Немного правды о риэлторах
c
commu
10:34, 02.05.2010
Российский рынок недвижимости противится оздоровлению
Владимир Смирнов
Отношение к риэлторам часто носит негативный характер, хотя без них сложно проводить операции с недвижимостью. «Ф.» разбирался в финансах самого непрозрачного из рынков розничных услуг.
На заре эволюции отечественного риэлторского бизнеса полтора-два десятка лет назад многие нынешние топ-менеджеры крупных «недвижимых» компаний расклеивали объявления на столбах, организовывали call-центры на дому, привлекая к работе родственников, и считали крупные суммы денег во время сделок на капоте машин. С тех пор появились «сильные брэнды», десятки ассоциаций, гильдий и союзов. В ряде регионов действуют мощные некоммерческие партнерства, тонизирующие местные рынки. Поубавилось криминала – черные маклеры сосредоточились в узкой нише маргиналов. Но до единого федерального стандарта обслуживания, аналогичного американскому, отечественным риэлторам развиваться и развиваться – лет 15–20 минимум. Это же касается законодательной базы и открытого информационного обмена, способствующего саморегулированию.
До сих пор процесс купли-продажи жилья видится большим «колхозным рынком», только сделки здесь совершаются с объектами ценой в миллионы, десятки, а то и сотни миллионов рублей. Большинство агентов рассматривают каждого продавца или покупателя не как заказчика услуги, а как «дойную корову» с высоким потенциалом. Отношения посредников и клиентов не регламентируются ни одним законодательным актом. Регулируются сами сделки – Гражданским, Жилищным, Земельным кодексами, законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Сами же агентства и их представители отвечают только за проведение сделок, но никак не за гарантированную доскональную проверку продаваемого жилья. И даже если агент предвидит будущие юридические проблемы с объектом, но очень хочет получить комиссионные, то остановить его может только совесть.
«В нашей стране нет нормативных документов, регулирующих сферы ответственности риэлторов. Агенты выступают посредниками сделки, а ответственность за принятие конечного решения лежит на продавце и покупателе», – подытоживает представитель компании «Инком-недвижимость» Антон Гололобов.
Заработки. Отсутствие ответственности, однако, не стесняет участников рынка по части материальных запросов. Для риэлторских компаний стандартная такса на услуги составляет 3–6% от цены сделки. Минимальный уровень комиссионных – легкие операции с «прозрачными» документами; максимальный зависит, как правило, от сложности юридической проверки и условий продажи. Если проводится альтернативная сделка, например обмен с доплатой, то клиенту выгоднее заключить единый комплексный договор с одной компанией на продажу своей квартиры, подбор и покупку другой. В этом случае гонорар удваивается, но в приличных местах клиенту все же предложат умножить его на понижающий коэффициент.
Риэлторы-индивидуалы просят обычно столько же, сколько агентства. Хотя они экономят на офисных расходах, им приходится самостоятельно тратиться на информационное обеспечение и рекламу продаваемых объектов. И все же в тривиальных сделках с «частником» проще сторговаться. Официальной статистики по этой категории риэлторов нет. В идеале любой агент, занимающийся частной практикой, должен быть оформлен как индивидуальный предприниматель и декларировать доходы. В действительности этого за редким исключением не происходит. По оценкам крупных агентств, частной практикой охватывается от 25 до 50% рынка недвижимости столичного региона.
Выходит, что рынок жестко конкурентный, значит, существующие на нем расценки должны приближаться к себестоимости, и чтобы нарастить прибыль, нужно ставить технологические эксперименты. В 2005 году член совета директоров ОАО «Вимм-Билль-Данн» Михаил Дубинин и гендиректор Brunswick Capital Кристофер Макензи решились на такой опыт и, можно сказать, замахнулись на устои ценообразования. Они создали агентство «Агент 002», в названии которого фигурировала фиксированная комиссия за любую операцию с жильем – 2%.
Демпинговать решили, изменив технологию сделок – появился своего рода «конвейер»: агенты отвечали за показы квартир и работу с клиентами, юристы – за проверку документов, маркетологи – за продвижение объектов. Новый подход был рассчитан на работу с массовым жильем, а получать высокую прибыль при низких процентах от сделок собирались с большого оборота.
Эксперимент оказался неудачным по двум взаимосвязанным причинам. Для успешного развития «конвейерной» технологии «Агенту 002» был необходим захват существенной доли рынка у основных конкурентов – «большой четверки» («Миэль», МИАН, «Инком» и «Бест»). Рассчитывая свои рекламные кампании, экспериментаторы не учли инертности и консерватизма рынка недвижимости. С другой стороны, сбой дал и сам «конвейер» – сделки с недвижимостью расцениваются многими клиентами как интимный процесс и не терпят «серийного производства». Сейчас агентство работает в привычном для всех формате, сохранив лишь низкие комиссионные.
