МКД и паркинг. Голосование.

Есть МКД (многоквартирный жилой дом) , под домом паркинг (подземные гаражи). Паркинг является фундаментом дома. Дом сдавался отдельными независимыми секциями, которые вступали в ТСЖ. Паркинг тож в этом ТСЖ.

Вопрос. При голосовании по вопросам паркинга, должны ли голосовать собственники квартир? Например по воротам.

Капремонт паркинга, это единое целое с МКД?

при голосовании собственников квартир, например по капремонту, должны ли участвовать собственники подземных гаражей?

Контрольный голос по паркингам у застройщика и Ко, т.к. гаражи не продаются толком. В теории застройщик может выйти из состава ТСЖ...

Паркинг в чьей собственности? Какой юридический статус у помещения паркинга? Если места продаются отдельно от квартир (а оно так и есть), то паркинг не есть общее имущество собственников помещений в доме. Он в общей долевой собственности собственников парковочных мест. Собственники парковочных мест в паркинге и несут бремя на его содержание. ОСС проводить не обязательно, так как это не ОИ. Т.е. все вопросы должен решать застройщик и те, кто уже купили места (причём, совершенно не обязательно, чтобы собственник места в паркинге был собственников квартиры или офиса в доме) - Это их имущество и их затраты.

[Сообщение изменено пользователем 26.11.2013 16:32]

Должны. Учитываются голоса всех собственников помещений в МКД, в т.ч. нежилых.

Места отдельно от квартир продаются.
Передан застройщиком по акту в ТСЖ. (ОИ)
про юрстатус не понял... где его узнать?




имеется ввиду не ОИ МКД, а ОИ паркинга.
соответственно по капремонту на него не распространяется поправки в ЖК?

[Сообщение изменено пользователем 26.11.2013 16:35]

У застройщика, естественно.

Это как?
И тем более

Это как?

Если паркинг ОИ собственников помещений в доме, то никто не может в нём места продавать. Или, может быть, места не продаются, а сдаются в аренду?

В общем, уточняйте правовой статус паркинга. Если он в составе общего имущества собственников помещений в МКД, тогда все вопросы (В ТОМ ЧИСЛЕ О ПРОДАЖЕ/СДАЧЕ В АРЕНДУ!!!) решаются через ОСС. Если паркинг имеет статус самостоятельного помещения, то как я писал выше

там получается, что гаражи подземные (паркинг же это просто место) уже оформлены на собственников. Самым большим суммарно собственником является Застройщик и Ко (т.е. аффилированные фирмы). Объект сдан, т.е. стройка закончена. Есть собственники гаражных боксов. По акту в ТСЖ всё передано, т.е. ОИ. ТСЖ занимается обслуживанием. Гаражный бокс купить может и человек с соседнего дома.
Ранее голосовали только метрами гаражных боксов, поскольку контрольный голос у Застройщика и Ко решить вопросы не получается, не хотят ворота ставить, видео наблюдение.... Говорят скидывайтесь физиками... мы участвовать не будем.
Перестали платить за охрану ... ну и т.д..

Отдельный гаражный бокс, имеющий собственника не может являться ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ!!! :ultra:

никто и не спорит.
как и отдельная квартира
НО, поскольку дом и паркинг являются одним зданием- скорее всего, жилой дом с встроенными офисными помещениями и подземным паркингом, имеют один тех. паспорт, то все вопросы обустройства общего имущества- ворота, земельный участок, охрана, видеонаблюдение- должны решаться на общем собрании собственников помещений в этом здании.
Отдельных собраний и вопросов для жилых и нежилых быть не может.

Вот именно. ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД!
Паркинг ОИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД не является. Вопросы охраны паркинга, видеонаблюдения в паркинге, установке ворот в паркинге должны решать СОБСТВЕННИКИ ПАРКИНГА. Тем более, недопустимо тратить на капремонт паркинга денежные средства, собранные на капремонт ОИ МКД.

