Текущий ремонт

В нашем доме был проведен ремонт подъездов косметический. ОСС было сделано по бумажке из УК

вот она

Фотография из Фотогалереи на E1.ru


Вопросы такие:

1 Является ли правом собственников согласовывать объем работ и их стоимость (даже если это не прописано в решении ОСС)?
2 Является ли правом собственников осуществлять приемку работ (подписание актов) (даже если это не прописано в решении ОСС)?

Или нет. Тогда какие рычаги у собственников. Ремонт сделали стоимостью 100 тыс. подъезд, 500 тыс. на весь дом (за 5 подъездов). Качество и объем не соответствует затратам, по нашему мнению.

решение о проведении кап и текущих ремонтов принимается собственниками

а договор УК заключает с подрядчиками и вроде как ОСС не причем...поэтому вопрос




Допустим мы решили ремонту быть. Подрядчика нашла УК (своего). Заключила с ним договор, определила сумму, сделали работы, УК подписала акт.

А можем ли мы участвовать в согласовании объема работ в такой схеме и соответственно их стоимости (если не мы выбрали подрядчика)? А можем ли мы участвовать в приемке работ?

У вас же написано в решении собрания- все это совет дома делает.

Там нет приемки работ (подписания акта)

акт подписывает сторона договора подряда.
в вашем случае, ук
ибо у совета дома нет полномочий на заключение договора. Он вообще не юридическое лицо, и не субъект гражданских правоотношений.
а Акт приемки-сдачи работ подписывается в рамках отношений по договору с подрядчиками.

[Сообщение изменено пользователем 04.10.2013 12:19]

Т.е ни по закону, ни мы (если в решении ОСС укажем) не можем обязать согласовывать с нами? Например по данному ремонту сделано всё было не качественно. Я бы заставил устранят замечания.



а по этому вопросу. Можем ли мы законно обязать УК. Опять же мы не ЮЛ. Договор только между УК и подрядчиком. Кто мы такие в этих отношениях.

Если вы не довольны качеством ремонта или сомневаетесь в стоимости работ, то вам необходима экспертиза стоимости и качества работ.
С результатом экспертизы уже обращаетесь в УК письменно и простите обосновать про деланную работу, в противном случае будете вынуждены обратиться в прокуратуру.
Конечно , при условии, что в заключении экспертизы будет указано не соответствие качества выполненных работ требованиям и стандартам.
Как то так.

необходимо:
1. Запросить в УК документы по проведенным ремонтным работам (договор, сметная документация, акт выполненных работ и тд)
2. Проверить объемы работ, указанных в сметной документации, фактическому выполнению.
3. Написать претензию в УК в случае выявления несоответствия объемов и качества выполненных работ условиям договора/сметной документации.
4. В случае отсутствия ответа - обратиться в суд.
Это самый простой способ.
Если у вас есть желание/возможность оплачивать экспертизы - можете пойти и таким путем. Только и тут без суда, скорее всего вам не обойтись.

в течение какого срока они обязаны по закону ответить?

см. договор управления;
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме:
40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
ст. 29 закона о ЗПП:
В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Если данное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать:
соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу);
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами;
отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков.
ст. 30 закона о ЗПП:
Недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

Минус-то за что?

Кому то не понравилось, что вы правы.
В противовес поставлю плюс :-D

А, например, в КС-2 (Акт приемки выполненных работ) по адресной программе ремонта МКД в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке (кроме подрядчика, ТСЖ как заказчика и технадзора) ставит подпись собственник уполномоченный общим собранием на участие в приемке работ. Без его подписи не получить согласование в УЖКХ города на оплату по такому Акту...

всё таки я не получил ответа на вопросы:

1 Является ли правом собственников согласовывать объем работ и их стоимость?
1.1 Если это прописано в протоколе ОСС?
1.2 Если не прописано в протоколе?

2 Является ли правом собственников (по закону) осуществлять приемку работ (подписание актов)?
2.1 Если это прописано в протоколе ОСС?
2.2 Если не прописано в протоколе?

В любом случае.

Если собственники не отказались от этого права, поручив принять работы от их имени УК.

Как должен выглядеть отказ?
1 Отказ прямым текстом в протоколе ОСС, либо указание о том, что УК сама осуществляет приемку?
2 Тупо отсутствие данного требования в решении ОСС ?

по 2. или если не указано кто, то априори это осуществляют собственники?


зы в своих решения я четко указываю, кто утверждает объем работ и кто подписывает акт. Просто хочется разобраться в принципе.

Важна формулировка ОСС. В любом случае объём работ и их стоимость утверждает ОСС. Далее вариантов много, например:

ВАРИАНТ-1 "Поручить УК провести ремонт" - формально работы выполняет УК и при этом она может нанять субподрядчика. (и скорее всего наймёт). К приёмке работ по субподряду собственники не имеют никакого отношения. УК формально с собственниками акт подписывать тоже не будет. Отчитается годовым отчётом. Если возражений по отчёту не будет, значит работы приняты.В целом это будет соответствовать положениям договора управления домом.

ВАРИАНТ-2 "Поручить УК заключить договор с подрядчиком" - ситуация практически аналогичная варианту 1.