Доходность крупнейших риэлторских компаний на примере МИАН комментирует исполнительный директор агентства Инна Игнаткина: «Рентабельность на уровне 10–12% была до кризиса, сейчас не более 3–4%. 30% доходов инвестиционной группы Kopernik формирует риэлторский бизнес – агентство МИАН». Здесь стоит учитывать, что в докризисный бум в мультиформатных компаниях низкодоходный риэлторский бизнес был задвинут на второй план и все внимание уделялось девелопменту, позже ситуация изменилась на диаметрально противоположную. В марте этого года общий заработок риэлторов на купле-продаже московской недвижимости составил около $78,5 млн. Такая величина получается, если предположить, что средняя цена предложения московского вторичного жилья без учета элитного сегмента составляет $5237 за квадратный метр (по версии аналитиков «Миэль»); средняя площадь продаваемой квартиры – 54 «квадрата», а средний размер комиссионных – 4%. И принять факт – Росреестр зарегистрировал за март 6938 сделок с жильем.
Крупные известные агентства не упускают и другие способы извлечения дохода. К примеру, в «Миэль» уже не первый год развивают франчайзинговое направление. Основное требование для получения франшизы – наличие риэлторского опыта. Сейчас в сети работает всего 26 офисов. Паушальный взнос составляет 720 тыс. рублей – и базовая ставка роялти – 40 тыс. рублей для Москвы. Подмосковным агентствам покупка франшизы обойдется в 350 тыс. рублей и роялти в 20–25 тыс. При такой сети «абонентское обслуживание» франчайзи может приносить до 1 млн рублей ежемесячно: немного, но это помогает захватывать и брэндировать рынок, а заодно увеличивать количество операций в «общем зачете» для всей компании.
От частного к общему. Предположим, происходит обмен современной панельной «двушки» в Люблино на трехкомнатную квартиру с доплатой в аналогичном по цене районе. «Средняя» квартира общей площадью 63 кв. метра здесь оценивается сейчас в 8 млн рублей. На продаже риэлтор заработает 3% (около 250 тыс. рублей), и на покупке новой «трешки» еще столько же – 3%. Вместо понижающего коэффициента при комплексной сделке агентство предлагает минимальные «проценты» за сделку. «Прибавление» к квартире еще одной комнаты обойдется в данном случае в 1,5–2 млн рублей, но к этой сумме необходимо будет добавить гонорар агентства в полмиллиона рублей. Как правило, продавая квартиру, клиент расплачивается за услуги по факту продажи квартиры. Таким образом, если из-за нехватки денег на обмен планируется брать ипотеку, то необходимо будет заложить в нее и гонорар риэлтора. В среднем агент проводит стандартную сделку с типовым жильем за два месяца, и одновременно опытный риэлтор ведет 3–4 квартиры.
Так за что же берутся такие комиссионные? По сути, за рекламу объекта, подготовку документов, подбор нового варианта и оформление сделки. И никаких гарантий. «А так называемые «гарантийные документы», выдаваемые участниками рынка, являются, скорее всего, не более чем декларацией о намерениях, обещаниями, и никаких реальных юридических гарантий они не предоставляют», – подтверждает Инна Игнаткина. Единственной защитой на вторичном рынке может быть только титульное страхование права собственности – риска потери приобретенного недвижимого имущества – распространенное дополнение к ипотечному кредиту на вторичное жилье. Тут на несовершенстве системы начинают зарабатывать уже страховщики. К примеру, в «Росно» титульное страхование оценивают в 0,3–0,5% от суммы в год или 0,9–1,2% сразу за три года. Крупные агентства предлагают своим клиентам скидки на страхование титула либо включают это в свои комиссионные, выступая как «оптовый» страхователь.
На рынке аренды стандартный гонорар агента для неэлитного жилья обычно составляет месячный платеж за квартиру. Но и к сделке здесь относятся гораздо проще. Квартиру вроде бы проверяют – всех, кто прописан, и документы на собственность, но делается это в большинстве случаев формально. Трехсторонний договор заключается вместе с агентством, но часто – это бесполезный документ. Как исключение, ряд агентств в качестве компенсации за сорвавшуюся сделку в течение первых месяцев предлагают бесплатно подобрать другой вариант съемного жилья.
На чем еще могут зарабатывать риэлторы? Известны случаи, когда в период докризисного ажиотажа на интересные и недорогие предложения агенты устраивали аукционы за спиной у продавца квартиры. Оформление договоров и проведение сделки в данном случае проходило таким образом, что продавец мог не знать конечную цену своего объекта, если не общался с покупателем. А участников сделки алчные риэлторы разводили по разным углам – все договоры замыкались на агентство, которое скрывало всю финансовую цепочку и цены от покупателя и продавца квартиры. «Черная» комиссия за сделку «откатывалась» при сговоре риэлторов и даже самих агентств. Защищаться от таких «посредников» можно только одним способом – больше общаться с непосредственными участниками операции и требовать предоставления всех финансовых подробностей.
Ряд агентов обманывают и собственного работодателя на «левых» сделках, используя информационные ресурсы, базы данных и брэнд. Компания лишается комиссионных, а всю прибыль от операции агент кладет себе в карман. Подобное в большей степени характерно для крупных и известных агентств.
