Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на ценах недвижимости?

Если бы вы держали деньги в размере стоимости квартиры с 1990 года на банковских депозитах, у вас бы и на 1 кв.м. сейчас не хватило :-)

к этому бесполезно аппелировать. сказали же. положишь в банк - как сыр в масле кататься будешь :-)

Всё верно, за исклюением одного главного НО - существующий уровень цен на кв. предполагает наращивание кредитного плеча, что уже не возможно сейчас в условиях сжимания денежной массы. Глобальная поддержка рынка отсутствует, но это вовсе не значит, что цены обвалятся в 2 раза, нет, но то, что период очень затяжной и очень болезненной стагнации - это очень и очень вероятно.

читайте Бумера внимательно - он говорил про стабильные валюты, к коим рубль не относится...

Я ведь кстати не писал про сберегательную кассу, мне лишь был непонятен ваш реплик про инвестиции да ещё с кредитным плечом при нынешних реалиях. Я делал так но на других уровнях рынка, это работало, а сейчас это утопия.

ну извните. писал максимально просто.

оспади. да фиг с ним. утопия так утопия :-)

Да я не про форму я про содержание


+1
Именно так, необходимо не кредитное плечо пристёгивать, а наращивать свой капитал, как это делать каждый сам может решить, кто в банк, кто в свой бизнес, а кто может и на долгосрочно на ФР пойдёт, но сейчас ни в коем случае сумма+кредит= квартир=инвестиция. Хотя у каждого ведь своё видение этого мира.

я тоже про него.

вклад под 10% в долларах в 1990 году:

1990 20000 2000 22000
1991 22000 2200 24200
1992 24200 2420 26620
1993 26620 2662 29282
1994 29282 2928,2 32210,2
1995 32210,2 3221,02 35431,22
1996 35431,22 3543,12 38974,34
1997 38974,34 3897,43 42871,78
1998 42871,78 4287,18 47158,95
1999 47158,95 4715,9 51874,85
2000 51874,85 5187,48 57062,33
2001 57062,33 5706,23 62768,57
2002 62768,57 6276,86 69045,42
2003 69045,42 6904,54 75949,97
2004 75949,97 7595 83544,96
2005 83544,96 8354,5 91899,46
2006 91899,46 9189,95 101089,41
2007 101089,41 10108,94 111198,35
2008 111198,35 11119,83 122318,18

вам надеюсь 122 000$ хватит на квартиру? все условно, тогда и ставки были другие и банки... да и цены на квартиры тоже... помню 9-ку на однушку можно было сменять...

еще добавляю, имея в 98-м ежемесячный доход порядка 1500$ (9 000р в месяц) я на полном серьезе рассматривал вложение в недвижку с целью жить в ней, но не имея мозгов держал деньги в рублях (доллар же падал!!!) и займах знакомым комерсантам (без %%!! просто попросили)... таким образом я бы подкопив купил бы квартиру где то в конце 99-года... если бы была ипотека я бы не задумываясь ее тогда взял...

добавлю так же что займы знакомым "комерсантам" в итоге вернулись к концу того же 99 года но купить на эти деньги что то было уже нерелаьно... так что вместо квартиры купил себе машину :-) что бы ло со мной если бы я взял тогда ипотеку не представляю, так как сразу после кризиса в 98 мой доход упал до 300$ в тех ценах... и на прежний уровень вышел только к концу 2000-го года.... меня бы уже несколько раз выселили из купленой квартиры...

[Сообщение изменено пользователем 27.08.2008 15:47]

Ага. Именно в этом заключается главный страх обывателя... "Всё, шо нажито непомерным трудом - всё же погибло!" Повторюсь, при глобальных катаклизмах нажитое не спасти ни в чём. Это надо осознать и принять. Тем более, расчитывая на глобальный катаклизм в нынешних условиях опаснее входить в него с долгами, тем более не частному лицу, а организованной структуре и с залогом имущества. Ситуация, когда полученные в советское время ссуды отдавались сильно подешевевшими деньгами не повторится - законодательство сильно поменялось. Ну и "просадка" будет в эквиваленте" мусорным бумагам".
Можно вспомнить, как в первые постсоветские годы в ничто превращались огромные деньги, потраченные на запасы ширпотреба...


В чём привлекательность этого инвестпроекта? На него всё равно надо работать... Если деньги превратятся в мусор, откуда их будут брать потенциальные арендаторы?


