Ничтожность сделки и убытки

Коллеги, может кто сталкивался..
История.
мы - ГУП. Имеем здание. Ну как имеем... Оно нам не принадлежит на ПХВ, оно вообще еще не госпринято, но мы им как бы пользуемся:-) И сдаем в аренду:-) И вот угораздило заключить договор, в котором мы обязуемся предоставить по указанному адресу помещения для проведения межрегиональной выставки в период с ..по.... (три дня).
И все бы ладно, да вот здание поставили на достройку, нас в приказном порядке выпнули, и выставка накрылась. Мы писали письма мол "не представляется возможным, просим расмотреть вопрос о переносе выставки в другой павильон" - нет. Сейчас трясут убытки (на рекламу в частности) и упущенную выгоду (три договора сорвавшихся с теми кто мог там поучаствовать и принести Арендатору денежку).
Естественно 500 тыщ не лишние. Хотим вывернуться.
Вывернуться планирую на теме недействительности сделки в виже ничтожности. Ибо а)не госпринят б)по сути это аренда а для аренды с ГУПом надо согласие собственника.
Кроме того, договор подписан И.О. Ген директора. Уставом такая должность не предусмотрена, но министерство старого директора сняло, а нового неназначило. И вот приказом министерства и постановлением областного правительства нам был назначен И.О. Доверенности не было. Это будет третьим пунктом.
Вопрос 1 - как думаете, пройдет?
Вопрос 2. Как при ничтожности сделки с убытками дела и с упущенной выгодой? Полученную предоплату мы вернули уже. Убытки возмещаются стороне право которой нарушено.... А тут нарушено? Вообще же они сами при заключении договора должны были проверить полномочия, статус здания и согласование с собственником, так? Это какую-то роль играет? Поделитесь соображениями, а?

1) Стоит посмотреть насколько точно определен объект аренды.
2) При совершении сделки неполномоченным лицом, если она впоследствии не будет прямо одобрена, сделка будет считаться ничтожной. Но если нет доверенности, это не значит, что нет полномочий, они могут быть и в силу учредительных документов. Их надо посмотреть. Там, скорее всего, определен порядок замещения должности директора на время его отсутствия.
3) Поскольку вы собственником не являетесь (стоит учесть еще и то, что право собственности на недвижимое имущество появляется только с момента госрегистрации), а право предоставления в аренду принадлежит собственнику, то сделка недействительная в силу несоответствия требованиям закона.
4) По ничтожной сделке все полученное должно быть возвращено другой стороне. Иных гражданско-правовых последствий нет.
5) Про проверку полномочий и прочее - закон не ставит недействительность сделки в зависимость от добросовестности и разумности.
6) Про упущенную выгоду. Уверен на 99,999%, что упущенную выгоду в виде трех сорвавшихся договоров доказать не смогут, поскольку далеко не факт, что состоись эта выставка, эти договора были бы заключены.

1. Хз. Т.к. Есть в начале ГК общие положения об обязанности возместить убытки. Если будет доказана причинно-следственная связь между возникновением убытков у арендатора и вашими действиями (бездействиями) то будете возмещать
2. Вообще то двухсторонняя реституция, но с учетом п.1 ....... Хз

Полностью согласен. Сам договор (при признании его ничтожным) не будет влечь никаких последствий, но за действия, которые причинили ущерб, ответите по всей строгости.


Надеюсь, реклама занимает не самую большую долю в сумму претензий. Просто поведайте для интереса. :-)

Фотография из Фотогалереи на E1.ru


от есть из серии "письмо или виза?" нету такого...


нету такого там, смотрела уже....... хотя надо еще раз пересмотреть


скажите, БОГА РАДИ, где это сказано??????????????? возврат уже есть, а вот про другие - я и бьюсь.


они уже заключены... и приложены в пакет документов к претензии... это договоры на участие в выставке типа "суб-участников"


не. я про нарушение права. Убытки может требовать сторона право которой нарушено. А тут нарушено? Если сами не озаботились экспертизой юридической чистоты?

