Может ли арендодатель препятствовать выезду с его офиса?

ситуация такая: мы снимаем офис в одном из бизнес-центров. У нас закончился договор аренды 31 декабря 2008г. новый договор мы не подписывали, но за аренду в январе полностью оплатили вовремя. Поскольку аренда стала высока на фоне снизившихся цен в окружающих нас бизнес-центрах, мы решили сменить офис, нашли новый по выгодной цене. За 10 дней до конца января мы письменно уведомили арендодателя о выезде. Они начали нас уговаривать не уезжать, и обещать снизить цены на 3 мес. (блеф). В общем, после того как поняли что мы несогласны и уезжаем - просто встали в позу и заявили, что мы обязаны им заплатить за часть февраля, так как по старому договору мы обязаны их предупредить за 21 день до выезда, а фактически предупредили за 10. В договоре такая обязанность арендатора конечно учтена, НО никаких санкций не указано.
Теперь вопрос: могут ли арендодатели на каких либо законных основаниях требовать от нас оплаты 11 дней и препятствовать выезду и вывозу мебели нашей? И я понимаю, что они не могут ничего сделать, кроме только как не дать разрешение на вывоз имущества.

Надо у юристов уточнять, по-моему есть такая фишка, что коль скоро
обе стороны "молча" ведут себя так, как будто между ними есть договор
(вы платите аренду за январь, а ОНИ - не просят вас съехать немедленно), то старый договор автоматически считается пролонгированным стронами на следующий срок (на какой -?).

То есть договор действует и вы, таки, должны предупреждать их за 21 день...

=====================
Что касается препятствования вывозу имущества, то ИМХО - незаконно,
хотя у меня был случай, когда в договоре было прописано, что АРЕНДОДАТЕЛЬ мог ОГРАНИЧИТЬ ДОСТУП сотрудников в помещение
при определенной задолженности... То есть выносите, но сначала в офис попадите :-) :-(

Надо договор смотреть...

Отказ от аренды и вывоз офисной обстановки (своего имущества) немного разные вещи. Можно арендовать и пустое помещение, если очень хочется.
А вот зафиксированное препятствование со сторону арендодателя как доступу в помещение, так и обороту имущества из него, скорее всего, дает вам самостоятельную вескую причину для досрочного расторжения договора.

В том то и дело, что вообще никаких санкций на нарушение пункта о предупреждении за 21 день нет, просто один из пунктов "Арендатор обязан". Ну мало ли чего я обязана, они тоже обязаны были предупреждать при заключении договора о каких то там коридорных коэффициентах. Ну это так лирика конечно, но по юридическому факту - они не имеют права нас удерживать или вывоз имущества, но зная уже их поведение в подобных ситуациях мы опасаемся того, что они выставят охрану и будут просто физически препятствовать - что нам в этом случае делать? вызывать милицию, омон?

Насколько я понимаю договора по краткосрочной аренде - здесь нет такого как пролонгация прошлого договора, на новый срок заключается новый договор, а иначе нужно уже топать в регпалату и регистрировать договор как длительный.
Так что на данный момент мы вообще находимся в этом помещении просто так, просто при этом мы еще и добровольно платим за нахождение в нем.

ст.621 ГК РФ:
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
т.е. ст. 610 ГК РФ:
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

см. договор внимательно в части расторжения, изменения договора...

выводы:
арендная плата не может быть изменена в одностороннем порядке, т.к.
- это в вашу пользу условие, но...

при расторжении договора после 31.12.08 необходимо предупредить аредодателя о расторжении в 3-мес. срок.

если сейчас просят за ферваль, то было бы неплохо заплатить в обмен на соглашение о расторжении с февраля.
ибо сейчас

и три месяца оплачивать аренду не смотря на наличие там имущества.
в одностороннем порядке расторжение по общему правилу производится через суд, нужно внимательно с договором охнакомится что бы был ответ.

??? А как же


Надо, конечно, договор смотреть, но на основании того, что автор темы рассказал на данный момент - имхо, у арендодателя есть право потребовать (в судебном порядке, оф кос) оплаты еще 11 дней аренды, так как договор считается расторгнутым в одностороннем порядке через 21 день после уведомления. При этом ограничение доступа в арендуемое помещение или препятствование вывозу Арендатором своего имущества будет незаконно.

