Ипотека под 8 проц годовых спасет падающий рынок?

Рынок жилья сегодня эксперты характеризуют словом "замороженный". Особенно это касается Москвы, где основные черты "замороженности" проявляются максимально отчетливо. Ликвидного предложения в избытке, а вот платежеспособный спрос как-то снизился. Дело, конечно, в ценах, которые уже давно стали недоступными даже для обеспеченных по российским меркам жителей столицы. Этот фактор затормозил и развитие ипотеки. По оценке экспертов, обычная хорошая двухкомнатная квартира в столице без первоначального взноса или с минимальным взносом для среднего класса уже недоступна. Кредит на такое жилье не в состоянии взять даже те, кто зарабатывает немалые деньги – от 2 до 5 тыс долл на человека в месяц. Что уж говорить о большинстве, которому такие зарплаты только снятся.
Все это привело к тому, что в наступившем году развитие ипотеки также "заморозилось". Еще в 2005 г аналитики предрекали этому рынку рост на 100-200 проц по крайней мере в течение нескольких лет, а в 2006 г рынок, по ряду оценок, вырос вдвое. Сейчас все изменилось. Растет только объем выданных ипотечных кредитов – из-за подорожания. А их количество осталось прежним, а то и снизилось.
Изменить этот неблагоприятный для ипотеки тренд, по мнению специалистов, способно снижение ипотечных ставок до принятого во всем мире среднего уровня в 6-7 проц. Уже 8-проц уровень ставки расширит покупательский спрос, частично восстановив его на прежнем уровне. Это даст возможность вновь рассматривать ипотеку как способ улучшения жилищных условий среднему классу – тому, что сейчас оказался "выброшенным" из рынка. "Надо выходить на уровень кредитных ставок 6-8 проц, чтобы не было страшно заимствовать деньги на будущее", - заявил еще в конце прошлого года первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Неудивительно, что многие потенциальные покупатели не спешат совершать сделку прямо сейчас и выжидают изменения ситуации.
В том, что это изменение наступит, сомнений практически нет. О снижении до 9, а то и 7 проц /в валюте/ в своих рекламных объявлениях пишут многие кредитные организации. Так, Банк Москвы месяц назад опубликовал условия выдачи ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах. Кредиты выдаются в зависимости от срока кредитования и формы подтверждения дохода в швейцарских франках по ставкам 7,0-8,9 проц годовых, по кредитам в японских иенах ставки составляют от 6,5 до 8,1 проц годовых.
В полном соответствии с этим трендом о своем новом предложении на рынке ипотеки сегодня объявили московские строители – группа компаний "СУ-155" и Независимый строительный банк. Суть их нового "ипотечного тарифа" состоит в том, что под 8 проц в рублях предлагается взять кредит в инвестиционный период строительства жилья /от момента "котлована" до момента заключения договора купли-продажи/. Впоследствии на этапе заключения основного договора купли-продажи квартиры потребитель может получить кредит на оставшуюся сумму по актуальным на тот момент рыночным ставкам.
Это предложение звучит несколько необычно. Дело в том, что сегодня покупка жилья на стадии строительства расценивается банками как наиболее рискованная. Ставки кредитов в этом случае составляют 12-14 проц годовых, отметил председатель совета директоров ЗАО "СУ-155" Михаил Балакин. По его мнению, столь существенное снижение стоимости входного билета на рынок жилья позволит приобрести квартиры максимально широкому кругу граждан. Основной упор делается на жилье эконом-класса: по мнению М.Балакина, как раз такое обычно покупается по ипотеке.
Льгота, как уже было сказано, предлагается на наиболее сложный и затратный для клиента инвестиционный период. Ведь именно на этом этапе нужно выплатить многочисленные комиссии по кредиту, начать ремонт… Учитывая, что сегодня средний размер кредита составляет порядка 100 тыс долл, разница между 14 и 8 проц годовых представляется существенной. Экономия, по словам начальника финансового отдела Коммандитного товарищества "СУ-155 и К" Юлии Яковенко, может составить порядка 300 тыс руб. Такая процентная ставка действует до момента подписания договора купли-продажи, в среднем это два-три года, затем банк предложит клиенту кредит на оставшуюся сумму в соответствии с рыночными ценами на тот момент времени. Причем банк не ставит целью удержать "выгодного" клиента у себя. При желании тот может выбрать для дальнейшего кредитования остатка суммы другое кредитное учреждение. Никаких ограничений или штрафов за это не планируется. Срок кредита – 15 лет. Правда, наши граждане стараются погасить кредит как можно раньше. Если, как это обычно бывает, средний срок кредита составит 5-7 лет, то платить 2-3 года из них по ставке 8 проц – вполне неплохо, полагает Ю.Яковенко.
Что касается дополнительных комиссий, то затраты по ним не превысят 0,5 проц от суммы кредита, выплачиваемых единовременно. Разумеется, оплатить придется и страховку – обычную для ипотечного кредитования. Напомним, это страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование имущества, то есть самой квартиры, и страхование титула, защищающее от риска потери недвижимого имущества в результате прекращения права собственности. Условия кредита достаточно стандартные: банк готов принимать и тех, кто имеет так называемые "серые" зарплаты, и не требует поручителя /если только сумма кредита не слишком велика для дохода заемщика/. Кредит под 8 проц могут получить все, кто прошел стандартную процедуру андеррайтинга.
Под эту программу банк привлек деньги западных кредиторов, в том числе, синдицированные кредиты, рассказали участники пресс-конференции, не вдаваясь в дальнейшие подробности. Названия кредиторов не были раскрыты. Отмечено было лишь то, что свою заинтересованность в проекте высказали крупные российские банки. Так что в дальнейшем возможно и их участие.
Участники мероприятия пообещали, что квартир хватит на всех. Даже если принять во внимание увеличение объемов муниципального строительства. Ведь существуют еще проекты по расселению пятиэтажек – с учетом пока нетронутых серий их хватит ориентировочно до 2020 г. Также М.Балакин пообещал, что в виде исключения программа "кредит под 8 проц годовых" может быть применена и к жилью бизнес-класса. Это довольно актуально: ведь, как известно, немало и тех, кто с помощью ипотеки желает улучшить качество своего жилья. И нацеливаются такие люди, в качестве первоначального взноса могущие предложить уже имеющееся жилье, именно на квартиры бизнес-класса, и в меньшей степени – на эконом.
В случае удачи, "СУ-155" и их банк-партнер намерены снизить ставки до 8 проц годовых и по основной программе ипотеки. Аналогичные программы могут предложить и другие застройщики, если их, по выражению М.Балакина, "жаба не задушит". В частности, по его мнению, подобные предложения в скором времени могут появиться у конкурентов - "ПИК" и ДСК-1".
Что ж, тенденция очевидна. В погоне за клиентом, стремящимся переждать "заморозку" рынка и не обладающим достаточными средствами, чтобы выплачивать ипотеку по нынешним ценам, участники рынка начинают снижать ставки. Правда, особого эффекта от этого снижения ждать не стоит: по мнению многих экспертов, все, кто хотели приобрести жилье по ипотеке, сделали это "на пике". Оставшиеся упорно ждут снижения цен, несмотря на то, что аналитики рынка предсказывают осенью новый рост. Угас также интерес инвесторов к ипотеке. Роста на 100 проц в год больше нет и вряд ли будет, а аренда приносит лишь 3-4 проц годовых, что не отбивает затрат. Так что в подобных акциях велика доля "самопиара". И, может быть, задела на будущее. "Разморозить" рынок в один момент они не способны.
взято с http://www.irn.ru/articles/11276.html