схема - обещали здание под выставку. Здание на ремонт - выставка сорвалась. На новые павильоны они не согласны. Сейчас говорят что мы односторонне отказались и требуют манибэк и убытки в виде упущенной выгоды и прямых затрат, ссылаясь на ч.2 ст. 782 ГК (исполнитель вправе одностороенне отказаться от догвоора возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков).
Я считаю что у нас не оказание услуг а аренда, недействительная (см. выше).
Даже если оказание услуг все же - можно считать что это недействительная сделка тк здание не госпринято и ничье еще?
это первая часть

вторая часть - вот вся взаимосвязь с убытками. Невозможность провести в нашем здании и предложение провести в лдругих, от которых они отказались...



хихи. Расходы на расятжки-буклеты-верстки 266 878, упущенная выгода 163 572

[Сообщение изменено пользователем 03.12.2008 21:42]

По определенности объекта аренды - тут 50 на 50.... вполне обоснованно можно утверждать, что объект неопределен, как посмотрит на это суд - неизвестно

да не только это... это могут быть различные действия, которые бы говорили о том, что собственник не против. Но их, я думаю, не появится и предоставить их заказчик не сможет. Да и это не имеет значения, если собственности, а соответственно и права распоряжения на данные помещения не имеется.

п.1 ст. 167 ГК

Тогда это почти доказанный факт. Кстати, по договору имеет ли другая сторона право сдавать в субаренду имущество без согласия арендодателя.

Если только это подвести под понятие грубой неосторожности, способствовавшей возникновению вреда.... Но как то не совсем подходит

Нужно исходить из фактического содержания предмета договора. Раз предоствляют имущество во временное пользование за плату, то это аренда. В договоре могут содержаться элементы различных договоров, к которым будут применяться соответсвующие положения.
Слова "оказать сопутствующие услуги" не делают автоматически договор договором оказания услуг. Кстати, услуги как таковые обозначены в договоре хоть как нибудь? Перечень услуг может есть? Если явно не указано какие услуги, то договора оказания услуг нет, поскольку не определен предмет договора.

1. ваши доводы в пользу сего утверждения? так как надо - он есесно не определен. Не указано на схеме, нет конкретной привязки в пространстве итп. Но указано что и площадь - с другой стороны...
2. ОК. Объект неопределен? что далее - догвоор аренды не заключен?хорошо. неаренда - например договор оказания услуг - с учетом несданности здания - может считаться недействительным? Вообще я так понимаю что любая сделка по данному мотиву недействительна, так как несдано--нет собственника--нет полномочного распорядителя?


1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения
ну реституция - однозначно, тут без вопросов. А возмещение убытков - это юридическое последствие? я все за них убиваюсь. Схему я описала что да как - это можно считать нарушением прав?


по этому поводу ни слова. Зато умники включили в договор условие о том что "исполнитель подтверждает наличие полномочий у лица на подписание договора и наличие всех прав на передачу имущества". Это нам чем-то чревато?




Фотография из Фотогалереи на E1.ru

Фотография из Фотогалереи на E1.ru

подачу освещения и назначение администратора вряд ли можно считать предметом договора оказания услуг...

Мне кажется, что нет. Само подписание договора презюмирует наличие прав на передачу имущества и полномочий лица его подписавшего.

Думаю, что признание договора недействительным ничего не даст, поскольку, как было сказано, имеется причинно-следственнная связь между убытками и вашими действиями. Тут еще возникает вопрос кто ответственнен за ущерб - и.о., подписавший договор и введший в заблуждение, вследствие чего был причинен ущерб, или предприятие.

