.д. по Яндексу

Опять песец насупил, весна, видимо.
Надеюсь за последние 9 лет в ЕКБ ничего принципиально не изменилось:
Т.Н. "Аванс" , а вернее обеспечительный платёж (не будем спорить о терминах, подробности в заключаемом, договоре) вносится не риелтеру, а Агентству недвижимости. Оно то на месте останется, а продавец свалит.
Вы либо купите квартиру, либо получите обратно аванс, если на продавца кирпич упадёт.
Если АН вернуло аванс, а в срок действия договора продало квартиру кому то ещё, идите в комиссию по этике УПН. Агентство огребёт, если ситуация подтвердится.



Из какого леса вышел этот субъект? за 16 лет работы в ЕКБ и 5лет в Комисии по этике, даже не слышал о таких случаях.


Продавцу квартиры попробуйте так сказать :-( . Прав станет альтернативный покупатель, а вы пойдете искать другую квартиру :weep: .


Представим , Вы хотите поменять свою однокомнатную на двушку, С доплатой через ипотеку.
То есть, Вы находите встречную квартиру (агентов Мы не любим, всё сами ), платите хозяину ЗАДАТОК , делаете оценку, договариваетесь с банком о выходе на сделку - вуаля, квартира готова к продаже! Всё по-пацански, только вот покупатель не нашёлся во время.
Справки из паспортного стола за месяц устарели, банк смотрит косо,оценка (4000р)потеряла смысл, встречка ушла, задаток прос...пропал (задаток же!), и тут нарисовался следующий турист-покупатель с вопросом:"а нафига выставлять объект, не готовый к продаже?" :lol:
Что пошло не так?



А вот это умный вопрос.
Поройтесь в теме, где - то подробно расписывал технологии безопасных расчётов через ячейки, как это делают в Питере. В зависимости от ситуации способы разные!
Ладно, обещаю ролик записать, чуть позже.

:-D У продавца с агентством может быть,что угодно, но у покупателя ни с риэлтором ни с продавцом нет никаких договорных отношений.
Соответственно, возникает нормальный вопрос - на основании чего агентство будет принимать авансовый платеж от покупателя??

Самый оптимальный вариант на мой взгляд:



[Сообщение изменено пользователем 31.03.2018 05:17]

Риелторы бесполезная прослойка, зачем оно вам? :hi:

это ваше право. если честно, то лучше расчет перед подписанием договора у нотариуса и усе

Узнаю брата Колю!
Не знаю, но уверена! :lol: :lol: :lol:
Еще раз, для танкистов:
1. Аванс вносится АГЕНТСТВУ.
2. Естественно, при внесении аванса заключается договор, в котором четко оговариваются взаимные обязательства. Вот с этого момента у агентства возникает обязанность продать квартиру именно этому покупателю либо вернуть аванс в случае невозможности продажи. Образец договора лежит на сайте УПН.
3. Для того, чтобы вернуть внесенный продавцу аванс, нужно для начала найти его место жительства. После продажи квартиры это практически невозможно. Поэтому мы никогда не вносим физикам.
4. Если агентство не выполняет условия договора, заключенного с покупателем, покупатель обращается: а) в УПН , б) в суд.
На вопрос, есть ли база недобросовестных агентств- да, есть у каждого своя. И есть агентства, в которые я лично никогда не понесу аванс.

зачем лишний раз кормить нотариуса? к нотариусу только если по закону требуется его заверение

[Сообщение изменено пользователем 31.03.2018 11:20]

и уходит на оплату его услуг. соответственно все риелторы заинтересованы убедить клиента, что это нормальная практика вледствие личной материальной заинтересованности.
Я сам трижды покупал объекты, дважды помогал. Ни разу не поддался на аванс. Продавцов мне было жаль во всех случаях, когда у них "был риелтор", хуже всего, если он(а)знакомый или "знакомые посоветовали".
Несколько друзей - тоже без посредников покупали и продавали. С "авансом" лично знаю случай мошенника, снявшего офис в Юбилейной" на неделю и набравшего авансов на немалую сумму в 90-х

Вот такие люди искренне считают себя специалистами :-D :ultra: По порядку: если я нашёл ВСТРЕЧНЫЙ ВАРИАНТ, то как моя квартира вдруг окажется непроданной? она уходит в обмен на двушку её продавцу. и я работаю с продавцом и банком по деталям и условиях, на которых банк отдаст доплату
какой же это встречный вариант. Это просто квартира в продаже, которая мне более-менее подходит.