Вы не правы, но спорить с вами я не буду.
Смотрите судебную практику. :-)

Вообще собственники паркинга проводили свои собрания. В т.ч. у них свой размер капремонта и смета на содержание. Но поскольку гаражные боксы по факту это фундамент МКД, то получается , что комплекс МКД + подземныей паркинг (гаражные боксы) это единое целое. И всё оно на обслуге в ТСЖ, т.е. передано застройщиком по акту.

В боксах и вентиляция, и отопление, и пожарка. причем вентиляция, в. т.ч. пожарная проходит сквозь дома на верх.

что самое интересное, что секции дома сдавались тоже как независимые. Т.е. могли иметь разные милицейские адреса. И по идее могут выйти из состава ТСЖ :-)

я почему и спросил, что юрист краем уха сказал, что есть судебная практика , что это единое целое.

И получается что проводя ОСС МКД, я должен и гаражников задевать. Может получится прецедент например, что ОСС состоялось набралось 50%+1, а гаражистов не опросили, и ОСС не действительно . Например по решению по капремонту.

Читайте ПП-491:
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений ВСТРОЕННЫЕ ГАРАЖИ И ПЛОЩАДКИ ДЛЯ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, В КОТОРЫХ ИМЕЮТСЯ ИНЖЕНЕРНЫЕ КОММУНИКАЦИИ, ИНОЕ ОБСЛУЖИВАЮЩЕЕ БОЛЕЕ ОДНОГО ЖИЛОГО И (ИЛИ) НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ОБОРУДОВАНИЕ (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

В общем случае паркинг не является ОИ. Тем более, что у него есть собственники.

С этого бы и начинали. Тогда это ОИ - однозначно.

надо понять, что из себя представляет паркинг.
Я знаю дом. в котором в паркинге расположены изолированные гаражные боксы (нежилые помещения). У каждого бокса есть свой собственник, а проезд - надо полагать, общее имущество. "Проезд", само собой, обслуживает более одного помещения. Правда, там установлены отопительные приборы. По проекту предусмотрено поддержание в этом помещении температуры не ниже 5 градусов. Иначе, видимо, появится сырость, плесень и прочие негативные вещи.
Кстати, в техпаспорте, как правило, проезды включают в полезную площадь дома, а в экспликации указывают как места общего пользования, но не в разделе "МОП дома", а в разделе "Гараж".

[Сообщение изменено пользователем 26.11.2013 23:15]

Кстати, наличие в помещении ИНЖЕНЕРНЫХ КОММУНИКАЦИЙ, ИНОГО ОБСЛУЖИВАЮЩЕГО БОЛЕЕ ОДНОГО ЖИЛОГО И (ИЛИ) НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ОБОРУДОВАНИЯ не может являться обязательным критерием для отнесения помещения к общему имуществу. Далеко не во всех межквартирных лестничных площадках, лестницах, коридорах МКД имеются инженерные коммуникации и оборудование, а в статье 36 ЖК и в Правилах 491 такие помещения упомянуты как ОИ. А чье же оно тогда?

И вот в таком случае у прочих собственников появляется возможность требовать с собственников боксов соразмерную плату за пользование ОИ. Ведь, скажем, если у меня нет гаража, мне не интересно просто так оплачивать содержание паркинга и его отопление. Можно либо пускать выручку от собственников боксов в общий котёл. либо уменьшать всем плату на содержание ОИ и компенсировать разницу за счёт собственников боксов.

В любом случае нужно понять, правовой статус боксов. А для этого нужны технические планы и экспликации.

Точно так рассуждают собственники встроенных в МКД офисов, когда не хотят оплачивать содержание общего имущества и к.у. на ОДН). Но на этот счет, к счастью, имеется судебная практика.

В том доме все собственники помещений (офисы, гаражи, квартиры) несут расходы пропорционально площади своих помещений, что, на мой взгляд, очень даже правильно.

Здесь всё однозначно. Потому что МОПы - по определению ОИ.

Это правильно в отношении ОИ. Но вот подумайте: Должны ли оплачивать все собственники отопление отдельного бокса как отопление ОИ - МОПов? Или там за отопление боксов отдельные строки в квитанциях и в каждом боксе индивидуальный ПУ установлен и настроен на тарифы по нежилым помещениям? Ну, если так, то это просто замечательно.