ВАРИАНТ-3 "В качестве подрядчика выбрать фирму "А". Поручить председателю СД от имени и в интересах собственников помещений в доме заключить договор подряда. В качестве источника финансирования работ определить денежные суммы, накопленные собственниками помещений по статье "капремонт"(вариант - целевой сбор в размере....) Поручить УК осуществить расчёт с подрядчиком по указанию председателя СД в соответствии со следующим графиком: предоплата - тогда-то, окончательный расчёт - тогда-то, но не ранее подписания акта приёмки выполненных работ".

Резюме: Чем подробнее в решении ОСС будет прописана роль собственников и УК, тем лучше.

Верно. СД и председатель СД формально никто. Но никто не запретил собственникам решением ОСС поручить любому лицу (это может быть УК, один из собственников, председатель СД или вообще человек с улицы - лишь бы был дееспособным) в соответствии со ст. 971 ГК РФ заключить от имени и в интересах собственников договор и принять по договору работы. При этом права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя, т.е. у собственников.

Это да. Но вот конкретные суммы я бы писать не рискнул. У меня даже казус получился с подрядчиком. Я его прописал. А пока шли голосования, он отказался от выполнения работ. Сказал, что уже нахватал объемов на год вперед и теперь ему это не интересно. Получается опять новое голосование???

Поэтому суммы не пишу. Хоть на копейку изменится -> новые голосования (очное и заочное)
Если подрядчик измениться -> новые голосования (очное и заочное)
Написал точные характеристики (м2, м3, п.м., высота, длина, цвет), что-то поменялось -> новые голосования (очное и заочное)

Смету утверждает совет дома. Работы принимает председатель (ну или тоже совет дома). И всё.

На месте собственников дома я бы признал такое решение ОСС недействительным, ибо:
ч 5.ст 189 ЖК РФ: Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень работ по капитальному ремонту;
2) смета расходов на капитальный ремонт;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта.

Собственнику помещения МКД желающего добиться от УК целевого использования денежных средств по статье «текущий ремонт жилья» необходимо понять две вещи.
1. Кто владеет информацией, тот правит миром.
2. Точкой опоры может быть только Закон, а не обещания УК, и мышление обывателя.
На вершине пирамиды Законодательства стоит Конституция и Гражданский кодекс. Чтобы понять какими правами в отношениях с УК обладает Собственник в рамках договора управления, то надо определить к какому типу договоров относится договор управления МКД.
Согласно Главы 50 и 52 договор управления МКД относится к договорам посреднических услуг, а именно это Агентский Договор см. ст.1005 – 1011 ГК РФ. Согласно ст. 1005 на агентский договор распространяются положения Главы 39 ст.779 – 783 ГК РФ договора возмездных услуг. А согласно ст.783 ГК РФ на агентский договор распространяются положения ст. 702 -729 договора подряда и ст.730 – 739 договора бытового подряда.
Важно! На правоотношения граждан с ЮЛ распространяются положения закона «О защите прав потребителей»:
1.Согласно п. 1 и п.2 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 г. Москва "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей"
и статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" п.1.определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин … то он пользуется правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей"
Важно!
2.Бремя доказывания.
При разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере). (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23 , пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
ТАКТИКА В СУДЕ:
УК кроме липового отчёта не даёт собственнику ни какой информации. На основании липового отчёта УК сделайте свой липовый отчёт и идите в суд. На основании пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23 , пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ требуйте в суде признания Вашего отчёта или УК пусть представит к своему отчёту согласно п.2 ст.1005 «оправдательные документы», экспертизу, аудит. Оправдательными документами являются:
А) протокол общего собрания о принятии решения сделать ремонт: швов, крыши и т.д.
Б) Смета на ремонт швов, крыши и т.д. Смета должна быть правильно оформлена (иметь трудоёмкость, нормо-часы для машин и механизмов, нормы расхода и цену материалов, перечень работ, операций)
В) Акт приёма-сдачи работ правильно оформленный, содержащий перечень выполненных работ, является оправдательным документом для списания с МКД денежных средств.
Г) для принятия собственниками решения о текущем ремонте, УК согласно ст.732 ГК РФ, ст.8 -10 закона о защите прав потребителей и Постановления № 170 «Правила эксплуатации жилищного фонда» должна представить Собственнику ИНФОРМАЦИЮ о работе (услуге):
- акт осеннего и весеннего осмотра МКД;
- расценённую опись ремонтных работ;
- техпроцесс;
- гарантийные обязательства;
- договор с подрядчиком.
Если чего-то нет,то можно в суде признать акт недействительным.
Действия в чужом интересе без поручения (Глава 50 ГК РФ)
Статья 982. Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе
Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным.

Статья 984 п. 2. Расходы и иные убытки лица, действовавшего в чужом интересе, понесенные им в связи с действиями, которые предприняты после получения одобрения от заинтересованного лица (статья 982), возмещаются по правилам о договоре соответствующего вида.

Глава 59. Обязательства вследствие причинения вреда ГК РФ.
Статья 1097. Сроки возмещения вреда, причиненного в результате недостатков товара, работы или услуги
1. Вред, причиненный вследствие недостатков товара, работы или услуги, подлежит возмещению, если он возник в течение установленного срока годности или срока службы товара (работы, услуги), а если срок годности или срок службы не установлен, в течение десяти лет со дня производства товара (работы, услуги).

Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения ГК РФ
Предлагаю объединить усилия заинтересованных в целевом расходовании средств из платежей «текущий ремонт жилья».
Могу поделится документами по ТСЖ и агентским договором управления МКД.
e-mail: sergeii-medvedev0@mail.ru