о росте цен....
эта статья про москву, но тем не мене во многом можно провести параллели с екатеринбургом
Февраль посрамил всех аналитиков, прогнозировавших спокойный рост или даже наступление штиля на столичном рынке жилья. Если начало месяца не давало повода усомниться в правильности их предсказаний, то его окончание способно вывести из равновесия даже обладателя стальных нервов. Еще бы - к середине февраля темпы роста цен достигли отметки 1,8% в неделю.
Спокойное начало
Между тем оснований для такого развития событий вроде и не было. С декабря прошлого года специалисты практически в один голос твердили, что наиболее вероятный сценарий развития ситуации - подорожание на 15, максимум 25 процентов. Конечно, аналитики не были бы аналитиками, если бы не предложили еще несколько вариантов, взаимоисключающих друг друга (стагнация и бурный рост), но основным прогнозом все же был умеренный.
В этом смысле показательны слова человека, который хоть, по его собственному признанию, цены и не назначает, но находится, как это принято говорить, "в рынке" и чувствует его поведение очень точно. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в интервью "Российской газете", опубликованном в номере от 1 февраля, высказал мнение, что "сейчас стоимость квадратного метра жилья в полной мере соответствует реальному соотношению уровня спроса и уровня предложения".
Впрочем, если разобраться, то соотношение это все же наполовину искусственное. Во всяком случае в том, что касается предложения.
Цена на рынке - результат столкновения интересов покупателя и продавца. Когда товара мало, а спрос велик, возникает дефицит, и продавец получает преимущество. Рост цен на жилье начала 2006 года - классический пример такой ситуации. Предложение на рынке так и не восстановилось после принятия закона "О долевом строительстве", а спрос увеличился после того, как стало ясно, что доступное жилье, о котором так много говорили и писали, вовсе не означает, что эти самые квадратные метры будут дешевыми. Проявился так называемый отложенный спрос, который дополнили благоприятные прогнозы на год, подтвердившие высокую привлекательность инвестиций в московскую недвижимость.
Первые ласточки
Прошла всего неделя февраля, а тон многих изданий начал меняться с удивленно-оптимистичного (3000 долларов за квадратный метр это, конечно, много, но все таки 25 процентов - не самая высокая цифра, видели и повыше) на тревожный. Впрочем, пока что опасение вызывали не темпы роста, а снижение количества предложения. Так, "Коммерсантъ" в номере от 7 февраля, пишет, что даже если в Закон "О долевом строительстве" будут внесены изменения, которые позволят возобновить освоение простаивающих площадок, положительного результата для покупателей это не принесет... В частности, автор, ссылаясь на мнение экспертов, указывает, что в настоящий момент "на одну квартиру приходится три-четыре желающих ее купить. Увеличение предложения даже на 50% все равно не позволит сформировать рынок покупателя в сфере жилой недвижимости".
Аналитики оценивают снижение предложения на 10-40 процентов. Это, кстати, говорит о еще одном моменте, играющем значительную роль в формировании цены на рынке - его непрозрачность. Понятно, что могут расходиться исходные данные, методики подсчета и даже цели этого подсчета. Но так, чтобы итоговая цифра различалась в 4 раза? Впрочем, даже с учетом верхней планки в 40%, максимальный рост, который предсказывало издание, составлял 25 процентов.
Журнал "Эксперт" в номере за неделю с 6 по 12 февраля выступил с более пессимистичным прогнозом. Несмотря на то, что в январе темпы роста достигали 1,8% в неделю, оснований предполагать, что эти цифры снизятся, нет, предупредило издание.
Паника вместо ажиотажа
Среди всех факторов формирования цены особняком стоят так называемые "нерыночные" - политический (хотя его, по всей видимости, правильнее было бы называть административным) и психологический. Об их значимости применительно конкретно к рынку жилья много спорят. Важность административного и в самом деле затруднительно оценивать - хотя бы по причине той же непрозрачности. А вот психология играет очень важную роль, и февральские события это доказывают.
