предварительный договор аренды

Уважаемые юристы, поделитесь, пожалуйста, мыслями на следующую тему.
ОАО строит здание. Намерено сдавать в аренду расположенные в нем помещения. Право собственности не зарегистрировано. Здание построено, введено в эксплуатацию, права собственности все еще нет. Оно заключает предварительные договоры о заключении договоров аренды. В период, когда арендаторы начали вести торговую деятельность и до момента гос. регистрации права собственности (около полугода), ОАО собирало с них плату за фактическое использование помещения, которая равняется будущей арендной плате. Теперь право собственности зарегистрировано. Но арендаторы отказываются заключать основные договоры аренды и намерены обратиться в суд за взысканием неосновательного обогащения. При этом плату за фактическое пользование арендаторы рассматривают как задаток. Судебная практика в одних случаях признает это задатком, в других - говорит, что оплаты по предварительному договору вообще быть не может.
Насколько я понимаю, у этих арендаторов есть все шансы взыскать неосновательное обогащение ..... Хотя может и не так.... Подскажите, пож.

рассмотреть бы документ по которому все это оплачивалось - договор, заключенный с будущим собственником.



а есть невзыскать.

вариантов масса.

документ, по которому это все оплачивалось - предварительный договор о заключении договора аренды, где предусмотрено, что С момента начала торговой деятельности и ДО момента регистрации права собственности на помещения арендатор производит оплату за фактическое использование помещения в таком то размере..... т.е. о задатке в договоре речь не идет, а претензиях этих самых арендаторов - идет....

Арендаторы то в это время осуществляли торговую деятельность?

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

пункт второй внимательней...если в договоре нет указаний, что это задаток, то о какой задатке может идти речь

я думаю что речь о наличии такого договора врядли можно вести, поскольку что бы пообещать отдать в арнеду необходимо обладать соответсвующими правами, которые до регистрации права собственности не возникают, по-моему.

у меня что-то вот так примерно мысли построились....

1. госрегистрация права собственности - это подтверждение оного...отсутсвие регистрации ПС на ОБЪЕКТ ИМХО не является основанием для невозможности совершать сделки...

2. предварительный договор для аренды недвижимости не требует госрегистрации (п.14 письма президиума ВАС от 16.02.01)

3. все существенные условия в предварительном -прописаны. по крайней мере должны быть. Это самый натуральный договор, то есть устанавливающий права и обязаности хотя бы в общей форме. То есть по сути именно существенные условия - что арендуют и зачем. Тем более что там прописано что



про задаток правильно сказано - это обеспечение исполнения обязательства. при фактической аренде ДО заключения основного договора о задатке речи быть не может, а если и может - то тогда уже с них пора стрясать неосновательное по ст. 424 ГК

ок, по логике - да...но как тогда предварительный заключать в отношении того что тебе не принадлежит?

именно такая позиция у ФРС

1. ФРС -ФедРегистрСлужба?
2. ну такая позиция..и что дальше? чем это чревато?

по уму-то да..как заключать сделку с тем что тебе не принадлежит по сути? Но как тогда в отношении нее и предваритеьлный договор заключать?

хм.... вот в комментариях к ГК черным по белому написано, что будущий собственник не вправе заключать ни основные, ни предварительные договоры ("Аренда в строящемся здании" А.Большаков и др.), потому что арендодателем может быть только и только собственник...... т.к. лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить обязанность по предварительному договору, т.е. не может заключить основной.... ПОЧЕМУ? ведь несобсвтенник может стать собственником.... он ведь заключает предварительный с тем, чтобы в будущем заключить основной и все его действия на это направлены...
и что делать с полученной платой??? ну назвали ее в предварительном "плата за фактическое пользование", а реально что это за деньги? как их квалифицировать?
арендаторы то вели деятельность, торговали, потом свалили и еще хотят обратно эти деньги...
может признать предварительный недействительным в части? тогда хоть деньги возвращать не надо.... но для признания недей-ным в части признаков не хватает......

для автора это хорошо. право возникло, но не зарегистрировано, следовательно, ООО может заключать предварительные договор

а может и не стать...



а вот неосновательным тогда и пахнет..несобственник - не мог заключать договор - нет оснований для приобретения денег.....

хотя с другой стороны...сделка недействительна так как не соответсвует закону...то есть последствия по ст. 167..то есть двусторонняя реституция...то есть все же они вам деньги должны по 424 ГК...


--------------
У меня нет базы по суд практике...так что это всего лишь мои домыслы....и вообще -попробуйте сюда - тут побольше круг народу и да простят меня коллеги - поопытнее.
http://www.garant.ru/forum/list.php?f=1

а как суду скормить точку зрения ФРС? Это ж даже не прецедент....

два юриста- три мнения )

здесь логика слудующая (слова сотрудников отедла судебной защиты)
Статья 2.
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество

ключевое слово- признание, т.е. субъективное право существует, но оно не выражено вовне, т.е. в виде записи в реестре.
по-хоршему для автора (непонятно кто по профессии) изучать практику. у меня лично таких ситуаций не возникало, так что углубляться в размышления в середине рабочего дня не очень получается

дак вот и я откуда пляшу.
ТОка щас пошукала практику - и например при продаже здания пока нет регистрации ПС на нового владельца - фиг тебе а не сделка от имени нового владельца.
Как бы аналогию не подтянули.
В общем автору реально или на указанный выше форум - или уткнуться в практику...

суду ни за что не втюхать, что субъективное право существует, но не выражено вовне. несобственник и точка.
уткнулась в практику......
СПАСИБО

нужен договор, ksss, он будет?

а зачем вам договор
он длинный очень
у меня такой же
по тц карнавал

тоесть вопрос по карнавалу?
у меня тоже такой договор есть )

так есть он.....у меня.....
а где ему быть надо?

а у меня не карнавал, хуже.... другая область..... с весьма специфическими нравами....

здесь в теме в качестве картинки или их серии на тему "вот он какой предварительный договор" и галерея должна содержать в себе как можно больше информации. ФИО юрлиц и цены на дело не влияют пока.

по-моему не надо его сюда, остальные моменты юридически грамотно прописаны, все существенные условия есть..... единственное и самое опасное, с чем я запарилась, уже описала. спасибо Вам за мысли)