прекращение срочного договора аренды (зарегистрированного)

Добрый день.
Возникла проблема, с арендодателем заключен договор аренды недвижимого имущества на 8 лет, и естественно договор зарегистрирован. Через два года аренды арендатор решил расторгнуть договор аренды путем предупреждения арендодателя за 20 дней - это позволяет сделать договор, в котором сказано: "Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за 20 календарных дней при досрочном освобождении Помещений по своей инициативе.".
Естественно арендодатель принял такое уведомление, но все еще считает, что договор не расторгнут, а следовательно выставляет счета на оплату.
Теперь вопрос: Можно ли установить факт прекращения договора аренды с момента получения Арендодателем уведомления от арендатора???

за 20 дней до чего? до расторжения, по логике-то вещей, верно?
чтобы обе стороны успели кто вывезти имущество, кто нового арендатора найти
сегодня вручено уведомление, как СЕГОДНЯ -то считать договор прекращенным, если еще 20 дней форы?
разве что расторгайте по соглашению, это можно в любой момент без предупреждений

[Сообщение изменено пользователем 20.01.2012 17:44]

Нет. 20 дней договор еще будет действовать.
Я вам скажу больше. Если через 20 дней вы не подпишете акт возврата имущества (недвижки), то арендодатель вправе несмотря на расторгнутый договор, продолжать начислять вас арендную плату за факт.

Мы предупредили арендодателя за 20 дней до выезда. Получается, что через двадцать дней договор должен считаться расторгнутым.
Проблема в том, что по истечению 20 дней арендодатель откажется подписывать доп. соглашение к договору о расторжении и акт приемки-передачи имещества. Вот тут и возникает вопрос, а можно ли будет обратиться в суд для установления факта прекращения договора по истечению 20 дней с момента уведомления.

Нужно зафиксировать факт уклонения АРДД от подписания акта и от возврата моещения. Все.

почитайте ст. 622 ГК РФ. Если вы не освободили арендуемые площади от Вашего имущества Арендодатель вправе начислять Вам арендную плату. Подобная история если вы не передали помещения по акту приема-передачи. Пишите официальное письмо: тра-ла-ла в связи с расторжением договора просим вас прийти и принять помещения по акту приема-передачи такого то числа. Если не придет отправляйте акты заказным письмом с описью вложения. Если потом он обратится в суд у вас будет доказательство что вы пытались добросовестно вернуть помещения, а он уклонялся. Судебной практики просто завалится можно :-)

Без текста договора все советы весьма условны. :-)

возврат арендуемых помещений по акту приема-передачи не зависит от условий договора и является основанием для начисления платы по ст. 622 ГК РФ. Сам с этим сталкивался ;-)

а возможность одностороннего расторжения без указания причин- зависит.

ну это аргументище! :-D

Никто не спорит, что можно расторгнуть договор в одностороннем порядке. Вопрос в том правомерно ли начисление арендной платы после расторжения договора. Я говорю о том, что если нет доказательств возврата площадей арендодателю (акт приема-передачи) - то это правомерно. вот как-то так :-)




Стараемся :-D

Как раз таки срочный договор с указанием периода его действия, а также зарегистрированный в УФРС не дает право растогнуть его в одностороннем порядке кроме причин, указанных в законе либо самом договоре.
В моем случае по расторжению договора сказано следующее:
4.5. По требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в следующих случаях:
- Арендатор пользуется Помещениями с существенным нарушением условий настоящего договора или назначением имущества, либо с неоднократными нарушениями;
- неоплаты или неполные оплаты Арендатором всех видов платежей по выставленному счёту (счёт-фактуре) более двух раз подряд по истечении срока, установленного п. 3.6. настоящего договора;
- нецелевого использования Арендатором Помещений или их части;
- содержание Арендатором Помещений в неисправном, либо в ненадлежащем санитарном состоянии;
- однократного нарушения Арендатором своих обязанностей, а также прав, установленных п. 2.4. настоящего договора.
4.6. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за 20 календарных дней, о предстоящем освобождении Помещений в связи с окончанием срока действия настоящего договора и при досрочном освобождении Помещений по своей инициативе.

Моей зацепкой расторгнуть его в одностороннем порядке являются следующие слова в п.4.6. Договора "Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее чем за 20 календарных дней, о предстоящем освобождении Помещений...и при досрочном освобождении Помещений по своей инициативе."