Жадность риэлтора погубит. Риэлторский бизнес устроен так, что не требует каких-либо серьезных вложений. Но испытывать иллюзий не стоит: конкурировать с монстрами отрасли все равно очень сложно. Для привлечения выгодных клиентов все же придется снять небольшой офис, организовать call-центр, заплатить за продвижение агентства либо купить франшизу, встав под знамена известного брэнда, и начать рекламировать первые объекты. В любом случае затраченные средства будут меньше, чем инвестиции в малое производственное предприятие. Деньги зарабатываются быстро на комиссии с продаж, чем больше объем проведенных сделок – тем лучше.
Влияние кризиса на отрасль очевидно хотя бы по динамике цен на жилье и массовым сокращениям персонала. Специалисты «Инком-недвижимости» оценивают статистику сделок в собственном агентстве следующим образом: в 2009 году их количество упало сразу на 30% относительно объема 2008 года, но уже сейчас «дистанция» сократилась до 15%, если сравнивать все с тем же 2008-м. В «Инкоме» также отмечают, что цены предложения в столице уже не снижаются – происходят корректирующие рынок колебания на уровне 2–3%. Спрос и предложение сейчас уравновешены, а 70–80% операций – это обмен или альтернативные сделки – операции с двойной выгодой для агентов и их компаний.
Нынешнее спокойное состояние рынка недвижимости как раз благоприятно для серьезного последовательного реформирования отрасли. Но, к сожалению, «мутная водица» до сих пор устраивает большинство игроков риэлторского бизнеса: ведь как удобно оперировать с клиентами «всерую», снимая немалые комиссионные со своих подопечных, не знакомых с технологией сделок.
В перспективе для оздоровления и санации рынка недвижимости и самих риэлторских услуг помимо создания законодательной базы необходимо ввести единый информационный обмен. Наладить его можно с помощью объединенного информационного ресурса с объектами недвижимости – мультилистинга (МЛС). Такая система оценки давно функционирует в США и позволяет распределять доход от сделок между агентами покупателя и продавца в пропорции 50 на 50. Это позволяет избегать взимания агентствами двойной цены. Раздел комиссии – это основа мультилистинга наравне с единой и открытой базой данных. Генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов озвучивает основную проблему для глобального внедрения МЛС в отечественной практике: «Основным препятствием на пути неоднократно предпринимавшихся в разные годы попыток внедрения мультилистинга каждый раз становилась банальная риэлторская жадность, мешающая осознать, что сотрудничество позволяет заработать больше, поделившись частью дохода с коллегами». Хотя в ряде регионов агентства уже находят общий язык. В стране локально функционируют: мурманская система RieltInfo.net, красноярский мультилистинг ProfDom, мультилистинг Уральской палаты недвижимости, Ульяновская мультилистинговая система. На базе РГР предпринимаются попытки их объединения, но до единого технологического стандарта и бесперебойной работы объединенного федерального ресурса еще далеко. А пока профессиональное сообщество российских риэлторов с завистью наблюдает за развитием америанских мегапорталов Trulia.com и Zillow.com, где любой желающий может получить исчерпывающие сведения по объектам и агентам, изучить реальные цены, узнать комиссию и другие необходимые для сделки данные. Отчасти качественная работа этих ресурсов обеспечивается доступом к информации госслужб США: по отчетам налоговиков формируется действительная интерактивная оценка жилых объектов. В России все сводится к движению бизнесменов-энтузиастов, а не к системному профессиональному подходу на уровне страны.
Владимир Смирнов
Отношение к риэлторам часто носит негативный характер, хотя без них сложно проводить операции с недвижимостью. «Ф.» разбирался в финансах самого непрозрачного из рынков розничных услуг.
На заре эволюции отечественного риэлторского бизнеса полтора-два десятка лет назад многие нынешние топ-менеджеры крупных «недвижимых» компаний расклеивали объявления на столбах, организовывали call-центры на дому, привлекая к работе родственников, и считали крупные суммы денег во время сделок на капоте машин. С тех пор появились «сильные брэнды», десятки ассоциаций, гильдий и союзов. В ряде регионов действуют мощные некоммерческие партнерства, тонизирующие местные рынки. Поубавилось криминала – черные маклеры сосредоточились в узкой нише маргиналов. Но до единого федерального стандарта обслуживания, аналогичного американскому, отечественным риэлторам развиваться и развиваться – лет 15–20 минимум. Это же касается законодательной базы и открытого информационного обмена, способствующего саморегулированию.
До сих пор процесс купли-продажи жилья видится большим «колхозным рынком», только сделки здесь совершаются с объектами ценой в миллионы, десятки, а то и сотни миллионов рублей. Большинство агентов рассматривают каждого продавца или покупателя не как заказчика услуги, а как «дойную корову» с высоким потенциалом. Отношения посредников и клиентов не регламентируются ни одним законодательным актом. Регулируются сами сделки – Гражданским, Жилищным, Земельным кодексами, законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Сами же агентства и их представители отвечают только за проведение сделок, но никак не за гарантированную доскональную проверку продаваемого жилья. И даже если агент предвидит будущие юридические проблемы с объектом, но очень хочет получить комиссионные, то остановить его может только совесть.
