ПЖСК или ТСЖ?

Вопрос назрел, какую форму выбрать для управления многоквартирным домом - ПЖСК или ТСЖ? Плюсы и минусы в том или ином случае..
Заранее спасибо за любую информацию

советую полазить в интернете, много в свое время читала про + и - и того, и другого.
если выберете ТСЖ - будут еще проблемы с регистрацией в ФРС :-)
но с этим я помочь смогу

[Сообщение изменено пользователем 27.06.2007 17:23]

А что такое ПЖСК? У меня как то в голове отложилось только общее собрание собствеников, ТСЖ и управляющая компания. Кто из них скрывается под ПЖСК (думаю что это что-то типа жилищно-строительного кооператива)?

я так поняла что под ПЖСК автор имел в виду управляющую компанию :-)

Катя, ПЖСК вообще-то это производственно-жилищный строительный кооператив. Видимо автор имел в виду Жилищный кооператив или ТСЖ, правда есть еще и Управляющая компания, есть ТОС(территориальное объединение собственников - аналог ТСЖ, только в большем масштабе и с большими правами)

потребительский жилищно строительный коопреатив, как выяснялось ПЖСК ничем не отличается от ЖСК, причем в жилищном кодексе прописана и та и другая (ТСЖ) форма объединения. Суть вопроса в следующем, новостройка-долевка, народ собрался и начал организовывать ТСЖ. Выбранный председатель предложил создать для управления домом не ТСЖ, а ЖСК мотивируя упрощенной схемой регистрации ,типа больше отличий нет. Я не юрист, но почитав ЖК РФ сделал вывод, что деятельность ТСЖ прописана более полно в кодексе. В ЖСК же все сложные моменты необходимо прописывать в уставе. Чего хочется в итоге - прозрачности работы правления, точнее председателя, ТСЖ(ЖСК).

Сережа, да я знаю, что ПЖСК это жил строй кооператив :-)
это я так неудачно пошутила :-)
просто люди как правило выбирают между ТСЖ и УК (по крайней мере те, что обращались ко мне)

УК возможно будет, позже, как только зарегистрируется ТСЖ(ЖСК) сообственно. Насколько я понял, нам никто не запрещает как самим набрать штат обслуживающего персонала и заключить договора на прямую с поставщиками услуг, так и обратится в УК для того же самого :-)

конечно
так только немогу понять, зачем "УК возможно будет позже", если вы хотите зарегистрировать ТСЖ?

для упрощения управления домом :-) и прекращения разброда и шатания дальнейшего :-)
ситуация когда часть жильцов желает работать с одной УК, а часть с другой знакома или она еще не возникала у нас в городе?
для того что бы карманное УК, навязанное застройщиком, в случае нежелания спрашивать с застройщика же по гарантийным обязательствам не было препятствием для устранения обнаруженных общедомовых недоделок и изьянов...
С другой стороны, собственик неискушен в управлении домом и что лучше и хуже для него - не понятно, покрайней мере сейчас
да и схема более универсальна получается, если правление ТСЖ может справиться с управлением домом - супер, нет - ушли к любой УК, приобрели опыт - сами управляем... сейчас народ только въезжает, люди активны и ходят на собрание, что будет через пару тройку лет - вообще не понятно...

или я что-то не понимаю?

Лойе?

не поняла вопроса вашего если честно..он к чему?? вопрос автора конкретный по-моему:
"какую форму выбрать для управления многоквартирным домом - ПЖСК или ТСЖ? Плюсы и минусы в том или ином случае.."
ваш пост не совсем отвечает на вопрос автора :-)

а который пост-то?
просто хочу понять, какую цель преследуют собственники, чего хотят, чего нет

теперь поняла :-)
такая ситуация естественно может быть, и не то что выбора жильцов между УК, а между всеми формами правления
дело в том, что регистрация ТСЖ - очень хлопотное дело (по крайней мере так было несколько месяцев назад) и благодаря стараниям регистраторов превращается в затратное. поэтому тратить кучу нервов, чтобы потом уйти к УК - зачем?
возможно, целесообразнее пообщаться с правлением тех ТСЖ, которые существуют давно, узнать механизмы работы, с кем работают, как и т.д. и тогда уже соизмерять свои силы и возможности
я знаю, как зарегистрировать ТСЖ, примерно знаю, в чем плюсы и минусы, но вот как реально работать правлению и как УПРАВЛЯТЬ домом потом - представления не имею.