падающий рынок спасли ставки 5-6% годовых ... НО пока это дойдет до власть имущих, рынок еще ниже провалится, а психология человека такова, что он потом и под 5-6%годовых покупать не будет, ожидания и ставки пониже и цены...
классический пример Япония - ставки по ипотеке при падающем рынке недвижимости упали до 0.15% годовых и все равно это не спасло рынок от дальнейшего сползания....

целиком с вами согласен - так как в данном вопросе очень важна психологическая составляющая - покупатели будт ждать дна цен - а где оно это дно???

Если в Иркутске вполне выгодно и удачно по 18200 квадрат на выходе будет, то при в 4 раза дороже за ипотеку можно уже и доплачивать.
Кстати, Медведев как-то обмолвился, что нацпроекты - дело не бесконечное. Т.е. в какой-то момент государство планирует прекратить этот неконтролируемый слив бабла в регионы. Вот тогда станет по-настоящему интересно.

[Сообщение изменено пользователем 13.06.2007 21:05]

[Сообщение удалено пользователем 12.10.2024 17:19]

в Япе ставка ЦБ 0.5, чему удивляться , у них по депозитам даже отрицательные ставки были какое то время. Другая культура.

А ответ на тему -нет.
Считаем сейчас 11%, при з/п в 30 тыщ на семью и возможностью платить 50% з/п за кредит в течении 15 лет Вам дадут 1млн 300 тыщ
При 8 % сумма кредита составит 1млн 500 тыщ.
И только при 5% составит 1 млн 900 тыщ, на что сейчас пожно купить ХР в Екате.

положил в банк 1000 баксов, а через год от них осталось 980 ?

Падающий рынок спасет или высокая покупательная способность или разумные цены. Сама по себе ипотека ничего не изменит.


отнюдь... если содержать будет дорого и хлопотно, будут сливать за столько, за сколько согласится покупатель. Наглядный пример - приватизация жилья. Даром отдали, так как сдавать в аренду - гемор и малоприбыльно.

Не так прямолинейно, частный инвестор естественно так не поступит, а вот Банк Японии (т.е. японский ЦБ) предоставлял банкам рефинансирование под отрицательный или нулевой процент довольно долго. Делал он это для того, чтобы инфляцию разогреть и снизить курс йены - а для Японии дорогая йена смерти подобна, т.к. экономика экспортноориентированная.


