Заключение договора на долевое строительство после принятия закона о долевке
Y
Yuliia__
А вот интересно, кто-нибудь заключал договор на условиях, прописанных в законе?
K
Karaia
--------------------------------------------------------------------------------
25.08.05 : Квартира, дача, офис : Рынок недвижимости и новое жилищное законодательство
Нынешней весной вступил в силу Федеральный закон "О долевом строительстве", который, как предполагается, должен защитить права частных инвесторов. В итоге, за время его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве заключено не было. Пока застройщики продают объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, и надеются, что закон все же скорректируют к октябрю текущего года, а пока используют суррогатные схемы.
Без дольщиков никак?
"Так или иначе, в жизни застройщиков и инвестиционно-риэлторских компаний, которые участвовали в реализации первичного жилья, уже наступила некая новая реальность, - говорит генеральный директор "ПИК-Регион" Сергей Канаев. Круг тех, кто может работать в новых условиях, начал резко снижаться".
Чем же так хороши для застройщиков частные инвесторы? Во-первых, они позволяют компаниям решить вопрос с финансированием ранних стадий строительства, фактически кредитуя их. Во-вторых, застройщик получает гарантию, что его квартиры будут реализованы по приемлемой цене, что в условиях общей нестабильности и ухудшающейся конъюнктуры также ценно. В-третьих, такая практика разогревает рынок за счет того, что к потребительскому спросу добавляется спрос инвестиционный. Раньше около 10-15% квартир, продаваемых на стадии строительства, приобреталась дольщиками с целью последующей перепродажи. Но главное то, что дольщики - это источник "длинных" и дешевых денег. По оценке директора Департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергея Елисеева, только в Москве речь идет примерно о 1,2 млрд долларов в год - такую сумму люди тратили каждый год на покупку квартир на начальной стадии строительства. При этом дольщики не требуют залога, редко интересуются отчетностью компании и вообще практически не обла
дают рычагами воздействия на застройщиков.
Тем не менее, судя по всему, девелоперы будут вынуждены искать другие источники финансирования. Впрочем, ничего ужасного тут нет - такая ситуация вполне соответствует опыту зарубежных стран. Так, в Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией. К тому же до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10 % от стоимости апартаментов. Более того, застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что "никогда не слышал, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это не имеет смысла". По словам г-на Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.
И хочется, и колется...
Пока же застройщики активно лоббируют корректировку закона и продолжают работать по нынешнему. Уже появились различные суррогатные схемы приобретения жилья в строящемся доме, на которые Закон "Об участии в долевом строительстве:" напрямую не распространяется.
Так, многие компании приняли решение привлекать средства частников с помощью векселей. "Вексельная схема - это продажа ценной бумаги, которая юридически не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, - разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. На этот договор не распространяется ни Закон о защите прав потребителей, ни Закон о долевом строительстве".
Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья - подписание предварительных договоров. Физические лица вносят деньги и заключают предварительные договора, по которым за ними закрепляется определенная квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи.
Другая схема связана с компанией-агентом, которая обязуется подобрать квартиру клиенту, а по договору о намерениях - в течение некоторого времени после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.
Применяя подобные схемы, застройщики, конечно, решают свои проблемы по привлечению финансовых ресурсов на стадии строительства, но риски возрастают. С одной стороны, интересы инвестора становятся намного менее защищенными. С другой стороны, сделки по таким суррогатным схемам могут быть признаны незаконными, так как, по сути, носят притворный характер. И вряд ли государственные органы оставят без внимания то, что рынок жилья по-прежнему остается неконтролируемым и уходит в тень.
Кто виноват и что делать?
