Работа риэлтера и ее стоимость.

Вот что я думаю по поводу работы агента и откуда берется цифра ее стоимости.
Сразу хочу сделать акцент на том, что, по моему мнению, риэлтер выполняет ТОЛЬКО организаторскую работу. Это значит, что он не юрист, не налоговик, не работник ЧОПа, не страховщик и не Папа римский. Знания в перечисленных областях деятельности иметь нужно, но заменить всех? Вряд ли. Агент может, если его клиенту это необходимо, как можно лучше организовать всех перечисленных персонажей в процессе сделки в интересах клиента.
Агент, работу которого я хочу описать – не жулик, не вор и не злодей.
Агент не может представлять обе стороны на сделке, поскольку интересы сторон всегда конфликтуют.

Теперь рассмотрим работу поэтапно:
1. Первичная консультация.
Клиент и риэлтер встречаются и обсуждают ситуацию. Клиент высказывает свои пожелания, риэлтер – ограничения и варианты решения. По сути, от правильности выбранного пути зависит, произойдет ли сделка вообще на приемлемых для клиента условиях.
2. Техническая работа:
- подготовка документов для продажи или оформление кредита на покупку;
- размещение рекламы;
- показ объекта или просмотр объектов, или все одновременно при обмене.
3. Работа со встречной стороной.
Это согласование сроков и условий, приемлемых для своего клиента (п.1), с условиями, сроками и ценами контрагента.
4. Аванс и подготовка к сделке. Если п.2 выполнен на отлично, то необходимо лишь четко оговорить условия аванса. Если есть недоделки по п.2, то еще это жестко ограниченное сроком аванса время на «доделку».
5. Сделка. Это процесс, занимающий от полутора часов до двух дней. Организовать запланированный порядок действий или изменение порядка действий в изменившейся на сделке ситуации – вот самый ответственный этап работы риэлтера. Если все предыдущие пункты выполнены на пять, то сделка проходит без отклонений. Если условия сделки приходится менять – задача риэлтера исправить ошибки настолько оперативно, чтобы сделка все же состоялась.

Стоимость этапов:
1. Грамотность первичной консультации определяется исключительно опытом агента. Поскольку первичные консультации по общему правилу бесплатные, то это прекрасный метод выбора агента. Получите пять бесплатных консультаций, и Вы уже ощутите большую разницу в опыте и знаниях агентов. Печально, что на сегодняшнем рынке иногда и после десятка консультаций можно не обнаружить ни одного стоящего специалиста. Это повышает ценность выбора, хоть и осложняет его.
2. Ставки по технической работе:
- Курьерская работа (подготовка документов на объект) – 5 т.р. Эта цена сопоставима со стоимостью простой приватизации;
- Ипотечный брокеридж – оформление кредита (от заявки до кредитного договора) – 15 т.р.;
- Размещение рекламы – порядка 600 руб. в неделю за объект;
- Секретарь (на телефоне по рекламе) – 10 000 руб. в месяц;
- Показ объекта или поиск по базе для просмотра (до победного) – 2 000 руб. за объект.
3. Эффективность работы со встречной стороной по сделке также, как и в п.1, напрямую зависит от опыта риэлтера. Чем больше опыт, тем прямее путь. Это касается даже не столько сроков, сколько ясности в договоренностях, что уже в свою очередь, как правило, положительно влияет и на сроки. Например, с банком (клиента или контрагента) по каким-то вопросам можно договариваться месяц, а можно один день. Как оценить этот опыт?
4. Грамотно оговорить условия, на которых принимается или передается аванс, лучше сможет опытный специалист. Сколько стоит такой опыт?
5. Что и как должно происходить на сделке может знать только человек, принимавший участвовавший в сотнях сделок. Опять опыт.

Итого, затраты по элементарной технической работе за средний срок работы (3 месяца) укладываются в 25-40 тысяч рублей. Все остальное – это стоимость опыта некоего конкретного агента.
Готовы за это заплатить? Выбирайте агента. Не готовы? Скажите спасибо законодателю – операции с недвижимостью у нас не ограничены обязательным участием лицензированных брокеров.