сначала надо хотя бы зарегистрировать ТСЖ..это так сказать план минимум..
с председателем ТСЖ, которые уже работают пообщались.. тихо радуются, что успели зарегистрировать ТСЖ, пока можно было это сделать в налоговой инспекции.
сказали что сейчас это процедура хлопотная и достаточно долговременная.. :-(

да, знаю на собственном опыте
вообще-то в регистрационной ходили разговоры, что те ТСЖ, которые прошли только регистрацию в налоговой, теперь обязывают зарегистрироваться в ФРС. но реально ни одного пакета к моим двум регистраторам, у которых лежали мои ТСЖ, не приходили.

:-)
вообще, если честно, я хотел понять чем отличается ЖСК и ТСЖ, если какие-либо подводные камни в случае регистрации ЖСК, возможны ли ситуации типа: создали кооператив, паи - наши квартиры, кто-то вдруг, например, не исполнил своих обязательств прописанных в уставе и на основании этого его исключили из кооператива со всеми вытекающими последствиями... вот и хотел понять какие минусы и плюсы есть.
Плюс ЖСК - скорость и небольшие трудозатраты по регистрации, минус ТСЖ - регистрация в регпалате, и как следствие низкая скорость... Что еще???

Так то можно одновременно заключить договора с несколькими УК. То же ограничений нет :-) Только - зачем? Функционал ТСЖ и УК равнозначен. Если я правильно понимаю ТСЖ и ЖСК так же приравнены друг к другу - во всяком случае обязанности юр.лица ложаться туда и туда, что влечет дополнительные расходы на содержание. Кстати - навязанное УК можно сменить в любой момент общим собранием, УК утвержденное общим собранием нельзя менять в течение года. Так что лучше (во всяком случае у себя так делаю) дождаться навязывания (хотя я жду навязывания из администрации по конкурсу). Тогда люди активней начинают интересоваться вопросами самоуправления и становятся более адекватными. В общем дом приходит к пониманию необходимости управления общим собранием собственников.

прозрачность... в ТСЖ есть правление и ревизионная комиссия, информация о доходах и расходах прозрачна. С УК все немного туманнее, возникают сложности с аудитом. Каждый выступает за себя, за свое собственное потребление... Но есть и общедомовое потребление, например, эл. энергии - освещение подъездов, подсобных помещений... и как проверить в данном случае УК?

[Сообщение изменено пользователем 28.06.2007 11:21]

вот то, что осталось на компе с того времени, как я регистрировала тсж

ТСЖ как форма управления многоквартирным домом имеет целый ряд преимуществ:
1. Все Ваши платежи, будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходоваться только на эксплуатацию и содержание Ваше дома.
2. Собственники жилых помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами (правлением, общим собранием) или силами специалистов - профессионалов (управляющим, управляющей компанией)
3. В случае выбора управления своим домом через управляющую компанию, ТСЖ заключает договор с ней на определенный перечень услуг и контролирует их качество по ежемесячным актам приемки. Если качество предоставляемых услуг управляющей компанией не будет удовлетворять требованиям жильцов (некачественная уборка территории, лестниц, несвоевременное выполнение аварийных работ), ТСЖ может расторгнуть договор с ней и заключить договор с другой управляющей компанией.
4. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их первоочередность. План работ и смету расходов на год утверждает на общем собрании членов ТСЖ. Имеет право привлекать подрядные организации для выполнения каких-либо ремонтных работ по договору и так же контролировать их качество. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги инстанций.
5. Любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых от платежей граждан и дотаций на содержание жилого дома. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители муниципальных домов.
6. У ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений (технический этаж, подвал) и земельного участка; доходы от предоставления дополнительных услуг жильцам.
7. На ТСЖ распространяются все льготы, дотации, средства на капитальный ремонт, предоставляемые государством.
8. Жильцы ТСЖ могут сами устанавливать размер тарифов. Они могут быть как ниже, так и выше муниципальных.
9. В ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, э/энергии за счет установки приборов учета.
10. В ТСЖ создаются условия бережного отношения к местам общего пользования, в связи с тем, что жильцы знают, что именно им придется платить за ремонт . После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д., (хозяин всегда знает цену своего труда). Как следствие повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт – что позволяет снижать ежемесячные платежи.
11. Участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным. Муниципалитету не под силу контролировать качество предоставляемых коммунальных и ремонтных услуг в каждом доме.
12. У ТСЖ появится возможность воздействия на должников по квартплате через предупреждения и суд, т.к. ТСЖ - юридическое лицо.
13. Для выполнения различных работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители этого же дома, то есть решается вопрос о возможности дополнительного заработка, а у должников появится возможность отработать долг по платежам.
14. У ТСЖ есть право самоликвидироваться по решению общего собрания. Кроме того закон предлагает изменять способ управления в любое время по решению домовладельцев.
15. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.
16. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные стороны деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща в общих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания
Таким образом, в связи с предстоящим выбором формы управления многоквартирными домами мы можем констатировать, что ТСЖ – эффективный способ решения многих «ЖКХашных» проблем и стоит остановить свой выбор на нем.

