Раздел участка, принадлежащего муниципалитету

Добрый день!

Как в соответствии с законом разделить принадлежащий государству участок, если он в аренде у одного физ. лица, и имеются жилые постройки, принадлежащие другим физ. лицам?

Вкратце опишу ситуацию: несколько лет назад администрация райцентра сформировала и выставила на аукцион участок ИЖС площадью 60 соток, с победителем заключили договор аренды (действующий до сих пор), он построил несколько жилых домов, получил на них свидетельства и продал дома частным лицам. Участок при это не делился, земля так и осталась закрепленной за муниципалитетом.
В настоящее время возникла необходимость в выделе земли под одним из домов. Проблема в том, что максимальный размер формируемого участка не может превышать 20 соток, поэтому просто выделить часть земли, а остальную повесить на другой кадастровый номер, не получится: надо разделять минимум на 3 части. Споров по поводу границ раздела у собственников домов и арендатора нет, но этим вопросом пока никто не хочет заниматься. Самостоятельно была составлена схема расположения участка, после чего написано заявление на имя главы администрации с просьбой её утвердить (ст. 36.7 ЗК РФ), однако получен отказ со следующими формулировками:

На Ваше заявление о согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровой территории, расположенном по адресу: ..., сообщаю:
В соответствии с пунктом 5,6 статьи 11.4. Земельного кодекса Российской Федерации раздел земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка, на основании проекта межевания территории, утвержденного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
В соответствии с градостроительным планом земельного участка с КН ... ? ... не выполнен пункт 2.2 раздела 3: ?раздел земельного участка осуществляется только на основании документации по планировке территории землевладения (проектов планировки и межевания) после изменения вида разрешенного использования, в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности?, а также раздел 6 градплана.
Вами не предоставлена исполнительная топографическая съемка построенного жилого дома на земельном участке, за которым Вы собираетесь .закреплять земельный участок. Это еще необходимо для проверки соответствия Правилам землепользования и застройки в городском округе Верхняя Пышма и Градостроительному кодексу РФ.
Исходя из вышеизложенною, схема расположения земельного участка на кадастровой территории отклоняется от согласовании.

Т.е., фактически, администрация пытается намекнуть, что участок предоставлялся для комплексного освоения арендатору. Но данном случае инициатива по разделу участка исходит не от арендатора согласно п. 5 ст. 11 ЗК РФ, а от собственника постройки согласно п. 7 ст. 36.
Поэтому возникает несколько вопросов:
1) Законен ли отказ администрации в утверждении схемы? Имеют ли чиновники право при утверждении и выдаче "схемы расположения земельного участвка на кадастровом плане" требовать с заявителя "документацию по планировке территории" в соответсвии с градостроительным планом, если такое требование отсутствует в ЗК РФ, а также требовать топосъемку? Если да, то на основании каких законов/постановлений/статей?
2) Могут ли в администрации уменьшить размер запрашиваемого в заявлении участка до минимально предусмотренного нормативными документами? Предположим, прошу выделить 20 соток, а они выдают схему с 6 сотками.
3) Какие из надзорных органов больше всего любят выявлять и присекать нарушения чиновников? :-)
4) Возможно, у кого-то уже был опыт раздела и приватизации подобного участка. Подскажите алгоритм и порядок действий.

За все ответы заранее большое спасибо! Хочется решить этот вопрос в соответствии с законом и в минимально возможные сроки, поэтому при ссылках на законодательную базу моему счастью просто не будет предела :-)

[Сообщение изменено пользователем 30.01.2013 01:45]

имхуется мне, что надо сначала смотреть в корень, на глобальные проблемы - все сделки с домами незаконны и были зарегистрированы по дурости. Тут треба взаимная реституция. Ибо единство судьбы участка и строения.

Если вы пишете, что участок предоставлялся под ИЖС, то это означает только одно - что участок предназначался под ИЖС. Вы же построили десяток домов и по факту изменили назначение участка, что вам теперь и предлагают согласовать де-юре. И все это надо было думать раньше.
А теперь представьте разгневанные могиканские вопли покупателей.

Построив один дом. выкупить участок, распилить и строить дальше.
А сейчас вы уже спалились :-D

А что именно было сделано незаконно?)) Земля арендована через торги, оформлено разрешение на строительство, построен дом, зарегистрировано право собственности. Закон РФ разрешает делать со своей собственностью что угодно, в том числе и проводить отчуждение в связи с продажей. Единственное, что я наверно погорячился, написав, что построили несколько домов. Насколько я знаю, у остальных собственников другой тип построек, но тоже имеются свидетельства ФРС, т.е. они соответствуют определению "строения, сооружения" из п.1 ст. 36 ЗК РФ.