Теперь хотелось бы оспорить несколько расхожих мнений, которые иногда насаждают сами агентства, и которые укоренились в сознании потребителей. Но вредят при этом обоим.
1. Агентство проводит экспертизу документов.
Бред. Экспертизу подлинности документов может провести только специальный эксперт. Термин «юридическая чистота» вообще не поддается осмыслению. Грамотный и опытный юрист может проверить все документы и они будут подлинные и правильные, но это не значит что сделку нельзя оспорить. У нас можно оспорить ЛЮБУЮ сделку.
Поэтому роль риэлтера не в том, чтобы «рентгеновским взглядом» просветить бумажки и многозначительно кивнуть – нет. Роль риэлтера в том, чтобы так организовать и провести сделку, чтобы ее практически невозможно было оспорить. Это вполне реальная задача.
2. Агентство обеспечивает безопасность расчетов.
Бред. Вы видели хоть одного агента с лицензированным ПМ под пиджаком? Нет. Отвечает ли риэлтер как кассир в банке за подлинность купюр? Нет. Может риэлтер договориться со всеми сторонами о проведении сделки по такой схеме, где не будет сомнений ни в подлинности купюр? Вот это решаемая задача. Ячейка, банковский счет – надо только все согласовать, зная порядок действий, время процедур и схему расчетов цепочки, чтобы сделка состоялась. Т.о. агентство не обеспечивает безопасность расчетов, а организует сделку так, чтобы она была безопасна. Вот в чем разница и она существенна.
3. Экономия времени, денег.
Замануха. Квартира не тот актив, на котором стоит экономить. Сэкономить деньги при оформлении можно только на мелочах, которые могут обойтись гораздо дороже. Экономия времени – вообще фикция, т.к. сроки реализации объекта напрямую увязаны с ценой. Чем ниже по цене готов опуститься продавец – тем быстрее найдется покупатель. Чудес не бывает. Само присутствие агентства при рекламе объекта ничуть не повышает его реализуемость.
Свою роль агентство играет ТОЛЬКО на этапе, когда обозначился контрагент. Вот при грамотной работе с контрагентом можно и ускорить процесс – приблизить сделку, и выиграть материальные выгоды – но только в интересах клиента.

Секретарь только по одному объекту работает?



100 $ имхо



100 $ имхо


студент-юрист младших курсов


не совсем понятно, что имеется в виду. Надеюсь, не 2000 за один показ одного объекта?


с одной стороны это плюс действительно, с другой стороны - агентства недвижимости ВООБЩЕ формально не занимаются операциями с недвижимостью. Они оказывают услуги консультационно-организационного характера.
Агентство - от слова "агент". См.что такое агентский договор и подумайте, насколько выше ответственность агента по такому договору. Вот если бы агенства недвижимости соответствовали своему наименованию и заключали договоры не на оказание услуг, а агентирования...


Приведённые Вами расценки, считаю, нормальные - но исключительно при условии определенных гарантий, которые агентства не дают, да притом никак не в случае покупки однокомнатной хрущевки.
При отсутствии реальных гарантий, а также учитывая, что агенства в основном занимаются помощью в купле-продаже не очень качественного жилья - расценки очень завышены.

Много лет заключаем именно такие договоры, они как раз удобнее для агентства, чем договоры услуг, т.к. по агентскому договору у клиента нет права на односторонний отказ от исполнения договора.

сумма дает понять, сколько стОит выполнять секретарскую работу вне зависимости от количества объектов.

он об этом и понятия не имеет. увидев пару сотен сделок уже можно квалифицированно говорить об условиях сделки - надо знать много житейских ситуаций. даже в рамках закона очень все по-разному.

вообще ничего не нашел там про ответственность. ни при договоре комиссии, ни при договоре поручения. есть такое: "Комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом обязанностей по сделке" - о чем и речь

поясните, какие гарантии вы хотели бы получить от своего агента.

а как вообще? согласны или нет?

Во многом согласен, но в этом моменте нет:

т.к. считаю, что продажа объекта недвижимости через грамотное агентство реально позволяет получить клиенту в выигрыш в деньгах и/или во времени продажи. И именно поэтому комиссионные хорошего агентства выражаются в процентах от сделки, а не в абсолютных суммах, т.к. обеспечиваемый работой агентства выигрыш в деньгах на более дорогих объектах тоже выражается в процентах от цены сделки.

искусство продажи можно проявить только на нетиповых объектах - это все коттеджи, большинство коммерческой недвижки, "элитки"...
а чем отличается хрущ на сортировке, выставленный физиком от хруща на сортировке, выставленного агентством? на этапе рекламы однотипные объекты конкурируют только ценой.
другое дело, когда УЖЕ есть покупатель. вы же понимаете, что хотеть купить и купить - это не одно и то же. поскольку большинство операций - обмен, то
в идеале два агента с каждой стороны решают все вопросы по процедуре гораздо быстрее нежели физлицо, которое "не в курсе" как и что делается, всего боится или выдвигает нереальные условия по сделке.

О чем и речь, только цитировать надо бы внимательнее и в полном объеме:
Комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента, кроме случаев, когда комиссионер не проявил необходимой осмотрительности в выборе этого лица

Об "осмотрительности" (читай - юридическая чистота) и речь.

