нужен совет по сдачи в аренду нежилого помещения

Есть нежилое помещение в собственности у физ.лица. Как правильнее сдать его в аренду, чтобы налог и риски были минимальными?

Сам я вижу два варианта ИП или ООО. На упрощенке будет вроде 6%. Если у кого был опыт сдачи в аренду, поделитесь плюсами и минусами этих вариантов. Или может еще какие способы имеются?

сдаю в "черную".

палка о двух концах - если платить не будут, что делать, куда идти? с другой стороны - "налоговая оптимизация" :-D
так хоть через суд можно взыскать долг


если ИП - регить проще, работать проще
если ООО - вносить недвигу в уставный капитал ( чтобы было основание для сдачи в аренду), а это опять же действия лишние

многие часть показывают арендной платы показывают в договоре, часть - налом идет. если есть возможность - ищите арендаторов крупных и долгосрочных - с ними работать проще - платежная дисциплина выше, искать (в случае чего) нетрудно
если есть вопросы - отвечу, много с арендой работал
опять забыл - если договор нужен - напишите, я вам болванку скину, только пожелания минимальные опишите, что хотите видеть, чтобы выбрать из того, что у меня есть
[Сообщение изменено пользователем 18.01.2008 11:33]

[Сообщение изменено пользователем 18.01.2008 11:36]

я это все прекрасно знаю.
но скажу по своему опыту - если сдать надо небольшую площадь (которую зачастую надо малому бизнесу) то тут идет более "понятийные" договроенности, ибо кроме пустой ООО-шки ничего и нету у арендатора...

зачем? субаренда, паевый фонд недвижимости... разные механизмы есть :-)

проблема минимального размера такого ПИФа, обсуждали уже

первоначальный арендодатель физик - опять предпринимательская деятельность

тут согласен с вами полностью

да. помню. :-)

по минимуму пересдавать ОООшке... хотя конечно "необоснованная налоговая выгода" может иметь место... и декларацию подовать...

плюс систематичность
хотя знаю человека, который как физик сдает уже года два склад 1000 метров на Уралмаше и ничего, не жужжит :-D

я бы делала договор доверительного управления и все сдавала бы от юр.л.,,,,,,

не стоит усложнять ;-)

ну плати 13% и не парься )

- слышь, Славик, че-т я очкую...
:-D

я так понимаю что основное различие между ООО и ИП в том, что ИП рискует всем своим имуществом, а ООО только уставным капиталом в случае чего. Именно по этой причине я больше склоняюсь к ООО. Но если внести помещение в уставный капитал, то данное преимущество ООО теряется. Или я не прав? В связи с этим вопрос: можно ли сдавать в аренду через ООО без внесения помещения в уст. капитал?

Подводя небольшой итог оформления через ООО (поправьте если неправ):

1) субаренда - добавляется НДФЛ
2) безвозмездное пользование - внереализационный доход (НДС)
3) ПИФ - выше написали, да и масштабы не те
4) доверительное управление - опять же НДФЛ

Еще где-то прочитал, что собственник помещения может внести в уставный капитал ООО право аренды/субаренды. Возможно такое или бред? Какие еще варианты имеются?

Mr. ГРИНЧ, спасибо за предложение насчет договора. Только начал заниматься этим вопросом, как во всем разберусь немного разберусь, обращусь.

не догнал -внереализационный доход является категорией налога на прибыль, как его связать с НДС?


возможно

а вообще, извиняюсь за нескромный вопрос - масштаб всего деяния велик, может, не стоит заморачиваться с этими проблемами, вчерную работать? пошире бы описали ситуацию, чтобы пальцем в небо не попадать, чтобы дать более точный ответ
если неудобно здесь, можно в личку перейти (через "отправить письмо"), просто в аренде трудно что-то новое изобрести, нужно лишь подобрать вариант, который отразит ваши цели и специфику

У знакомого подобная ситуация - сдаёт офис, арендатор ООО. В начале ООО передавало чёрным налом, потом отказалось, предложили оформить всё по-чистому. Просто так физическое лицо сдавать офис не может, т.к. сдача в аренду - это уже предпринимательская деятельность, требуется рег-я ФЛ в качестве ИП, если без рег-ии - это уже незаконная предпринимательская деятельность. (Озвучиваю мнение юристов ООО - хотелось бы услышать мнение форумчан).
Знакомому пришлось зарег-ся как ИП, подать заявление на упрощёнку, на систему 6% с доходов. В этом случае ООО не платит НДС 18%. В других случаях ООО становится плательщиком НДС, и арендная плата увеличивается ещё на 18%, а это ООО уже не устраивает.