Я и есть покупатель ;-)
Мне надо выделить конкретно мою часть земли. НО! Нельзя сформировать два участка (20 моих соток и 40 остальных). т.к. будут нарушены нормы выделения площадей под ИЖС, утвержденные постановлением администрации. Именно поэтому участок надо делить сразу полностью, через процедуру межевания. А для ее выполнения нужна как минимум схема, утвержденная администрацией. Которую, собственно, они и отказались выдать с вышеприведенной формулировкой.


Пока еще никто не спалился ;-) Роман, я уже давно мониторю этот форум и знаю Вас как девелопера с большим опытом в области освоения земель нашего региона. Именно поэтому мне интересна Ваша точка зрения. Но ответы типа "построить -> выкупить -> распилить -> строить дальше" абсолютно не приближает меня к решению сложившегося вопроса.

Еще раз обращаю внимание, что ситуация нестандартная: участок большой, и просто выделить свой кусок вряд ли получится. Плюс не до конца ясно, кто же все-таки должен выступать инициатором раздела и межевания: собственник земли, арендатор или собственник постройки. Требуется ли согласование границ с собственниками других строений, расположеных на данном участке. Если да, то каким образом? Достаточно ли, например, будет простой подписи на схеме разделения? В общем, вопросов много, и порядок действий пока не до конца ясен. Именно поэтому я и обратился за помощью к специалистам с форума.

самое простое- выкупить по 36 ЗК и потом поделить без администрации.

Понимаю, что так было бы проще всего поступить. Но администрация не дает выкупить весь участок, т.к. он превышает предельные нормы. Если б можно было пойти таким путем, то я не терзал бы форум своими вопросами :-)

Выписка из решения госдумы ГО о правилах землепользования:
В соответствии со статьей 33 Земельного кодекса предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются настоящими Правилами.
Нормы предоставления земельных участков классифицируются по следующим основаниям:
а) индивидуальное жилищное строительство:
...
- в сельских населенных пунктах - от 600 до 2000 кв. м;

Если скажете, как обойти данное ограничение (например, главенство ЗК над решениями местной думы, или какой либо другой способ), то это будет вообще супер! :super:

ЗК этот вопрос относит к компетенции МСУ.
у вас сейчас на участке 60 соток какое назначение? Для комплексного жилищного? Вот оставшаяся часть и пусть остается в этом назначении и аренде, и тогда для нее ограничение площади по ИЖС не действует.
У вас участок под домом сформирован?
У меня был ровно такой же случай, мы под одним домом выкупали, а оставшаяся часть оставалась в аренде у прежнего арендатора.

Мой комп не открывает вашу картинку с ответом, поэтому не могу сказать насчет справедливости отказа.
но мы шли по другой процедуре, через заявление о подготовке границ ЗУ на основании материалов территориального землеустройства и предоставлению в собственность за плату ЗУ под объектом недвижимости.\
и, конечно, не на основании своих рисунков. :-)

Блин, жутко приятно, хотя и совершенно незаслуженно. Но я знал, что меня когда нибудь оценят по справедливости :cool:
А по теме - давайте все таки больше деталей. Начнем с договора аренды - что там написано про вид разрешенного использования, дословно. Что про раздел участка, скорее всего, невозможно. Какие свидетельства есть на строения. И как блин пропустили сделку без отчуждения земли, я так понять и не могу. Как вы покупали свой дом без покупки земли? Становились арендатором со множественностью лиц? Непонимаю((((

Назначение всего участка ИЖС.


Под домом участок не сформирован, как раз это и пытаюсь сделать.


Можно поподробнее о Вашей ситуации? Если здесь не хотите рассказывать, то можно перейти в ЛС. Хотелось бы сопоставить со своим случаем. Схему готовили в архитектурно-строительное бюро, и и сдавалась она только для того, чтоб в администрации не ломали голову, как бы так разделить участок... Вечером постараюсь выложить ответ в текстовом виде.

В п. 7 ст. 36 ЗК говорится о том, что на основании заявления гражданина орган МСУ "...утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка...". Но не понятно, на кого возлагается разработка данной схемы?



Вообще, договор заключен не со мной, и в идеале на арендатора вообще не ссылаться и не задействовать его. Но насколько я знаю, в договоре аренды категория земель значится именно как ИЖС. Арендатор смог продать часть построек потому, что у него на данном участке тоже осталось одно строение, именно поэтому ФРС пропустила сделку без заключения договоров субаренды и без отчуждения земли.

города Б? ;-)

Это вообще маловероятно. Что такое-участок несформирован? Значит, неотмежеван и не поставлен на кадастровый учет? Как он может быть не поставлен на КУ, если есть договор аренды?
Второй парадокс - как может быть зарегено право собственности на избушки, ежели для того треба разрешение на строительство/декларация либо документы на участок?