Также "комитент не лишен возможности потребовать возмещения комиссионером убытков, возникших у комитента вследствие ненадлежащего исполнения комиссионером иных обязательств по договору комиссии". (Информационное письмо президиума ВАС РФ 17 ноября 2004 г.).

Да и 992 ГК
"В случае, когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон".
неприятна для риэлторов. И играют риэлторы на разнице, договариваются с риэлтором противной стороны, пилят. А заказчик ждет... А цены растут... (сейчас - нет, но при росте - это существенно, сам испытал).

Ну и опять же из 992 ГК
"Принятое на себя поручение комиссионер обязан исполнить на наиболее выгодных для комитента условиях в соответствии с указаниями комитента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями".

Можно ещё немало накопать плюсов в агентском договоре по сравнению с оказанием услуг.
Очевидно, что механизмов защиты клиента-заказчика в нем существенно больше.

вы можете пояснить этот термин?

я не про жуликов писал

[Сообщение изменено пользователем 29.05.2007 09:57]

При определении стоимости работ я бы отделил "механическую" работу (сбор и анализ документов, проведение сделки) от собственно процесса продажи. Не считаю, что это дорого (больше 30 т.р.) стоит, раз уж агенство, как правило, не берет на себя потенциальные риски клиента.
По продаже. Вообще-то агент может довольно сильно повлиять на цену сделки (пусть даже это типовой хрущ), выпятив позитивные стороны или скрыв негативные. Машину приходилось продавать? А продажа квартиры - чем отличается? Считаю, что риэлтору можно дать % от сделки, но не тупо % от стоимости объекта, а определить наиболее предполагаемую продажную/покупную цену объекта и дать риэлтору возможность заработать % от разницы, т.е. продал квартиру дороже -- заработал больше.

я и отделил "механическую" работу от нестандартной
за все, где можно нанять исполнителя за зарплату - есть определенные сложившиеся ставки.
проведение сделки - это не "механика".
риски. если вы определите для себя ТОЧНО, какие же риски вы хотите для себя снизить - увидите, что это компетенция страховщика. агентство не может ответить за действия сторон, поскольку само стороной не является. чтобы взять риски - надо определить вероятность негативных последствий - создать фонды и превратиться в страховую компанию?
% от разницы - вот вам и склонность к спекуляции "от собственника" - а потом говорят, что агенты цены задирают!

нехило...
Я в Заречном квартиру осенью покупал, у одного агента стоимость всех услуг была 15 тр, оплата после сделки. Квартиру нашли быстро, но агентша нас подвела - ушла неожиданно в отпуск (Белоусова ее фамилия), а в это время продавец передумал продавать квартиру. Аванс забрали и купили квартиру через другого агента. Оформление документов - бесплатно, по знакомству.

[Сообщение изменено пользователем 29.05.2007 13:08]

МАН?

это частные случаи. да, дешево. что можно сделать по-честному за такие деньги? хотя здесь в форуме есть юрист, который знакомым делает работу вообще бесплатно. из ненависти к риэлтерам. назло всем так сказать. ну чтож, его время - его подарок :-)
вообще, агент ради того, чтобы "подцепить" клиента моет заявить любую минимальную сумму. часто так работают жулики-"агенты". а свою "долю малую" наворачивают втемную, пользуясь доверчивостью и незнанием довольного дешевизной клиента. но такие работают строго в одиночку, пользуясь агентством как крышей. в этом случае реальная цена вопроса - 150-250 т.р. бывает, что получается срубить под полмиллиона. естественно, что вся схема работы с объектом в этом случае заточивается агентом не под обеспечение безопасной схемы расчетов и сделки, а под возможность скрыть комиссию. т.е. результат для клиента строго отрицательный.