"Рост цен может сократиться или вообще приостановиться уже в ближайшие месяцы", и "конец ажиотажа уже близок", - с таким прогнозами выступил журнал "Профиль" в номере за неделю с 13 по 19 февраля. Наверное, это была последняя капля бальзама на раны покупателей, потому что с тех пор радостных новостей они не слышали.
14 февраля "Известия" опубликовали материал, в котором рост цен называют "безумным". Ничего удивительного, ведь при просто арифметическом действии - умножении недельного роста на количество недель в году - получалась фантастическая цифра 80 процентов. Но, кроме всего прочего, автор указывает на важную деталь - московский рынок недвижимости "больше послушен не арифметике, а психологии. Сегодня это - психология паники".
Что дальше?
Очередная неделя не принесла спокойствия. Строители продолжают говорить о повышении цен, настроение покупателей лучше всего отражает совет "берите, что дают". Все призывают к спокойствию, однако цифры выглядят очень красноречиво. "Квартиры в некоторых районах дорожают на 2-3% в неделю, тогда как в знаковом 2003 году этот показатель не превышал 1%", -напоминает "Независимая газета" в номере от 20 февраля.
Между тем, происходит дальнейшее вымывание предложения, причем этот процесс коснулся вторичного рынка.
Так, газета "Бизнес" в номере от 21 февраля пишет, что в связи с высокими темпами роста цен сокращается количество так называемых альтернативных сделок. И вернуться в нормальное русло ситуация сможет только при стабилизации на всем рынке.
Рано или поздно она, конечно, наступит. Вопрос только, как скоро, и в какой форме - стагнации или свертывании мыльного пузыря и падении цен? Тут мнения, аналитиков, как и положено, расходятся...
Горькая доля
Скандал с обманутыми вкладчиками продолжает набирать обороты и уже вышел на международный уровень. Соинвесторы, застройщиком у которых была управа одного из столичных районов, убедившись, что от родного правосудия справедливости добиться непросто, обратились в Европейский суд по правам человека.
Таким образом, российский строительный комплекс теперь обладает известностью как минимум континентального масштаба. Есть от чего хвататься за голову - и от пострадавшего имиджа, и от масштабов проблемы. "Доступное жилье" за два следующих года обойдется государству в 4,8 млрд. долларов (по текущему курсу). Недоступное - уже обошлось соинвесторам в 2 млрд.", - пишет журнал "Финанс" в номере за неделю с 6 по 12 февраля. И объясняет, почему справедливости приходится искать в далеком Страсбурге.
Цифры, указываемые в официальных данных и сведения из альтернативных источников отличаются в разы, если не в десятки раз. И это только часть проблемы, потому что роль чиновников в нынешнем скандале весьма велика. "В то время как прокуратура в массовом порядке открывает уголовные дела против застройщиков, про аналогичные действия против руководителей районов, городов или областей ничего не слышно. А ведь их подписи стоят на всех контрактах с проблемными застройщиками", - напоминает "Финанс".
Дефицитные офисы
В последние годы рынок офисной недвижимости в столице рос высокими темпами, но все аналитики сходились во мнении, что их для насыщения недостаточно - слишком высок был спрос на качественное предложение. Спрос продолжает расти, а вот строители за ним явно не успевают. Почему так происходит, разобралась газета "Бизнес" в номере от 16 февраля. По словам автора, есть несколько основных причин. Во-первых, увеличение сроков строительства из-за изменений его масштаба. Девелоперы предпочитают реализовывать крупные проекты, вывод которых на рынок занимает больше времени. Во-вторых, снижается доля реконструируемых площадей и увеличивается - новых. Естественно, строительство в большинстве случаев занимает больше времени, чем перестройка. Наконец, новое строительство предполагает большую "бумажную" работу. Впрочем, от прогноза того, как эта тенденция повлияет на ситуацию на рынке хотя бы в ближайшей перспективе, издание пока воздержалось.
Ответ дают "Ведомости" в номере от 22 февраля. По мнению специалистов, в ближайшие пару лет как раз завершится строительство тех самых крупных объектов, о которых шла речь выше. Однако надеяться на то, что это приведет к установлению баланса спроса и предложения, не стоит - скорее речь идет о ликвидации дефицита высококлассных площадей.