Игнорировать изменения во внешней среде компаниям становится все сложнее. Особенно непросто тем фирмам, которые не имеют собственных производственных мощностей и не обеспечены хорошей финансовой базой. Здесь проблемы с тем, чем заместить деньги дольщиков - банки неохотно кредитуют такие компании, да и стоимость кредитных ресурсов для них высока - до 20-25% в валюте. Поэтому перетряска рынка неизбежна - слабые уйдут, возможна серия слияний и поглощений. Крупные компании способны привлекать необходимые средства для финансирования проектов за счет собственные средств, кредитных ресурсов, фондов недвижимости и т. д. В наиболее выгодном положении, по прогнозам специалистов, окажутся те компании, которых изменение законодательства подтолкнет к реструктуризации собственного бизнеса, к приведению его в соответствие с западными стандартами прозрачности. Активная адаптационная стратегия позволит застройщикам расширить возможности привлечения сторонних инвесторов, кредитования, выпуска облигаций и даже в перспективе размещения собственных акций. Ресурсы институциональных инвесторов заменят деньги физических лиц. Такая ситуация давно имеет место на Западе. Станет ли рынок российской недвижимости более цивилизованным и прозрачным - покажет время. Правда, в любом случае за это придется заплатить повышением стоимости жилья.
Тимур Хайруллин Квартира, дача, офис
25.08.05 : Квартира, дача, офис : Рынок недвижимости и новое жилищное законодательство
Нынешней весной вступил в силу Федеральный закон "О долевом строительстве", который, как предполагается, должен защитить права частных инвесторов. В итоге, за время его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве заключено не было. Пока застройщики продают объекты, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 года, и надеются, что закон все же скорректируют к октябрю текущего года, а пока используют суррогатные схемы.
Без дольщиков никак?
"Так или иначе, в жизни застройщиков и инвестиционно-риэлторских компаний, которые участвовали в реализации первичного жилья, уже наступила некая новая реальность, - говорит генеральный директор "ПИК-Регион" Сергей Канаев. Круг тех, кто может работать в новых условиях, начал резко снижаться".
Чем же так хороши для застройщиков частные инвесторы? Во-первых, они позволяют компаниям решить вопрос с финансированием ранних стадий строительства, фактически кредитуя их. Во-вторых, застройщик получает гарантию, что его квартиры будут реализованы по приемлемой цене, что в условиях общей нестабильности и ухудшающейся конъюнктуры также ценно. В-третьих, такая практика разогревает рынок за счет того, что к потребительскому спросу добавляется спрос инвестиционный. Раньше около 10-15% квартир, продаваемых на стадии строительства, приобреталась дольщиками с целью последующей перепродажи. Но главное то, что дольщики - это источник "длинных" и дешевых денег. По оценке директора Департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергея Елисеева, только в Москве речь идет примерно о 1,2 млрд долларов в год - такую сумму люди тратили каждый год на покупку квартир на начальной стадии строительства. При этом дольщики не требуют залога, редко интересуются отчетностью компании и вообще практически не обла
дают рычагами воздействия на застройщиков.
Тем не менее, судя по всему, девелоперы будут вынуждены искать другие источники финансирования. Впрочем, ничего ужасного тут нет - такая ситуация вполне соответствует опыту зарубежных стран. Так, в Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией. К тому же до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10 % от стоимости апартаментов. Более того, застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что "никогда не слышал, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это не имеет смысла". По словам г-на Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.
И хочется, и колется...
Пока же застройщики активно лоббируют корректировку закона и продолжают работать по нынешнему. Уже появились различные суррогатные схемы приобретения жилья в строящемся доме, на которые Закон "Об участии в долевом строительстве:" напрямую не распространяется.
Так, многие компании приняли решение привлекать средства частников с помощью векселей. "Вексельная схема - это продажа ценной бумаги, которая юридически не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, - разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. На этот договор не распространяется ни Закон о защите прав потребителей, ни Закон о долевом строительстве".
Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья - подписание предварительных договоров. Физические лица вносят деньги и заключают предварительные договора, по которым за ними закрепляется определенная квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи.
Другая схема связана с компанией-агентом, которая обязуется подобрать квартиру клиенту, а по договору о намерениях - в течение некоторого времени после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.
Применяя подобные схемы, застройщики, конечно, решают свои проблемы по привлечению финансовых ресурсов на стадии строительства, но риски возрастают. С одной стороны, интересы инвестора становятся намного менее защищенными. С другой стороны, сделки по таким суррогатным схемам могут быть признаны незаконными, так как, по сути, носят притворный характер. И вряд ли государственные органы оставят без внимания то, что рынок жилья по-прежнему остается неконтролируемым и уходит в тень.