Свидетельство о государственной регистрации права – это правоподтверждающий документ, удостоверяющий юридический акт признания и подтверждения государст-вом возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским ко-дексом РФ. После 2 августа 1999 года, в связи с введением в действие Федерального зако-на №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на территории Свердловской области, свидетельство вошло в документооборот.
Содержание свидетельства
Свидетельство содержит информацию о дате выдачи; о документах-основаниях - правоус-танавливающих документах, на основании которых недвижимое имущество принадлежит соб-ственнику; о субъекте (субъектах) права – собственнике (собственниках); о виде права и доле в праве собственности; об объекте права; о кадастровом номере - уникальном, не повторяющем-ся во времени и на территории РФ номере объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недви-жимости существует как единый объект зарегистрированного права; о наличии или отсутст-вии ограничения (обременения) права; о номере записи регистрации в едином государствен-ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; о государственном регистраторе, произведшем государственную регистрацию.
Ограничение права
Поподробнее хотелось бы остановиться на пункте, описывающем наличие или отсутствие ограничения (обременения) права. Ограничение права собственности, если оно присутствует, обычно обозначается следующими терминами: «ипотека», «залог в силу закона», «объект куль-турного наследия». Термин «ипотека», скорее всего, свидетельствует о регистрации договора купли-продажи с привлечением кредитных средств какого-либо банка; термин «залог в силу закона» - о регистрации договора купли-продажи с привлечением средств государства в виде государственных сертификатов на приобретение жилья; термин «объект культурного насле-дия» – о первоочередном праве государства в выкупе данного недвижимого имущества.
Кроме того, на существование ограничения (обременения) права собственности может указывать штамп на обратной стороне свидетельства, свидетельствующий о регистрации дого-вора залога.
Внешний вид бланка свидетельства
Бланк свидетельства претерпевал постоянные изменения. Всего существовало пять разных видов бланка свидетельства.
Бланк первого вида выдавали с момента начала работы Учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской об-ласти примерно до февраля 2000 года. Основной цвет бланка близок к светло-бежевому. В верхней части бланка, посередине листа находиться герб РФ светло-серого цвета, в нижней час-ти бланка – серия (с левой стороны бланка) и номер (с правой стороны бланка). В верхней и нижней частях бланка присутствует поле, представляющее собой микротекст «РОССИЯ».
Бланк следующего вида выдавали примерно с марта 2000 года по декабрь 2000 года. Ос-новной цвет банка стал более светлым. Появились отпечатанные типографским способом рек-визиты, указывающие название документа и название учреждения, выдающего его. В верхней трети бланка, над надписью «СВИДЕТЕЛЬСТВО», появился герб Свердловской области крас-ного цвета.
Бланк третьего вида выдавали примерно в течение 2001 года. Основной цвет остался в тех же тонах. Изменения коснулись орнаментных волн, ниспадающих по краям бланка (появились оттенки зеленого и коричневого цветов) и волнообразной полосы, расположенной в нижней части бланка (преобладали оттенки розоватого цвета). Гербы России и Свердловской области перестали быть одноцветными. В верхнем правом углу бланка появилось некое подобие голо-граммы со стилизованным изображением свернутого в свиток документа. Под надписью «Еди-ный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» находится мик-ротекст «ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК УЧРЕЖДЕНИЕ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИ-ЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ НА ТЕРРИТОРИИ СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА». На розоватой полосе в нижней части бланка появились три слова «копия». Особенность изготовления этих слов в том, что при попытке воспроизведения бланка на множительной технике они «проявляются».
Бланк четвертого вида выдавали примерно с начала 2002 года по апрель 2005 года. Он приобрел цвет «кофе с молоком» с элементами светло-коричневого. Герб Свердловской облас-ти с орнаментным рисунком переместился в верхний левый угол, на каждой из пяти разви-вающихся лент появилось по одной «проявляющейся» букве слова «копия». По периметру бланка расположился микротекст «БЛАНК». До конца 2004 года бланк этой разновидности использовался Учреждением по государственной регистрации прав на недвижимое имущест-во и сделок с ним на территории Свердловской области, а с января по апрель 2005 года – Глав-ным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Серия и номер бланка сместились в центр.
Последний вариант бланка свидетельства появился примерно в мае 2005 года и находится в обороте до сих пор. Цветовое решение бланка в этом случае наиболее разнообразно: зеленые тона переходят в тона цвета «кофе с молоком». Бланк окаймлен сложной, в графическом ис-полнении, рамкой. Присутствует большое количество микротекста: в верхней части бланка, под словом «Российская» – полоса, состоящая из слов «свидетельство»; под словом «Федера-ция» – полоса, состоящая из слов «свидетельство» и «Россия»; в центре бланка герб России за-ключен в круг, состоящий из повторяющегося слова «Россия»; в нижней части бланка, под рамкой – слова «Свердловская область». Серия и номер бланка стали зеленого цвета и пере-местились в нижний правый угол, в верхнем правом углу появился номер бланка.


Вы хотябы слышали, что рубли подмигивают

я приветствую эрудицию среди своих коллег, даже очень, но не считаю, что это заменяет специалистов соответствующих профессий. информация по свидетельствам все равно неполная, и поэтому так же может ввести в заблуждение. перечислите мне хотя бы одну степень защиты свидетельства ДСП?

я не эксперт по денежным знакам и не собираюсь им становиться. но сделать так, чтобы расчет произошел правильно и без фальшивых денег я могу.
вот в чем роль агента.