Это никак не мешает набрать авансов с нескольких покупателей. Случаи неоднократно всплывали, да и ненаказуемо -ущерба-то нет, как бы

1).Нет необходимости, ведь речь идёт об авансе агенту
2). если продавец действительно желает продать и готов к сделке - ему нет смысла настаивать на авансе. Иначе пусть ищет альтернативного покупателя.

я хочу купить товар, а не геморрой с походами по судам и комиссиями...

Хорошо, что кроме меня из Питера за дискуссией никто не наблюдает. У обычных петербургских риелтеров после этой фразы начнётся истерика. Отдать деньги ДО регистрации сделки, это оскорбление религиозных чувств :lol: .

Есть ли у Вас необходимость в этом и по каким причинам?

Да

Никакой. Даже договор продавца с риэлтором не может заставить продавца продать квартиру. Конечно, в идеале можно и договор посмотреть, но:
Статья 1010. Прекращение агентского договора

Агентский договор прекращается вследствие:
отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;
смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).

Признаком является, но фактом нет.

Для посредника - да. Ибо этот аванс, чаще всего уходит на его вознаграждение.

Статья 1010
1. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.
Того, что объект буден продан именно Вам, передача аванса агенту никак не гарантирует. Гарантирует Предварительный договор ст. 429 ГК РФ

В зависимости от региона суммы авансов разные. В СПБ продавец вознаграждение риелтера закладывает в отдельный пакет при расчётах через сейф, или на сделке отдаёт при безналичных расчётах.
"Аванас" т.е обеспечительный платёж, фиксирует сделку и не является вознаграждением. Иногда используется для подготовки сделки, погашения задолженностей или внесения дальше по цепочке. Иногда лежит в сейфе и ждёт сделке.Иногда под расписку передаётся хозяину. Общих правил нет, смысл в том, что за возврат суммы в случае необходимости отвечает АН.
pitbios не понимает, что пишет.


если я нашёл ВСТРЕЧНЫЙ ВАРИАНТ, то как моя квартира вдруг окажется непроданной? она уходит в обмен на двушку её продавцу.[/quote]
Вот такие люди искренне думают, что понимают что делают :lol:
даже на уровне терминологии.

С 90 уже четверть века прошла, а вы всё ещё там. Моя работа в недвижимости началась именно с того, что первом же авансе меня кинула известная мошенница Татьяна Часовитель (Она на пару с подругой работала, не помню как звали). Пришлось поднимать старые связи, но даже Обэповцам не удалось вернуть деньги, хотя девушек на время закрыли.
Зато опыта набрался.

Это я не для pitbios пишу, а для того, что бы адекватным читателям голову не засирали.

[Сообщение изменено пользователем 31.03.2018 14:22]

1)Физикам авансы не вносят. Адекватные люди, во всяком случае.
2)Стандартные договора лежат на сайте УПН в свободном доступе. Но даже цитируя :

в УПН нет договоров без срока действия.


гарантируется то, что именно эта квартира будет продана именно вам именно за эту сумму в течении действия заключенного договора, или не будет продана никому.
За исполнением этого правила следит УПН.
Бывает, недобросовестный продавец отказывается от продажи. В Питере гораздо чаще, в ЕКБ очень редко. Чаще всего в случае, если первый же покупатель согласился купить квартиру и пришла жаба....
При сделках без аванса ситуация обратная, покупатель до последней секунды ищет более выгодный вариант и может не выйти на сделку. Мы тупо собирали статистику. 2000-2009г. Вероятность сделки с авансом в прямой продаже - 95-98%, сделки обменной 80-90%. сделки без аванса 50%.

Если при этом вы в глаза не видели покупателя, То стоить внимательно ознакомиться, что именно.

чтобы представлять, кому в смысле правоспособности и роли в сделке

А кто мешает их оформить :-D Вопрос только в цене и целесообразности.