Кто виноват и что делать?
Игнорировать изменения во внешней среде компаниям становится все сложнее. Особенно непросто тем фирмам, которые не имеют собственных производственных мощностей и не обеспечены хорошей финансовой базой. Здесь проблемы с тем, чем заместить деньги дольщиков - банки неохотно кредитуют такие компании, да и стоимость кредитных ресурсов для них высока - до 20-25% в валюте. Поэтому перетряска рынка неизбежна - слабые уйдут, возможна серия слияний и поглощений. Крупные компании способны привлекать необходимые средства для финансирования проектов за счет собственные средств, кредитных ресурсов, фондов недвижимости и т. д. В наиболее выгодном положении, по прогнозам специалистов, окажутся те компании, которых изменение законодательства подтолкнет к реструктуризации собственного бизнеса, к приведению его в соответствие с западными стандартами прозрачности. Активная адаптационная стратегия позволит застройщикам расширить возможности привлечения сторонних инвесторов, кредитования, выпуска облигаций и даже в перспективе размещения собственных акций. Ресурсы институциональных инвесторов заменят деньги физических лиц. Такая ситуация давно имеет место на Западе. Станет ли рынок российской недвижимости более цивилизованным и прозрачным - покажет время. Правда, в любом случае за это придется заплатить повышением стоимости жилья.
Тимур Хайруллин Квартира, дача, офис
Применяя подобные схемы, застройщики, конечно, решают свои проблемы по привлечению финансовых ресурсов на стадии строительства, но риски возрастают. С одной стороны, интересы инвестора становятся намного менее защищенными. С другой стороны, сделки по
таким суррогатным схемам могут быть признаны незаконными, так как, по сути, носят притворный характер. И вряд ли государственные органы оставят без внимания то, что рынок жилья по-прежнему остается неконтролируемым и уходит в тень.
Фигня это. Никаких проблем застройщиков эти схемы не решают. Применение их связано лишь с недостаточной грамотностью юристов, эти схемв разрабатвающих.
В письме Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005г. N 0100/5932-03-32 все эти схемы разбиты в пух и прах.
"Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается "принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон".
K
Karaia
Думаю, что, рано или поздно, строители будут вынуждены прекратить сотрудничество с физическими лицами и обратиться к банкирам, которые, судя по всему, и пробашляли скоропалительное принятие закона "О долевом..." Год, максимум, два...
Это понятно. Но с банкирам так не побалуешь. Движение в сторону цивилизованного рынка.
Меня напрягает в перспективе то, что все доп сложности и расходы строителей лягут в результате на плечи покупателей.
K
Karaia
Ведомости : Застройщики ушли из-под закона
Закон о долевом участии в строительстве, принятый для защиты частных инвесторов, до сих пор никого не защитил. Как выяснили “Ведомости”, за три с лишним месяца его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве не заключено. Жилье по-прежнему продается на стадии котлована, но людям приходится покупать его через обходные схемы.
Смельчаков нет
Как сообщили “Ведомостям” в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (оно должно регистрировать договоры долевого участия), с 1 апреля, когда начал действовать закон, в Москве не было заключено ни одного такого договора. “Мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии”, — говорит замдиректора управления новостроек “Миэль-Недвижимости” Оксана Каарма. Как объяснили “Ведомостям” президент Mirax Group Сергей Полонский и гендиректор “Декра-Групп” Тигран Алексанян, их компании не работают по таким договорам, поскольку получили все разрешения на свои объекты до 1 апреля и на них новый закон не распространяется. “Пока в Москве договоры долевого участия не заключаются. Если найдете, то не упускайте такую возможность”, — советуют в отделе продаж “Капитал Груп”. Эта компания, как и другие крупные девелоперы (группа компаний ПИК, “СХолдинг”, “ДОН-Строй”, “Стройинвестрегион”, “Новая площадь” и др.), получила разрешительную документацию заранее.