не соглашусь с мнением, что нарушения срока уведомление арендодателя влечёт за собой оплаты того количества дней арендной платы, на которое этот срок пропущен. Можно конечно устанавливать конкретные санкции, но явно они не соизмеримы с арендной платой, которую бы заплатил арендатор за эти дни

Странная у вас позиция. При чем тут санкции? Оплата оставшихся 11 дней - это не санкции за нарушение сроков, это оплата срока действия договора: договор считается расторгнутым по истечении предусмотренного соглашением сторон срока уведомления. Арендатор не может по своему усмотрению изменять установленный договором порядок его расторжения => пока срок не истек - договор действует. Арендатор может завозить свою мебель, может увозить ее и т.д., но от внесения арендной платы это его не освобождает.
Кстати, риторические вопросы: а если бы это был договор, вообще не предусматривающий расторжение в одностороннем порядке (ни по закону, ни по договору), мог бы Арендатор несмотря на это расторгнуть его в одностороннем порядке, минуя суд? Ведь санкций же не предусмотрено?
А если по ТК РФ вы должны предупредить работодателя за 14 дней до увольнения, но решили отработать только 10, о чем честно написали в заявлении, будет ли ваш трудовой договор расторгнут через 10 дней, если работодатель не согласен? И на 11 день, когда вы не явитесь на работу, к вам применят санкции за несоблюдение сроков расторжения или все-таки за прогул, т.е. за нарушение условий ДЕЙСТВУЮЩЕГО договора?

[Сообщение изменено пользователем 22.01.2009 17:44]

это предложение из договора, который вам автар скинул???
или ваша самодеятелньость???






это уже особености ТД и ТП. причём тут договор аренды понять не могу
:cool:

Это ГК РФ + судебная практика: если договором предусмотрен срок уведомления о расторжении - значит расторжение наступает по истечении этого срока.
Вот например: "В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. <...> ...комитет уведомил о расторжении договора аренды, ссылаясь на ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условиями договора не предусмотрены порядок и иной срок одностороннего отказа от договора, возобновленного на неопределенный срок. Таким образом, судами правомерно определена дата окончания действия договора - по истечении трехмесячного срока с момента отправки уведомления от 27.11.2006" (Постановление ФАС УО от 13 декабря 2007 г. N Ф09-9743/07-С6).
Или вот: "Договором аренды N 15 предусмотрено, что <...> арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о расторжении договора и возвращении имущества в течение 15 дней (п. 5.4 указанного договора). В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым. Поскольку в договоре аренды стороны предусмотрели условие, позволяющее арендодателю расторгнуть договор в одностороннем порядке, и ООО "ТД "Хашин" известило ООО "Камтранслес" о расторжении договора от 01.04.98, то судом сделан обоснованный вывод о том, что с 05.04.02 (через 15 дней с момента получения ответчиком извещения) договор считается прекращенным". (Постановление ФАС УО от 5 ноября 2002 года, дело N Ф09-2694/02-ГК).
Еще?


Я была уверена, что вы так ответите :-D
Хорошо. Сформулирую вопрос по-другому.

Вам-то есть на что сослаться в обоснование своей позиции или это ваши домыслы?

[Сообщение изменено пользователем 22.01.2009 18:17]

этого придерживается и судебная практика: Письмо ВАС Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Другое дело, что прицепиться можно к самому договору, а именно считется ли он заключенным. Нужно смотреть определен ли объект аренды. Также договор аренды недвижимости, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. А

Вполне законно, на основании ст. 359 ГК РФ. Исхожу опять же из того же обзора.
Отсюда вывод, 11 дней января нужно оплатить и забирать имущество

+1


Не согласна :-( Как раз из того же обзора следует, что это "вполне законно" в тех случаях, когда имущество оказывается во владении арендодателя по воле самого арендатора. Там основанием поступления имущества во владение собственника помещения было оставление его арендатором в помещении "после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение". Тут другая ситуация - сейчас, когда срок договора еще не истек, Арендатор имеет право забрать свои вещи - они не находятся во владении Арендодателя, значит последний не имеет права на удержание.

[Сообщение изменено пользователем 22.01.2009 18:31]

Вы не правы:

До истечения января 1) срок договора не истек 2) долга у фирмы автора нет => удержание незаконно.
А когда наступит 1 февраля, они уже съедут ;-)

упустил этот момент :-) почему то подумал, что договор уже расторгнут

[Сообщение изменено пользователем 22.01.2009 18:47]

Я о вот таких пунктах договоров, что касается неустойки "идёт лесом"

6.3.В случае если Субарендатор предупредит о расторжении Договора менее чем за 60 (шестьдесят) дней, Субарендатор обязуется уплатить неустойку в размере ежемесячной арендной платы, а также штраф в размере 0,5% от размера арендной платы за каждый день, на который был сокращен 60-дневный срок.

Зачем обещать, когда можно заключить договор?

ПОДВЕДЕМ ВСЕ ЖЕ ИТОГИ?

Данное утверждение неверно.

ТАК КАК



Заключен договор не неопределенный срок.

Имущество удерживать НЕ ИМЕЮТ ПРАВА.
Вы выезжаете беспрепятственно и дальше ждете от бывшего Арендодателя иска в Арбитраж на взыскание аренды за 3 месяца.
А этих господ обычно для этого есть свора юристов.

