Инвестиции в недвижимость убыточны

ну ты посмотри,теперь вы других за идиотов держите,кто же вам продаст за 4-5млн. такой "домик",вы его сначала постройте,а для этого возмите в руки калькулятор,далее едите на строительный рынок и вспоминаете математику,а впрочем мне думаеться вам этого не надо,до вас скорее всего не дойдет в чем прикол "владеть своим домом".

Вашингтон. Продажи жилья в США снова снизились
www.k2kapital.com 28.11.2007


Объем продаж на вторичном рынке жилья в США в октябре упал на 1,2%, сообщила в среду Национальная ассоциация риэлтеров. Объем продаж составил в годовом исчислении 4,97 млн. единиц, что является самым низким показателем с 1999 г. Экономисты ожидали, что продажи составят 4,85 млн. единиц в годовом выражении. А за год продажи жилья на вторичном рынке рухнули на 20,7%.

Запасы непроданного жилья на рынке увеличились на 1,% до 4,45 млн. единиц в годовом выражении. Это самый высокий показатель с 1999 г. Средняя цена дома на вторичном рынке за прошедший год упала на 5,1% до $207800. Продажи одноквартирных домов остались на отметке 4,37 млн. единиц в годовом выражении. Объем продаж квартир в многоквартирных домах сократился на 9,1% до 600 тыс. единиц в годовом выражении.

http://www.k2kapital.com/news/fin/314709.html

Ха-ха.
Что, прифигел от цен?
То-то же.

Не дойдет.
Я никогда не пойму кайф от "владения".


А ты думаешь, что твое умение копи-паста это признак ума?

ИМХО следует более чётко различать критерии оценки выгодности/убыточности инвестиций.
1. Есть номинальная оценка - по номиналу денежных единиц. Т.е. просто: например, инвестор купил за 1 млн.рублей. Продал за 1200 тыс.рублей (после вычета налогов). Значит, получил номинальную прибыль в 200 тыс.рублей (20% рентабельности).
Но есть и реальная оценка - по т.н. "паритету покупательной способности" денежной единицы. То есть с учётом её реальной покупательной способности. Последние 4 года реальная инфляция в стране составляет около 15%. Соответственно, если тот инвестор продал через два года после того, как купил, то реально (по ППС рубля) он получил не прибыль в 200 тыс.рублей, а убыток в 100 тыс.номинальных рублей, так как, чтобы хотя бы "выйти в ноль", через два года ему нужно было бы продать купленное за номинальную цену (грубо; без учёта сложных процентов) в 100%+(15%х2), то есть за 1300 тыс.рублей. 100 тыс. реальных рублей (в ценах даты покупки недвижимости) "съела" инфляция.
2. Оценка по инвестиционному горизонту вложений в недвижимость.
Некорректно утверждать просто ни что "инвестиции убыточны", ни что "инвестиции выгодны". Необходимо уточнять их срок. Обычно невыгодны краткосрочные, т.е. на срок до 3-6 месяцев. Однако это утверждение перестаёт соответствовать истине в периоды "надувания пузыря", когда происходит взрывной рост цен на недвижимость, существенно опережающий темпы инфляции, что у нас наблюдалось в 2005-2006 годах.
Среднесрочные (от 3-6 месяцев до 2-3 лет) же и долгосрочные (от 2-3 лет и выше) обычно выгодны. Но опять же за исключением периодов существенного падения (и длительной стагнации) даже номинальных цен. Соответственно в Японии это - с конца 1990 года до 2002-2003 годов, в Германии - с 1996-97 годов по настоящее время, в США - с конца 2006 года до, скорее всего, как минимум, конца 2008 года (а, возможно, и дольше). И у нас, в России, похоже, синхронно с США.
3. Оценка по абсолютности/относительности. Если недвижимость приобретается с чисто инвестиционной целью (то есть не с целью использования по прямому назначению, а с целью извлечения прибыли от последующей продажи), то есть смысл оценивать данное действие не только в абсолютных цифрах, но и сравнивая ожидаемые результаты с другими видами инвестиций. К примеру, инвестор за год получил-таки прибыль не только в номинальном выражении в размере 30% от начального вложения, но и получил реальную прибыль (см. п.1) - 15% (за вычетом инфляции). То есть в абсолютном выражении его инвестиция выгодна. Однако, если бы он вложил эти деньги в покупку, к примеру, фьючерса на нефть, то получил бы 50% прибыли. То есть по сравнению с этим видом инвестиций в этот конкретный период недвижимость оказалась невыгодна. Но невыгодность эта - только относительная. Вообще есть эмпирически выведенная закономерность; чем больше потенциальная относительная выгодность определённого вида инвестиций, тем больше и риск потерь при этом. Чем резче рост цен, тем сильнее последующая коррекция. Соответственно, чем выше относительная выгодность, тем опаснее инвестиции. Когда у нас рост цен на недвижимость был лишь немногим выше общей инфляции, относительная выгодность среднесрочной инвестиции в недвижимость была невысока. С началом же бума она резко выросла, одновременно соответственно резко повысился риск потерь во время последующей коррекции. В настоящее время происходит эта самая коррекция, и те инвесторы, которые не зафиксировали прибыль близко к пиковым ценам (в конце 2006 - начале 2007 года), относительно этих цен уже несут потери; как относительная, так и абсолютная выгодность инвестиций в недвижимость стала отрицательной. Когда закончится этот период? Прямо сейчас? В 1-й половине 2008 года? Во 2-й? В 2009? В 2012? Или этот период продлится десять и больше лет (как в Японии и Германии), то есть до 2017-2019 годов?

