Новые риски покупателей

http://dengi.161.ru/text/question/89117836955648.h...

Если продавец квартиры объявит себя банкротом


14 октября 2015

Виталий накопил крупную сумму и хочет приобрести квартиру от собственника, тем более что сейчас цены на вторичном рынке очень привлекательны. Но после вступления в силу закона «О банкротстве» мужчина боится, что бывший собственник вполне может подать на банкротство, а тогда сделку аннулируют. Как защитить себя от потери имущества?
Зампредседателя региональной организации «Финпотребсоюз» Вячеслав Курилин: «К сожалению, после вступления в силу закона «О банкротстве» с ним могут столкнуться люди, не имеющие отношения к долгам. При прохождении данной процедуры будут аннулированы все сделки по продаже за последние три года, и это затронет интересы не только покупателей квартир, но и автомобилей. Текущий собственник станет кредитором банкрота и имеет право на 80% от стоимости реализации. Конечно, это навряд ли покроет все его реальные расходы, тем более что цена может быть ниже рыночной.
Арбитражный управляющий будет смотреть целесообразность реализации. Одно дело, когда сделка изначально фиктивная, например, продажа «дворца» реальной стоимостью 10 млн по цене 100 тысяч рублей. Нужно понимать, что покупатель получит 80% от стоимости, но не более той суммы, что он оплатил по договору, а остальная сумма пойдет на погашение долга. Если же будет установлено, что он намеренно шел на такую сделку, его признают недобросовестным участником и не выплатят вообще ничего.
Другое дело, когда квартира была продана по рыночной цене или чуть ниже. Тогда арбитражный управляющий будет решать: процесс долгий, нужны оценки, к тому же 80% необходимо отдать покупателю. Может получиться, что экономического смысла не будет, ведь по факту кредиторы ничего не получат. Поэтому аннулирования сделки возможно избежать. Однако арбитражный управляющий может иметь свой корыстный интерес, поскольку он получает к зарплате 2% от стоимости реализованного имущества, и может в угоду себе заниматься разрушением сделок, которые не представляют экономического интереса.
На сегодня актуальным становится вопрос защиты покупателя. Теперь придется не только проверять документы и запрашивать информацию о праве собственности в Росреестре, как это делалось раньше, но и смотреть на финансовую ситуацию продавца: есть ли у него кредиты или долги. Для этого нужно запросить у него справку из Национального бюро кредитных историй и обратить внимание на наличие кредитных обязательств и просрочек более пяти дней.
Многие покупатели задают вопрос: что, если у продавца не было никаких займов, но через какое-то время он наберет кредитов и допустит просрочку. Здесь, я считаю, бояться нечего. Для того чтобы оспорить сделку, существует основание – преимущественное право удовлетворения интересов одних кредиторов перед другими. То есть у человека есть долги, а он продает имущество и не рассчитывается по ним – это рыночная реализация имущества, которая причинила вред кредиторам. Здесь принципиальный момент – ущемление интересов кредиторов».
Начальник управления страхования ипотечных и финансовых рисков АО «СОГАЗ» Анна Сорокина: «Подобные опасения имеют под собой реальную почву. Действительно, из-за банкротства бывшего собственника сделка может быть аннулирована. Покупателя, конечно, включат в состав кредиторов, но нет гарантии, что в этом случае он получит обратно свои деньги, ранее уплаченные за квартиру. И в такой ситуации страхование титула, пожалуй, единственная возможность для нового собственника жилья защитить свои финансовые риски. Полная или частичная утрата недвижимого имущества вследствие прекращения на него права собственности, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда, будет являться страховым случаем.
При полной утрате недвижимого имущества в результате потери права собственности страховая выплата осуществляется в размере страховой суммы, которая, как правило, устанавливается в размере действительной стоимости объекта недвижимости. Тариф зависит от количества и вида сделок с объектом недвижимости, а также срока, на который заключается договор страхования. Поэтому застраховав титул, покупатель может быть уверен, что в случае признания сделки недействительной он не потеряет свои деньги.
Если жилье все же было куплено с привлечением заемных денег, человек не останется с огромным долгом перед банком – кредит будет погашен страховой компанией. Более того, заключая договор титульного страхования, специалист-андеррайтер тщательно проверит все риски по сделке, особенно если квартира приобретается на вторичном рынке».


Оригинал материала: http://dengi.161.ru/text/question/89117836955648.h...

Занятная статья, занятные комментарии. Не было печали... мало нам существующих рисков и схем мошенничества, нате вам, сограждане, еще добра, похлеще имеющегося.

Итог будет таков:
а) недвижимость потенциальных банкротов существенно просядет в цене;
б) страхование такой недвижимости, наоборот, вырастет;
в) чем больше будет на рынке появляться такой недвижимости, тем сильнее её "масса" будет "тянуть" средние цены "по больнице" вниз, увеличивая общий негативный фон.
В общем, закон о банкротстве ускоряет банкротства, тем самым усиливая кризисные последствия и дестабилизируя рынок недвижимости.

Получается очередная подстава для простых смертных и кормушка для страховщиков.... :-(

наоборот
Оспорить можно только ту сделку, которая отличается от среднерыночной по цене в худшую для банкрота сторону.
Об этом я предупреждала в теме про занижение цены.