Это не культура, это дефляция на фоне стагнации внутреннего спроса и депресии в экономике.
Ну а посколько в стране дефляция, т.е. цены падают, то простой японский обыватель откладывает покупку дорогостоящих вещей на потом, когда цены снизятся.
По теме - если снизить ставку по ипотеке, то конечно найдутся сумашедщие, которым инвесторы, желающие выскочить из рынка, сольют свои квартиры. Но на всех то все равно не хватит, а дальше обязательно будет коррекция, и чем позднее - тем сильнее.
Я поддерживаю мысль:

Расчёт не совсем верный, при 11% действительно брать кредит хоть на 15 хоть на 30 лет разницы почти нет, поскольку % состовляет основную часть выплат, но при 8% срок кредита можно будет увеличить и тем самым поднять сумму кредита примерно в 11/8 раза, при 5% и вовсе в двое (хотя и срок кредита будет уже 30 лет)...

А ещё могут ввести повышающуюся ставку (уже есть пример из первого поста), и вовсе теоретически могут впихнуть неликвид наёмным рабочим на всю их жизнь (и что интересно для многих это будет лучше чем остаться на всю жизнь без квартиры).

Себестоимость кв. метра в панельном доме не превышает $400 ----- Себестоимость строительства панельного жилья эконом-класса не превышает 400 долл. за квадратный метр. Такие данные в ходе круглого стола привел начальник объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) Анатолий Мишанов. А себестоимость малоэтажного строительства составляет порядка 250-350 долл. за квадратный метр. "Это - без учета затрат на приобретение площадки под строительство и создание инженерной инфраструктуры, что составляет основную часть затрат", - подчеркнул А.Мишанов.

Ну если такой рынок нам не нужен. Значит нам нужен другой рынок. Начнем заново. Уволим 90% чинуш-поберушек. Опустим цены на стройматериалы. Начнем с 20000 за метр.

В топку вашу ипотеку даже по 8%.
Что мля за инвестирование, разогнать цену до 100к зелени за дырявый стремный хрущ в маргинальном(красивое слово) районе. А потом еще и под 10,5% на 15 лет(150%). 250к зелени за что ? С кого, с молодой семьи с доходом в 20к ?
Да вы в последний год только сами с собой, да с ощущением стоимости ваших квартир играли. У вас, что крыша поехала.
Вперед на поиски дна рынка, ищем поглубже....

[Сообщение изменено пользователем 14.06.2007 11:26]

а если учесть что в Ебурге за "инфраструктуру" платят рядовые собственники жилья заложенные в ЖКХ-тарифы можно считать что здесь озвучены четкие цифры себестоимости кв.метра.

дорого, однозначно дорого. Это стоимость не начальная а среднего уровня. Имхо, "потолок" это 30 тыров за метр...

+1
одно радует, что и тут работают динамические процессы, которые неподконтрольны даже тем у кого есть власть. Ждем веселой развязки...

Что-то какой-то глюк. Вот тебе 100 йен, бери, через год отдашь 100 йен, а за то что взял вот тебе еще 3, можешь не отдавать.
Дайте стотыщмилльёнов ейн, через год отдам, да и
за то что взял, не забудьте мне заплатить.

[Сообщение изменено пользователем 14.06.2007 11:31]

вот так проявляется забота правительства о развитии экономики СОБСТВЕННОЙ страны (в отличии от РФ, которая вкладывает все свои деньги в экономику чужой страны).

+100000

Вообще говоря, меня больше устраивает платить напрямую застройщику. В течении, допустим 4-5 лет.
Начинаешь платить на стадии котлована. Через 1.5 года заезжаешь в квартиру. Лишь бы сроки не увеличивались. Живешь и платишь оставшиеся 3.5 года.
Очень удобная схема для обеих сторон, а прокладку в виде банка в топку. Мне ни один банк не внушает доверия.

+1
потому что это система банальной пирамиды.

[Сообщение изменено пользователем 04.08.2009 18:19]

Хочу ипотеку под 8%! Жаль никто не знает когда это счастье у нас будет. Ставку рефинансирования на столько не опустят, т.к. у нас инфляция выше. А бесплатно не один банк, не один застройщик ничего раздавать не будут. Вы бы свою квартиру стали за себестоимость продавать? Нет, пусть лучше пустует. А на счет убытков: не будут покупать, перестанут строить. Дом строится предположим 3 года, прибыль застройщику с вложенных денег нужна ну хотя бы 30% годовых. Итого при себестоимости 20тыс прибыль за 3 года 18тыс с квадратного метра. Стоимость квадратного метра 38тыс. Цифры взяты с потолка, но имхо дураков нет бесплатно работать и деньги свои выбрасывать.

[Сообщение изменено пользователем 14.06.2007 13:26]

значит не будет ни банков ни застройщиков.
:-)

в точку!

ждем июля -августа, когда пойдет отчетность банков за 2 квартал... итоги могут быть очень удручающими....

Нет никакого ни падающего ни растущего ни рынка. Нечего спасать и не зачем. Всё идет своим чередом. Кто хочет - тот продастъ, а кто то купитъ. МММ кончилась и слава боку.