Отжог так оджог. :-) Теперь Ипсум неделю писать не будет на форуме - текст осиливать будет :-)

Все гораздо проще.
Наше правительство имея трубу и поддерживая, именно поддерживая, инфляцию перераспределяет богатства. Какие уж тут инвестиции. Перераспределение. Абрамович разбогател на инвестициях. Да ни чего подобного. На перераспределении.

Вот на ипсума накинулись, ну не обладает чел информацией :-)
ссылочку ему :-)
http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=158770...

давайте не будем мешать в одну кучу проживание в пригородном доме (коттедже), и покупку для "владения" дома "в глубинке".
Я жил с своем доме 10 лет и преимущества проживания в своем доме мне рассказывать не надо.
Речь ( а тема про инвестиции ) шла о покупке дома в глубинке для "владения".




повторюсь

Можете продолжать оскорбления, но мне непонятен кайф от владения домом в Серове ( за цену двушки в Екб дом в Сысерти не купишь ). У меня другой бизнес.

[Сообщение изменено пользователем 29.11.2007 10:15]

Так и будет. И лучше это делать сейчас.

29 ноября 2007 г.
В рейтинге благополучия ООН Россия заняла место в конце седьмого десятка

Вчера ООН опубликовала очередной ежегодный рейтинг развития человеческого потенциала – Human Development Index. В нем государства располагаются в зависимости от уровня смертности, размеров ВВП и доступности образования. России высоких позиций в этом списке занять опять не удалось, и, как уверяют эксперты, отведенное нашей стране 67-е место вполне обоснованно.

Рейтинг развития человеческого потенциала, который специалисты также называют рейтингом благополучия, выпускается ООН с 1990 года. На этот раз победителем в заочном соревновании 177 стран стала Исландия. Это островное государство потеснило Норвегию, занимавшую первое место на протяжении нескольких последних лет. Тройку лидеров замыкает Австралия. Россия же заняла лишь 67-е место, уступив даже государству Тонга и Сейшельским Островам. Не помог нам ни 7-процентный рост ВВП, ни традиционно высокий уровень образования.

России едва удалось вскочить на подножку условного поезда, в котором едут страны, уровень развития человеческого потенциала которых, по мнению авторов исследования, считается все же высоким. Впрочем, опрошенные «НИ» независимые эксперты, полагают, что на сегодняшний день эта оценка дана нам, скорее, авансом. «Объективно наше место – в конце первой сотни. Здравоохранение находится на уровне стран тропической Африки. Половина мужчин даже не доживают до пенсионного возраста», – обосновал свою оценку научный руководитель Центра социальных исследований и инноваций Евгений Гонтмахер.