ИТОГ. Лучше заплатить сколько они сейса просят, т.е. за 11 дней.

Что вы теряете?
Разницу в арендной плате на старом месте (дорогой) и арендной платой в новом месте (дешевой).

Что приобретаете?
Спокойствие.

а можно точную фразу из договора?

Как любопытно все)))
дискуссия конечно не на шутку развернулась. :-)

КОнечно можно подписать сюда и ГК про 3-х месячный срок, НО!
Повторюсь еще раз - в договоре не указаны никакие санкции за нарушение именно пункта о уведомлении менее чем за 21 день. Пункт звучит так:
"Арендатор обязан:
Письменно предупредить Арендодателя не позднее чем за 3 недели о предстоящем освобождении помещений. Сдать объект и бла-бла. В случае добросовестного исполнения Арендатором своих обязательств по настоящему договору обладает преимущественным правом на заключение нового договора на новый срок"
И все, ни в каком другом разделе ни в продолжении этого нет упоминания о том, что если мы их письменно предупредили, но съехали раньше, что мы должны оплатить им те оставшиеся дни.
Вот в новом договоре с новым арендодателем такой пункт с санкциями уже есть и я тут не придерусь даже.
И самое смешное, у Арендодателя полно случаев, когда народ съезжал вообще без предупреждений и с долгами по аренде за пару-тройку месяцев, были ли там повестки в суд - бог знает, наверное все зависит от суммы на кону.
По поводу продления имеющегося договора - в договоре нет таких пунктов про пролонгацию при отсутствии претензий и вопросов с каждой стороны - написано только то, что я выше указала, что имеем преимущественное право а заключение на новый срок. К тому же нам принесли в начале месяца новый договор, а иначе нам получается нужно регистрировать старый договор в регпалате как превышающий срок 11 месяцев.
Вопрос то в общем был не в том, кто прав юридически, а кто нет, а в том, могут ли они физически препятствовать вывозу нашей мебели, так как нужно брать предварительно письменное разрешение на вывоз имущества.
ПОэтому за разрешением мы идем за пару дней до отъезда, чтоб поставить все точки над i, при их каких либо претензиях, им будет дана рекомендация обратиться в суд :-) Больше чем уверена туда они не пойдут, сумма не та, да и спецов у них нет своих толковых, а нанимать юриста, так себе дороже выйдет.
Ну и в целом народ из этого здания бежит активно, хотя это самый-пресамый центр, но аренда в окружающих зданиях уже более адекватна, а эти готовы снизить (на 3 месяца только!!) арендную плату под уже реальной угрозой выезда, хотя до этого, когда у нас заканчивался договор в декабре мы специально подходили и уточняли про то, не собираются ли они снижать ставку - нам было отвечено довольно резко "нет", потом принесли новый договор, но мы его не подписывали под разными предлогами, хотя оплату внесли за месяц.

Можно, но не нужно. 21 день в договоре - он и есть 21. Так что это предыдущие ораторы неподумавши сказали.


Вы можете съехать в любое время, хоть вообще не заезжать - это ваше дело. Но договор аренды считается расторгнутым через 21 день после уведомления.


Это отношения к рассматриваемому вопросу не имеет, не так ли?


И правильно, все остальное написано в ГК: договор автоматически продляется на неопределенный срок. Регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит.


По-моему, изначально вопрос был:

Вам ответили: по первому пункту - да, по второму - нет.
А теперь вы вопрос поменяли

Отвечу - могут. Хотя права на это не имеют. Так же как вы можете скрыться и не платить, хотя закон предписывает вам поступить иначе :-)

[Сообщение изменено пользователем 23.01.2009 16:46]

Вот эта фраза смущает. Ведь "предстоящее освобождение помещений" далеко не расторжение договора. Хотя если параграф договора называется типа "Порядок расторжения договора", то еще понятно, а если придерживаться буквального толкования, то можно и за законом установленный трехмесячный срок зацепиться )) Ну, раз уж арендодатель сам понимает данный пункт как предупреждение именно о расторжении договора, то ничего страшного :-)

спасибо за внимание к моему вопросу). Просто первый вопрос о требовании оплаты решился сам собой - несколькими прочтнениями договора :-), в договоре ничего на этот счет нет, а пойдут ли они решать копеечный вопрос для них в судебном порядке, который им затрат больше принесет - это еще большой вопрос.
С остальным уже решать придется по ходу возникновения препятствий с их стороны. :-)

почему больше затрат? госпошлина плюс канцелярские расходы и проезд до арбитражного суда, а составить иск при умелом пользовании интернетом труда не составит, тем более, если это не первый случай