абсолютное верное мнение)))


имхо, для автора темы самый лучший вариант

uriel-ek

спасибо, с ИП стало более-менее понятно

Mr. ГРИНЧ:

возможно что-то напутал с НДС, прочитал где-то что передача в безвозмездное пользование от физ.лица -> OOO расценивается как внереализационный доход, полученный этим OOO, и этот доход облагается налогом (за исключением определенных случаев)

помещение небольшое < 100м2. Работать в черную не подходит по некоторым причинам. С ИП на упрощенке разобрались, платим ЕНВД 6% или 15% "доход минус расход" и все безо всяких НДС. Tут все устраивает кроме одного: ИП отвечает всем своим имуществом.

Поэтому если при одинаковом размере налога будет выбор между ООО и ИП, я скорее выберу ООО, не смотря на то, что там отчетности больше.
Но вот вопрос, как в этом случае оформить отношения собственника помещения, ООО и арендатора? При этом несколько условий:

1) общая потеря с дохода как у ИП - 6% (ООО на упрощенке)
2) помещение не вносим в уставный капитал ООО. Желательно чтобы
уст. кап. был минимальным - 10 т.р.

Пока не нашел ответа. Даже если внести в уст. капитал право пользования/аренды, то во-первых нужно прибегать к услуге оценщиков, во-вторых нужно будет регистрировать договор аренды между собственником и ООО, в третьих договор должен быть минимум на 1 год (если ООО будет пересдавать третьему лицу на 11 мес), а это значит в уст. капитале тоже не маленькая сумма окажется.

Так что вопрос открытый, кто сталкивался поделитесь - как умные люди поступают

при дов.управлении, физик огражден,,,,,,,т.к. деятельность осуществляет ООО у которого уст.Кап =10 тыр,,,

может и не стоит усложнять, но в дов.управлении есть существенный плюс,,,,,,налоговая не знает как его проверить чего это такое и т.д.

Причем тут это? Боишся чего? Сдаём от ИП , 6%, ООО с радостью платит в белую, включает затраты себе в расходы. 20% налом. ООО не надо- проблем куча
Договаривайся с арендатором. Под магазин хочешь сдать или под что? Район?

согласен. за что вы отвечаете? только за передачу помещения в аренду (укрупненно говоря).
в теории договоров есть такое понятие: слабая и сильная сторона договора.в договоре аренды арендодатель однозначно сильная сторона, так как фактически на нем лежит лежит лишь одна обязанность, упомянутая выше.
больше нет ничего: получил арендную плату,заплатил коммуналку и все

конкретно ничего не боюсь, но всяко бывает. Вот как пример:
http://www.kodeks-luks.ru/ciws/site?tid=633200013&...
А если сумма будет не 200тр как в примере, а на порядок больше, арестуют недвижимость и все дела, этож Россия, ухо нужно держать востро. Если есть более безопасные варианты, то лучше потратить некоторое время на их поиски, чем потом расхлебывать. Я так думаю. Да, помещение под магазин, но не в Екатеринбурге, другой областной центр.

А какие проблемы с ООО? напиши если не трудно

Lio_Stich:

возможно, но НДФЛ все равно нужно будет заплатить, вот тут расписано:
http://www.subschet.ru/subschet.nsf/docs/C32570B20...

[Сообщение изменено пользователем 22.01.2008 03:05]

Я выбираю простые пути))) я сдаю как индивидуальный предприниматель. А по поводу способа, то через Авито, там очень просто: достаточно написать нормальное объявление, побольше подробностей, побольше деталей, фотки нормальные, и получается довольно быстро и выгодно сдать)

Некрофилия :ultra: