Факторы цены на комнату?

Добрый день. Собираюсь приобрести комнату. Не могу понять ценообразование - цену за кв.м.
Смотрел объявления по одному и тому же району (Эльмаш). Цена не коррелирует с площадью комнаты, например 12 кв. м может стоит 1150 т.р., а 18 кв.м - 950 т.р. (состояния квартиры можно оценить по фоткам, но в целом они сопоставимы).

Из предположений могу выдвинуть следующее:
1. Этаж,
2. Состояние ремонта,
3. Остальная общая площадь (кухня, коридоры, сан. узел), т.е. чем общая больше (а комнат меньше), тем и дороже...
4. Расположение (улица, отдаленность от транспорта и тд), но никакой закономерности не обнаружил.

А и не будет закономерности особой. Тут еще фактор везения играет роль. Может изначально продавец поставить бросовую цену (срочная продажа, или находится продавец не в России и особо ценами не интересовался.)
А в целом - если брать остальные типичные варианты - комнаты надо смотреть - фото не то, что в жизни. Ну и соседи (сосед - алкоголик - комната дешевле однозначно, хоть и получше).
Идти, смотреть, беседовать с соседями обязательно. И - делать выбор.
Играют роль многие факторы. местоположение, материал дома, этажность, метраж, в каком состоянии сам объект и так далее.
Выписывать варианты, звонить, встречаться, знакомиться с соседями, узнавать у них о существующих проблемах и, сопоставляя цены - делать выбор.
Удачи Вам!

Спасибо за развернутый ответ. Ездить и смотреть...

В свое время выбирала комнату по следующим параметрам
1. Комната в двухкомнатной квартире - меньше народа, делить кухню на двоих
2. Соседи обязательно только собственники, а не арендуют - проще поднять на ремонт общих площадей, они не поменяются, по осени не приедут развеселые первокурсники, проще договорится
3. площадь комнаты от 15 кв
4. обязательно нужен был балкон
5. "Качество" соседей - не алкоголики, не плюшкины

Пришлось отказаться от таких параметров как расположение дома в районе и этаж.

соседей я б поставил однозначно на первое место.

если не хотите слушать музыку до 4х ночи, выломанной двери от соседа-неадеквата и других сюрпризов.

Тут факторы я записала в порядке их воспоминания. По идее - они равноценны и все стоят на первом месте.
По идее, можно было записать так:
Во-первых - пункты с 1 по 5
Во-вторых - этаж, расположение дома
В-третьих - качество ремонта

А подскажите, я покупаю допустим 17кв м площади. А есть еще пара комнат.

Кухня, коридоры, туалеты и остальное, их площадь по договору делится пропорционально? Или как вообще...

и надо еще учитывать, что комната в 15 кв м в двушке 43 кв м и комната 15 кв м в двушке 54 кв м должны стоить несколько разные деньги ( метраж приведен для примера, с учетом того, что вторая комната сопоставимых площадей, просто во втором случае нежилая площадь больше(кухня/су/коридор/кладовки))

внесу и свои 5 копеек:
где вы видели комнаты сейчас за
??
Обычно 1.500 000 и дороже если надо good вариант

Однозначно соседей нельзя ставить на 1 место, т.к. соседи могут продать и и вместо них заедут НОВЫЕ соседи.