А для продажи свежих объектов компании изобретают другие юридические схемы, выводящие сделки со строящимся жильем из-под действия нового закона. Например, строительная компания “Мастерок” в своей рекламе предлагает гражданам заключать предварительный договор бронирования права покупки квартиры.
Новые схемы
Многие компании решили привлекать средства частников с помощью векселей. Покупатель будущей квартиры за внесенные средства получает ценную бумагу, по которой векселедатель обязуется заплатить ему фиксированную сумму по истечении срока векселя. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи векселя. Так, в частности, работает сейчас корпорация “Социальная инициатива”. В группе компаний СУ-155 и “Сити — XXI век” кроме продажи векселя заключают еще и договор о намерениях, где сказано о будущем праве векселедержателя на получение квартиры. “Вексельная схема — это продажа ценной бумаги, которая [юридически] не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, — разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.- На этот договор не распространяется ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве”.
Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья — подписание предварительных договоров. “Как только физлицо вносит деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи”, — объяснили “Ведомостям” в компании “Мастерок”. По схожей схеме продает квартиры в будущем доме на ул. Волгина и “МИАН-Девелопмент”. Как рассказала “Ведомостям” Светлана Иванова, они с мужем в июне внесли деньги за будущую квартиру по “предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости” с ООО “Рантект”. Основной договор компания обязуется заключить “через три календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на недвижимость”, а уже уплаченные деньги будут зачтены в оплату договора купли-продажи. Пресс-секретарь группы компаний МИАН Динара Лизунова говорит, что схему реализации квартир в каждом из объектов устанавливает продавец (в данном случае — ООО “Рантект”).
В “Главмосстрой-Недвижимости” клиентам предлагают подписать два документа: по агентскому договору компания подбирает квартиру, а по договору о намерениях обязуется в течение 60 дней после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.
Адвокат московской коллегии “Князев и партнеры” Владимир Юрасов считает, что предварительный договор не противоречит Гражданскому кодексу. “Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы физлица не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств”, — замечает он. Светлану Иванову тоже смущают некоторые аспекты заключенной ею сделки, но выбора нет — она хочет жить именно в этом доме, а ждать этапа оформления в собственность рискованно. Цены могут сильно вырасти или квартир не останется, рассуждает она.
Саботаж
В Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) не видят в этом трагедии. “Идея закона была в том, чтобы максимально усложнить участие граждан в инвестировании для минимизации их же рисков. Людям надо четко дать понять, что, вступая в процесс инвестирования, они уже не потребители и не могут требовать таких же прав, что и при покупке квартиры в готовом доме”, — говорит член правления КонфОП Диана Сорк. Риски, которые несут граждане, адекватны разнице в цене строящегося и готового жилья, считает она (эта разница может составлять 35-40%. — “Ведомости”).
“Разработчики закона хотели защитить частника, но сделали закон настолько неработоспособным, что застройщики вынуждены разрабатывать серые схемы, чтобы продолжить работать с частными инвесторами”, — оправдывает коллег заместитель гендиректора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов. Такое же мнение у представителя корпорации “Инком-Недвижимость” Сергея Елисеева. Отказываясь работать по договорам долевого участия, строители пытаются дискредитировать закон, чтобы добиться его изменения, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Депутаты Владислав Резник и Георгий Боос предложили поправки в этот закон еще 15 марта, напомнила руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок (ЦСР) Надежда Косарева, но правовое управление администрации президента и правительство РФ дали отрицательные заключения. “Они считают, что поправки снижают защиту потребителя. Мы надеемся, что осенью удастся их принять”, — говорит Косарева.
“Мы не собираемся работать в рамках этого закона — если не будут приняты поправки к нему, мы либо приостановим деятельность, либо уйдем с рынка”, — заявляет гендиректор компании “Стройинвестрегион” Ирина Сергеева. Как рассказывает Оксана Каарма, предложение жилья в новостройках сократилось примерно на 15-20% из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.
