имеет ли юридическую силу...

... договор по найму жилья, подписанный двумя сторонами, но не заверенный нотариусом? спасибо.

Имеет.

а разве нотариус заверит такой договор?

2 aspekt
При желании сторон у нотариуса можно заверить любую сделку (не запрещеную законом).

а ежели наймодатель еще не вступил в права наследства?

Это неправда. попробуйте, например, заверить Договор купли-продажи между юридическими лицами.
Или просто позвоните любому нотариусу и выслушайте его комментарии по этому поводу.
И потом, КАК нотариус определяет что сделка не запрещена законом? Если я продаю тринитротолуол - это разрешено или зарещено? А если тротил (что одно и то-же)?

в договоре указывается на каком основании распоряжаются имуществом, сдаваемым в наем.

2 aspekt
Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки

1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Нотариусы часто придумывают отсебятину всякую. Был случай моим знакомым надо было снять с учета автобус, который сгорел, вместе со свидетельством о регистрации, сделать надо было это по доверенности (владелец автобуса - физлицо). 10 нотариусов отказались заверить такую доверенность, 11 - й сделал.