согласен



Вот подумалось, что единственный шанс - это признание договора не недействительным, а незаключенным из-за несогласования объекта аренды. считаю, что это повлечет иные правовые последствия. Так как договор незаключен, стороны не принимали действий к устранению этого, вины нет, заблуждения нет, причинно-следственной связи нет.
Ладно, отложим до завтра, может и практику какую найду, куда уж лучше моих голословных утверждений :-)

как собака, разничу чую - а объяснить не могу



ничо не поняла... точно - утро вечера мудренее

Инфинити, а вы не задумывались над тем фактом, что пока объект не принят в эксплуатацию, то его как бы и не существует в природе как объекта правовых отношений в вашем случае.
как же вы можете предоставить заказчику помещения, позволяющие их эксплуатацию по назначению, указанному в п.1.1 договора если эти помещения еще не сданы в эксплуатацию и госорганы не разрешают их эксплуатацию по прямому назначению?

да вот задумывалась
все это понятно
только вот что это означает? незаключенность договора аренды? ничтожность сделки? и то и другое?
и главное - как нам хоть что-то из этого дает возможность вывернуться от возмещения убытков?

по моему мнению очень сомнительно. вред причиненный лицу либо имуществу лица возмещается в полном объеме. В данном случае наличие вреда имеется, а следовательно и его возмещение должно быть. хотя скорее всего( я сужу по вашему описанию) есть значительные возможности по снижению суммы убытков

стоп,вред и убытки - несколько разные понятия
мы им ничо не поджигали и не крушили.
Это раз.
Два - то что они не озаботились экспертизой чистоты сделки - как-то может нам на руку быть?
Три


подскажите плиз - как....

Вот все-таки нашел то, что нужно. Не стоит благодарностей.

Убытки в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью исполнения договорных обязательств не подлежат возмещению, если договор является ничтожной сделкой (дело № А60-4081/2005)


Предприниматель К. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "У" о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи помещения, установленных договором, убытков в виде упущенной выгоды, причиненных невозможностью сдавать имущество в аренду, суммы штрафных санкций, выплаченных истцом арендатору в связи с нарушением сроков передачи торговых помещений в аренду.

Решением суда с общества «У» взыскана неустойка, при этом судом применены положения ст.333 ГК РФ. В остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.07. 2005 г. N Ф09-1996/05 решение в этой части оставлено без изменения (изменено в части размера неустойки).

Между обществом "У" и предпринимателем К. заключен договор, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по строительству и сдаче государственной комиссии торгового помещения, а дольщик обязался осуществить финансирование строительства указанного помещения и принять его.

В срок, установленный договором, помещения истцу переданы не были.

До окончания строительства и передачи объекта истец заключил с предпринимателем Ф. договор аренды помещения, находящегося в процессе строительства, однако передать данное помещение арендатору Ф. не смог по причине незавершенности строительства.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Предметом аренды является недвижимое имущество, право собственности на которое согласно ст.ст. 129, 131 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации.

Поскольку недвижимое имущество, являющееся предметом аренды, еще не создано, право собственности на него за предпринимателем К. не зарегистрировано, то договор аренды является ничтожной сделкой, не влекущей каких-либо правовых последствий (ст.ст. 167, 168, 608 ГК РФ).

Руководствуясь данными нормами, суд отказал во взыскании упущенной выгоды в связи с невозможностью сдавать имущество в аренду и суммы штрафных санкций, выплаченных истцом арендатору по договору аренды, являющемуся ничтожной сделкой.

Аналогичная позиция высказана по делу А60-9376/2005 (судебные акты оставлены без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.10. 2005 г. N Ф09-3540/05): отказано во взыскании упущенной выгоды по договору, который не признан заключенным.


9. Нежилые помещения, расположенные в здании, которое является объектом незавершенного строительства, не могут выступать объектами арендных правоотношений (Дело № А60-№ 6949/2006-С4).



Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений.

Решением суда первой инстанции требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области исходил из следующего.

В качестве правомочий сдавать в аренду спорный объект недвижимости истец в договоре ссылается на свидетельство о государственной регистрации права собственности, согласно которому объектом права является объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда (при аренде нежилых помещений), государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (ст. 131 Гражданского кодекса РФ) в установленном порядке.

Исходя из совокупности названных норм, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку истец неправомочен был заключать договор аренды на объект незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции признал данный договор ничтожным в силе ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так что записывайтесь в зал ознакомления АС и тщательно смотрите решения. Хотя тут и так все понятно

Вот еще.