Также продолжится тенденция к децентрализации рынка офисной недвижимости, прогнозирует издание. 2005 год охарактеризовался завершением ряда крупных проектов как раз в пределах Садового кольца, однако возможности этого района "уже почти исчерпаны", "поэтому сейчас активно застраиваются территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК)", - пишет автор.
Освободите землю!
Одна из проблем столичного рынка недвижимости - сокращение количества свободных площадей, пригодных для застройки. Большая часть территорий уже освоена, а те, которые остаются свободными, вводятся в оборот не такими темпами, как того требует ситуация. Журнал "Эксперт" в номере за неделю с 20 по 26 февраля приводит мнение специалиста, который сетует, что "ситуация усугубляется еще и тем, что городской администрации до сих пор не удалось выработать внятной модели земельно-правовых отношений, которая позволила бы не только ускорить процесс выделения земли, но и сделать его прозрачным и эффективным". Итог - непрекращающиеся разговоры о дефиците площадей под строительство, который потенциально может стать локомотивом среди причин роста цен.
Строители пытаются решить вопрос своими силами, порой предлагая очень интересные варианты. Про один из них и пишет "Эксперт". Две компании предложили городу убрать в подземные кабели несколько линий электропередач и освободить таким образом площади. Специалисты расходятся в перспективности этого проекта. Кто-то считает это pr-ходом и попыткой сосредоточить крупные площади в руках нескольких игроков. Другие указывают на то, что "прокладка одного километра подземного кабеля позволяет освободить под строительство от пяти до десяти гектаров земли", и в крупных европейских города увод электротрасс под землю - обычное дело. Также журнал напоминает, что ценность проекта может оказаться еще выше из-за особенности ЛЭП - "Территории под ними могут использоваться как для возведения жилья и офисов, так и для строительства новых дорог". Для задыхающейся от пробок Москвы это особенно ценно.
Александр Дмитриев
Газета "Квартира. Дача. Офис"
Февраль посрамил всех аналитиков, прогнозировавших спокойный рост или даже наступление штиля на столичном рынке жилья. Если начало месяца не давало повода усомниться в правильности их предсказаний, то его окончание способно вывести из равновесия даже обладателя стальных нервов. Еще бы - к середине февраля темпы роста цен достигли отметки 1,8% в неделю.
Спокойное начало
Между тем оснований для такого развития событий вроде и не было. С декабря прошлого года специалисты практически в один голос твердили, что наиболее вероятный сценарий развития ситуации - подорожание на 15, максимум 25 процентов. Конечно, аналитики не были бы аналитиками, если бы не предложили еще несколько вариантов, взаимоисключающих друг друга (стагнация и бурный рост), но основным прогнозом все же был умеренный.
В этом смысле показательны слова человека, который хоть, по его собственному признанию, цены и не назначает, но находится, как это принято говорить, "в рынке" и чувствует его поведение очень точно. Глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин в интервью "Российской газете", опубликованном в номере от 1 февраля, высказал мнение, что "сейчас стоимость квадратного метра жилья в полной мере соответствует реальному соотношению уровня спроса и уровня предложения".
Впрочем, если разобраться, то соотношение это все же наполовину искусственное. Во всяком случае в том, что касается предложения.
Цена на рынке - результат столкновения интересов покупателя и продавца. Когда товара мало, а спрос велик, возникает дефицит, и продавец получает преимущество. Рост цен на жилье начала 2006 года - классический пример такой ситуации. Предложение на рынке так и не восстановилось после принятия закона "О долевом строительстве", а спрос увеличился после того, как стало ясно, что доступное жилье, о котором так много говорили и писали, вовсе не означает, что эти самые квадратные метры будут дешевыми. Проявился так называемый отложенный спрос, который дополнили благоприятные прогнозы на год, подтвердившие высокую привлекательность инвестиций в московскую недвижимость.
