Залог объекта незавершенного строительством

Ситуация такая: Есть Инвестор, целиком осуществляющий финансирование строительство дома.
Есть Заказчик - Застройщик, осуществляющий тех. надзор, заключающий договоры с подрядчиками и т.д.
Есть договор между ними, согласно которому Заказчик - Застройщик получает за свои функции 1,5% от сметной стоимости дома.
Строящийся дом - на балансе Заказчика - Застройщика.
Каким образом нвестору защитить свои интересы, в случае, например, банкротства Заказчика - Застройщика.
Возможна ли передача Заказчиком - Застройщиком строящегося дома в залог Инвестору (хотя по логике договора он и так принадлежит Инвестору).

Теоретически - да, но на практике эта операция будет выглядеть сущим идиотизмом.

А как быть с тем, что залогом может служить только существующая вещь, а объект строится и не консервировать же его каждый месяц.

Именно это я имел в виду, говоря об идиотизме.

Попробуйте взять на себя функции заказчика. В этом случае, при банкротстве застройщика-подрядчика всё, что было выполнено по договору подряда перейдёт к вам. Это не совсем правильно, но пару раз срабатывало. Правда, цели при этом преследовались иные...

В том то и загвоздка, Птицеед, что функции закзчика не отдают:-(

А еще, если например в договоре на функции Заказчика четко прописать, что строящийся дом является собственностью Инвестора и находится на его балансе. Тогда можно будет взять на баланс?

Вообще, ваши опасения небеспочвены. Приставы, когда взыскивают долги со строительных организаций впервую очередь арестовывают их стройплощадки. В Палате их, конечно, шлют с такими арестами подальше (нет объекта, нет ареста), а вот в БТИ за милую душу принимают. А ещё, приставы энергично проводят торги по продаже таких объектов (которые, повторюсь, объектами ещё не являются) и их знакомые и родственники купив на торгах по-дешёвке эти недострои годами лазят по судам пытаясь доказать своё право собственности. Иногда доказывают. Чаще, нет. Но вам, я понимаю, этого не надо?

[Сообщение изменено пользователем 02.09.2003 15:14]

Нет, этого не надо. Мне нужно защитить интересы компании-Инвестора и, наверное это даже первоочередное, людей, которые уже вложили деньги в долевку.

Мне кажется, что возможные варианты исчерпываются передачей функций закзчика. Других путей я не вижу. В случае чего, инвестору в суде придется доказывать свое право на результат их совместной деятельности с заказчиком. Я думаю, что он докажет это относительно легко.

В каком "случае чего"?

1. Банкротства Заказчика.
2. Наложения ареста на объект судебными приставами и продажи его с торгов.
3. Смены собственников (захвата) предприятия-заказчика и отказа от выполнения договорных обязательств с возвратом денежных средств.

И т.д. и т.п.

Поняла. Может тогда стоит устроить "сущий идиотизм"? Как по вашему?

:confused:

Не знаю... Больно уж дико это будет выглядеть. Да и стоить будет недёшево! А что есть причины для опасений?

Причины есть, правда не слишком серьезные. Но это такой случай, когда стоит перестраховаться.
А почему это будет чего - то стоить? Необходимо будет задействовать БТИ или как?

И что будет, если в суде при банкротстве, например, доказать соместную деятельность?

Для того, что бы правильно оформить залог, здание необходимо зарегистрировать объектом незавершённым строительством. До этого момента оно будет оставаться лишь совокупностью строительных материалов, определённым образом сладированных. :-) Для такой регистрации потребуется заключение акта о консервации объекта и обследование БТИ. Т.к. консервация объекта связанна для заказчика и подрядчика с серьёзными убытками они вряд ли пойдут вам навстречу, тем более, что заказчик и подрядчик выступают, в вашем случае, в одном лице. На худой конец, они предложат вам эти убытки возместить, ну а уж насчитают - мало не покажется. Обследование БТИ - вещь то же недешёвая, а учитывая, что вам надо будет это сделать быстро, то тройной тариф вы заплатите точно. Регистрационные сборы на регистрацию объекта и залога. Расконсервация объекта. И т.д. и т.п. :mad:

А почему обязательно регимтировать объект незавершенный строительством? Мы же можем оформить залог на эту самую груду материалов, определенным образом складированных;-) А их количество и способ укладуи подтвердить актом консервации:-) Или нет?

Такой договор залога даст вам не больше уверенности, чем уже существующий инвестиционный договор. Как говориться, тот же ...корнеплод, только в другой руке. Лишь зарегистрированный залог на объект недвижимости может дать вам уверенность в том, что он (объект) никуда не уйдёт. Но, даже в этом случае, все те улучшения, которым подвергнется объект после расконсервации уже под этот залог не попадут. В этой связи опять вас процитирую:

А вообще, не делайте лишних движений. При банкротстве Уральского ДСК все инвесторы (дольщики) легко доказали свои права на недостроенные квартиры. Головняков у людей было много, но ни с чем ни кто не остался. Хуже было тем, кто инвестировал деньги в дома, которые так и не построили...

да, похоже новостроек-долевок слишком много стало, уже намечаются первые жертвы превышения предложения над спросом

000

Пока, наверно, об этом рановато говорить, но на некоторых сегментах рынка первичного жилья, такая тенденция уже наметилась...

А каким образом они доказали свои права? Требовали исключения объекта из конкурсной массы? Это возможно вообще?

Почему, я не поняла:-(

Ну, в случае с Уральским ДСК было всё проще. Они, перед своим банкротством передали все дома на балансы ТСЖ. Но, всё же, даже если бы этого не произошло, то мне эта ситуация видится так: в конкурсную массу может быть включено только то, что принадлежит предприятию на праве собственности. Нахождение же строительства на балансе подрядчика не обеспечивает ему этого права. Любой инвестиционный договор (тем блее, между юр. лицами) имеет все признаки договора простого товарищества (совместной деятельности), а, согл. ГК, вся произведенная в результате совместной деятельности продукция принадлежит товарищам пропорционально их вкладам (ст. 1043). Вы являетесь 100%-м инвестором. Вот и всё. Вклад строительной организации, внесенный ей своими проф. знаниями, навыками и умениями уже изъят ею из сум которые вы перечисляли по инвестиционному договору (рентабельность, заложенная в стоимость строительства), поэтому, не может быть расценен как часть этого строительства.