Участие государства в строительстве (теория)

Периодически читаю форум, пишу редко. Но кажется такая тема не затрагивалась участниками.

Мое видение проблемы жилья в РФ:
очень давно и много говорят о том, что жилья не хватает, всем нужно жилье, потребность огромная. (нужно вводить 2 млн. м2 жилья в год в Екатеринбурге) из этого сделан вывод, о котором тоже много говорят - существует ОГРОМНЫЙ спрос на жилую недвижимость. Мне кажется, спрос все же не на недвижимость в собственность (хотя наверное каждый мечтает иметь свое), а спрос на жилье, т.е. возможность комфортно проживать на долгосрочной основе за сопоставимые с заработком затраты.

Основная же масса населения в России никогда не могла себе позволить КУПИТЬ квартиру (сколько там средняя з/п по России?), т.е. ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос не такой уж и большой. тут помогла ипотека, кредиты, но цены выросли и платежеспособный спрос опять не успел за ценой предложения, но сейчас не об этом.

Возможное решение проблемы жилья:
- государство (скорее всего муниципалитеты) должны участвовать в финансировании застройки жилой недвижимости, т.е. город построил и поставил себе на баланс
(возможны варианты, например скупает квартиры у инвесторов)
- построенные квартиры сдаются в социальный найм, возможно наверное и в аренду с правом выкупа

тут вспоминается, что только государство отделалось от этих активов в процессе приватизации, ибо ЖКХ ему не выгодно, но
- новые дома - это не старые, расходы на содержание гораздо меньше
- желающих поменять старый дом на новый хоть отбавляй, тарифы на соц найм в новых домах могут быть выше, чем старых

в финале все счастливы - строительная отрасль живет, но получает уже не сверхприбыли, а нормально работает (рынок никто не отменял и будут строить жилье классом выше чем "эконом от города" и на него будет спрос в своем сегменте покупателей), люди получают жилье.

конечно все это только теория, но интересно было бы услышать Ваши мнения, плюсы и минусы такого подхода к решению проблемы жилья.
:cool:

ответ почему не сработает в нашей стране



А в остальном идея хорошая... но в данном времени пока не осуществима.
Я б вообще не заморачивалась на "свое", снимала бы квартиру, если бы был цивилизованный рынок аренды. Надоел город, работу нашел в другом районе, вещички собрал и переехал... красота...
Но у нас пока до этого, как до... и т.д.
И еще, тебя без прописки ни одна поликлиника не принимает, ребенка без прописки ни в школу, ни в сад не берут... жесть...

сейчас да, хотя....
с этого надо было начинать поднимать строительную отрасль...


вот я и писал - снимаем государственное на долгосрочной основе, все юридически оформлено, есть спокойствие, что тебя завтра не "попросят"...



давно не вникал в тонкости, а временная регистрация существует?

а как бы например поступали,если бы купивший ранее гражданин отказывался от своей квартиры и желал бы соцнайма?

не совсем понял. такая ситуация возможна, если бремя собственности будет гораздо выше стоимости соцнайма, иначе зачем отказываться?

возможно если раньше приватизировал и стало дорого содержать и хочет обратно... честно суммы не сравнивал, может кто знает, тоже интересно...

ну,допустим ,гр.Х купил (именно купил) 4-х комнатную квартиру в инвестиционных целях.в 99 году.
а сейчас он,например,вышел на пенсию,детей нет..хочет денег и старость в сьемных(соцнайм)квартирах..
Как в вашей теории ему компенсируются денежные средства за сданную собственность?

А зачем ее сдавать? Продал на открытом рынке, либо по рыночной цене государству.