Действительно, именно высокий уровень смертности не позволил России продемонстрировать лучших результатов. 65 лет, а именно такова продолжительность жизни в нашей стране, для индустриально развитых стран является просто немыслимым показателем. Для сравнения: в Японии он составляет более 82 лет. Даже в южноамериканской Кооперативной Республике Гайана люди живут дольше. «В этом смысле мы белые вороны. У нас постоянно снижается возраст хронических больных. Каждый год прибавляется по 1 млн. инвалидов», – отметил эксперт. По его словам, в последние годы сильно возросла смертность от так называемых внешних причин: самоубийств, несчастных случаев на производстве, пьянства и убийств.

Также г-н Гонтмахер сообщил «НИ», что в ближайшие годы значительного улучшения позиций России в рейтинге ООН вряд ли стоит ожидать. «Правительство больше уделяет внимания рождаемости, но ежегодную смертность более 600 тыс. человек только за счет этого компенсировать нельзя», – добавил ученый. По его словам, вниз, как ни странно, Россию тянет уровень образования. Евгений Гонтмахер полагает, что с распространением платного образования уровень доступности знаний упадет в разы.

С таким прогнозом согласились даже те, кто еще остался в Госдуме. «Коммерциализация образования приведет к потере доступности его для малообеспеченных граждан. Реформы лишь усугубили положение в этой сфере», – заявили «НИ» в парламентском комитете по труду и социальной политике. Не испытывают оптимизма уходящие депутаты и относительно влияния ВВП на уровень жизни в России. «Рост валового продукта обеспечен тем, что развиваются лишь несколько единичных отраслей. Такая нелинейность в перспективе ни к чему хорошему не приведет», – сетуют народные избранники.

http://www.newizv.ru/news/2007-11-29/80651/&grade=...

29 ноября (2007)
Итоги выполнения нацпроекта были озвучены в Екатеринбурге (Строительство)

За 9 месяцев 2007 года в Екатеринбурге введено в эксплуатацию 341,9 тысяч квадратных метров жилья, что на 28 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Задача, которая стоит перед строителями, сдать в течение всего года 810 квадратных метров жилья, и сейчас нет сомнений в том, что этот показатель будет достигнут. Напомним, что в прошлом году в столице Урала введено в эксплуатацию 735,3 тысяч квадратных метров жилья, то есть был превышен исторический максимум, когда-либо достигавшийся в Свердловске- Екатеринбурге.

http://www.upn.ru/news/0/2007/11/7874.htm

Чёт я не понял как они введя 341,9 за 9 месяцев введут ещё 468,1 за 3 месяца? да ещё и без всяких сомнений... :-)

притом и в предыдущем периоде такая же байда.)

по-любому введут. даже в заштатном Омске уже 770. на следующий год будут лям штурмовать. держитесь, инвесторА !!!

еще раз перечитай

основные сдачи-приемки всегда под конец года проходят - что в советские времена, что сейчас... а тут еще план Путина надо выполнять, так что сдадут - никуда не денутся...

Вот люди-то не знают - придерживая неликвиды к "предновгоднему буму". )

от того, что акт приемки подписывается обычно к концу года, предложений на рынке больше не станет.
Все те дома, что будут сданы в эксплуатацию в декабре, уже в продаже.

Ога, только переуступку уже не оформишь. А стало быть - либо налог платить, либо три года ждать, либо государство обманывать. Есть куда со сливом поторопиться.)
Хотя, может и тут какая хитрость есть.
Кстати - антиресно, а тот, разорившийся застройщик - тоже был должен чего-то там сдать?