«В нашей стране нет нормативных документов, регулирующих сферы ответственности риэлторов. Агенты выступают посредниками сделки, а ответственность за принятие конечного решения лежит на продавце и покупателе», – подытоживает представитель компании «Инком-недвижимость» Антон Гололобов.
Заработки. Отсутствие ответственности, однако, не стесняет участников рынка по части материальных запросов. Для риэлторских компаний стандартная такса на услуги составляет 3–6% от цены сделки. Минимальный уровень комиссионных – легкие операции с «прозрачными» документами; максимальный зависит, как правило, от сложности юридической проверки и условий продажи. Если проводится альтернативная сделка, например обмен с доплатой, то клиенту выгоднее заключить единый комплексный договор с одной компанией на продажу своей квартиры, подбор и покупку другой. В этом случае гонорар удваивается, но в приличных местах клиенту все же предложат умножить его на понижающий коэффициент.
Риэлторы-индивидуалы просят обычно столько же, сколько агентства. Хотя они экономят на офисных расходах, им приходится самостоятельно тратиться на информационное обеспечение и рекламу продаваемых объектов. И все же в тривиальных сделках с «частником» проще сторговаться. Официальной статистики по этой категории риэлторов нет. В идеале любой агент, занимающийся частной практикой, должен быть оформлен как индивидуальный предприниматель и декларировать доходы. В действительности этого за редким исключением не происходит. По оценкам крупных агентств, частной практикой охватывается от 25 до 50% рынка недвижимости столичного региона.
Выходит, что рынок жестко конкурентный, значит, существующие на нем расценки должны приближаться к себестоимости, и чтобы нарастить прибыль, нужно ставить технологические эксперименты. В 2005 году член совета директоров ОАО «Вимм-Билль-Данн» Михаил Дубинин и гендиректор Brunswick Capital Кристофер Макензи решились на такой опыт и, можно сказать, замахнулись на устои ценообразования. Они создали агентство «Агент 002», в названии которого фигурировала фиксированная комиссия за любую операцию с жильем – 2%.
Демпинговать решили, изменив технологию сделок – появился своего рода «конвейер»: агенты отвечали за показы квартир и работу с клиентами, юристы – за проверку документов, маркетологи – за продвижение объектов. Новый подход был рассчитан на работу с массовым жильем, а получать высокую прибыль при низких процентах от сделок собирались с большого оборота.
Эксперимент оказался неудачным по двум взаимосвязанным причинам. Для успешного развития «конвейерной» технологии «Агенту 002» был необходим захват существенной доли рынка у основных конкурентов – «большой четверки» («Миэль», МИАН, «Инком» и «Бест»). Рассчитывая свои рекламные кампании, экспериментаторы не учли инертности и консерватизма рынка недвижимости. С другой стороны, сбой дал и сам «конвейер» – сделки с недвижимостью расцениваются многими клиентами как интимный процесс и не терпят «серийного производства». Сейчас агентство работает в привычном для всех формате, сохранив лишь низкие комиссионные.
Доходность крупнейших риэлторских компаний на примере МИАН комментирует исполнительный директор агентства Инна Игнаткина: «Рентабельность на уровне 10–12% была до кризиса, сейчас не более 3–4%. 30% доходов инвестиционной группы Kopernik формирует риэлторский бизнес – агентство МИАН». Здесь стоит учитывать, что в докризисный бум в мультиформатных компаниях низкодоходный риэлторский бизнес был задвинут на второй план и все внимание уделялось девелопменту, позже ситуация изменилась на диаметрально противоположную. В марте этого года общий заработок риэлторов на купле-продаже московской недвижимости составил около $78,5 млн. Такая величина получается, если предположить, что средняя цена предложения московского вторичного жилья без учета элитного сегмента составляет $5237 за квадратный метр (по версии аналитиков «Миэль»); средняя площадь продаваемой квартиры – 54 «квадрата», а средний размер комиссионных – 4%. И принять факт – Росреестр зарегистрировал за март 6938 сделок с жильем.
Крупные известные агентства не упускают и другие способы извлечения дохода. К примеру, в «Миэль» уже не первый год развивают франчайзинговое направление. Основное требование для получения франшизы – наличие риэлторского опыта. Сейчас в сети работает всего 26 офисов. Паушальный взнос составляет 720 тыс. рублей – и базовая ставка роялти – 40 тыс. рублей для Москвы. Подмосковным агентствам покупка франшизы обойдется в 350 тыс. рублей и роялти в 20–25 тыс. При такой сети «абонентское обслуживание» франчайзи может приносить до 1 млн рублей ежемесячно: немного, но это помогает захватывать и брэндировать рынок, а заодно увеличивать количество операций в «общем зачете» для всей компании.