теперь понял :-) в этой теории государство строит и покупает, но не организует аренду площадей :-)

примерно так, ну или сам может сдавать, только вот тут государство выступит конкурентом, причем сильным, тогда гр. Х должен будет вложить в квартиру денег, чтобы она была более привлекательна для аренды, нежели государственная

вот это было бы здорово,но откуда деньги у государства? :-)


так в теории тредстартера инструментов (денежных накоплений,ипотеки) у населения нет :-)


да,в идеале было бы здорово

откуда это следует? :-) я всего лишь сказал, что у основной массы населения не хватает денег на приобретение жилья в собственность. это реальность :-)

Аренда итак давно уже не выгодна, а если ещё и государство на этом рынке демпенговать начнёт, то всем арендодателям данного сегмента останется только скоропостижно обвалить рынок избавляясь от бесполезного имущества.
Анриал. Власти всеми силами пытаются хоть как-то спасти этот рынок, а не разрушит его до основания. )

Почему же нет? Деньги есть, но смысла покупать задорого нет, так как можно снимать почти по цене комуналки у государтсва.
Цена естественно пониже будет.

интересная мысль. если не сложно приведите аргументы в пользу того, что властям не наплевать на рынок аренды?

данная теория - некий социальный проект с очень большим периодом окупаемости, можно наверное даже прикинуть сроки. бизнес в нашей стране никогда не будет вкладывать деньги в такие проекты, очень долгосрочно. хотя может тут я не прав....

- ни чего нового в теории вы не придумали - финансирование строительной отрасли государственными институтами и сдача жилья в соц.найм давно существует во многих развитых государствах наравне с частной собственностью на жилое имущество. Кстати доступ для частных инвесторов на этот рынок там тоже никто не запрещает. Для работоспособности такой схемы нужны два важнейшие условия: 1-е - стабильность финансовой системы и низкая инфляция, ибо не один бизнес-проект (а для инвесторов, в т.ч. в лице государства это есть именно социальный бизнес-проект, он не должен быть убыточен) с таким периодом оборота капитала при высоких инфляционных процессах нереален. К сожалению, даже если бы над сверхдоходами недавнего прошлого был бы весьма эффективный контроль, не позволяющий раздувать затраты во всех сферах власти и экономики, сырьевая, полностью атрофированная экономика не как не ориентированная на внутренний спрос и производство, не могла бы работать в условиях низкой инфляции. 2-е - достаточность финансирования, так называемых длинных денег. Здесь тоже все просто - или у государства есть существенные накопления, которые аккумулируются и работают на общество, а не проедаются и разворовываются чиновниками, или бизнес вкладывает свои капиталы - но тогда более высокая маржа устраивающая частных инвесторов выльется в более высокие затраты для арендаторов (скажем так процентов 30-40 дохода семьи будет уходить на соцнайм и коммунальные услуги).
Есть еще американский вариант - искуственное создание спроса и потребления .... чем оно у них сейчас закончится ни кто не знает. Думаю в раше подобные схемы не реальны по определению, т.к. для их создания нужны мозги, а их здесь ни как не прибывает.

Существует. Только вот кто пропишет?

"Отныне в течение трех лет с момента трудоустройства каждый нуждающийся в жилье бюджетник получит квартиру, - сообщила "РГ" заместитель директора департамента жилищной политики администрации Омска Елена Гончарова. - Но взамен он будет обязан отработать на своем месте не менее десяти лет.
Современное комфортабельное жилье муниципалитет планирует предоставлять новоселам по договору купли-продажи. Без первоначального взноса и с десятилетней рассрочкой платежа. Один год работы - минус десять процентов от стоимости жилплощади, два года работы - соответственно, минус двадцать процентов. Через десять лет служебная квартира перейдет к специалисту в собственность."

"Подобная программа поддержки молодых специалистов - ноу-хау Нижегородской области. Стартовала она еще в 2006 году. Рассчитана на выпускников вузов и колледжей: защищаешь диплом, заключаешь договор и получаешь комфортный дом и в придачу машину.
Условие одно: отработать на селе десять лет. После этого дом переходит в собственность. Машина же становится твоей уже через три года."

(http://www.rg.ru/2009/02/26/zhilie.html)


Не стоит по Екб судить о всей России.