Не занижайте цену и будет вам счастье.
Государство планомерно борется с уходом от налогов.

А если займ осуществлялся у физ лица ?

то нужно проверить, был ли при этом оформлен залог.
а с учетом того, что доступ к выпискам собираются закрывать, это еще один большой риск.

В случае банкротства наличие/отсутствие залога не влияет на отмену сделок, ущемляющих интересы кредиторов.

Какой залог? физик А дал физику Б в долг 5 млн рублей, физик Б не платит , физик А подал на банкротство или сам физик Б подал на банкротство.

а вообще лучше читать первоисточник, и тогда будет понятно, что местами в этой статье полный вымысел, как это часто бывает у журналистов.

С первичкой тоже самое получается , застройщик на банкротство подает и все сделки о купле продаже отменяют :-D

:-D :-D :-D
если квартира не в залоге- продает по рынку и все.
не читайте статью, читайте ФЗ. ;-)


вообще не про то.

Марина при чем тут квартира и залог на нее, если при подаче на банкротство насколько я понял у физика все имущество забирают кредиторы.

как то мы не слышим друг друга. ;-)
Давай по-порядку.
Марина нашла статью, в которой сказано: бойтесь люди, все сделки физика- банкрота за последние три года отменят.
Я утверждаю, что не все, а только подозрительные или с умыслом причинения вреда кредиторам. Поэтому если делать правильные сделки, то все будет для покупателя хорошо.
А что там заберут у банкрота спустя годы после сделки- это покупателя не касается.
Если кому лень искать первоисточник, то вот цитата:
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:
сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;
сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;
сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;
сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).
2. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.
3. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Предполагается, что заинтересованное лицо знало о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.


http://www.consultant.ru/popular/bankrupt/58_4.htm...
© КонсультантПлюс, 1992-2015

У меня в практике было дело, когда конкурсный управляющий застройщика-банкрота пытался оспорить сделку застройщика с моим клиентом, именно по 61.2. Если помните, я еще по форуму спрашивала журналы Недвижимость за 2010 год. Все хорошо закончилось, устояла сделка.

Это при условии покупки по рыночной цене недвижимости , а если я на 20-30% дешевле покупаю, мне теперь отказаться от приобретения? застройщик скидки например мне дает такие.

это и есть подозрительная сделка. Нужно обходить. ;-)

На самом деле, здесь есть два момента. Во- первых, как суд отнесется к цифре 20-30%, сочтет ли ее существенным отличием. В два раза- точно существенное. :-D
Во- вторых, если таких, как ты, будет десяток- два, то можно утверждать, что это обычная сделка застройщика. Но как решит суд- предугадать нельзя.

[quote]это и есть подозрительная сделка. Нужно обходить.

То есть мне нужно сказать а давайте ка я куплю у вас на 30% дороже, в данный момент подучается, что все покупатели которые покупают дешевле прайса рискуют, у нас как всегда все через одно место сделали.

[Сообщение изменено пользователем 26.10.2015 21:26]

ну как-то так :-D
наверное скоро какой-нибудь пленум растолкует, что считать "существенным" отличием цены. Если интересно, можно почитать арбитражную практику, как суд относится к цифрам 20-30% по таким оспариваниям, на сайте все решения выкладываются.

Опять лазейка для страховщиков.

Марин, согласись, что сейчас нужно смотреть более пристально не только объект, но и субъект, теперь еще и на предмет его закредитованности. Если должен много кому - с ним лучше дело не иметь, такой напрашивается вывод, даже если он продает самую что-ни на есть хорошую и недорогую квартиру. Я для себя так вижу решение проблемы.

А еще, как мне кажется, это на руку не только страховщикам, но и нотариусам - очередной повод заявить, что идти надо к ним , потому что они все проверят и у них безопаснее.

через нотариуса действительно безопасней + сделку и свидетельство уже одним днём можно сделать :-)

Нотариус проверит все документы на момент совершения сделки, но отвечать за возникновение последствий от возможного банкротства продавца не входит в его задачи. По логике, он, как и обычный посредник, организатор сделки, должен заинтересоваться нывнешними кредитами продавца, выяснить его платежеспособность, но гарантировать, что тот не потеряет работу, вследствие чего перестанет оплачивать займы и может подать на банкротство в будущем - нотариус не в состоянии.

Если страховые компании включат риски о банкротстве продавца в титульное страхование - это действительно может защитить покупателя. Вопрос - сколько это будет стоить и какая сложится практика по выплате страховке. Пока ее просто нет, так как с первого октября 2015 прошло всего лишь 26 дней.

Корса, я считал вас вменяемым человеком, но пардон, то что вы пишите сейчас, полная чушь. Вы немного различайте обычные сделки от притворных. И причем тут нотариус?! Вообще, в случае притворной сделки и свидетельство на право собственности анулирутся. :-)

....

...


Не знаю , вам виднее - писать о безопасности и преимущества сделки через нотариусов в теме о новых рисках покупателей вы надумали.


[Сообщение изменено пользователем 27.10.2015 14:33]