Глава корпорации “СХолдинг” Алексей Шепель прогнозирует, что предложение в новостройках сократится к началу следующего года в два раза. Но независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко в этом сомневается. Скорее, считает он, этап продаж жилья сместится на более позднюю стадию строительства и в итоге жилье к концу года подорожает на 15-20%, а не 10%, как прогнозировали эксперты.
Чисто российская практика
В Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией, рассказывает Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости московского подразделения компании Knight Frank. Также отличительной чертой британских девелоперов является то, что до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10% от стоимости апартаментов. К тому же застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Без этого ни один британец не вложит ни фунта в строительство многоквартирного дома. Еще одна отличительная черта взаимодействия английских девелоперов и банков Великобритании заключается в многолетней кредитной истории первых. Так, многие девелоперские компании привлекают банковские инвестиционные кредиты благодаря своей безупречной кредитной истории. Поэтому у девелоперов в Лондоне отсутствуют проблемы с поиском дополнительных средств, которые необходимы для начала реализации всего комплекса строительных мер.
Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что “никогда не слышал”, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это “не имеет смысла”. По словам Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.
По словам менеджера по продажам Colliers International в Гамбурге Акселя Штайнбринкера, в Германии принято покупать жилье под ключ, это происходит примерно в 80% случаев. Если есть желание разместить большую сумму денег, можно оплатить жилье заранее. В этом случае при регистрации прав на жилье необходимо получить гарантию от банка. В чрезвычайной ситуации, например в случае банкротства девелопера, банк вернет всю сумму клиенту. Эта схема слишком сложна и непопулярна, говорит Штайнбринкер: “Ведь вам нужно получить не деньги назад, а дом. Так зачем платить вперед и — в худшем случае — тратить время на юридические процедуры, связанные с их возвратом?”
--------------------------------------------------------------------------------
БЛАГИЕ НАМЕРЕНИЯ
Закон “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят 30 декабря и вступил в действие с 1 апреля 2005 г. Он должен был перекрыть кислород по крайней мере такому виду мошенничества, как финансово-жилищные пирамиды. По новому закону застройщик может заключать договоры долевого строительства и брать деньги у частных лиц только после получения всех разрешительных документов на строительство. Договор между дольщиком и строительной компанией подлежит обязательной госрегистрации, что исключает риск двойных продаж.
Теперь все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут с ним солидарную ответственность. Строителей не устраивает, что за нарушение срока передачи объекта предусмотрен штраф в пять ставок рефинансирования в год, а санкций для дольщиков, задерживающих платежи, нет. К тому же дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а строители — только через суд.
Бэла Ляув Ведомости
Закон о долевом участии в строительстве, принятый для защиты частных инвесторов, до сих пор никого не защитил. Как выяснили “Ведомости”, за три с лишним месяца его действия ни одного договора долевого участия в строительстве в Москве не заключено. Жилье по-прежнему продается на стадии котлована, но людям приходится покупать его через обходные схемы.
Смельчаков нет
Как сообщили “Ведомостям” в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве (оно должно регистрировать договоры долевого участия), с 1 апреля, когда начал действовать закон, в Москве не было заключено ни одного такого договора. “Мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии”, — говорит замдиректора управления новостроек “Миэль-Недвижимости” Оксана Каарма. Как объяснили “Ведомостям” президент Mirax Group Сергей Полонский и гендиректор “Декра-Групп” Тигран Алексанян, их компании не работают по таким договорам, поскольку получили все разрешения на свои объекты до 1 апреля и на них новый закон не распространяется. “Пока в Москве договоры долевого участия не заключаются. Если найдете, то не упускайте такую возможность”, — советуют в отделе продаж “Капитал Груп”. Эта компания, как и другие крупные девелоперы (группа компаний ПИК, “СХолдинг”, “ДОН-Строй”, “Стройинвестрегион”, “Новая площадь” и др.), получила разрешительную документацию заранее.
А для продажи свежих объектов компании изобретают другие юридические схемы, выводящие сделки со строящимся жильем из-под действия нового закона. Например, строительная компания “Мастерок” в своей рекламе предлагает гражданам заключать предварительный договор бронирования права покупки квартиры.