От частного к общему. Предположим, происходит обмен современной панельной «двушки» в Люблино на трехкомнатную квартиру с доплатой в аналогичном по цене районе. «Средняя» квартира общей площадью 63 кв. метра здесь оценивается сейчас в 8 млн рублей. На продаже риэлтор заработает 3% (около 250 тыс. рублей), и на покупке новой «трешки» еще столько же – 3%. Вместо понижающего коэффициента при комплексной сделке агентство предлагает минимальные «проценты» за сделку. «Прибавление» к квартире еще одной комнаты обойдется в данном случае в 1,5–2 млн рублей, но к этой сумме необходимо будет добавить гонорар агентства в полмиллиона рублей. Как правило, продавая квартиру, клиент расплачивается за услуги по факту продажи квартиры. Таким образом, если из-за нехватки денег на обмен планируется брать ипотеку, то необходимо будет заложить в нее и гонорар риэлтора. В среднем агент проводит стандартную сделку с типовым жильем за два месяца, и одновременно опытный риэлтор ведет 3–4 квартиры.
Так за что же берутся такие комиссионные? По сути, за рекламу объекта, подготовку документов, подбор нового варианта и оформление сделки. И никаких гарантий. «А так называемые «гарантийные документы», выдаваемые участниками рынка, являются, скорее всего, не более чем декларацией о намерениях, обещаниями, и никаких реальных юридических гарантий они не предоставляют», – подтверждает Инна Игнаткина. Единственной защитой на вторичном рынке может быть только титульное страхование права собственности – риска потери приобретенного недвижимого имущества – распространенное дополнение к ипотечному кредиту на вторичное жилье. Тут на несовершенстве системы начинают зарабатывать уже страховщики. К примеру, в «Росно» титульное страхование оценивают в 0,3–0,5% от суммы в год или 0,9–1,2% сразу за три года. Крупные агентства предлагают своим клиентам скидки на страхование титула либо включают это в свои комиссионные, выступая как «оптовый» страхователь.
На рынке аренды стандартный гонорар агента для неэлитного жилья обычно составляет месячный платеж за квартиру. Но и к сделке здесь относятся гораздо проще. Квартиру вроде бы проверяют – всех, кто прописан, и документы на собственность, но делается это в большинстве случаев формально. Трехсторонний договор заключается вместе с агентством, но часто – это бесполезный документ. Как исключение, ряд агентств в качестве компенсации за сорвавшуюся сделку в течение первых месяцев предлагают бесплатно подобрать другой вариант съемного жилья.
На чем еще могут зарабатывать риэлторы? Известны случаи, когда в период докризисного ажиотажа на интересные и недорогие предложения агенты устраивали аукционы за спиной у продавца квартиры. Оформление договоров и проведение сделки в данном случае проходило таким образом, что продавец мог не знать конечную цену своего объекта, если не общался с покупателем. А участников сделки алчные риэлторы разводили по разным углам – все договоры замыкались на агентство, которое скрывало всю финансовую цепочку и цены от покупателя и продавца квартиры. «Черная» комиссия за сделку «откатывалась» при сговоре риэлторов и даже самих агентств. Защищаться от таких «посредников» можно только одним способом – больше общаться с непосредственными участниками операции и требовать предоставления всех финансовых подробностей.
Ряд агентов обманывают и собственного работодателя на «левых» сделках, используя информационные ресурсы, базы данных и брэнд. Компания лишается комиссионных, а всю прибыль от операции агент кладет себе в карман. Подобное в большей степени характерно для крупных и известных агентств.
Жадность риэлтора погубит. Риэлторский бизнес устроен так, что не требует каких-либо серьезных вложений. Но испытывать иллюзий не стоит: конкурировать с монстрами отрасли все равно очень сложно. Для привлечения выгодных клиентов все же придется снять небольшой офис, организовать call-центр, заплатить за продвижение агентства либо купить франшизу, встав под знамена известного брэнда, и начать рекламировать первые объекты. В любом случае затраченные средства будут меньше, чем инвестиции в малое производственное предприятие. Деньги зарабатываются быстро на комиссии с продаж, чем больше объем проведенных сделок – тем лучше.
Влияние кризиса на отрасль очевидно хотя бы по динамике цен на жилье и массовым сокращениям персонала. Специалисты «Инком-недвижимости» оценивают статистику сделок в собственном агентстве следующим образом: в 2009 году их количество упало сразу на 30% относительно объема 2008 года, но уже сейчас «дистанция» сократилась до 15%, если сравнивать все с тем же 2008-м. В «Инкоме» также отмечают, что цены предложения в столице уже не снижаются – происходят корректирующие рынок колебания на уровне 2–3%. Спрос и предложение сейчас уравновешены, а 70–80% операций – это обмен или альтернативные сделки – операции с двойной выгодой для агентов и их компаний.
Нынешнее спокойное состояние рынка недвижимости как раз благоприятно для серьезного последовательного реформирования отрасли. Но, к сожалению, «мутная водица» до сих пор устраивает большинство игроков риэлторского бизнеса: ведь как удобно оперировать с клиентами «всерую», снимая немалые комиссионные со своих подопечных, не знакомых с технологией сделок.