Слабые стороны:
1. Социальное неравенство.
Реалии современно положения дел таковы, что во всех без исключения многоквартирных домах проживают как достаточно богатые, так и бедные граждане. Исключением, пожалуй, являются дома, в которых квартиры исключительно покупались по рыночной цене. При объединении жители неизбежно столкнутся с проблемой неоднородности, социального состава дома. это проявляется прежде всего при решении вопросов о установлении тарифов и(или) при определении какие работы по ремонту, благоустройству необходимо проводить в доме. Естественно, что человек, имеющий более высокий доход, хочет жить в хороших условиях и готов за это платить, а человек с низким доходом себе этого позволить не может. Поэтому членам ТСЖ придется искать компромисс между желанием некоторых жильцом жить, красиво (предположим, облицевав подъезд мрамором) и возможностями тех, кто этого удовольствия оплатить, не может. Напомним, что решение принимается большинством. Думается, что со временем эта проблема разрешиться и социальный состав жильцов тех или иных домов выровняться, однако до этого еще очень далеко и пока этот момент не наступил нужно решать выше названные трудности.
2. Разная форма собственности
Практически во всех многоквартирных домах г. Хабаровска имеются квартиры находящиеся в частной собственности граждан и в собственности муниципального образования г. Хабаровска (муниципальные квартиры, заселенные по ордерам). Как уже говорилось, ТСЖ можно создать только в тех в которых доля муниципальных квартир меньше 50%. Однако даже если в доме муниципальных квартир 45% и в нем будет создано ТСЖ, фактически у одного из собственников – города – будет 45% голосов и провести какое либо решение не угодное ему будет сложно. Так как ему будет достаточно привлечь на свою сторону небольшое количество собственников, и он будет иметь необходимые 50% голосов. Такое положение возможно в связи с тем, что собственники могут голосовать по всем вопросам сами, а за людей, которые проживают по договорам социального найма, принимает решение все тот же собственник, а именно орган исполнительной власти муниципального образования. Кроме того, есть опасение, что не всегда собственник муниципальных квартир будет принимать участие в общих собраниях и в работе органов ТСЖ, а это может парализовать всякую деятельность, так как не будет кворума.
В ТСЖ с большой долей муниципальных квартир будет трудно принимать какие либо решения связанные с увеличением расходов на содержание дома (например, если жильцы решат выкопать бассейн возле дома, а на крыше устроить теннисный корт). Представитель муниципалитета наверняка будет стремиться заблокировать такие решения. Однако даже если решение будет принято, получить деньги от города будет очень сложно и наверняка это закончиться разбирательством в суде.
3. Жильцы больше двух не собираются.
Зачастую сами жильцы не проявляют интереса к формированию товариществ, а большинство просто не в курсе грядущих перемен. А в тех домах, где уже созданы ТСЖ далеко не все жильцы принимают активное участие в работе органов управления ТСЖ.
Если жители дома так и не определятся с формой управления, решение за них примет исполнительный орган муниципального образования, к которой относится дом. Выбор местных органов власти предугадать несложно - дома будут переданы «карманным» управляющим организациям. И в действительности в технологии управления все останется, как и было.
4. Чем больше дом, тем меньше платим.
Объем работ и затрат зачастую не зависит от размера дома, и это означает, что за одни и те же услуги тарифы для жителей, условно говоря, 16- и 5-этажного дома могут незначительно различаться. Кроме того расходы на содержание управленческого аппарата и хозяйственные расходы величина практически постоянная и чем больше дом, тем меньше расходов приходиться на одного собственника. Однако у размера есть и обратная сторона. Чем больше дом или домов в ТСЖ тем труднее надлежащим образом следить за ним.
Таким образом создавать ТСЖ в больших домах гораздо выгоднее, нежели в маленьких, однако к размеру нужно подходить взвешенно и обдуманно.
5. Конфликты внутри дома.
Два человека – три мнения, а если человек – 50, 100, 150!!! Сколько тогда мнений??? Прийти к общему мнению становиться очень трудно. Зачастую эти конфликты могут закончиться рассмотрением спора в суде. Именно поэтому очень важно, что бы в ТСЖ четко и правильно работали все органы управления. Конфликты могут самыми разнообразными: по использованию общего имущества в доме, ситуации несанкционированных переделок площади, посягательств на придомовую территорию дома, и др.
6. Должники
Существующая система ЖКХ работает по принципу «одного котла». Все деньги со всего города собираются на один счет и тратятся с него по мере необходимости и на те дома, которые нуждаются в ремонте в первую очередь. Создав ТСЖ вы выходите из этого котла и создаете свой, но в него поступают только те деньги которые заплатят жильцы дома и тратятся они только на Ваш дом. В связи с этим наличие должников очень сильно подрывает финансовую устойчивость ТСЖ, так как больше денег взять не откуда. Для предотвращения этого, нужно разработать методику досудебного разрешения конфликта (претензионная стадия). Не получится – составляется исковое заявление в суд.
7. Нечестное и глупое руководство.
При выборе правления, ревизионной комиссии, председателя и др. желательно, учитывать наличие технического, юридического, другого специального образования, для того, чтобы они со знанием дела могли руководить и управлять домом, принимать правильные и грамотные решения. У ТСЖ нет возможности найти крайнего, так как крайним является оно сама, а точнее его руководящие органы. За некомпетентность и(или) нечестность руководства платят всегда рядовые члены ТСЖ и его жильцы. Так что прежде чем кого-то выбрать хорошенько подумайте, а достоин ли он этого.
Неправомерные действия руководства могут заключаться в следующем:
 рассылка квитанций на оплату коммунальных услуг до передачи дома на баланс ТСЖ при отсутствии заключенных договоров с непосредственными поставщиками коммунальных услуг и монополистами;
 осуществление самовольных действий представителей ТСЖ по срезанию замков, взлом металлических дверей в общие помещения дома, несанкционированное вмешательство в инженерные системы дома (электрощитовые, трансформаторы и т.д.), в том числе связанные с непосредственной угрозой для жизни, до передачи дома на баланс ТСЖ в установленном порядке;
 рассылка от имени ТСЖ жильцам дома уведомлений и объявлений с угрозами и неправомерными требованиями (вступить в ТСЖ под угрозой повышения коммунальных тарифов для тех, кто откажется это сделать, угрозы в отказе технического обслуживания квартиры, установление повышенных расценок иного характера и т.д.);
 немотивированный отказ в принятии показаний индивидуальных узлов учета холодного и горячего водоснабжения при расчете коммунальных услуг;
 растрата денежных средств руководством ТСЖ и ЖСК собранных целевым образом (капитальный ремонт дома, текущий ремонт и т.д.) - на премии, поощрения.
 составление документов о распоряжении общим имуществом.