Новые схемы
Многие компании решили привлекать средства частников с помощью векселей. Покупатель будущей квартиры за внесенные средства получает ценную бумагу, по которой векселедатель обязуется заплатить ему фиксированную сумму по истечении срока векселя. Хотя покупатель рассчитывает получить жилье, это не прописано ни в самой ценной бумаге, ни в договорах купли-продажи векселя. Так, в частности, работает сейчас корпорация “Социальная инициатива”. В группе компаний СУ-155 и “Сити — XXI век” кроме продажи векселя заключают еще и договор о намерениях, где сказано о будущем праве векселедержателя на получение квартиры. “Вексельная схема — это продажа ценной бумаги, которая [юридически] не связана с определенной квартирой. То есть гипотетически ты можешь обменять ее потом на квартиру, а можешь получить обратно свои деньги, — разъясняет партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.- На этот договор не распространяется ни закон о защите прав потребителей, ни закон о долевом строительстве”.
Вторая схема привлечения частных средств для строительства жилья — подписание предварительных договоров. “Как только физлицо вносит деньги, заключается предварительный договор и бронируется квартира в строящемся доме. После сдачи дома госкомиссии оформляется договор купли-продажи”, — объяснили “Ведомостям” в компании “Мастерок”. По схожей схеме продает квартиры в будущем доме на ул. Волгина и “МИАН-Девелопмент”. Как рассказала “Ведомостям” Светлана Иванова, они с мужем в июне внесли деньги за будущую квартиру по “предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости” с ООО “Рантект”. Основной договор компания обязуется заключить “через три календарных месяца с даты регистрации права собственности продавца на недвижимость”, а уже уплаченные деньги будут зачтены в оплату договора купли-продажи. Пресс-секретарь группы компаний МИАН Динара Лизунова говорит, что схему реализации квартир в каждом из объектов устанавливает продавец (в данном случае — ООО “Рантект”).
В “Главмосстрой-Недвижимости” клиентам предлагают подписать два документа: по агентскому договору компания подбирает квартиру, а по договору о намерениях обязуется в течение 60 дней после оформления квартиры в собственность заключить договор купли-продажи.
Адвокат московской коллегии “Князев и партнеры” Владимир Юрасов считает, что предварительный договор не противоречит Гражданскому кодексу. “Но, как правило, строители составляют его таким образом, чтобы физлица не могли доказать свою правоту в случае невыполнения ими каких-то обязательств”, — замечает он. Светлану Иванову тоже смущают некоторые аспекты заключенной ею сделки, но выбора нет — она хочет жить именно в этом доме, а ждать этапа оформления в собственность рискованно. Цены могут сильно вырасти или квартир не останется, рассуждает она.
Саботаж
В Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) не видят в этом трагедии. “Идея закона была в том, чтобы максимально усложнить участие граждан в инвестировании для минимизации их же рисков. Людям надо четко дать понять, что, вступая в процесс инвестирования, они уже не потребители и не могут требовать таких же прав, что и при покупке квартиры в готовом доме”, — говорит член правления КонфОП Диана Сорк. Риски, которые несут граждане, адекватны разнице в цене строящегося и готового жилья, считает она (эта разница может составлять 35-40%. — “Ведомости”).
“Разработчики закона хотели защитить частника, но сделали закон настолько неработоспособным, что застройщики вынуждены разрабатывать серые схемы, чтобы продолжить работать с частными инвесторами”, — оправдывает коллег заместитель гендиректора компании “Новая площадь” Евгений Фетисов. Такое же мнение у представителя корпорации “Инком-Недвижимость” Сергея Елисеева. Отказываясь работать по договорам долевого участия, строители пытаются дискредитировать закон, чтобы добиться его изменения, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Депутаты Владислав Резник и Георгий Боос предложили поправки в этот закон еще 15 марта, напомнила руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок (ЦСР) Надежда Косарева, но правовое управление администрации президента и правительство РФ дали отрицательные заключения. “Они считают, что поправки снижают защиту потребителя. Мы надеемся, что осенью удастся их принять”, — говорит Косарева.
