Каковы права жильцов на землю во дворе жилого дома?
H
Harmonic
Есть пятиэтажный жилой кооперативный дом, во дворе которого находится детская площадка и насаждения. Городские власти решили отдать территорию двора под застройку нового высокоэтажного дома и подземной автопарковки. Т.е. вместо деревьев и качелей во дворе будет находиться крыша подземного гаража, а
метрах в десяти от подъездов дома протянется стена гаража высотой в 1.5 м. По сути дела, жильцов лишают полноценного двора. Практически все жильцы выступают против этой застройки.
Вопрос - имеют ли жильцы какие-то права на территорию возле дома? Имеют ли право городские власти отдавать эту территорию под застройку, не учитывая мнения жильцов?
Вопрос - имеют ли жильцы какие-то права на территорию возле дома? Имеют ли право городские власти отдавать эту территорию под застройку, не учитывая мнения жильцов?
S
Shtirlits
Все зависит от того, сформирован ли земельный участок под домом или нет. Если да – то собственник квартир являются и собственниками участка под домом, если нет – то нужно сформировать уч-к и тогда с момента этого самого «формирования» участка – вы являетесь собственником квартир.
Соответственно администрация не вправе распоряжаться ЗУ, находящимся в частной собственности (за исключением изъятия его части для муниципальных нужд – с выплатой компенсации).
Вот «коротко» - нормативное обоснование:
С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ (см. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ). До указанной даты статьей 289 ГК РФ было установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Понятие общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме раскрывалось в ст. 290 ГК РФ и в нем не упоминалось о земельном участке в составе общего имущества многоквартирного дома.
Кардинально все изменилось с введением Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства - общее имущество в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Согласно ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (то есть и на земельный участок тоже).
Согласно п.2ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01.03.2005г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если же земельный участок не сформирован, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает у гражданина с момента возникновения права собственности на квартиру при условии, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован – т.е. произведено его межевание (определение границ в натуре) и постановка на кадастровый учет (присвоен кадастровый номер).
Какой-либо дополнительной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. и на земельный участок, по закону не требуется.
Если же квартиры в доме были приобретены в собственность до 01.03.2005г. (дата введения Жилищного кодекса РФ), то право собственности у гражданина возникает:
- если земельный участок сформирован до 01.03.05г. – с 01.03.05г.;
- если земельный участок не сформирован до 01.03.05г. – с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Соответственно администрация не вправе распоряжаться ЗУ, находящимся в частной собственности (за исключением изъятия его части для муниципальных нужд – с выплатой компенсации).
Вот «коротко» - нормативное обоснование:
С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ (см. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ). До указанной даты статьей 289 ГК РФ было установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Понятие общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме раскрывалось в ст. 290 ГК РФ и в нем не упоминалось о земельном участке в составе общего имущества многоквартирного дома.
Кардинально все изменилось с введением Жилищного кодекса РФ. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства - общее имущество в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Согласно ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (то есть и на земельный участок тоже).
Согласно п.2ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01.03.2005г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если же земельный участок не сформирован, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает у гражданина с момента возникновения права собственности на квартиру при условии, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован – т.е. произведено его межевание (определение границ в натуре) и постановка на кадастровый учет (присвоен кадастровый номер).
Какой-либо дополнительной регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. и на земельный участок, по закону не требуется.
Если же квартиры в доме были приобретены в собственность до 01.03.2005г. (дата введения Жилищного кодекса РФ), то право собственности у гражданина возникает:
- если земельный участок сформирован до 01.03.05г. – с 01.03.05г.;
- если земельный участок не сформирован до 01.03.05г. – с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
H
Harmonic
Shtirlits , спасибо большое за развернутый ответ.
Видимо, в сформированности земельного участка вопрос и стоит, т.к. не получается обнаружить один документ - акт о бессрочной аренде. У соседних домов кооператива такие акты есть, в отличие от рассматриваемого дома. Неужели кооператив мог именно для одного дома не оформить документ? И что, дом 40 лет стоит с неоформленным участком? А если строительство начнут, во время процесса формирования земельного участка?
Видимо, в сформированности земельного участка вопрос и стоит, т.к. не получается обнаружить один документ - акт о бессрочной аренде. У соседних домов кооператива такие акты есть, в отличие от рассматриваемого дома. Неужели кооператив мог именно для одного дома не оформить документ? И что, дом 40 лет стоит с неоформленным участком? А если строительство начнут, во время процесса формирования земельного участка?
S
Shtirlits
Попробуйте еще узнать судьбу участка (как я понял старый дом у вас). Информация по ранее предоставленным земельным участкам (в советские времена еще) есть в земельном комитете администрации г. Екатеринбурга. Я когда-то делал туда запросы по старой работе. Прикольно когда поднимают архив а там
история - типа земельный участок предоставлен в апреле 1941 года отделу стрелковой охраны железной дороги имени Кагановича (теперь отдел вневедомственной охраны СвЖД).
Дело в том что ранее возникшие права они как бы существуют и признаются. И земельные участки всегда предоставлялись. И было наказание за самовольное строительство. Правда и дома без земли тоже существуют, увы.
Дело в том что ранее возникшие права они как бы существуют и признаются. И земельные участки всегда предоставлялись. И было наказание за самовольное строительство. Правда и дома без земли тоже существуют, увы.
Авторизуйтесь, чтобы принять участие в дискуссии.