Первые ласточки
Прошла всего неделя февраля, а тон многих изданий начал меняться с удивленно-оптимистичного (3000 долларов за квадратный метр это, конечно, много, но все таки 25 процентов - не самая высокая цифра, видели и повыше) на тревожный. Впрочем, пока что опасение вызывали не темпы роста, а снижение количества предложения. Так, "Коммерсантъ" в номере от 7 февраля, пишет, что даже если в Закон "О долевом строительстве" будут внесены изменения, которые позволят возобновить освоение простаивающих площадок, положительного результата для покупателей это не принесет... В частности, автор, ссылаясь на мнение экспертов, указывает, что в настоящий момент "на одну квартиру приходится три-четыре желающих ее купить. Увеличение предложения даже на 50% все равно не позволит сформировать рынок покупателя в сфере жилой недвижимости".
Аналитики оценивают снижение предложения на 10-40 процентов. Это, кстати, говорит о еще одном моменте, играющем значительную роль в формировании цены на рынке - его непрозрачность. Понятно, что могут расходиться исходные данные, методики подсчета и даже цели этого подсчета. Но так, чтобы итоговая цифра различалась в 4 раза? Впрочем, даже с учетом верхней планки в 40%, максимальный рост, который предсказывало издание, составлял 25 процентов.
Журнал "Эксперт" в номере за неделю с 6 по 12 февраля выступил с более пессимистичным прогнозом. Несмотря на то, что в январе темпы роста достигали 1,8% в неделю, оснований предполагать, что эти цифры снизятся, нет, предупредило издание.
Паника вместо ажиотажа
Среди всех факторов формирования цены особняком стоят так называемые "нерыночные" - политический (хотя его, по всей видимости, правильнее было бы называть административным) и психологический. Об их значимости применительно конкретно к рынку жилья много спорят. Важность административного и в самом деле затруднительно оценивать - хотя бы по причине той же непрозрачности. А вот психология играет очень важную роль, и февральские события это доказывают.
"Рост цен может сократиться или вообще приостановиться уже в ближайшие месяцы", и "конец ажиотажа уже близок", - с таким прогнозами выступил журнал "Профиль" в номере за неделю с 13 по 19 февраля. Наверное, это была последняя капля бальзама на раны покупателей, потому что с тех пор радостных новостей они не слышали.
14 февраля "Известия" опубликовали материал, в котором рост цен называют "безумным". Ничего удивительного, ведь при просто арифметическом действии - умножении недельного роста на количество недель в году - получалась фантастическая цифра 80 процентов. Но, кроме всего прочего, автор указывает на важную деталь - московский рынок недвижимости "больше послушен не арифметике, а психологии. Сегодня это - психология паники".
Что дальше?
Очередная неделя не принесла спокойствия. Строители продолжают говорить о повышении цен, настроение покупателей лучше всего отражает совет "берите, что дают". Все призывают к спокойствию, однако цифры выглядят очень красноречиво. "Квартиры в некоторых районах дорожают на 2-3% в неделю, тогда как в знаковом 2003 году этот показатель не превышал 1%", -напоминает "Независимая газета" в номере от 20 февраля.
Между тем, происходит дальнейшее вымывание предложения, причем этот процесс коснулся вторичного рынка.
Так, газета "Бизнес" в номере от 21 февраля пишет, что в связи с высокими темпами роста цен сокращается количество так называемых альтернативных сделок. И вернуться в нормальное русло ситуация сможет только при стабилизации на всем рынке.
Рано или поздно она, конечно, наступит. Вопрос только, как скоро, и в какой форме - стагнации или свертывании мыльного пузыря и падении цен? Тут мнения, аналитиков, как и положено, расходятся...
Горькая доля
Скандал с обманутыми вкладчиками продолжает набирать обороты и уже вышел на международный уровень. Соинвесторы, застройщиком у которых была управа одного из столичных районов, убедившись, что от родного правосудия справедливости добиться непросто, обратились в Европейский суд по правам человека.
Таким образом, российский строительный комплекс теперь обладает известностью как минимум континентального масштаба. Есть от чего хвататься за голову - и от пострадавшего имиджа, и от масштабов проблемы. "Доступное жилье" за два следующих года обойдется государству в 4,8 млрд. долларов (по текущему курсу). Недоступное - уже обошлось соинвесторам в 2 млрд.", - пишет журнал "Финанс" в номере за неделю с 6 по 12 февраля. И объясняет, почему справедливости приходится искать в далеком Страсбурге.