Понимаете, это чушь и ерунда в одном флаконе, возникшая лишь из за развиздяйства регпалаты, или вы чего то недоговариваете или неправильно понимаете. Вы можете по свидетельству о праве собственности на дом купить дом, написав в договоре, что доки на землю не оформлены. Это вариант кидалова намбер раз.
Намбер ту - это упомянуть в договоре про единую судьбу и что участок следует судьбе, но по факту не оформляя его. Это швырялово со стороны продавца.
Есть еще пара вариантов с ОООшками и кооперативами, но там уже конкретный уголовный кодекс.
Как понять - не ссылаться на арендатора и не задействовать его? Человек вас изволил кинуть, а вы его побеспокоить боитесь? Нет права собственности на дом, когда земля принадлежит другому, это юридическая коллизия, возникшая от преступной халатности госрегистратора.
Короче, вопросов к вам больше, чем ответов.

ты не совсем понял.
человек пытается выделить участок из большого. большой сформирован, маленький- нет.
в моем случае было ООО, которому был предоставлен в аренду участок под жилищное стр-во ( коттеджи). Физики заключали договор с этим ООО на строительство, по окончании регистрировали жилые дома, и после под каждым выделяли землю. Мой клиент оказался самым быстрым, построился быстрее всех. Пришлось через суд регить право на дом, а потом выделять кусок в собственность, оставляя у ООО аренду на оставшуюся часть.
по теме: мы шли так, как я написала выше- через утверждение проекта границ вновь формируемого участка. Там в пакете было и межевание в том числе. Начинать нужно с формирования участка, вобщем.

Схема то слегка противоестественная. Во-первых, через суд - это когда других законных возможностей нет. А во-вторых - как выделять его кусок земли? Через проект границ и проект межевания? Ну, спорно...
А так, по факту, да - суд. По решению суда все что угодно зарегят. Даже право собственности у дохлой коровы на Кремль

:lol: :lol:

да суд не про землю был, Роман. Суд- про дом. Землю- написала как. В итоге два свидетельства о праве торжественно вручила клиенту в обмен на денежные знаки. :-)

Все равно все это ненормально. Через суд - это как изнасилование действующего законодательства. Потому что нормальным порядком - никак.

для меня- обычное дело.
там застройщик не мог сдать в эксплуатацию пока все не построятся, вот и пришлось.

для кого то обычное дело от сумы и от тюрьмы отмазывать, но это тоже ни разу не коррелирует с законом.


А что он не мог сдать? Здесь речь то про ИЖС

Администрация с Вас просит обоснованно проект планировки, т.к. участок сформирован под строительство нескольких домов, а это предусматривает наличие земельных участков под жилымы домами и земель общего пользования (подъездных дорог к земельным участкам, наличие коммуникаций ТП, ШРП и пр.). Т.е. участок надо делить сразу на несколько - под жилыми домами, и под местами общего пользования.
Топографическая съемка тоже нужна. (Как иначе определить местоположение дома относительно границ формируемого участка... Пройдет граница через дом - дом распиливать будете... :-) ) Требование о наличии топографической съемки обычно прописывается в регламентах по предоставлению муниципальных услуг.

Это будет зависеть от Вашего проекта, в нем и будете прописывать сколько домов будете строить и сколько земли уйдет на места общего пользования (МОП)

Нарушений со стороны чиновников пока нет, а любители попресекать - прокуратура.

то все вышеперечисленное было бы верно, если бы участок был бы действительно предоставлен под комплексную застройку. На автор куда то зашкерился (от сл. Шкеры, см. победу Петра 1 при Гангуте) и не выдает новую иныу :-D :-D :-D

Комплексная застройка - относится обычно к многоквартирным домам, когда с ними еще строятся объекты инфраструктуры (школы, д\с, магазины и пр.).

Здесь ИЖС, тут немного попроще, просто ТС надо представить проект (свои хотелки) - как он будет пилить весь участок, в зависимости от количества жилых домов, чтобы у каждого участка был самостоятельный подход и подъезд с земель общего пользования - а не через соседа... :-)

имелась ввиду комплексная застройка под ИЖС. В терминологии не суть. А суть в том, как человек смог купить дом, не отчуждая землю.

А это все должно было сделано до, а не после, вирклихь?

Надо смотреть, что там с адресом учудили, а то несколько домов под одним адресом проскочили, вот сделка и прошла. А по земле прописали, что аренда да и не стали заморачиваться. Перспектива аренда со множественностью лиц, да и все.

Да, это у меня одна из версий. Но это говорит только о том, что все сделки - суть фикция, и подлежат аннулированию и реституции.