Антон-инженер +7 (с сайта Крах недвижимости)
2007-11-27 07:29:13
А я у риелторш миэлевских разговор вчера “подслушал” - “не для протокола”. В курилке они болтали болтали. Те ситуацию обрисовали одним словом - тишина. Полный штиль. Нифига не продается - ни вторичка, ни новострой. Кредиты не дают населению. Некоторые конторки закрываются. Они уже и комиссию за продажу хаты скинули со 100 до 50 тыс. - толку ноль. Если в Омске не может человек за 1,5 млн. купить, то ему, в принципе пофигу, снижай - не снижай комиссию. Новостройки сейчас последние сдают - когда люди рассчитались за квартиры еще 1,5-2 года назад. И на этом все - можно и нестроить. За такое бабло никто не купит.

Ждем-с ценового снижения товарищи! Верным путем идем!

РБК 29.11.2007, Вашингтон 18:12:58
В годовом исчислении объем продаж новых домов в США в октябре 2007г. оказался на 23,5% меньше, чем показатель в 952 тыс. единиц за октябрь 2006г.

http://www.rbc.ru/rbcfreenews.shtml?/2007112918125...

Степа +1 (Крах недвижимости)
2007-11-27 16:37:17

С биржи цемента - за прошлую неделю там продали целую тысячу тонн цемента http://mse.ru/news/2007/071123c.htm. Вся страна купила на 3 675 000 рублей (кто-то квартиру продал и заключил контракт с ЕвроЦементом ). Цену со времен “традиционного летнего деффецита и ажиотажа” опустить забыли, наверное еще руки не дошли.

Меняю трешку в Западном Бирюлеве на замок с привидением в Нормандии

Цены на столичную недвижимость опять удивляют: обычная хрущевка стоит дороже старинного имения в Европе

Есть у меня сосед Лева. У Левы есть теща - Августина Генриховна. Она вдова. Живет в трешке в Западном Бирюлеве. За последние пять лет из ее дома уехали все прежние соседи: тихие интеллигентные москвичи. Заехали новые: чернявые, шумные, скандальные.

Живя общиной, они превратили предбанник у лифта в филиал армянского дворика. Там сушат белье и жгучий перец. На общем балконе рубят баранину и варят кофе на песке. Весело живут, дружно. Вот только Августина Генриховна задумала бежать из этого «маленького Еревана». К Леве и дочке. Но Лева соседствовать с тещей не хочет. Он решил поступить красиво: подарить маме аристократический титул и отправить ее куда подальше.

В Европу, в один из старых замков.

Все равно выйдет дешевле, чем покупать в нашем буржуйском доме трешку.
http://www.kp.ru/daily/24009/84500/

Начавшееся падение цен на жилье продолжится в 2008 году
http://vid.org.ua/news.php?news=5119&razdel=all

Надежды игроков рынка недвижимости на его осеннее оживление и возобновление роста цен — беспочвенны. Начавшееся в 2007 году снижение цен на жилье, в следующем году не только продолжится, но и, возможно, ускорится.
Рост цен на недвижимость прекратился в конце 2006 — начале 2007 годов одновременно во многих государствах. В частности, в США, в России и в Украине. Затем стартовал процесс снижения цен.

Правда, как в России, так и в Украине сразу же нашлось немало желающих исказить реальную картину. Инвесторы в союзе со строителями и посредниками организовали мощную кампанию по дезинформации населения. В российские и украинские СМИ регулярно вбрасывались материалы различных экспертов с прогнозами о возобновлении роста стоимости недвижимости с весны, затем — с лета, затем — с осени.

В США такая информационная «игра» велась не столь активно. Там на американцев сразу же выплеснулась шокирующая многих информация о резком удешевлении домов и квартир в отдельных городах. «Америка захлебнулась отобранными у заемщиков домами и квартирами. Уже появились объявления с просто сказочными предложениями: например, конфискованный домик в Вашингтоне с двумя спальнями и ванной комнатой можно приобрести всего за $10 тыс.», — такого рода сообщения заполнили американскую прессу в начале нынешнего года, после того как стартовал кризис на рынке ипотеки. О том, что всего за один март-месяц обанкротились сотни тысяч американцев, вложивших деньги в недвижимость, рассказывали практически все СМИ в США.