В перспективе для оздоровления и санации рынка недвижимости и самих риэлторских услуг помимо создания законодательной базы необходимо ввести единый информационный обмен. Наладить его можно с помощью объединенного информационного ресурса с объектами недвижимости – мультилистинга (МЛС). Такая система оценки давно функционирует в США и позволяет распределять доход от сделок между агентами покупателя и продавца в пропорции 50 на 50. Это позволяет избегать взимания агентствами двойной цены. Раздел комиссии – это основа мультилистинга наравне с единой и открытой базой данных. Генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов озвучивает основную проблему для глобального внедрения МЛС в отечественной практике: «Основным препятствием на пути неоднократно предпринимавшихся в разные годы попыток внедрения мультилистинга каждый раз становилась банальная риэлторская жадность, мешающая осознать, что сотрудничество позволяет заработать больше, поделившись частью дохода с коллегами». Хотя в ряде регионов агентства уже находят общий язык. В стране локально функционируют: мурманская система RieltInfo.net, красноярский мультилистинг ProfDom, мультилистинг Уральской палаты недвижимости, Ульяновская мультилистинговая система. На базе РГР предпринимаются попытки их объединения, но до единого технологического стандарта и бесперебойной работы объединенного федерального ресурса еще далеко. А пока профессиональное сообщество российских риэлторов с завистью наблюдает за развитием америанских мегапорталов Trulia.com и Zillow.com, где любой желающий может получить исчерпывающие сведения по объектам и агентам, изучить реальные цены, узнать комиссию и другие необходимые для сделки данные. Отчасти качественная работа этих ресурсов обеспечивается доступом к информации госслужб США: по отчетам налоговиков формируется действительная интерактивная оценка жилых объектов. В России все сводится к движению бизнесменов-энтузиастов, а не к системному профессиональному подходу на уровне страны.
а
Алексей Devil
15:29, 04.05.2010
пипец даже не буду читать!
a
asdfko
15:34, 04.05.2010
не читал
v
V.R.
23:12, 04.05.2010
Если бы господа установили честные прозрачные правила, и зарабатывали с оборота , предъяв бы не было, а работают пудря мозг и покупателю и продавцу и обменщику, помогать надо, а не доить.
23:37, 04.05.2010
а работают пудря мозг и покупателю и продавцу и обменщику, помогать надо, а не доить.
многие заявляют на берегу стоимость своих услуг - если клиенту не нравится ценник - ищут дешевле, либо проводят процесс самостоятельно, не вводя себя в затраты на оплату труда риэлтора, но сполна вкусив его советов и информации о ситуации на РН - в данный момент, в данном месте, с данным объектом.
Соглашусь - не все работают так. Но положительная динамика прослеживается - работающие давно (более 10 лет по моей шкале) взяли за правило именно ЭТО - прозрачность. Заявленный размер вознаграждения, могущий измениться только в сторону уменьшения, что нередкость, как в прошлые времена, так и нынешние.
[Сообщение изменено пользователем 04.05.2010 23:57]
v
V.R.
23:59, 04.05.2010
госпожа Корса у вас есть УПН, так почему не сделать стандарт, для всех членов, и опубликовать его в открытом источнике , где расписать порядок оплаты, образцы договоров, стандартное вознаграждение агента, и согласитесь у кого больше оборот тот и молодец, а сейчас работа на рывок и в мутной воде.
а вообще то обсуждать я уже зарекался..... не спится.
а вообще то обсуждать я уже зарекался..... не спится.
00:06, 05.05.2010
госпожа Корса у вас есть УПН, так почему не сделать стандарт, для всех членов, и опубликовать его в открытом источнике , где расписать порядок оплаты, образцы договоров, стандартное вознаграждение агента, и согласитесь у кого больше оборот тот и
молодец, а сейчас работа на рывок и в мутной воде.
УПН есть не у меня))), он просто есть в г. Екатеринбурге.
Образцы договоров выложены на сайте, постоянно даю на них ссылку. Про р-р вознаграждения согласия нет - есть ориентир на 3%, кто больше, меньше, либо фиксированный размер, не ограничивается правилами.
Мне по душе - фиксированная оплата, коллегам - иное. Время покажет, кто из нас прав.
v
V.R.
00:25, 05.05.2010
УПН есть у риелторов я это имел ввиду.
вопрос про 3% из серии - что тяжелее кило пуха или кило гвоздей.
сбор доков, реклама, что для 1к. что для 3к. одинаково стоит
так должно быть. я допустим вертолетчик(б/У) и нормо/час стоит 30тыр(условно), и не важно пьяных рыбаков везем или алмазы с прииска, а у ваших коллег работающих с процента естественное желание как у реализаторов с рынка, сбагрить подороже.
вопрос про 3% из серии - что тяжелее кило пуха или кило гвоздей.
сбор доков, реклама, что для 1к. что для 3к. одинаково стоит
Мне по душе - фиксированная
оплата,
так должно быть. я допустим вертолетчик(б/У) и нормо/час стоит 30тыр(условно), и не важно пьяных рыбаков везем или алмазы с прииска, а у ваших коллег работающих с процента естественное желание как у реализаторов с рынка, сбагрить подороже.
