Покупка объекта обремененого залогом.

Вопрос, скорей всего, к банкирам, даже, конкретнее, к сотрудникам кредитных отделов банков.
Суть ситуации такова: заключается сделка купли-продажи нежилого помещения. На объекте зарегистрировано обременение - залог. Залогодержатель согласен со сменой лица в обязательстве.
Вопрос: с какого момента покупатель нежилого помещения превратится в должника по договору залога: с момента подписания договора купли-продажи или с момента госрегистрации его права собственности?

ИМХО
Новый собственник становится залогодателем по закону с момента приобретения права собственности, а право собственности у него возникнет с момент госрегистрации права собственности.
См. ст.ст. 334,551 ГК РФ и ст. 38 Закона об ипотеке.

х7х
Наверно я не совсем правильно сформулировал волнующий меня вопрос. Точнее, абсолютно неправильно. Поправлюсь.
А вопрос такой: покупатель желает погасить кредит самостоятельно, сразу же после подписания договора купли-продажи. Ждать 21 день, необходимый для госрегистрации договора невыгодно никому. Передавать же деньги, необходимые для погашения кредита, продавцу, на основании договора купли-продажи, он не желает. Может ли банк, руководствуясь своими внутренними инструкциями и инструкциями ЦБ РФ, принять оплату от покупателя, не дожидаясь государственной регистрации?

Ситуацию сам я вижу так: с одной стороны, ст. 551 ГК РФ, п.2 "исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации прехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Кстати, я думаю, что здесь дан однозначный ответ на вопрос, являющийся сабжем
Но, сдругой стороны, для сделок купли-продажи недвижимого имущества не предусмотрена государственная регистрация. Государственной регистрации подлежит лишь возникшее в результате этой сделки право собственности покупателя и погашение записи о праве продавца в Едином Государственном Реестре Права (регистрация перехода права собственности, ст. 551 ГК РФ). Т.е. договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами. Поэтому, мне кажется, что банк, при имеющемся согласии всех заинтересованных лиц, может согласиться с тем, что покупатель становится ответчиком по договору залога с момента заключения договора купли-продажи.
Хотелось бы знать мнение банковских работников на этот счёт.

[Сообщение изменено пользователем 17.09.2003 12:10]

Чего вы огород городите? Покупая объект обремененый залогом вы попадаете 1) на проценты по кредиту, которые натикают за время регистрации перехода права собственности; 2) на госпошлину за нотариальное оформление сделки (надеюсь, вы понимаете, что такой договор будет считаться внесением изменений в договор ипотеки, а, следовательно требует соблюдения формы установленной для основного договора).
Я бы заключил предворительный договор, принял оплату, погасил кредит и заключил бы договор купли-продажи уже безо всяких обременений правами третьих лиц.

2Пью
Нашёл топор под лавкой! :-) Всё я понимаю, вот только покупатель гнёт свою линию и, хоть тресни, его не переубедить. Боится, что швырнут его с предварительным договором. Тем более, что расходы по сделки ложаться на продавца (ещё одно условие), проценты по кредиту - то же. Такая вот грустная история... :-(

[Сообщение изменено пользователем 17.09.2003 14:17]

2 Птицеед

Все равно ситуация не понятна. Расскажи как все было в хронологическом порядке. Кто с кем какие договоры заключал, когда и откуда появилось обременение? Что хочет каждая из сторон?
Сложного ничего в этой проблеме нет. Только объясни все.