И? свой объект, который всосал в себя ещё денег, 2-3 года не приносил доходов, только пожирал инвестиции, а теперь ещё требует расходов... ФР использовался как инструмент для получения дохода выше банковского... Недвижка - аналог консервативного низкодоходного, о малорискового вложения. Ниши очень разные. Кроме того, как быстро вывести деньги из недвижки, когда тренд на ФР изменится в другую сторону? Продавать с дисконтом, надеясь вернуть потери на ФР? Смешно.

он не обоснован? :-)

фр не образец стабильности и защиты инвестиций.

глобальный катаклизм - развал ссср. кто выиграл? :-) кто имел в центре москвы 3 квартиры или сопостовимую сумму в банке на счете? :-)
и еще. кто то может привести пример когда стоимость недвижимости ушла до уровня мусорных бумаг? войны - исключаем. на крайних точках перестают работать обычные законы тут я соглашусь.

сравните ставку инфлиации и по кредиту за прошлый год.

относительная защита денег.

вы про что? тольк не сводите речь к проблемам в сферическом вакууме :-)

безусловно, хотя к нашей стране это только сейчас становится оправданым, когда горизонт увеличился до 10 лет...
когда проседает более рисковый вариант (фр) перекладываются в менее рисковые. разве не так? :-)

не так - сами привели цифры масштабного падения акций - очень сомневаюсь, что те, кто получил такой убыток, во-первых, выведут оставшиеся в акциях деньги, а во-вторых, понесут деньги из одного пузыря в другой, да и есть ли что нести, если у них уже такие убытки???
я думаю, многие вкладывались в акции в надежде заработать денег на покупку той же квартиры - падение фондового рынка отсекло этих потенциальных покупателей из-за быстрого падения акций....

Не лень же вам было набирать 20 строчек цифр
:-)
Лучше бы начали с корректных исходных данных.
Какие 10% в долларах, какая квартира за 20000$ в 1990 году?
Кооперативная квартира стоила 10000 неденоминированных рублей, доллар под страхом тюрьмы можно было купить за 5 рублей при официальном курсе 63 копейки, за которые он менялся только командированным за границу и туристам в суммах, которых хватало только на сувениры.
Положив 10000 рублей в самый надежный банк - Сбербанк, при деноминации они превратились в нынешние 10 руб., и даже с учетом всех компенсаций и процентов, думаю, больше, чем на 1 кв.м. сейчас не хватило бы. Если вам не лень, можете посчитать точнее.
При вкладах в некоторые другие банки, предлагавшие высокие проценты по вкладам в валюте, после кризиса 1998 года вообще практически ничего не получили бы.

ваше право - сомневаться :-)

[Сообщение изменено пользователем 27.08.2008 16:51]

Никогда ФР и РН не шли в противофазе - ни у нас, ни там.

300 долларов в конце 98-го и 99 годах - это те же самые 9000 рублей, что вы получали в 98-м, т.е. если бы вы взяли ипотеку в рублях и могли бы ее выплачивать в 98-м, то и 99-м, чуть затянув пояс (т.к. еда все же несколько подорожала в рублевых ценах) вы бы спокойно платили по кредиту.

все кроме еды подорожало в 3-4 раза... еда через некоторое время тоже подтянулась... так что если бы платеж по кредиту был в районе 4000р, то после кризиса мне бы 5000 на жизнь не хватило ... я еще помню как приходилось бомбить гонять - денег вообще ни на что не хватало... счас плохо помню точные цифры, еще не записывал и не считал... но ощущения жопы помню отчетливо... в случае наличия невыплаченого кредита на 10-15 лет она была бы гораздо глубже.. и в каком бы я был порядке храня деньги в долларах...

надо учитывать реальности исторические.. а они заключаются в том что бизнес в те времена рублями не оперировал... были или взаимозачеты и бартер или долларовые расчеты... а гиперинфляция служила единтсвеной цели - отжать у трудовых колективов акции предприятий... не имея денег на еду при задержках зарплаты они были вынуждены брать вместо денег продукты бартерных операций или продавать акции... более акций на руках у народа нету...

Сами же пишите:

и действительно, тогда многие, в том числе и люди бизнеса, держали деньги в рублях и в ГКО, номинированных тоже в рублях.

надо 50%-$ 50%-р. ИМХО

Обосновать можно любую глупость. :-)
Весь вопрос лишь в наборе аксиом. ;-) Только даже аксиома о параллельности прямых работает не во всех условиях. :-)

У него природа спекулятивная... В казино тоже можно много выиграть.
:-D

Весь список огласить?
;-)

Посмотрите набратьев казахов... Если квартиры никто не покупает - какая у них стоимость?