08:46, 05.05.2010
и не важно пьяных рыбаков везем или алмазы с прииска
позвольте возразить - мнится мне, что для доставки алмазов с прииска наймут летчиков более квалифицированных и технику поновее, понадежнее подберут.))) В целом - стоимость доставки алмазов окажется выше стоимости доставки пьяных рыбаков.
сбор доков, реклама, что для 1к. что для 3к. одинаково стоит
это вообще ничего не стоит или небольшую сумму, которую я легко заплачу начинающему риэлтору, поручив сбор доков и размещение рекламы, например за 3-5 тр. Остальное - говорильня о о том-о сем, задаю вопросы - слушаю ответы, мне задают вопросы, я рассказываю об объекте, пытаюсь понять - "А кто у нас будет муж?"))), вырисовывается некая картина, далее задача - найти для нее достойную раму и благополучно повесить на вбитый в нужном месте гвоздь - что б висела надежно и радовала глаз... за это и платят(мыслю образами, видимо, от недостатка всего остального, якобы отсутствующего у риэлторов )))).
c
commu
09:19, 05.05.2010
Остальное - говорильня о о том-о сем
[quote]Начинаются события, предшествующие росту цен на жилье в апреле 2006 года - идет повышение цен от собственников/quote].
Т.е. идет прямой обман простых обывателей.
09:50, 05.05.2010
Начинаются события, предшествующие росту цен на жилье в апреле 2006 года - идет повышение цен от собственников/quote].
именно эти события (собственники повышали цены на свои квартиры) мы наблюдали в конце прошлого года, начиная с октября.
В начале июня 2009 года я продала однокомнатную квартиру на четвертом этаже пятиэтажного панельного дома планировки"брежневка" 29/16/6 в Пионерском поселке (чистая продажа, освобождена, документы готовы) за 1470 т.р.. Аналогичные квартиры к концу году года при равных условиях продажи стоили и стоят на сегодняшний день не менее 1600 т.р., подавляющее большинство аналогов выставлено - за 1650-1740 тр. Варианты "чистых продаж" по такой цене уходят из прайса очень быстро. Как правило, цена на вариант с готовыми документами, чистой продажей и освобожденной квартирой стоят еще тясяч на пятьдесят выше. Резюмирую - сегодня вышеуказанная квартира ушла бы влет(за 2-3 недели) по цене 1650 тр. Считаем разницу: 1650т.р. -1470 т.р. =180 т.р. Рост цены на данную квартиру за один год. % роста прикиньте сами.
Это факты, с ними спорить бесполезно.
Т.е. идет прямой обман простых обывателей.
извиниться не хотите?
Обмана нет, есть заблуждение с Вашей стороны и завидная упертость доказывать обратное - во что бы то ни стало, путем нанесения оскорблений в мой адрес - в том числе.
Я не берусь прогнозировать ситуацию - нет у меня для этого необходимых знаний, я только как зеркало - отражаю ее, подтверждая фактами из своей практики своих продаж.
v
V.R.
10:09, 05.05.2010
мнится мне, что для
доставки алмазов с прииска наймут летчиков более квалифицированных и технику поновее, понадежнее подберут.)))
доставки алмазов с прииска наймут летчиков более квалифицированных и технику поновее, понадежнее подберут.)))
Вам 100% мнится, перевозчика не волнует что он везет(но разве накинет за опасный груз, или внешнею подвеску) , у пилотяг классность, и в Мск и в Якутии и в Африке 1кл -это 1, без разницы
Вам 100% мнится, перевозчика не волнует что он везет(но разве накинет за опасный груз, или внешнею подвеску) , у пилотяг классность, и в Мск и в Якутии и в Африке 1кл -это 1, без разницы
Может порабоать пойдете в агенство? Я вас устрою через некоторое время у вас мнение поменяется.
c
commu
20:18, 05.05.2010
извиниться не хотите?
За что извинятся?
Обман он и есть обман.
Где обещаное пять месяцев назад - "Начинаются события, предшествующие росту цен на жилье в апреле 2006 года - идет повышение цен от собственников"?
22:10, 05.05.2010
Где обещаное пять месяцев назад - "Начинаются события, предшествующие росту цен на жилье в апреле 2006 года - идет повышение цен от собственников"?
давайте еще раз - повышение цен шло с октября прошлого года, я подтвердила это кокретным примером:
В начале июня 2009 года я продала однокомнатную квартиру на четвертом этаже пятиэтажного панельного дома планировки"брежневка" 29/16/6 в Пионерском поселке (чистая продажа, освобождена, документы готовы) за 1470 т.р..
Аналогичные квартиры к концу году года при равных условиях продажи стоили и стоят на сегодняшний день не менее 1600 т.р., подавляющее большинство аналогов выставлено - за 1650-1740 тр. Варианты "чистых продаж" по такой цене уходят из прайса очень быстро. Как правило, цена на вариант с готовыми
документами, чистой продажей и освобожденной квартирой стоят еще тясяч на пятьдесят выше. Резюмирую - сегодня вышеуказанная квартира ушла бы влет(за 2-3 недели) по цене 1650 тр. Считаем разницу: 1650т.р. -1470 т.р. =180 т.р. Рост цены на данную квартиру за один год. % роста прикиньте
сами.