---------
То, что цены на жилье в Украине к началу 2007 года — после примерно 60%-ого роста за 2006 год и десятикратного с 2000 года — достигли заоблачных, необъяснимых с точки зрения экономики, размеров, всем известно. Средняя цена квадратного метра в столице подобралась к отметке в $2,5 тысяч. В то время как по данным Европейской ассоциации риэлтеров (CEPI) жилье, к примеру, в Вене и Будапеште стоит сейчас €700-800 за 1 кв. м. А в большинстве других европейских столиц (кроме Лондона, Копенгагена, Парижа, Мадрида, Стокгольма и Люксембурга) у горожан есть доступ к жилью дешевле €2 тыс. за 1 кв. м. При этом, если в столицах стран Европы минимальная цена квадратного метра близка к среднемесячной зарплате, то в Киеве данное соотношение достигло в конце 2006 года почти 10 к 1.

Главной причиной стремительного подорожания недвижимости в Украине (и в России) в последние годы стало активное вхождение в этот рынок частных лиц и коммерческих структур, в том числе — зарубежных, приобретающих дома и квартиры с целью выгодного вложения средств. Естественно, чем больше прибавлялось таких покупателей, тем выше поднимались цены. Мало того, «ловкачи» увидели, что рост цен намного превышает ипотечные ставки, и стали привлекать займы в надежде неплохо заработать — не сильно напрягаясь.

Таким образом, на рынке недвижимости выстраивалась финансовая пирамида, которой суждено было рано или поздно обвалиться. И именно потрясения на рынке ипотеки в США в феврале-марте нынешнего года стали предвестником закономерного финала.

Затем — в августе-сентябре — кризис перекинулся и на Европу. Наиболее отчетливо он выразился в печальной судьбе (банкротстве) пятого по величине ипотечного банка Великобритании Northern Rock. Немалые проблемы в банковском секторе обозначились также в Германии, Франции и Швейцарии.

Недавние публикации отчетов американских компаний за III квартал усилили панику еще больше. Особенно ошеломило финансистов известие, что убытки одного из крупнейших американских инвестбанков Merrill Lynch, превысили ожидаемые и составили $7,5 миллиардов. Ранее сообщалось, что по этой же причине Bank of America потерял $4 миллиарда.

В связи со всеми этими трудностями, объединенная экономическая комиссия конгресса США сделала весьма удручающий прогноз и на 2008 год. В частности, о том, что из-за кризиса рынка жилья стоимость американской недвижимости снизится на сумму от двух до четырех триллионов долларов, а число невозвратов по кредитам затронет в США около двух миллионов домов.

---------
Поэтому сейчас на рынках недвижимости в Украине и России и происходит то, чего следовало ожидать: «мыльный пузырь» начал сдуваться. Количество продаж жилья резко сократилось в связи с тем, что спекулянты покинули «опасную зону». Население не может покупать квартиры и дома по таким огромным ценам, к тому же, в связи с мировым кредитным кризисом денежные ресурсы подорожали, и ипотечные ставки в валюте начали расти. Ожидать нужно и дальнейшего удешевления жилья — до тех пор, пока доходы граждан не повысятся настолько, что им станет «по карману» приобретение домов и квартир.

---------
Сейчас обвал на рынке жилья может быть более сильным за счет того, что цены достигли кошмарных высот — чего не было накануне финансового кризиса 1998 года.

29.11.2007 Цены предложения в Москве снизились за неделю на 0,9%

Согласно результатам мониторинга рынка жилья агентства RWAY с 19 по 25 ноября 2007 года, средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья рассчитанные по всем классам снизились на 0,9% в долларовом исчислении. Снижение рублевых цен с учетом ослабления доллара за неделю еще выше.

Снижение долларовых цен предложений в ЦАО и САО на жилье бизнес класса с большой степенью вероятности связано с идущим процессом фиксации прибыли сильными игроками рынка.
http://www.rway.ru/nwsinf.asp?nws=5875&tp=1