В самих гаражных боксах отопительных приборов нет. Они установлены в проезде. Поэтому решили, что это ОДН.
А если б отопительные приборы стояли б в боксах, то тогда не совсем понятно, как рассчитывать плату за отопление. УКУТов, само собой, в каждом боксе нет.
выходит, что расчет надо делать по нормативу (пп. б п. 23 Правил 307). Получились бы слишком дорогие в обслуживании боксы. Кроме того, в боксах же нормативная температура не +18, а +5 (по проекту дома). Несправедливо.

Вот принадлежащий мне на праве собственности бокс:

Фотография из Фотогалереи на E1.ru
Паркинг под домом и частично под придомовым ЗУ. Паркинг ОИ никогда не был. Свой бокс я выкупил у застройщика как часть имущества застройщика. Некоторые боксы не выкуплены, но используются владельцами авто на правах аренды (стоимость аренды за 8 лет изначально была равна стоимости выкупа бокса). Арендодатель - застройщик в лице УК (дочка застройщика). Ворота, охрана, видеонаблюдение - всё обеспечивает УК по доверенности от собственника- застройщика. На ОСС УК голосует за застройщика, как собственника паркинга в целом.
Обратите внимание на ИПУ по электричеству. А на заднем плане 2 трубы. Это отопление. Штатное. Формально принадлежит застройщику. Свои дополнительные радиаторы вешать запрещено. Я плачу за отопление и за электричество по тарифам и нормативам нежилых помещений. На отопление. кстати, можно поставить индивидуальный ПУ и тогда уже вешать радиаторы, оформив акт разграничения принадлежности с собственником. Весь же паркинг (проезды, пандусы) принадлежит застройщику и я плачу УК за аренду МОПов в паркинге (общее освещение, общее отопление по УКУТу паркинга - за отопление выходит минус всегда от тарифа).
К этой схеме у меня никаких вопросов нет. Как там у автора - неизвестно.

С тарифами все понятно. а что понимается под нормативами для нежилых помещений? Расчетная нагрузка?

Ну правильно, если в ЕГРП есть запись о праве собственности на помещение ПАРКИНГ площадью, скажем, 1000 кв. м., то какие тут могут быть споры. А если такой записи нет, то возникают вопросы.

Всё-таки, видимо, не расчётная нагрузка применительно к системе отопления паркинга, это было бы не корректно, а расчётный метод по кубатуре помещения при расчётной температуре 12-15C (у меня в боксе круглый год столько - и зимой и летом).

Вот поэтому я и говорю, что

А он и сам не знает как там у него. Вот пускай для начала он ответит на вопрос

а уже потом задаётся вопросами голосования по вопросам содержания и капитального ремонта паркинга.

у нас на паркинг отдельный теплосчетчик. В смысле обещегаражный. Он прописан в договоре с РСО.
Отопление считаем пропорционально площади бокса.
В боксах электросчетчики, но поскольку потребление мизерное, отопление есть , никто не пользует эл.энергию для обогрева и работ, не предъявляем и не собираем элэн по боксам. Предъявляем общегаражную эл.эн.
ОИ паркинга собственность ТСЖ, боксы в собственности тех кто их купил.

Вы нормально можете ответить на вопрос: В чьей собственности паркинг в целом? Понятно, что собственность долевая. Но включён паркинг в ОИ МКД или это отдельный (обособленый) объект недвижимости? Я вот никак не могу понять, что Вы подразумеваете под "ОИ паркинга"? Места общего пользования в паркинге? Или ещё систему отопления, включая УКУТ, электрические сети, систему вентиляции? Если всё это в собственности ТСЖ, то на каком основании? Может быть всё-таки это общее имущество собственников помещений в доме? Или ТСЖ выкупило это имущество у застройщика? Или застройщик передал это имущество в доверительное управление ТСЖ? Вы, пожалуйста, не путайте собственность ТСЖ и собственность всех собственников.

[Сообщение изменено пользователем 27.11.2013 19:29]