Просмотрел. Нормальный Договор оказания услуг, защищает права посредника. "Риелтор обязуется совершить действия, направленные на приобретение Клиентом объекта недвижимости"
Для заманухи покупателя заявлена неустойка, в обязанностях клиента зашиты лазейки для неответственности риелтора. Если у Клиента что-то не сложится или передумает - обязан оплатить услуги агентства.
Вывод: если сделка проходит по плану - то все при своих. Если возникают сложности - покупатель получает доплнительный геморрой и возможно попадает на деньги. Покупки именно объекта договор не гарантирует, продавца Этот договор ни к чему не обязывает :ultra:

киньте ссылку, не могу найти

http://upn.ru/certification_dogovor.htm
Я тоже не сразу нашёл

В рассмотренном варианте "пошло не так" планирование и последовательность собственных действий.
Разумный порядок:
1) трезвая оценка имеющихся в наличии ресурсов для решения задачи
2) поиск и просчёт возможных вариантов её решения, учёт всех возможных расходов, связанных с каждым вариантом, с запасом на непредвиденные расходы.
3). расчёт рисков и выбор вариантов с наименьшим приемлемым риском, безжалостный отказ от вариантов с неприемлемым риском, (как раз такой вариант и нарисован в цитате). с наименьшей зависимостью от действий третьих лиц.
4) выработка алгоритма действий по возможным вариантам.
5) конкретные действия по выбранному плану - подача заявок на ипотеку, поиск вариантов продажи и покупки и т.п.
6) коррекция алгоритма и плана по ситуации , начиная с П.1
Вот так примерно. При таком подходе никакой задаток за квартиру, на которую у меня нет денег/не даёт банк не может быть в принципе: у меня итак есть риск, что банк на этот объект не одобрит ипотеку и я впустую потрачусь на оценку.
Когда стоит выбор между вариантами, что одобренная банком квартира уйдёт и я потеряю и расходы на оценку и одобрение, или уйдёт продавцу /агенту аванс/задаток/бронь из-за неодобрения банка - тогда и стоит выбор решения и оценка финансовых рисков.

Ну вот, Вы Сами в курсе истории рынка недвижимости. :-) Хотя некоторая цивилизация РН и произошла, "непрофессионалов", если очень мягко выразиться. на этом рынке в риелторской среде более, чем достаточно

Давайте не будем путать юридическую составляющую с фактической.

Рассмотрим вариант, что я имею желание купить объект. У меня есть на него запрашиваемая сумма. Объект стоит как "чистая продажа".
Какой мне смысл платить авансы и платить "обеспечительный платёж"? - никакого. Есть смысл снизить расходы на приобретение., т.е. получить скидку. Мне, как покупателю - без разницы, за чей счёт, но: Чтобы это не отразилось на продавце, один вариант - обойтись без услуг посредников. Т.е. Продавец должен "кинуть" агентство.

Это уже проблемы продавца ;-)

Я более, чем прекрасно понимаю, что пишу: Работать бесплатно никто не хочет."Аванс" гарантирует агентству то, что оно получит деньги за свою работу, и что продавец его не кинет, ведь в в случае расчётов мимо агентства уже ему придётся забирать свои деньги у продавца, что при нежелании последнего - как минимум затраты времени и нервов.




чтобы пишется в данном контексте слитно., это раз. 2) Адекватные - это кто? готовые лохи для обувания?
Это просто лентяи или любители сказок и страшилок в розовых или непрозрачных очках соответственно. Которым лень вникнуть в тему, подумать головой и поизучать вопрос самостоятельно.
У остальных не возникнет такого вопроса, они обходятся в таких вопросах без обращения к посредникам

[Сообщение изменено пользователем 31.03.2018 16:44]

Был у меня в практике и такой случай. Смотрим хатку, 4-ка. Объект "чистая продажа" Показывает хозяйка. доки вроде готовы, но выясняется. что хозям нужна однушка в этом же районе. В агентство не идём, на аванс не соглашаемся. Оставляем телефон. Через пару недель звонок- послезавтра с утра сделка. Цепочка - денег нет :-) Снимаем деньги приезжаем на сделку - процесс пошёл. Первой свои 10% забирает риелтор, а наш продавец только и делает, что отсчитывает разные пачки остальным собравшимся... В итоге у продавца осталось денег от силы на 10кв.м. по тогдашним ценам в том районе.

Почитал ради интереса и типовой договор агентства с продавцом.. Порадовали п.7.2 договора и приложение 2.
Наглядно объясняет, КТО заинтересован в росте цен на бетонометры. И это не продавцы. :-D

Как агентство может продать квартиру, которая ему не принадлежит ?? :-D :lol:
Вы просто ЛОЛ :-D

Ну точно, весна на конец наступила :lol: (раздельно :lol: )
Ребятам нужны другие специалисты.
Объяснять надо начиная с 1917 года, но мне уже лень... А догадался, сегодня же первое апреля, :-D чей -то профессиональный праздник.