Очень похоже на рекламный буклет годовалой давности. Так и не расрыта налоговая составляющая существования ТСЖ. Расходы на содержание управляющего аппарата. Один только пресловутый ЕСН чего стоит (привет квартплате). А в этой части как раз УК выигрывает (они самостоятельно решают этот вопрос и выставляют общие расценки за услуги). Есть еще такое полжение как ГКРФ, определяющий отношения между собственниками. В ТСЖ имущество становится общим долевым (если я правильно помню юриспуденцию сего органа). И при желании можно сформировать рабочую группу по откупу (на основании ГК) помещений в собственность. Это в общем то даже законодатель в свое время признавал - формирование собствеников, которые будут вести работу ЖКХ (легче работать с соствнником дома, чем с владельцами помещений в этом доме). Хотя я опять прочитаю, что это бред :-). Но обоснованию/разъяснению буду благодарен (без эмоциональной составляющей).

все правильно, давность годовалая, это когда я этим занималась. просто выложила то, что осталось. это я читала, чтобы хоть какую-то картинку в голове выложить. хотя честно говоря так и не выложила. зарегистрировала и благополучно забыла обо всем этом

спасибо за информацию по ТСЖ, остается найти подобную информацию по ЖСК и сравнить :-)

информацией о форме объединения в виде ЖСК кто-нибудь обладает?

ЖК РФ обладает :-) Раздел V. Весь выложить?

нет, спасибо, читал :-)
мне бы комментарии :-)