общие собрания в МКД(собственность не по всем квартирам)

Доброго времени суток!
Ситуация: жилой дом введен в эксплуатацию пол года назад, 85% квартир оформлены в собственность, оставшиеся принадлежат застройщику, который свидетельства о праве собственности на них не оформляет (видимо будет оформлено, только когда их купят и уже покупатели оформят). Вопрос: могут ли проводится в таком доме общие собрания собственников либо, т.к. пока 15% не оформлены будут в собственность, то невозможно верно считать доли и голоса, следовательно, все решения изначально нелегитимны.
У кого какие мнения?

Созываете собрание. Общую площадь МКД считаете с учётом 15% не зарегистрированных в Росреестре квадратов. Поскольку у застройщика право собственности не зарегистрировано, на очном ОСС его представителя не допускаете к голосованию, т.к. у него отсутствуют документы на право собственности на заочном ОСС и он не может документально подтвердить своё право на участие в ОСС. Опять же письменное решение застройщика автоматически становится недействительным, т.к. оно не будет соответствовать требованиям, предусмотренные ЖК РФ для письменного решения, - отсутствуют сведения о документе на право собственности.

Кворум в 50% будет и без застройщика. ОСС будет состоявшимся и легитимным. Даже 2/3 можно набрать по особо важным вопросам повестки.
Не вижу проблемы.

-имеется ввиду, к примеру, если общая площадь 10тыс., то она и считается, а не 8,5 тыс?

Проходила я такую задачку, причем в суде. Расписывать что и почему не буду, времени нет, но на финише:
1. Участвуют в голосовании все метры по техпаспорту, за непроданные квартиры голосует застройщик, т.к. он собственник материалов.
2. Если застройщик не хочет голосовать, то кворум все равно считается от общих метров, а не от фактически оформленных в собственность граждан.

это да, голоса же считаются в виде долей в праве общедолевой собственности...а вот по первому пункту не понятно вы высказались..т.к.не вижу равнозначия собственных материалов и права собственности на помещение...если не затруднит прошу объяснить как в решении звучало,т.е. на что суд ссылалася относительно застройщика