Как заработать на ипотеке - статья на RBC

С помощью ипотеки можно не только решить квартирный вопрос, но и обогатиться

Для этого необходимо иметь временно свободные 20-30 тысяч долларов и возможность выплачивать банку ежемесячно 5-6 тыс. долл. (выплаты по кредиту). Оптимальный срок кредита – три года (на протяжении этого срока гражданин не платит налог на доход от продажи квартиры). Таковы типовые условия «ипотечного инвестпроекта».

Схема инвестирования в данном случае повторяет типовую схему ипотечной сделки. Например, гражданин покупает двухкомнатную квартиру, взяв кредит в банке на три года под 12% годовых. Первоначальный взнос при этом должен составлять не менее 10% от стоимости квартиры. Чем больше размер первоначального взноса, тем выше прибыль от данного инвестпроекта. Через три года после полного погашения кредита гражданин продает квартиру и подсчитывает прибыль.

По мнению экспертов рынка ипотечного кредитования, квартиру для таких проектов следует покупать на рынке вторичного жилья: инвестиционный риск здесь меньше, нежели при покупке квартир в новостройках. «Двушка» в Москве в доме улучшенной категории со стандартным ремонтом стоит около 200 тыс. долл. Возьмем эту величину за основную стоимость объекта недвижимости на начальном этапе инвестпроекта и рассчитаем его эффективность при двух вариантах первоначального взноса за квартиру: вариант «А» – взнос 10% (20 тыс. долл.) и вариант «Б» – взнос 50% (100 тыс. долл.). В первом случае ежемесячный (аннуитетный) платеж по кредиту составит 5978 долл., во втором – 3321 долл.

При среднем росте цен на недвижимость на 15% в год через три года можно будет продать эту квартиру за 304 тыс. долл. Доход в данном случае составит 104 тыс. долл. При 30%-ном росте цен квартиру можно будет продать за 439 тыс. долл. Доход составит 239 тыс. долл. Поскольку квартира покупается не для проживания, то для получения большей прибыли и снижения ежемесячных расходов по инвестпроекту ее предпочтительно сдавать в аренду. Доход от сдачи квартиры без мебели в аренду составит 46 тыс. долл. (36 месяцев, по 1,3 тыс. долл. в месяц). Итого – при росте цен на 15% в год совокупный доход составит 150,8 тыс. долл. При увеличении стоимости цен на недвижимость на 30% – 285,8 тыс. долл. Следует отметить, что с начала 2006 года цены на московскую недвижимость выросли на 12% (по состоянию на 1 марта 2006 г., данные компании «Фосборн Хоум»). Это означает, что годовой рост цен можно ожидать на уровне 42-45%.

Расходы таковы. При первоначальном взносе в размере 20 тыс. долл. сумма уплаченных за весь срок кредита процентов – 35,2 тыс. долл. Расходы по получению кредита и оформлению сделки (в среднем 1,5% от стоимости кредита) – 2,7 тыс. долл. Расходы по страхованию в период кредитования – 5,9 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (подбор кредита и квартиры, 5-6% от стоимости квартиры) – 10 тыс. долл. Итого 53,8 тыс. долл. При первоначальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходов почти в два раза меньше. Например, сумма уплаченных за весь срок кредита процентов составит 19,5 тыс. долл. Получение кредита и оформление сделки (в среднем 1,5% от стоимости займа) обойдется в 1,5 тыс. долл. Расходы по страхованию на период кредитования – 3,3 тыс. долл. Оплата брокерских услуг (5-6% от стоимости квартиры, включая подбор кредита и квартиры) – 10 тыс. долл. Итого при первоначальном взносе в размере 100 тыс. долл. расходы на «инвестиционную ипотеку» составят 34 тыс. долл.

Прибыль впечатляет. При росте цен на 15% в год ипотека по варианту «А» (первоначальный взнос 20 тыс. долл.) составит 96,9 тыс. долл. Ипотека по варианту «Б» (первоначальный взнос 100 тыс. долл.) принесет прибыль в размере 116 тыс. долл. При росте цен на недвижимость на 30% в год прибыль от покупки квартиры по варианту «А» составит 231,9 тыс. долл., по варианту «Б» – 251,4 тыс. долл. Таким образом, ипотека может выступать в качестве нового способа приумножения капитала и дополнительного инструмента для частного инвестора.



Это что? Новый способ банков впаривать людям ипотечные кредиты? Или это строится новая мегаперамида ?

ИМХО это выдумки журналиста далекого от банковской сферы и вообщем от инвестиций

ИБО 1)любое решение особенно по столь крупным крелитам в банках принимает специальный кредитный комитет у которого к моменту "заседания" есть ВСЯ кредитная история данного человека как минимум в этом же банке. И ежели будет известно что человек таким способом всего лишь обогащается то и в следующем крелите ему будет отказано
2) у нас ИМХО нет частных инвесторов готовых вкладывать на столь долгий срок.

А что в этом нового? Давно все просчитано и активно используется частными инвесторами. Купил в кредит-сдал в аренду. Только продавать через три года не обязательно, большинство так и сдает, имея дополнительные гарантии безбедной старости или потом дети-внуки селятся. Схема стара, как мир.

Это в каком банке будет отказано? На самом деле, сдача в аренду только уменьшает риски невозврата кредита, соответственно, банки только "за", хоть и не афишируют это.

Миша прав

фактически в рбк-шной статье описан банальный лонг с плечами на рынке недвижимости, если переносить сюда термины из фондового рынка. т.е. доходность действительно неплохая, при условии роста цен на объект инвестиций (который естественно никто не гарантировал).

РБКакашные статьи - это вообще полная лажа.

Теоретически в любом. Ибо чел берет Ипотечный кредит.
А это одни пукнты нормативов, резервов итп. А по сути если все всплывет - кредит на развитие бизнеса. А это уже другая статья
А сдача в аренду увеличивает риски невозврата обеспечения кредита.
Согласен что сегодня многие банки закрывают на это глаза и себе и ЦБ, так как позволяет законодательство и проверки. но что будет завтра не известно



[Сообщение изменено пользователем 14.03.2006 14:30]

Вы поняли эту фразу сами? Я нет.

Сдача в аренду повышает кредитоспособность, т.е. способность заемщика возвращать кредит, ибо это дополнительный положительный денежный поток.

"Увеличивает риск невозврата обеспечения кредита..." - это что такое? Что за риск? Может Вы говорите про снижение ликвидности объекта залога (залог - это вид обеспечения обязательств, ипотека - это вид залога).

Учите матчасть.
Кредиты для бедных и людей, с отрицательной динамикой имущественного комплекса, - это тема :-)

это уже бюрократия, а не коммерция. Вы ревизор-вредитель? :-)

http://www.kdo.ru/forum/viewtopic.php?t=5242