[Сообщение изменено пользователем 22.03.2009 13:24]

На рынок аренды им может и фиолетово. Им не фиолетово на стоимость жилья и доходы с оного. А обвал аренды - последних робких "сохранятелей сбережений" распугает. И кто ж тогда денег в кабинет занесёт? )


Ну цены-то на недвижимость по всей России достаточно слаженно взвинчивали. А теперь спасение утопающих - дело рук самих утопающих.

А в Омске просто полная жесть несколько раньше настаёт, вот и "очеловечиваются".
http://www.omskrielt.com/news_read.php?readmore=39...
"...
В офисном сегменте объем предложений вырос на 31% при увеличении общей площади на 24%. Во всех сферах коммерческой недвижимости наблюдается снижение цен. Самая плачевная ситуация, по словам Дмитрия Сапунова, в сегменте офисной недвижимости, поскольку он более других зависим от экономического кризиса. В январе по сравнению с декабрем арендные ставки в офисах снизились на 13%. Минимальные ценовые потери - на 8% - отмечены в сфере торговой недвижимости. На 12% упали ставки в помещениях свободного назначения и производственно-складских объектах. Как считает эксперт, собственники морально готовы снижать цены более чем на 30%.
К серьезному падению цен, по мнению руководителя Real Estate, помимо кризиса и девальвации рубля ведет и выход на рынок аренды более крупных объектов, которые стоят дешевле. Компании в Омске все чаще сокращают площади, которые ранее снимали "с запасом" в расчете на развитие производства. Теперь предприниматели не готовы платить за лишние квадраты.

В отношении дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости у Дмитрия Сапунова довольно пессимистичные прогнозы. По его мнению, ожидается дальнейшее снижение арендных ставок и увеличение количество предложений. Эксперт полагает, что экономическая депрессия растянется еще на 2-3 года. Рынок "оживет" не раньше, чем к 2012 году."

ну на новизну не претендую... спасибо за полезную информацию

по поводу низких ставок не совсем согласен, для частных инвесторов справедливо, для государства? это же будет социальный проект, многие из них по определению убыточны, но необходимы... а вот с длинными деньгами у нас действительно проблема....


село и бюджетники немного не то... это все у нас давно уже есть в разных вариациях....



вот и получается у нас как всегда, лучше все по карманам распихать чем решать важные задачи...

А это у нас и есть самая важная задача.
Тут балладу "о пиленном бабле" как-то выкладывали. Очень показательно. (


[Сообщение изменено пользователем 27.02.2009 10:48]

хы.
http://www.e1.ru/news/spool/news_id-300019.html
может мне почаще посты писать? авось что-нибудь и наладится в этой стране :-)

так такие схемы сейчас и прорабатываются.

Вообщем то рынок недвижимости существует не для того что бы вы были квартирами обеспечены. А для того, что бы брать взятки и откаты за подключения - разрешения- предписания- подписания.
А любая честная схема властьпридержащим не выгодна.Они не причем остаются.

И куда через 10 лет оттуда денешься?
Каковы шансы обменять этот дом на квартиру в городе???

:-D :lol:

Интересно сколько %% арендодателей платит НДФЛ от аренды ???
Собирать с каждого из 100000 частников по рублю не выгодно. Один из подходов - при помощи демпинга уронить стоимость аренды до невыгодного уровня. Тогда и собирать ничего не надо. Люди, которые не получат достаточный доход от сдачи в аренду собственности пойдут на завод работать, заплатят налоги, для государства большой +.
Второй момент - мобильность рабочей силы. Надо в Мухосранске построить фабрику и обеспечить её работу - создали жилой фонд, люди переехали туда, куда надо государству, а не в Маскву.
Проект может быть убыточным, но государство получив убытки от недвиги компенсирует это другими способами (развитие строительства и смежных областей, увеличение налоговой базы и тд). А что касается частников - ну если частник может предложить что-то лучше, чем государство или по более привлекательной цене - пусть делает это, только при этом сверхприбыли получить будет ой как сложно.
Но это всё в идеале, а сделано будет как всегда...
Опять же прозрачные схемы препятствуют откатам и другим приятным вещам....

Для этого надо расстрелять 99,9% жителей и завести сюда новых, которые и будут "мобильными". :-)