Но возникает вопрос, если я уведомлю их, вывезу все вещи, согласятся ли они подписывать акт приема-передачи и доп. согласешние к договору, чтобы я смог внести запись в ЕГР о прекращении договора аренды.
И если не согласятся можно ли в суде установить факт прекращения на основании уведомления?
(Я пологаю, что они могут отказаться так как я занимаю более 500 кв.м. и это центр города, соответственно расторжение такого договора влечет для Арнедодателя потерю огромных денег.)

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2012 12:56]

А это требуется? по идее если вы согласно тексту договора расторгли его (договор), вывезли все вещи и подписали акт приема-передачи (либо выслали его арендодателю заказным письмом), то какой с Вас спрос?

Любые претензии со стороны Арендодателя (при рассмотрении судом) если вы выполнили все вышеуказанное останутся без удовлетворения :ultra:

А сдавать в ФРС допсоглашение о расторжении договора не требуется :-)

я пока увидела основания для расторжения по инициативе арендодателя. Для Арендатора я увидела ПОРЯДОК уведомления о прекращении договора, но не ОСНОВАНИЯ такого прекращения.
Что -то по этому поводу у вас есть в договоре? (см. ст. 620 ГК)



эмм..
тут даже суды расходятся во мнениях))

Позиция 1. Зарегистрированный договор аренды считается расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.

Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2010 N КГ-А40/4842-10 по делу N А40-70149/09-60-429
"...ООО НПО "Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" 20.02.2009 года заключили соглашение о расторжении договора аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 года.
08.04.2009 года произведена государственная регистрация указанного соглашения.
Согласно пункту 3 названного соглашения стороны определили, что договор аренды прекращает свое действие с 01 марта 2009 года.
Действуя в рамках требований, изложенных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, истец уведомил ответчика 25.02.2009 г. о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 г. N 08/05/1/1.
Ответчик с 01.03.2009 г. договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что послужило основанием для обращения истца с иском о взыскании с ответчика платы за пользование помещением за указанный период в размере 312 075 руб.
В силу п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор аренды был прекращен по соглашению сторон с 01.03.2009 г., о чем ответчик (субарендатор) был извещен.
Судом апелляционной инстанции установлен факт использования ответчиком спорного помещения истца в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года.
Довод ответчика о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. считается прекращенным с момента государственной регистрации, то есть с 08.04.2009 года, так же правомерно был отклонен апелляционным судом.
В силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В данном случае стороны согласовали в соглашении, что договор N 07/06/3 от 01.07.2006 г. прекращается с 01 марта 2009 года. Кроме того, арендатор возвратил истцу нежилые помещения по акту приема-сдачи помещения от 28.02.2009 г., что свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 07/06/3.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/5105-10 по делу N А40-70058/09-11-552
"...Между ООО НПО "Технология-Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 N 07/06/З.
Истец уведомил ответчика 25.02.2009 о том, что договор аренды от 01.07.2006 N 07/06/З расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 N 08/05/1/1.
Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009.
В соответствии с п. 3 соглашения N 07/06/З договор аренды прекращает свое действие с 01.03.2009.
Ответчик с 01.03.2009 договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности.
В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 Гражданского кодекса РФ.
Правовых оснований для пользования Помещением N 1, комнаты 22-53 расположенных на 6-м этаже, общей площадью 636,4 кв. м по адресу, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дна полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора..."


Позиция 2. Зарегистрированный договор аренды считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008
"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее - соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.
Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.
Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.
Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано..."

По поводу второго я лично от себя что могу сказать :-d
суд ссылается на п.1 ст. 452-
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же ФОРМЕ, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Но госрегистрация не является элементом формы

===============
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 п.14
Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Так что по большому счету Алексей прав, но в жизни, как говорится, "возможны варианты"

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2012 14:28]

я как то сдавал по молодости такое соглашение в ФРС. И девочка специалист думала-думала, что ей со мной делать, а потом позвала старшую сотрудницу. Та пришла и за пару минут объяснила мне что я неправ, сдавать ничего не надо, нефиг отвлекать работников от работы и вообще на улице хорошая погода :-D

В 2011 году я прекращал зарегистриорванный договор аренды именно внося в ЕГР записи о прекращении договора аренды.


в том то и дело, что оснований в самом договоре нет и по 620 ГК тоже нет. Поэтому считаю свою зацепку п. 4.6. договора как косвенное основание на расторжение. Просто купили в другом районе свой офис и арендовать больше нет смысла.

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2012 14:38]