перевод из жилого в нежилое

доброе время всем читающим!
сложилась ситуация следующая
собираюсь покупать две смежные квартиры с целью сделать из них магазин...вот хочу зараннее поинтересоваться, как этот сам процесс перевода??? на самом деле такой затяжной и подкупный или это все от желания зависит???)))

Это засада.

поддерживаю +100.
но "овчинка стоит выделки", если есть деньги для этого перевода. Даже последующая сдача в аренду выгоднее в 3 раза, чем как жилую.

если делать всё по пунктам - никакой засады не будет. Так везде ;-)

а вот эти пункты имеют максимальные ограничения по рассмотрению моего дела? (я имею ввиду временные сроки)

[Сообщение изменено пользователем 20.12.2011 21:20]

[Сообщение удалено пользователем 31.05.2016 01:31]

У меня такая же ситуация к лету складывается, может есть ссылки с чего начинать?!

А есть ли смысл? Посчитаем?
1) Вариант. Считал сейчас по своему объекту: 2-ка с ремонтом 80-х годов, 56 кв.м., 3-х метр потолки, в центре на ленина (в районе упи, гагарина). Дом в виде буквы- П, 1 этаж выход вбок тридцать метров до тротуара ленина, из квартиры напротив по лестничной площадке появился магазинчик (от него вообще 10 м до ленина). Расходы: 250т.р. до строит-монтаж работ, 150т.р. сдача объекта в эксплуатацию с учетом взноса в Админ кировского района (есть такой взнос у них 20 или 30 т.р.). Сроки: 4-5 месяцев до строит монтажных работ, 2-3 месяца сами работы, ну и сдача потом 4-5 месяцев.. Еще в комитет по транспорту и в гаи согласовать парковки и т.д. около 30т.р. Итого в районе 400т.р. это будет заниматься агенство с СРО по проетированию. Далее идут строительные затраты на капитальный ремонт со всеми коммуникациями, входную группу, крыльцо, вывеску и т.д. Около 1млн руб. без иллюзий. Еще парковку и благоустройство территории. Итого 1,4-1,5 млн. рублей вложить в течение 9-10 месяцев...
Площадь без стен пусть станет 60 кв.м. Сдашь ее реально за 1000руб кв.м., без коммуналки чистыми, будет, ну пусть 55т.р. в месяц. Минус 13% подоходный налог. Арендатор тоже ведь захочет аренду в свои издержки вложить чтоб уменьшить налогообл прибыль. Ну пусть даже с половины суммы. это 7150/2=3600 налог. Итого 51400 чистыми. За 1 год принесет (10 мес ремонт) 2месяца*51400=102800. За второй и далее по 616800р. Эти деньги будем класть на счет в банк под 10-12% годовых, пусть исхитримся под 12%! раз в год для упрощения расчета итого 102800+616800=720т.р.*1,12=806т.р.+617т.р.=1423 к концу третьего года. Далее 1423*1,12+617=2210 к концу 4 года. и 2210*1,12+617=3093 т.р. к концу 5 года.
2) вариант: Вложить 500 т.руб в ремонт а 1млн руб в банк под те же 12%, сроки работ 2-3 месяца: Через 3 месяца сдаем сразу ее за 35т.р. Чистыми на руки имеем 30/ месяц без налогов и коммуналки. (домофон, охран сигн, интернет, и т.д. есть). Считаем: Лям съэкономленный за 5 лет: 1000т.р.*1,12*1,12*1,12*1,12*1,12=1762т.р. Квартира 9*30=270 за 1 год, 360 за 2 и далее в год. Их тоже под 10-12% в банк, через 5 лет получим 2145. итого: 1762+2145=3907 к концу 5 года. Ремонт к концу 5-года псу под хвост. Косметика рублей 100-150 встанет. если снова сдавать на хорошем уровне а не за 25р.
3) вариант: Неделать ничего и сдавать в ушатанном состоянии как сейчас. 23-5=18 т.р.*12=216т.р. в год, риски порчи имущества и амортизация минимальны , так как не чего портить и амортизировать. Кому надо сам обои наклеит и потолки побелит. Далее в банк. И съэкономленные 1,5млн туда же. итого за 5 лет: 1500*1,12*1,12*1,12*1,12*1,12=2643+1372=4015 т.руб к концу 5 года. Ну потом можно диван и шкаф обновить тыс на 50-100.
Вот такой расклад: в 3-варианте всегда легко найти нового арендатора если что, во втором и первом хуже. Но в 1-м варианте при продаже недвижки, если вдруг надо будет, торговая площадь уйдет в 1,5 раза дороже квартиры, то есть затраты 1,5 млн руб вы вернете, но это если продавать. Сам всю голову сломал... Опять же обесценивание денег за 5 лет, рост арендной платы здесь не учел (хотя могут настроить торговых центров и придется эти магазинчики сдавать по 500-600 р за кв.м. вон Комсомолл долго не могли арендаторами заполнить... а еще Репина-зоологическая строится ТРЦ Радуга и др. х.з.что будет, квартиру всегда сдашь)

[Сообщение изменено пользователем 02.02.2012 17:57]

[Сообщение удалено пользователем 31.05.2016 22:38]

Все цифры реальные, процент 12 в банке спорный (пока есть тока 11), но можно и больше если пошустрить. Учитывается вклад с капитализацией % во вклад, где ошибки то? Ну в третьем варианте сразу итого привел, без жевания, копейки не стал считать, погоды не сделают... 2 вариант может и тяжеловато сдать за 35 будет (с другой стороны стоимость кв... 4+ млн. руб плюс качеств ремонт, мебель, дешево сдавать никто не будет). Привел по состоянию на сег. день, про прогнозы написал все..

[Сообщение изменено пользователем 05.02.2012 13:01]

сходите в проектную организацию, вам там все расскажут. И заранее узнайте есть ли место для парковки и согласуют ли его, также за ранее можно узнать про мощности(если они нужны)


а если он сам хочет торговать в собственном помещении, 60 рублей наторгует нефиг делать это семки ;-) и не 13% налога платить.

[Сообщение изменено пользователем 06.02.2012 00:19]

[Сообщение удалено пользователем 31.05.2016 22:37]

Проблема с парковкой, все остальное решаемо.
Кто может решить с парковкой огласите варианты ?