2. В случае если условия договора аренды нежилого помещения не позволяют определенно установить, какое именно помещение в здании подлежало передаче в аренду, местонахождение этого помещения, договор аренды не может считаться заключенным (Дело № А60-5410/2006-С3; А60-7812/2006-С2; А60-183/2007-С1).



Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к учреждению о взыскании суммы задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2007 № 17АП-4076/2007-ГК по делу № А60-183/2007-С1, иск отклонен исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора аренды, стороны указали только адрес здания, в котором расположено спорное нежилое помещение, и площадь данного помещения. Однако технической документации, содержащей индивидуальные признаки объекта: какое имущество, на каком этаже, в каком месте передается в аренду, план помещений, к договору и в материалы дела представлено не было.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что договор аренды не заключен и оснований для взыскания арендной платы не имеется.

Марик, вы мой кумир))))))))))

возникли очередные вопросы.
1. Как я понимаю, если мы подадим встречный иск о признании сделки ничтожной - то вряд ли он будет удовлетворен. Ибо как у нас не согласован предмет договора ни оказания услуг, ни аренды. А признать ничтожным незаключенный договор сложно:-) Потому в иске нам откажут скорее всего. Но, если я правильно понимаю, выдвинуть данный аргумент (см.выше) в суде в порядке возражений на иск никто не мешает, и эти возражения вполне могут "выстрелить", так?

2.Под данную логику попадают и убытки не только в виде упущенной выгоды, но и в виде прямого ущерба. Так?

3.Имеет ли в данном случае смысл вести речь о незаключенности договра? или только о его ничтожности? или и то и другое со всеми вытекающими из него обязательствами (которые в принципе к одному и сводятся)?

4.

а там они по каким-то рубрикам распределены, типа аренда/банкротство или как? никогда в арбитраже не знакомилась с делами))

[Сообщение изменено пользователем 05.12.2008 19:11]

Зачем встречный? Просто в отзыве укажите , что считаете договор незаключенным, поскольку ..... и на этом основании .....


Точно так

Думаю, что лучше доказывать и то, и то. Суд сам решит. Если не хватит оснований для признания незаключенным по причине неопределенности объекта аренды, то явно хватает оснований для ничтожности сделки. Думаю, что лучше сразу представить доказательства возврата денежных средств.

Так

Предварительно нужно записаться по телефону, номера которого сейчас нет (на работе оставил), обычно очередь на неделю. Там нужно сказать номер дела. Не знаю как обстоит дело с ознакомлением с делами лиц, не участвующих в деле.

[Сообщение изменено пользователем 05.12.2008 19:26]

Кстати помнится, что есть решение Конституционного суда, где затрагивался вопрос определенности объекта аренды. Так там есть "намеки" на то, что для определенности объекта арендыв договоре должны быть документы (ну или характеристики объекта, которые имеются в этих объектах) представляемые на регистрацию права собственности. Найду - скину

представим, да они и не отрицают этого



так..и какая там будет схема? мы говорим что здание не госпринято, а они, если полагают обратное и считают возможным это доказать, пусть бегают по госорганам и выпрашивают копию акта госприемки? по принципу распределения бремени доказывания? мы ведь никак не сможем доказать что оно не принято?

А гос. регистрация объекта недвижимости имееется?

скажу аккуратно - крайне сомневаюсь
мугисо нет смысла незавершенку регистрить

Объект недвижимости может являться предметом сделки только при наличии государственной регистрации. Предметом договора аренды может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. (позиция АС СО)

ээээээээ..то ест допустим у юрлица есть здание в собственности , все зарегено
там есть офисы - тоде все юрлицу принадлежат по сути
они со всеми приложениями и выкопировками из плана бти идентифицируют это помещение в договоре аренды - и он все равно не заключен????

Получается так.

нужно сделать запрос в ФРС
Я так понимаю, что это здание Экспоцентра. Или там новое появилось? И почему ГУП то? вроде, частная контора владеет экспоцентром.