И что? Это говорит лишь о том, что имея деньги на квартиру, выгодно было разместить их на депозите и с %% по депозиту платить ипотеку... Или каждый ипотечник осуществляет денежную эмиссию и напечатает столько денег, сколько ему хочется?
:lol:

От чего? От того, что их отберут в банке? В одном конкретном? Или во всех сразу? В городе 60 банков принимают вклады... положите по 100 тыр в каждый... Квартиру может затопить, она может сгореть, дом может взорваться...

Если повторится ситуация начала 90-х годов, доход от сдачи квартир в аренду не сможет опережать инфляцию, в силу снижения возможностей арендаторов... Кто-то вернётся к родителям, кто-то вынужден будет вообще уехать из города, ибо лишь исчезающе малая часть работодателей смогут себе позволить повышать зарплату хотя бы в ногу с инфляцией...

Неквалифицированный инвестор так и поступает.
:-D Вопрос в тои, как потом выводить средства с недвижки, чтобы снова вложить в ФР? Даже на ФР есть бумаги, оборот по которым невелик и редок... Типа единичных сделок в год. Деньги, вложеные в такие бумаги сложно вывести оттуда. А квартиры... Для быстрого вложения и вывода не подходят, в силу 13% налога с дохода. Потениал роста ограничен, в силу ограниченного числа потенциальных клиентов: забугорные спекулянты не будут затариваться хрущами в ебурге, с целью перепродажи, а жить в них они не собираются... А население, увы, не богатеет, скорее наоборот.
ФР наоборот, для спекулянтов весьма привлекателен... Любые доходы на ФР говорят о том, что кто-то на эту же сумму угорел. Как и в любом другом рынке. Впрочем, у ФР с РН есть одна общая черта: уровень цен на объекты сделок определяется при относительно малом объёме сделок. И потери/доходы инвесторов на ФР не являются потерями/доходами держателей объектов в чистом виде... Купил, к примеру, человек акций ВТБ на 130 тыс. И держит... Сейчас акции торгуются по 6,68 коп штука. Но пока он не продал свои акции, свой убыток в 63 тыр. он не зафиксировал. И не факт, что если он решит их продать, то выручит 66 тыр, а не 52, к примеру. Весь потенциальный объём рынка в тысячи раз больше, чем на нём обращается денег. Точно так же и с квартирами: купить все квартиры даже из базы УПН уже сейчас физически невозможно, а если предложение увеличится в 2-3 раза? Что не так уже невероятно, если надеяться на катаклизмы.

никто так и не догадался зачем придуман временной лаг 3 года на продажу недвижимости.... а вот сколько за три года понабрали в "инвестиционных целях" что при росте менее 13% продавать в течении 3 лет было не выгодно... именно на такой же %% росла денежная масса (совпадение?) вот 3 года росло прыгнув в 2004, что стало спусковым крючком для потенциальных "инвесторов" и потом подрастало... только спустя три года "инвесторы" столкнулись с тем что продать то объект нельзя... доход от аренды не отобьет даже %% депозита, и делать то м2 что то надо... а тут еще и первые "инвестиционные" ипотечники чувствуя палево пытаются свои метры слить, дабы с банком расчиаться... вот чувствую вся эта пирамида стоящая на остром конце (реальные покупатели для проживания) скоро на----ться

соглашусь.

аха. как сейчас помню что неевклидова геометрия работает на сфере. вот только обычная геометрия имеет гораздо более широкое применение :-)

отчасти.

да зачем.... я же привел ситуацию вполне конкретную... опять есть желание все свести к пустому разговору?

таки ни одной сделки за день по всему казахстану? :-) мне сомнительно... повторю вопрос где, когда и сколько раз происходил
кризис, опускающий недвижимость на уровень мусора? а теперь вспомните сколько раз фондовый умирал. как лихорадило банковскую систему.

я с трудом себе представляю человека который выберет такую конструкцию. я лично не верю я в нашу банковскую систему настолько...

с начала 90-х проблем с банковскими вкладами было значительно больше чем с недвижимостью... или вы и это будете оспаривать?

так по недвижимости то точно так же.

счас в детройте продают дома за 1 доллар лиш бы купили... большие дома, еще несколько лет назад стоившие по 200-300 тыров...

принимается. дальше?
напомню - дот комы, энрон, ситигруп, авиационщики, теукщие ралли.