“Мы не собираемся работать в рамках этого закона — если не будут приняты поправки к нему, мы либо приостановим деятельность, либо уйдем с рынка”, — заявляет гендиректор компании “Стройинвестрегион” Ирина Сергеева. Как рассказывает Оксана Каарма, предложение жилья в новостройках сократилось примерно на 15-20% из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов.
Глава корпорации “СХолдинг” Алексей Шепель прогнозирует, что предложение в новостройках сократится к началу следующего года в два раза. Но независимый аналитик рынка недвижимости Олег Репченко в этом сомневается. Скорее, считает он, этап продаж жилья сместится на более позднюю стадию строительства и в итоге жилье к концу года подорожает на 15-20%, а не 10%, как прогнозировали эксперты.
Чисто российская практика
В Лондоне ни одна девелоперская компания не может выйти на площадку до тех пор, пока не урегулированы все вопросы с разрешительной документацией, рассказывает Екатерина Тэйн, директор отдела жилой недвижимости московского подразделения компании Knight Frank. Также отличительной чертой британских девелоперов является то, что до окончания сроков строительства жилого дома клиент платит всего 10% от стоимости апартаментов. К тому же застройщик обязан застраховать свой проект на 25 лет. Без этого ни один британец не вложит ни фунта в строительство многоквартирного дома. Еще одна отличительная черта взаимодействия английских девелоперов и банков Великобритании заключается в многолетней кредитной истории первых. Так, многие девелоперские компании привлекают банковские инвестиционные кредиты благодаря своей безупречной кредитной истории. Поэтому у девелоперов в Лондоне отсутствуют проблемы с поиском дополнительных средств, которые необходимы для начала реализации всего комплекса строительных мер.
Директор Colliers International в Лондоне Дэвид Хаймс говорит, что “никогда не слышал”, чтобы британские потребители платили вперед за жилье, так как это “не имеет смысла”. По словам Хаймса, строительство жилья всегда финансируют банки, будущие жильцы этим никогда не занимаются.
По словам менеджера по продажам Colliers International в Гамбурге Акселя Штайнбринкера, в Германии принято покупать жилье под ключ, это происходит примерно в 80% случаев. Если есть желание разместить большую сумму денег, можно оплатить жилье заранее. В этом случае при регистрации прав на жилье необходимо получить гарантию от банка. В чрезвычайной ситуации, например в случае банкротства девелопера, банк вернет всю сумму клиенту. Эта схема слишком сложна и непопулярна, говорит Штайнбринкер: “Ведь вам нужно получить не деньги назад, а дом. Так зачем платить вперед и — в худшем случае — тратить время на юридические процедуры, связанные с их возвратом?”
--------------------------------------------------------------------------------
БЛАГИЕ НАМЕРЕНИЯ
Закон “О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят 30 декабря и вступил в действие с 1 апреля 2005 г. Он должен был перекрыть кислород по крайней мере такому виду мошенничества, как финансово-жилищные пирамиды. По новому закону застройщик может заключать договоры долевого строительства и брать деньги у частных лиц только после получения всех разрешительных документов на строительство. Договор между дольщиком и строительной компанией подлежит обязательной госрегистрации, что исключает риск двойных продаж.
Теперь все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут с ним солидарную ответственность. Строителей не устраивает, что за нарушение срока передачи объекта предусмотрен штраф в пять ставок рефинансирования в год, а санкций для дольщиков, задерживающих платежи, нет. К тому же дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, а строители — только через суд.
Бэла Ляув Ведомости
все доп сложности и расходы строителей лягут в результате на плечи покупателей.
Конечно. Это только на бумаге закон"О долевом..." защищает права физических лиц. На деле, эти права ни кого не интересуют. В строительстве крутятся большие деньги и, ранее, большинство их текло мимо карманов законодателей. Теперь всё будет по другому. А новую статью расходов строителей оплатит конечный потребитель. Разве в России бывало как-то иначе?
N
Netman
Долевки, как ее понимали последние 10 лет уже не будет. Не выгодно никому. Новые времена - новые подходы.
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.