Цифры, указываемые в официальных данных и сведения из альтернативных источников отличаются в разы, если не в десятки раз. И это только часть проблемы, потому что роль чиновников в нынешнем скандале весьма велика. "В то время как прокуратура в массовом порядке открывает уголовные дела против застройщиков, про аналогичные действия против руководителей районов, городов или областей ничего не слышно. А ведь их подписи стоят на всех контрактах с проблемными застройщиками", - напоминает "Финанс".
Дефицитные офисы
В последние годы рынок офисной недвижимости в столице рос высокими темпами, но все аналитики сходились во мнении, что их для насыщения недостаточно - слишком высок был спрос на качественное предложение. Спрос продолжает расти, а вот строители за ним явно не успевают. Почему так происходит, разобралась газета "Бизнес" в номере от 16 февраля. По словам автора, есть несколько основных причин. Во-первых, увеличение сроков строительства из-за изменений его масштаба. Девелоперы предпочитают реализовывать крупные проекты, вывод которых на рынок занимает больше времени. Во-вторых, снижается доля реконструируемых площадей и увеличивается - новых. Естественно, строительство в большинстве случаев занимает больше времени, чем перестройка. Наконец, новое строительство предполагает большую "бумажную" работу. Впрочем, от прогноза того, как эта тенденция повлияет на ситуацию на рынке хотя бы в ближайшей перспективе, издание пока воздержалось.
Ответ дают "Ведомости" в номере от 22 февраля. По мнению специалистов, в ближайшие пару лет как раз завершится строительство тех самых крупных объектов, о которых шла речь выше. Однако надеяться на то, что это приведет к установлению баланса спроса и предложения, не стоит - скорее речь идет о ликвидации дефицита высококлассных площадей.
Также продолжится тенденция к децентрализации рынка офисной недвижимости, прогнозирует издание. 2005 год охарактеризовался завершением ряда крупных проектов как раз в пределах Садового кольца, однако возможности этого района "уже почти исчерпаны", "поэтому сейчас активно застраиваются территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом (ТТК)", - пишет автор.
Освободите землю!
Одна из проблем столичного рынка недвижимости - сокращение количества свободных площадей, пригодных для застройки. Большая часть территорий уже освоена, а те, которые остаются свободными, вводятся в оборот не такими темпами, как того требует ситуация. Журнал "Эксперт" в номере за неделю с 20 по 26 февраля приводит мнение специалиста, который сетует, что "ситуация усугубляется еще и тем, что городской администрации до сих пор не удалось выработать внятной модели земельно-правовых отношений, которая позволила бы не только ускорить процесс выделения земли, но и сделать его прозрачным и эффективным". Итог - непрекращающиеся разговоры о дефиците площадей под строительство, который потенциально может стать локомотивом среди причин роста цен.
Строители пытаются решить вопрос своими силами, порой предлагая очень интересные варианты. Про один из них и пишет "Эксперт". Две компании предложили городу убрать в подземные кабели несколько линий электропередач и освободить таким образом площади. Специалисты расходятся в перспективности этого проекта. Кто-то считает это pr-ходом и попыткой сосредоточить крупные площади в руках нескольких игроков. Другие указывают на то, что "прокладка одного километра подземного кабеля позволяет освободить под строительство от пяти до десяти гектаров земли", и в крупных европейских города увод электротрасс под землю - обычное дело. Также журнал напоминает, что ценность проекта может оказаться еще выше из-за особенности ЛЭП - "Территории под ними могут использоваться как для возведения жилья и офисов, так и для строительства новых дорог". Для задыхающейся от пробок Москвы это особенно ценно.
Александр Дмитриев
Газета "Квартира. Дача. Офис"
б
Ёбуржец
Да мало чем мы отличаемся,те же проблемы,масштабы только разные
[Сообщение изменено пользователем 02.03.2006 20:26]
[Сообщение изменено пользователем 02.03.2006 20:26]
[Сообщение изменено пользователем 02.03.2006 20:26]
[Сообщение изменено пользователем 02.03.2006 20:26]
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.