Компенсация за участок в охранной зоне

В марте 2011 года человек купил участок для ЛПХ, в мае 2011 обратился в администрацию района за разрешением на строительство. Администрация отказала, объяснив, что участок находится в радиусе 100 метров от зоны сточных вод завода и по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" является охранной зоной и, на этом участке не только строить, но и даже картошку садить нельзя. Когда оформлялась сделка купли -продажи участка в марте 2011 об этом ничего не было известно, покупатель получил Свидетельство права собственности с правом использовать участок для ЛПХ. Продавец, предыдущий собственник владел участком с незапамятных времен и говорит, что тоже ничего не знал об охранной зоне, администрация в 2003 году, когда был принят СанПин о занесении участка в охранную зону его не уведомляла и компенсаций не предлагала.

Понятное дело, покупатель, захотел участок в другом месте или компенсацию деньгами и в МАЕ 2011 обратился за этим в администрацию. Администрация отказала, объяснив, что земли в зоне сточных вод завода уже не находятся в ее собственности. Повыясняв обстоятельства покупатель узнал, что администрация сдавала эти земли заводу в аренду долгое время, а в ИЮЛЕ 2011 завод эти земли у Администрации купил. Выходит администрация обманула человека, заявив в МАЕ, что земли нее ее собственность.

а вопрос такой - как и с кого теперь требовать компенсацию? (участок в другом месте или рыночную стоимость)

Ни с кого. :-)
Ну, если сильно подумать и посмотреть документы- то, может быть можно будет сделать реституцию и вернуть деньги с продавца.
Сроки у вас сильно затянуты.....
Вы купили участок у физического лица, добровольно, не проявив должной осмотрительности. Администрация вас не заставляла это делать.

Сделка в росреестре оформлялась?

да, и насколько я понимаю, в выданном Свидетельстве о праве собственности в графе "объект собственности" не должно было стоять "участок для ЛПХ"

А что там должно было стоять, если участок сформирован под ЛПХ?

В выданном свидетельстве должна быть запись об наличие ограничений в праве пользования участком.

Что бы наличие охранной зоны имело хоть какие-то правовые последствия, ограничение в пользовании должно быть зарегистрировано в росреестре в качестве публичного или частного сервитута. Сервитут на Вашем участке подразумевает Ваше право получит денежную компенсацию с тех лиц в чью пользу установлен сервитут.

читайте ГК ст. 274...277 и ЗК ст. 23

А то что Вашу землю передали заводу - это нонсенс, без суда это сделать нельзя. Но в любом случае Вы имеете право на компенсацию. Обращайтесь в суд.

ps СанПиНы у нас очень путано написаны. Всегда можно найти СанПиН нужный Вам.

Вы не поняли ТС, никто землю никому не передавал, просто участок попадает в санитарно-защитную зону (СЗЗ) очистных, земля под которыми сначала принадлежала муниципалитету, потом их выкупил завод.




В данном случае будет более уместно ст. 56 ЗК РФ
Статья 56. Ограничение прав на землю

1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим "Кодексом", федеральными "законами".
2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим "Кодексом", федеральными "законами".
3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в "порядке", предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон.
4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.
5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в "порядке", которые установлены федеральными законами.
7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

[Сообщение изменено пользователем 24.02.2013 14:00]

как такое может быть? Завод покупает у администрации то, что уже несколько месяцев принадлежит другому????? Так бывает? 8(

;-)

Путаница тут полная. Как завод мог выкупить землю под свою СЗЗ, а потом перепродать ее частнику? думается, автор что то недоговаривает. СЗЗ придуманы достаточно давно, чтобы СЗЗ назвать СЗЗ, а ЛПХ - ЛПХ.

Спасибо разъяснили.