Сегодня позвонила девушка, интересовавшаяся моим объектом в Пионерском:http://www.upn.ru/realty_eburg_flat_sale_info/1002...,
мы с нею минут двадцать говорили, она - частное лицо, желающее купить себе квартиру в этом р-не, предел цены 1700 т.р, посетовала,что уже пару месяцев ищет квартиру и не может купить в силу разных причин - либо обменный вариант с непонятным окончанием, либо предлагают показать в договоре менее 1 млн руб, либо не идут на торг, если цена меньше 1700 - не устраивает состояние и местонахождение объекта.
К Вашему огорчению, обратилась ко мне за помощью в поиске и покупке. На днях встретимся.
u
Uzanto 
22:21, 05.05.2010
На днях встретимся.
Те,есть все таки "чистые продажи",по таким ценам?
22:33, 05.05.2010
цены подросли только на самое дешевое и более менее ликвидное. Вернее даже вот так. Вымылся дешевый и интересный вариант, а в рынке остались объекты идущие следом (которые были чуть дороже - сейчас стали самыми дешевыми). А хлам как ни понижай - не идет к покупателю... Вообщем расслоение по объектам
самым активным образом начинает проявляться.
Путаемся в паказаниях типо Я тут работаю и все знаю, а вот химмашь продалжает падать в цене, даже уж не знаю Ваш любимый чудо или горе аналитег занудА предчувствовал - мол на старое падать, а новое расти , а вот не вышло , реальность, а не фантазии УПН таковы, что падает все, на пример квартиры на
химмашевском новострое можно взять ниже 35.000 за метр квадратный. Так что не надо, илюзорный диффицит в одном сегменте экстраполировать на весь рынок.
22:49, 05.05.2010
Те,есть все таки "чистые продажи",по таким ценам?
не-а...мало, из десяти звонков - 1-2 могут бытьт интересными, и то - по базе УПН. На е1 очень много мусора.
А да заметил, клиент то измельчал - только горемыки одни с 1.700.000 рублей, раньше бы пади даже время не теряли стажеркам бы отдали - сами пади только ездили на обиекты от 10.000.000 рублей, а сейчас желающий купить обосцаный однокомнатный хрушь в пионерке - ОГГО-оОоо важная ПТИЦА Хоть один
плюс кризиса, риэлторги работать стали.
22:58, 05.05.2010
А да заметил, клиент то измельчал - только горемыки одни с 1.700.000 рублей, раньше бы пади даже время не теряли стажеркам бы отдали - сами пади только ездили на обиекты от 10.000.000 рублей, а сейчас желающий купить обосцаный однокомнатный хрушь в
пионерке - ОГГО-оОоо важная ПТИЦА Хоть один плюс кризиса, риэлторги работать стали.
а мне пофиг - я работаю второй десяток лет в одинаковом режиме, спасибо кризису - удалось отдохнуть пару м-цев летом в прошлом году. Я не чураюсь никакой работы, гламуром не страдаю, к общению расположена в любое время дня и вечера до 23 00. Позже - не-а...не те годы, разве что по аське и ЛС.
23:05, 05.05.2010
Вообщем расслоение по объектам самым активным образом начинает проявляться.
это и прогнозировалось.
Мой объект вполне интересен по такой цене - неделя экспозиции , три просмотра, с десяток звонков. Не сомневаюсь, что уйдет до конца месяца за 1300тр.http://www.upn.ru/realty_eburg_flat_sale_info/1002...
Пионерия - ценник 1700 плюс-минус 50.
[Сообщение изменено пользователем 05.05.2010 23:50]
e
Enemy1
23:41, 05.05.2010
Модератор ау!
Не спать, а то тут Корса превратила форум в рекламу себя и своей фирмы!
Не спать, а то тут Корса превратила форум в рекламу себя и своей фирмы!
23:48, 05.05.2010
Корса превратила форум в рекламу себя и своей фирмы!
и в чем реклама? Я иллюстирирую стоимость объекта в отдаленном р-не города, приведя ссылку. На форуме их приводят все - отчего мне нельзя? Могу поменять ссылку на сайт УПН, где тоже есть инфа об объекте - так будет Вашей душе теплее??? Ссылку на сайт УПН приводят все пользователи форума.
Ушла искать.
23:54, 05.05.2010
Тема называется - правда о риэлторах. Именно правду, согласно заявленной теме, я и пишу.
Если она не нравится - можно либо не читать, либо опровергать, с неоспоримыми аргументами в руках , а не эмоциями , не выдачей желаемого за действительное.
Я в теме.
Могу писать то, что вижу и знаю непонаслышке.
Если она не нравится - можно либо не читать, либо опровергать, с неоспоримыми аргументами в руках , а не эмоциями , не выдачей желаемого за действительное.
Я в теме.
Могу писать то, что вижу и знаю непонаслышке.
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.