Для автора я вижу два пути.
1. СанПиН - это лишь общая рекомендация. Требуйте через суд, что бы Вам разрешили строительство. Ищите эксперта который докажет в суде, что в Вашем конкретном случае стоить дом можно. Завод не будет мешать Вам, а Вы не будите мешать заводу. Может грунт у Вас особый
2. Требовать деньги с завода. Завод, выкупая землю, должен был оформить частный сервитут на охранную зону. Требуйте через суд установления частного сервитуа на Ваш участок с выплатой Вам материальной компенсации.

С любом случае требуется государственная регистрация охранной зоны, чего не было сделано.

Я бы посоветовал ТС обратиться к экологу, который работает в МО, где расположен земельный участок и сдал бы образцы почвы в СЭС на исследование. Потом можно было решать, а стоит ли вообще пользоваться этим участком (здоровье то одно и его не купить) или продавать его.




Неправильно это. Сервитута на охранную зону не устанавливается, тем более, участок приобретен после строительства очистных. Все свалят на ТС, что он знал о СЗЗ и несмотря на это купил участок.
Иск можно предъявить, если ПДК вредных веществ будет выше нормы и завод сознается в своем правонарушении...

[Сообщение изменено пользователем 24.02.2013 23:20]

СЗЗ и охранная зона- две огромные разницы.В данном случае речь идет исключительно о СЗЗ.
СЗЗ никогда не оформляется сервитутом, никаким. потому что сервитут- это вообще из другой оперы, это право проезда/прохода через территорию.Также мне крайне удивителен ваш совет о том, что прямой запрет на строительство в СЗЗ можно обойти через суд.
Земля в СЗЗ не изымается ни из оборота, ни из использования. На землях ЛПХ кроме как строить дом и садить огород еще много чего делать можно, в частности, в СЗЗ- иметь сенокос и поэтому никто не обязан ничего компенсировать, если только было введение в заблуждение со стороны продавца и тому есть доказательства более весские, чем просто слова.




это никак не изменит факта нахождения участка в СЗЗ, и это административное правонарушение, вотчина экологической прокуратуры, а никак не автора.

[Сообщение изменено пользователем 25.02.2013 10:27]

В статье 56 ЗК разницы между ними нет. Так же из этой статьи следует из обязательная государственная регистрация. Покупатель не должен копаться в СНИПах и СанПиНах - это документы для специалистов землеустроителей.

На заборе очистных сооружений не написано - "Охранная зона 100м". В кадастровой карте информации про охранную зону нет.

СанПиН - это не закон, а рекомендация. Правовые последствия имеет лишь должным образом зарегистрированная СЗЗ. Для ее регистрации нужно провести общественные слушания, известить должным образом всех собственников участков и т.д. (читаем закон о росреестре)



Например, земельный налог платится за ЛПХ, а не сенокос.

из того, что они стоят в этой статье в одной строчке и через запятую не значит, что это одно и то же.



где? 8( там отсылочная норма, из которой вовсе не следует, что СЗЗ нужно регистрировать, и вообще ВСЕ ограничения пользования нужно регистрировать.
Более того, 122-ФЗ даже не предусматривает возможность регистрации никаких иных ограничений, кроме ограничений ПРАВ, а права тут никак не ограничены.

забор- не единственный источник правовой информации.



естественно, потому что участок с назначением ЛПХ может использоваться, в том числе, и под сенокос.

Вот еще более дикий случай:
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 18.09.2012 по делу N 33-10663/2012
Там участок предоставлен под ИЖС, а после постройки дома отказано в выкупе земли, т.к. участок находится во втором поясе зоны санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения. Т.е. участок ограничен в обороте оказался, а следов этого ни в кадастре, ни в реестре.

санпин 1200 несмотря на то что устанавливает размеры-никоим образом их по факту не столбит.
в соответствии с этим санпином, завод должен установить свои СЗЗ которые подтверждаются проектом СЗЗ.
если его(проекта) нет то СЗЗ по факту не установлены.
кроме того СЗЗ можно сократить/согласовать в отступление от норм 1200 по заключению роспотребнадзора.